Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026/753 E. 2026/4092 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/3770 E., 2025/2547 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 10. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2018/6 E., 2022/346 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1.Asıl davada davacı kiracı vekili; özel eğitim kurumu olarak işletilmek üzere davacı tarafından davalılardan kiralanan binanın Milli Eğitim Bakanlığı Özel Eğitim Kurumları Yönetmeliği uyarınca bina yapısı ve yaşı ile inşa tarihi dikkate alındığında kriterleri karşılamayacağı sarih olduğundan davacının güçlendirme yapmak zorunda kaldığını, sözleşme öncesi uzman mimardan alınan 12.09.2013 tarihli deprem güçlendirme keşif raporunda güçlendirme maliyetinin 236.100,00 TL olarak belirlendiğini, proje çiziminin fiyatladırma dışında tutulduğunu, kira sözleşmesinin ardından kiraya verenlerin bilgisi dahilinde dava dışı...İnş. San. Ltd. Şti. ile deprem güçlendirme inşaatı için sözleşme imzalanarak ödeme yapıldığını, güçlendirme inşaatı devam ederken binanın kaçak katı bulunduğundan bahisle belediye tarafından çalışmanın durdurularak binanın mühürlendiğini, kiralananın okul olarak kullanımının fiilen imkansız hale geldiğini, kiraya verelerden kiralananın projeye uygun hale getirilmesinin ve güçlendirme çalışmalarının devamının talep edildiğini ancak sonuç alınamadığını, yapılan güçlendirme harcamasının mahkeme aracılığıyla delil tespiti dosyasında 200.000,00 TL + KDV olarak belirlendiğini, gizli ayıp giderilmediği takdirde sözleşmenin devamının beklenemeyeceğinin bildirildiğini, işleyecek kiralara karşılık ödenen 150.000,00 TL'nin iade edilmediğini, 03.04.2014 tarihli noter emanet tutanağı ile kiralananın tahliye edildiğini ileri sürerek; kiralananı okul olarak işletebilmek için yapılan güçlendirme ve mimari proje harcamasının binaya değer katılması nedeniyle şimdilik 150.000,00 TL'nin ve davalıların eylemleri nedeniyle uğradığı her türlü zararın tahsilini istemiştir. 2. Birleşen davada davacı kiracı vekili; asıl davada belirtilen iddia ve vakıaları tekrarlayarak peşin ödenen 150.000,00 TL kira bedelinin iadesi için başlatılan takibe davalılar tarafından haksız olarak itiraz edildiğini ileri sürerek; takibe vaki itirazın iptali ile davalılar aleyhine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1.Asıl davada davalı kiraya verenler vekili; kiralananın sözleşmede belirtildiği üzere işyeri olarak kullanıma elverişli teslim edildiğini, davacının kiralananı okul olarak kullanmaya karar vermesinin davalıların sorumluluğunda olmadığını, bakanlıkça aranan şartları kiracının karşılaması gerektiğini, yapılacak masrafların talep edilemeyeceğinin sözleşmede belirtildiğini, iskanlı kiralananın daha önceki kiracılar tarafından iş yeri olarak kullanıldığını, davacının basiretli davranmakla yükümlü olduğunu, davacının fesih tarihine kadar 78.000,00 kira ve erken tahliyeden kaynaklı 8 aylık kira karşılığı 176.000,00 tazminat borcu bulunduğunu, yoklukta yapılan delil tespitine itiraz ettiklerini savunarak, davanın reddini istemiştir. 2.Birleşen davada davalı kiraya verenler vekili; asıl davadaki savunmalarını tekrarlayarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan 01.01.2014 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinde kiralananın iş yeri olarak kullanılacağının belirtildiği, sözleşmenin (4.) maddesinde “Kiracı, kiralayanın yazılı muvafakati olmaksızın kiralananda hiçbir tadil ve ilave yapamaz. Kiralayanın yazılı muvafakati ile yapabilecekleri için ise hiçbir bedel, ivaz tazminatı isteyemez. Kiradan hiçbir sebep ve suretle mahsup ve tenzil yapamaz.” hükmüne yer verildiği, sözleşmede taşınmazın okul olarak işletileceğine ilişkin düzenleme bulunmadığı, yapılan masrafların zorunlu masraf olarak da nitelendirilemeyeceği, belediyeye yazılan müzekkere cevabı kapsamında kiralananda iddia edildiği şekilde tadilat durdurulması ve mühürleme olmadığı, ayıp ihbarında bulunup süre verilmeksizin dava açıldığı, feshin haksız olduğu, birleşen dava bakımından tahliye tarihine kadar işleyen kira bedelini ödemekle yükümlü kiracının haksız feshi nedeniyle sözleşmede 6 ay önce ihbar yükümlülüğü öngörüldüğünden 6 aylık makul süre kira bedelinden de sorumlu olduğu, ödenen bedelin iadesini talep edemeyeceği gerekçesiyle, asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinin (9.) maddesinde "Kira müddeti 10 yıl olup kiracı kontrat müddetinden evvel çıkmak istediği taktirde 6 ay evvel haber vermek ve 6 aylık kirayı ödemek mecburiyetindedir." hükmünün kararlaştırıldığı, davacının basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğü de dikkate alındığında yapılan masrafların