Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2024/3052 E. 2024/9660 K.

İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/4 Esas, 2023/186 Karar DAVA TARİHİ : 30.09.2011 KARAR : Kısmen kabul

Taraflar arasındaki kredi borcu nedeniyle borçluya ait taşınmazın tapu kaydı üzerine konulan ipoteğin fekki nedeniyle uğranılan zararın, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 1007 nci maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkin davada verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonuncunda Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Mahkeme kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, ... İnş. Tur. Tic. Ltd. Şti.'ye ait ..., Sugözü Mahallesi 535 ada 3 parseldeki 12 numaralı bağımsız bölüm üzerine 14.05.2004 tarihinde davacı lehine 1. derecede 1. sırada 150.000,00 TL bedelli ipotek kurulduğunu, borcun ödenmemesi üzerine 13.02.2008 tarihinde Alanya 3. İcra Müdürlüğünün 2008/775 Esas sayılı dosyasıyla ... İnş. Tur. Tic. Ltd. Şti. aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatıldığını, takipten sonra taşınmazın 3. kişiye devredildiğini, Tapu Müdürlüğü tarafından talep olmamasına ve borç ödenmemesine rağmen ipoteğin kaldırıldığını öğrendiklerini, taşınmazı devralan Müslüm Kuzukıran'la görüştüklerinde kendisinin iyiniyetli 3. kişi olduğunu, taşınmazı malik olarak gözüken kişiden satın aldığını bildirdiğini, taşınmaz üzerine yeni alan kişi tarafından başka bir bankadan kredi çekilmesi sebebiyle ipotek konulduğunu, tapu memurunun hatalı işlemi sebebiyle davacının zarara uğradığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak koşuluyla 150.000,00 TL'nin ipoteğin fekki tarihinden itibaren ipotek belgesindeki faiz oranı dikkate alınarak faiziyle birlikte davalıdan alınmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP Davalı Hazine vekili cevap dilekçesinde özetle; tapu memurunun iş yoğunluğu ve personel azlığı sebebiyle ipoteğin sehven kaldırıldığını gerçek zarar miktarından sorumlu olduklarını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 31.01.2013 tarihli ve 2011/700 Esas, 2013/67 Karar sayılı kararı ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Birinci Bozma Kararı 1. Mahkemenin 31.01.2013 tarihli ve 2011/700 Esas, 2013/67 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Dairece yapılan inceleme sonucunda, dava konusu taşınmaza genel deyimlerle ve piyasa rayicinden söz ederek değer biçen geçersiz bilirkişi raporunun hükme esas alınması doğru görülmeyerek kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen İkinci Karar Mahkemenin 25.02.2016 tarihli ve 2014/707 Esas, 2016/61 Karar sayılı kararı ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

C. İkinci Bozma Kararı 1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Dairece yapılan inceleme sonucunda, dava konusu taşınmaz arsa niteliğinde olduğundan emsal satışların değerlendirme tarihi olan dava tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerekirken, dosya arasında bulunan bilirkişi kurulu raporunda bu yönteme uyulmadan soyut ifadelerle değer biçildiğinden ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda (634 sayılı Kanun) belirlenen yönteme uyularak bağımsız bölüm bedelinin belirlenmesi gerektiğinden soyut ifadelerle taşınmazın bedelini belirleyen rapora göre hüküm kurulması doğru görülmediğinden Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

D. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Son Karar Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; mahkeme kararı ile tapuya ... ilkesi gereğince oluşan zararın tamamının giderilmediğini, tapu memurunun haksız eylemi nedeniyle Bankanın zararının zaman içinde daha da arttığını, faizin ipoteğin fekkedildiği tarihten işletilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı Hazine vekili temyiz dilekçesinde özetle; bilirkişi raporunun hükme esas alınacak nitelikte olmadığını, bozma ilamında belirtilen yönteme uyulmaksızın hazırlanan raporun hükme esas alınmasının hatalı olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi uyarınca tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Mahukemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Hukuk Muhakameleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 427 ilâ 439 uncu maddeleri. 2. 4721 sayılı Kanun’un “Sorumluluk” başlıklı 1007 nci maddesinin birinci fıkrası şöyledir: “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.” 3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.11.2009 tarihli ve 2009/4 - 383 Esas, 2009/517 Karar sayılı kararında tapu işlemlerinin kadastro tespit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğu, tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan bu kayıtlarda yapılan hatalardan 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesi anlamında Devletin sorumlu olduğunun kabulünün gerektiği, Devletin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk olduğu, bu işlemler nedeniyle zarar görenlerin 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesi gereğince zararlarının tazmini için Hazine aleyhine adlî yargıda dava açabilecekleri belirtilmiştir. 4. 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesi uyarınca kabul edilen Devletin sorumluluğu, tapu sicilinin önemi ve kişilerin bu sicile olan ... duygularını sağlamak bakımından aynî hakkının saptanması, herkese açık tutulmasında tekel hakkı sağlayan bir sicil olması esasına dayanmaktadır. Bu sorumluluk, asıl ve nesnel (objektif) bir sorumluluk olduğundan zarara uğrayan zararının ödetilmesini doğrudan Devletten isteyebilir. 5. 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesi gereğince açılan davalarda, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır. Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup bu tarihe göre tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.

3. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2. Mahkemece bozma ilamına uyulmasına karar verildiği halde bozma gerekleri yerine getirilmemiştir. Tapu Müdürlüğüne yazılan müzekkereye 01.11.2022 tarihinde verilen cevapta kıymet takdirine rastlanmadığı belirtilmiş, ancak cevap ekinde gönderilen tapu kaydının incelenmesinde dava tarihinden önce satış nedeniyle edinilmiş bağımsız bölümler olduğu görülmüştür. Kaldı ki Alanya gibi büyük ölçekli bir ilçede emsal satışın bulunmaması inandırıcı değildir. Bu itibarla emsal bulunmadığından bahisle internet sitesi satış ilanı esas alınarak metrekare birim bedelini tespit eden raporun hükme esas alınması mümkün değildir. 3. Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkân tanınması, lüzumu hâlinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ve dava konusu taşınmazların bulunduğu bölgede uygulanan düzenleme ortaklık payı oranının ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden ayrı ayrı sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerekmektedir. 4. 634 sayılı Kanun’un 46 ncı maddesinin son fıkrası (ana gayrimenkulün arsası ile birlikte kamulaştırılması halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunacağı) hükmünü koymuştur. Böyle olunca ana yapının arsasına emsal satışlara göre, üzerindeki yapılara değerlendirme tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları gösterilip yıpranma payı düşülmek suretiyle ve ayrıca bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler de dikkate alınarak karşılığının yasal biçimde belirlenmesi gerekir. Buna göre yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda arsa değeri ve tüm yapının (ortak yerleri içerir biçimde) değeri hesaplandıktan sonra, toplam bedel üzerinden arsa payına düşen miktarına göre bağımsız bölümün karşılığı tespit edilir. Şayet o bağımsız bölüm yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte ekstra ilaveler varsa bunlar da göz önünde tutulmak gerekir. Yukarıda açıklanan esaslar dairesinde sözü edilen bağımsız bölüme değer biçilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerleTaraf vekillerinin temyiz itirazları yerinde olduğundan Mahkeme kararının BOZULMASINA, Davacı taraftan peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, 05.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.