Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026/599 E. 2026/496 K.

I. BAŞVURU

Başvurucu ... Gayrimenkul Turizm İnşaat Emlak Taahhüt Mimarlık Mühendislik Taşımacılık Gıda Tarım Hayvancılık Otomotiv San. Tic. A.Ş. vekili müvekkili aleyhine site yönetimi tarafından Ankara Batı 5. Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan davanın dava şartı yokluğundan reddedildiğini, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesinin kararı ile site yönetiminin dava açma ehliyetinin olmadığına dair ilk derece kararında isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine temyiz yolu açık olarak karar verildiğini ve bu kararın temyizi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesi tarafından onanarak kararın kesinleştiğini, farklı bir dosyada ise site yönetimi tarafından müvekkili aleyhine Ankara 10. Tüketici Mahkemesinde açılan dava şartı yokluğundan davanın reddine dair karar vermesine rağmen kararın istinaf edilmesi üzerine dosyayı inceleyen Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesinin 2022/72 E. sayılı kararı ile site yönetiminin dava açma ehliyetinin bulunduğu gerekçesiyle, davanın esastan incelenip sonuçlandırılması için kaldırma-gönderme kararı verilerek dosyanın İlk Derece Mahkemesine iade edildiğini, müvekkiline karşı aynı konuda aynı Bölge Adliye Mahkemesinin farklı dairelerince farklı kararlar verildiğini ve bu durumun hukuki öngörülebilirlik, dolayısıyla adil yargılama hakkının ihlali niteliğinde olduğunu ileri sürerek Ankara Bölge Adliye Mahkemesinin 27. Hukuk Dairesi ve 3. Hukuk Dairesi kararları arasında çıkan uyuşmazlığın giderilmesi için ilgili Yargıtay Hukuk Dairesi nezdinde gerekli başvurunun yapılmak suretiyle uyuşmazlığın giderilmesini teminen anılan Daireler tarafından verilen kesin nitelikteki kararlar bakımından 5235 sayılı Kanun'un 35/3. maddesi uyarınca uyuşmazlığın giderilmesi talep edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE KONU KARARLAR

A. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesinin 22.09.2021 Tarihli ve 2021/598 E., 2021/780 K. Sayılı Kararı

Davacı vekili tarafından davalı tarafından 10 daire, bodrum kat ve otoparkı bulunan Esma evleri sitesinin inşa edildiğini, taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti tesis edildikten sonra 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (634 sayılı Kanun) göre bina yönetiminin oluşturulduğunu, müvekkili site yönetimi tarafından taşınmazın ortak alanlarında eksiklikler ve yapısal bozuklukların tespit edilerek bu durumun davalıya bildirildiğini, ancak davalının eksikleri gidermediğini, yaptırılan tespit sonucu alınan bilirkişi raporunda eksik ve ayıpların tespit edildiğini, tespit edilenler dışında da eksik ve ayıplar bulunduğunu belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 50.000,00 TL'nin davalıdan dava tarihinden itibaren hesaplanacak ticari faizi ile tahsili talepli açılan davada Ankara Batı 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.04.2021 tarihli 2020/386 E., 2021/124 K. sayılı ilamıyla; bağımsız bölüm maliklerinin mülkiyet haklarına istinaden kendileri tarafından arsa payları oranında açılabileceği, bu hakkın yönetime devrinin mümkün olmadığı, davada husumet ehliyetinin dava şartı olup, Mahkemece yargılamanın her aşamasında re'sen gözetilmesi gerektiğinden apartman yönetiminin eldeki davada aktif husumet ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine, dair verilen kararının davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesince; İlk Derece Mahkemesinin kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine dair verilen kararın Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 06.12.2021 tarihli ve 2021/6043 E., 2021/2022 K. sayılı ilamıyla onanmasına karar verilerek kesinleşmiştir.

B. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesinin 13.03.2025 Tarihli ve 2024/1436 E., 2025/550 K. Sayılı Kararı

Davacı vekili tarafından davalı şirketin Ankara İli Yenimahalle İlçesi Ata Mahallesi 464 19... parselde bulunan ... konutlarını inşa ettiğini, inşaatların yapımından sonra bazı imalatlarda sık sık arızalar oluştuğunu, yapılan kazı sonrasında 3 blok 132 bağımsız bölümü tek kazan sistemi ile ısıtan ve yer altından geçen tesisatın fen ve sanat kurallarına göre yapılıp yapılmadığı hususunda Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/113 D.iş sayılı dosyası ile tespit yaptırıldığını, tespit dosyası incelemesi sonrasında bazı eksikliklerin ve ayıpların olduğunun tespit edildiğini, yapılan tespit ile birlikte gizli ayıplı imalatların tamiri için araştırmalar yapıldığını, teklifler alındığını ve en uygun fiyatı veren firma ile sözleşme imzalandığını ve dava dışı firmaya toplamda 629.826,19 TL ödeme yapıldığını belirterek fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile tespit raporunda belirtilen ve sonradan dava dilekçesi ile eklenen hususlar ile ilgili olarak fen ve sanat kuralları projeler ve mevzuata aykırı olarak yapılan imalatların tespitini, yüklenici tarafından yapılması gereken ancak ayıplı olarak yapılan veya hiç yapılmayan imalatlar sebebi ile davacı yönetim tarafından yaptırılmak zorunda kalınan ve ilgililere yapılan ödemelerden kaynaklı 1.000,00,00 TL'nin ve amortisman süresinden önce kullanılamaz hale gelen imalatların amortisman süreleri de dikkate alınarak yönetim tarafından yapılan ödemelerden 1.000,00 TL'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalı şirketten tahsili ile davacı yönetime verilmesi, Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/113 D. İş sayılı dosyasından yapılan tespit masraflarının davalı şirket üzerinde bırakılması talepli açılan davada Ankara 10. Tüketici Mahkemesinin 02.04.2024 tarihli 2023/437 E., 2024/139 K. sayılı ilamıyla; somut olayda, davacı site yönetimi ile davalı yüklenici arasında akdi ilişki bulunmadığının, kaldırma kararında araştırılmasının istendiği üzere, dava dışı kat maliklerinin davacıya yetki verdiğinin de ispatlanamamış olduğunun ve Kat Mülkiyeti Kanununa ve istikrar kazanan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları ile Yargıtay içtihatlarına göre, davacı site yönetiminin aktif husumet ehliyeti bulunmadığının anlaşılmasına göre, davanın reddine dair verilen kararının davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesince; tarafların iddia ve savunmalarının esaslı unsurlarını oluşturan ve eldeki davanın niteliği itibariyle Mahkemenin hüküm kurmasını sağlayacak olan tüm esaslı delillerin toplanmamış ve Mahkemece değerlendirilmemiş olması nedeniyle HMK'nın 353/1-a.6 maddesinde öngörülen şartlar gerçekleştiğinden davacı ... Konutları Apartman Yöneticiliği'nin istinaf talebinin kabulü ile Mahkemece verilen kararın kaldırılmasına kesin olarak karar verilmiştir.

III. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ HUKUK DAİRELERİ BAŞKANLAR KURULU KARARI

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun 22.12.2025 tarihli ve 2025/24 Esas sayılı kararı ile;site yönetimlerinin sitenin ortak alanlarıyla ilgili açılacak davalarda taraf ehliyetinin yani aktif husumet ehliyetinin bulunup bulunmadığı konusunda Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi ve 3. Hukuk Dairesinin kararları arasında uyuşmazlık bulunduğu ve bu uyuşmazlığın giderilmesi için Yargıtay ilgili dairesine başvurulması gerektiği görüşü ile somut başvuru dosyasının Yargıtay 3. Hukuk Dairesine gönderilmesine karar verilmiştir.

IV. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

Uyuşmazlık, site yönetimi tarafından açılan davada aktif husumetin bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.