zorunlu masraf olarak nitelendirilemeyeceği, davacının yaptırdığı masrafların sırf okul olarak kullanabilmek için kendi mesleğinin icrası için yaptığı imalatlar olduğu, yaptığı imalat bedelini sözleşmede aksine hüküm bulunmadığından isteyemeyeceği, davacının iadesini talep edebileceği kira alacağı bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; kiralananı kullanıma uygun bulundurmakla yükümlü olan davalıların bu yükümlülüğü ortadan kaldırır şekilde sözleşme hükmü düzenlenemeyeceğini, yapılan çalışmalarla kalıcı yarar sağlandığını ve sebepsiz zenginleşme ortaya çıktığını, sözleşmenin haklı nedenle önemli ayıba dayalı olarak feshedilmesinedeniyle uğranılan zararların tazmini ile ödenen kira bedelinin iadesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir. B. Gerekçe ve Değerlendirme Uyuşmazlık; asıl davada kira sözleşmesinin haklı nedenle feshine dayalı tazminat ile kiralanana yapılan masrafların tahsili, birleşen davada ise kira bedelinin iadesi için başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemlerine ilişkindir. 1.Birleşen dava hakkında İlk Derece Mahkemelerinin gerekçesinin yerinde bulunmasına göre, davacı vekilinin birleşen davaya yönelik temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir. 2.Asıl davada süresinden önce kiralananı tahliye eden davacının sözleşmeyi feshinin haksız olduğunun kabulünde isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin asıl davaya ilişkin faydalı ve zorunlu masraf alacağı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir. 3.Kural olarak kiracı, akdi ilişkinin devamı sırasında kiralananda yaptığı değer arttırıcı masraf ve harcamalarını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 526. ve devamı maddelerinde düzenlenen vekâletsiz işgörme hükümlerine göre kiraya verenden talep etme hakkına sahiptir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece; kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden, yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı bulunmaktadır. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı imalatları kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalatlar için sebepsiz zenginleşilen oranda ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu, zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır. Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Bu kararlaştırma, yine aksi belirtilmedikçe tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir. Belirtmek gerekir ki kira sözleşmesinin feshinin haklı nedene dayalı olup olmaması, faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin talep edilmesi yönünden sonucu etkili değildir. Diğer bir anlatımla, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından haklı nedenle feshedilmesi veya kiracının feshinin haksız olması, faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden talep edilmesini engel teşkil etmemektedir. Taraflar arasında imzalanan 01.01.2014 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinde; kiralananın iş yeri olarak, kiracıya tam, kusursuz ve temiz vaziyette teslim edildiği belirtilmiş, özel şartlar kısmının (4.) maddesinde ise kiralananda yapılacak tadil ve ilaveler için hiçbir bedel ve ivaz istenemeyeceği ifade edilmiştir. Davacı kiralanana güçlendirme mahiyetinde masraflar yaptığını ancak tamamlanamadığını iddia etmiş, bu hususta delil tespiti yaptırmıştır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi süresinden önce tahliye ile sona erdiğinden davacı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların imalat tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle belirlenecek bedeli tahliye tarihi gözetilerek kalan kira süresiyle orantılı olarak davalıdan talep edebilecektir. Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; alanında uzman bilirkişi heyetinden rapor alınarak taraf delilleri değerlendirilmek suretiyle kiralanana faydalı ve zorunlu nitelikte masraf yapılıp yapılmadığı tespit edilerek, yapılan faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı imalatların yapıldıkları tarih itibariyle belirlenecek bedelden yıpranma payı düşülmüş değeri tespit edilerek kalan kira süresi ile orantılı olarak davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1.Birleşen dava yönünden temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA 2.Davacı vekilinin asıl davaya ilişkin sair temyiz itirazlarının reddine, 3.Asıl dava yönünden temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı davacı vekilinin istinaf başvurularının esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesince asıl dava hakkında verilen kararın aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 24.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.