Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/4668 E. 2026/1945 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/1221 E., 2025/1962 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/492 E., 2024/1312 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; taraflar arasında 15.07.2014 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalının belirlenen süre dolmadan kiralananı 17.02.2018 tarihinde tahliye ettiğini, kira sözleşmesinde; kira süresi bitmeden sözleşmenin tek taraflı fesih halinde, kiracının ilgili yılda yürürlükte bulunan garanti asgari kira bedelinin üç katına eşit bir tutarda cezai şart ödeyeceğinin düzenlendiğini, feshin işleminin gerçekleştiği 2017-2018 yılı kira döneminde asgari kira bedelinin 5.599,71 Euro olduğunu ileri sürerek; fazlaya ait hakları saklı kalmak kaydıyla, kira sözleşmesinden doğan cezai şart bedelinin şimdilik 2.000,00 Euro'luk kısmının tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah ile talebini 16.799,13 Euro’ya arttırmıştır. II. CEVAP Davalı vekili; taraflar arasında düzenlenen 15.04.2015 tarihli protokol ile kira bedelinde 2 yıl süre ile indirim yapıldığını, bu protokol gereğince aylık sabit asgari kira bedelinin 2015 -2017 döneminde 7.000,00 TL, 2017-2018 döneminde 8.000.00 TL olarak ödendiğini, müvekkili yapılan indirimlere rağmen zarar ettiğinden kiralananı 17.02.2018 tarihinde tahliye ederek anahtarlarını teslim ettiğini, müvekkilinin kira sözleşmesini erken fesh etmesinin nedeninin davacı kiraya verenin kira indirimine ilişkin protokol hükümlerini uygulamaması olduğunu, fesih tarihi itibariyle geçerli olan kira bedelinin 8.000,00 TL olup cezai şartın bu tutar üzerinden hesaplanması ve fahiş olan cezai şart bedelinden hakkaniyete uygun bir indirim yapılması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiraya verenin sözleşmenin devam etmesini sağlayabilmek amacıyla kiracıya operasyonel destekler sağlayarak aylık kira bedelinin 8.000,00 TL olarak ödenmesi için uygun imkanlar sunduğu, kiracının bu imkanlardan yararlanarak kira sözleşmesini, fesih iradesini bildirdiği tarihten itibaren 5-6 ay devam ettirdiği dikkate alındığında, kiralananın erken tahliyesinin tamamen ticari amaçlar taşıdığı, bu haliyle erken tahliyenin haklı nedene dayandığının kabul edilemeyeceği, sözleşmede öngörülen cezai şartın uygulanma şartlarının oluştuğu, sözleşme ile belirlenen aylık kira bedeli esas alınarak davacı kiraya verenin sözleşmenin haksız erken feshi nedeniyle cezai şart bedelini istemekte haklı olduğu gerekçesiyle; davanın kabulüne, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde belirlenen 16.799,13 Euro cezai şartın ıslah tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; kiracı fesih ihbarnamesine göre kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiğinin kanıtlayamadığından, cezai şart bedelini ödemekle yükümlü olduğu, sözleşmenin fesih edildiği dönemdeki aylık 5.599,71 Euro üzerinden cezai şartın hesaplamasının ve Mahkemece belirlenen cezai şart miktarının davalının ekonomik mahvına sebep olmayacağı yönündeki değerlendirmenin yerinde olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili; tarafların, kira sözleşmesinin eki olan 15.04.2015 tarihli protokolle aylık garanti edilen asgari kira bedelinin 7.000,00 TL’ye düşürülmesi, ciro kirasının %25 olması hususlarında 2 kira dönemi boyunca yani 15.04.2017 tarihine kadar geçerli olmak üzere anlaşmaya vardıklarını, daha sonra müvekkilinin kiralanan mağazaların kira bedellerinde indirim yapılmasına devam edilmesi yönündeki talebin davacı tarafından kabul edildiğini, davacının danışmanlık hizmeti aldığı firma çalışanının müvekkile gönderdiği e-mailde yeni dönem indirim tutarlarının yazıldığını, davacının bu indirim protokolünü göz ardı etmesi nedeniyle müvekkilinin daha fazla zarara uğramamak adına kiralananı tahliye etmek zorunda kaldığını, davacının kötü niyetli olduğunu, davanın kabulüne karar verilse dahi ödenmesi gereken cezai şart miktarının indirimli kira bedeli üzerinden belirlenmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin süresinden önce feshi nedeniyle cezai şart bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına, 15.04.2015 tarihli protokolde; protokolün iki kira dönemi için geçerli olacağının, iki kira dönemi sonunda koşulların sözleşmedeki gibi uygulanacağının düzenlenmesine, protokolde belirlenen sürenin sona ermesinden sonra kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinde bir değişiklik/indirim yapıldığının davalı kiracı tarafından ispatlanamadığının anlaşılmasına göre, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 07.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.