Bölge Adliye Mahkemelerinin benzer olaylarda kesin nitelikteki kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi isteminin hukuki dayanağı, 5235 sayılı Adlî Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun’un 35. maddesinde yer alan düzenlemedir.

Dairemizin 24.05.2022 tarihli ilke kararıyla; "Tüzel kişiliğinin bulunmaması nedeniyle dava ve taraf ehliyeti olmayan apartman/site yöneticisi ya da yönetim kurulu; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda sayılan hallerde kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, ancak kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklar nedeniyle dava açabilmekte veya aleyhine dava açılabilmektedir. Ancak günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi için yapılan harcamalar nedeniyle sadece tüm kat maliklerinin birlikte dava açabileceğinin veya tüm kat maliklere karşı dava açılması gerektiğinin kabulünün, uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun olmadığı, özellikle ortak yaşam alanlarında kişilerin can ve mal güvenliklerini tehlikeye atan, yaşam kalitesini düşüren eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yönetici/yönetim kuruluna Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, aynı Kanun'un 35. maddesi gereğince anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olması nedeniyle bu hususların yönetici/yönetim kurulunun görevi kapsamında kaldığının kabulü gerektiği, site ve apartmanın ortak alanlarındaki eksik ve ayıplı işlerin hakkaniyete uygun biçimde giderilmesi için yönetici/yönetim kurulunca yapılan harcamaların; sebep olanlardan veya yükümlülerden, vekaletsiz iş görme, haksız fiil veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre rücuan istirdadının; hak, adalet, hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm olacağı, bu nedenle yönetici/yönetim kurulunun; temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda olduğu gibi, ortak yaşam alanlarında kişilerin can ve mal güvenliklerini tehlikeye atan, yaşam kalitesini düşüren eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için bizzat yapmış olduğu harcamalar nedeniyle açılması gereken rücu davalarında, kat maliklerini temsilen dava açma (ve bu işler nedeniyle aleyhlerine açılan davalarda davalı olma) ehliyetinin bulunduğu" kabul edilmiştir (Emsal; 2021/7671 E. 2022/2246 K.).

Ankara Batı 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.04.2021 tarihli 2020/386 E., 2021/124 K. sayılı ilamıyla; bağımsız bölüm maliklerinin mülkiyet haklarına istinaden kendileri tarafından arsa payları oranında açılabileceği, bu hakkın yönetime devrinin mümkün olmadığı, davada husumet ehliyetinin dava şartı olup, Mahkemece yargılamanın her aşamasında re'sen gözetilmesi gerektiğinden apartman yönetiminin eldeki davada aktif husumet ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine, dair verilen kararının davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesince; İlk Derece Mahkemesinin kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine dair verilen kararın Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 06.12.2021 tarihli ve 2021/6043 E., 2021/2022 K. sayılı ilamıyla onanmasına karar verilerek kesinleştiği anlaşılmakla 5235 sayılı Kanun'un 35/3. maddesi gereğince benzer olaylarda Bölge Adliye Mahkemesi hukuk veya ceza dairelerince verilen kesin nitelikteki kararlar arasında ya da bu Mahkeme ile başka bir Bölge Adliye Mahkemesi hukuk veya ceza dairelerince verilen kesin nitelikteki kararlar arasında uyuşmazlık bulunması hâlinde bu uyuşmazlığın giderilmesinin talep edilebileceğinden somut olayda 5235 sayılı Kanun'un 35. maddesinin 3. bendi gereğince uyuşmazlığın giderilmesinin istenilmesi mümkün olmadığından talebin reddine karar verilmiştir.

V.KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun 22.12.2025 tarihli ve 2025/24 E. sayılı uyuşmazlığın giderilmesi talebinin REDDİNE,

2. Dosyanın talepte bulunan Ankara Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kuruluna gönderilmesine,

3. Karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemelerinin Hukuk Dairelerine bildirilmesi için Hâkimler ve Savcılar Kurulu Genel Sekreterliğine gönderilmesine,

09.02.2026 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.