Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/233 E. 2025/5224 K.

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1337 E., 2024/2729 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 2. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/1384 E., 2023/154 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli ve davalılardan BUSKİ vekili tarafından katılma yoluyla temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.11.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat R........, davalı ... vekili Avukat ... ile diğer davalı ... vekili Avukat ...’ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1.Asıl davada davacı vekili; müvekkilinin, davalılardan ...’a ait taşınmazı iş yeri olarak kullanmak üzere kiraladığını, iş yerini kanalizasyon ve yağmur suyu basması nedeniyle kiralananda bulunan malların kullanılamaz hale geldiğini ileri sürerek; şimdilik 50.000,00 TL tazminatın olay tarihinden itibaren işleyecek faiziyle davalılardan kusurları oranında tahsiline karar verilmesini talep etmiştir

2.Birleşen davada, davacı vekili; davalı ...'a ait iş yerinde bulunan müvekkiline ait eşyaların su baskınında zarar gördüğünü, zarar gören ürünlerin parasal değerinin Bursa 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/16 D. iş sayılı dosyasında yaptırılan bilirkişi incelemesinde 1.552.847,45 TL olarak tespit edildiğini, kusur durumunun tespiti için Bursa 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/54 D. iş sayılı dosyasında yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda; olayda mülkiyet sahibi davalının asli kusurlu olduğunun tespit edildiğini, davalının kusuru nedeniyle müvekkiline ait olan malların zarar gördüğünü ve kullanılamaz hale geldiğini ileri sürerek; şimdilik 10.000,00 TL tazminatın olay tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1.Asıl davada davalı ... vekili; taraflar arasındaki kira ilişkisinin 4 yıl sürdüğünü, davacının özen ve bakım yükümlülüğünü yerine getirmediğini, davacının ayıpları bildirmekle yükümlü olduğunu, zarardan müvekkilinin sorumlu tutulmasının hakkaniyete ve dürüstlük kuralına aykırı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. 2.Asıl davada davalı ... vekili; davacının iç tesisatının sıhhi ve fenni hiçbir şarta uygun olmadığını, zararın gerçekleştiği bölgede yağmur suyu toplama, depolama ve deşarj sistemi olarak ayrık sistemin uygulandığını, atık su ve yağmur suyunun iki ayrı kanalla toplandığını, yağmur sularının pis bacasına yönelmesinin mümkün olmadığını, iddia olunan zararın teknik şartlara uygun olmayan depodan kaynaklandığını savunarak, davanın reddini istemiştir. 3.Birleşen davada davalı ... vekili; davanın derdestlik nedeniyle usulden reddinin gerektiğini, müvekkilinin yokluğunda alınan raporu kabul etmediklerini, davacının binada tamirat yapmasına izin vermediğini, taşınmazın davacıya 2016 yılı Kasım ayında sorunsuz ve kullanıma hazır şekilde kiraya verildiğini, davacının kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanması, sözleşme sonunda aldığı haliyle iade etmesi gerektiğini, yükümlülüklerini yerine getirmek için hiçbir şey yapmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; olayla ile ilgili olarak Bursa 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/54 D. İş, Bursa 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/16 D. İş ve birleşen Bursa 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2022/1665 E. sayılı dosyalarında alınan bilirkişi raporlarında; taşınmazda zarara sebebiyet veren suların, yapıdaki pvc atık su gider borularındaki deformasyon/montaj hatalarından ve binanın parsel bacası uygulamasının olmamasından kaynaklandığı, binanın atık suyunun davacıya ait iş yerine akarak zarara sebebiyet verdiği asıl davada; davalı ...'nin kusurunun bulunmadığı, taşınmaz maliki davalı ...’ın asli kusurlu olduğunun belirtildiği, olayın meydana gelmesinin ilk olarak binanın parsel bacası uygulamasının bulunmaması, akıntı eğimlerinin yeterli olmaması, ikinci olarak da gider borularının zamana bağlı olarak yıpranması, değiştirilmemesi ve montaj hatalarının bulunması olduğunu, ilk olarak belirtilen ayıpların niteliği gereği kira sözleşmesinin başlangıcında bulunduğu, ikinci olarak belirtilen ayıpların ise kullanıma bağlı olarak sonradan meydana geldiğinin anlaşıldığı, kiralananın teslimi sırasında veya sonrasında meydana gelen ayıplardan dolayı kiracının seçimlik hakları bulunduğu, ancak gerek seçimlik hakların kullanılması gerekse ayıptan dolayı uğranılan zararın talep edilmesi için kiracının kiraya verene ayıpları gecikmeksizin bildirmesi gerektiğini, bilirkişi raporlarında davalı ...'ın asli kusurlu olduğu yönünde görüş bildirilmiş ise de, raporların bu yönden hükme esas alınmasının mümkün olmadığı, zira davacı kiracı tarafından davalıya ayıp ihbarına ilişkin bir bildirim bulunmadığını, davacının olay tarihine kadar dört yıldır kiracı olduğu, bu uzun süre zarfında davacı tarafından herhangi bir bildirimin yapılmadığı, davalı kiraya verenin taşınmaza kiracının izni ve bildirimi olmaksızın müdahale edemeyeceği, davacı kiracının aradan geçen uzun süreye rağmen bildirim yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle zarardan davalı ...'ın sorumlu olmayacağı, yine asıl davada davalı olan BUSKİ'nin alınan raporlar içeriğine göre kusurunun bulunmadığı; birleşen davada ise davacının, davalı ...'a karşı asıl davadaki aynı sebepler ile dava açtığı, birleşen davanın konusunun, taraflarının ve sebebinin aynı olduğu, birleşen davada ve asıl davada talep sonucu olarak farklı miktarlar belirtilmiş ise de, davaların niteliği itibari ile belirsiz alacak davası olduğu, asıl davanın daha önce açıldığı, böylelikle olumsuz dava şartı olan derdestlik şartının mevcut olayda gerçekleştiği gerekçesiyle; asıl davanın esastan reddine, birleşen davanın derdestlik nedeniyle reddine karar verilmiş; karara karşı davacı vekili ile davalılardan BUSKİ vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; alınan bilirkişi raporlarında, borularda deformasyon olduğu ve parsel bacası uygulamasının olmadığının belirtildiği, BUSKİ'ye kusur izafe edilmediği, davacı tarafından davalı kiraya verene yapılmış bir ayıp ihbarının görülmediği, davacının olay tarihinden öncesinde 4 yıldır kiracı olduğu, kiraya verene yapılan bir bildirimin olmadığı, Mahkemece asıl davanın esastan, birleşen davanın derdestlik sebebiyle reddine ve tek vekalet ücretine hükmedilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde asıl ve birleşen davada davacı vekili ve asıl davada davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili; kiralananın kullanmaya elverişli şekilde teslim edilmediğini, taşınmazın iskân ruhsatının alınmadığını, zararın ilk başta fark edilmeyen pvc borularının aşırı şekilde yağan ve su baskını oluşturan yağmur suyunun geri tepmesi ve boruların patlaması sonucu oluştuğunu, tesisatın yenilenmesini gerektirir gözle görülür kırık dökük ve sızıntı durumu olmadığından mal sahibine herhangi bir bildirimde bulunmadığını, zararın meydana gelmesinde davalıların sorumlulukları bilirkişi raporları ile tespit edilmiş olmasına rağmen Mahkemece dikkate alınmadığını, karar başlığında birleşen dosya bilgisine yer verilmediğini, Mahkemece derdestlik nedeniyle birleşen davanın reddine karar verilmesinin de hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. 2. Davalı ... vekili; müvekkili lehine hükmedilen vekalet ücretinin hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, kiralananda su baskını nedeniyle meydana gelen zararın tazmini istemine istemine ilişkindir. 1. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillere göre; davacı vekilinin birleşen davaya ilişkin temyiz itirazlarıının reddi gerekir. 2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 301. maddesi uyarınca; kiraya veren, kiralananı, sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir sözleşme olduğundan, hem sözleşmenin kurulmasından önce mevcut hem de sözleşmenin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar, kiraya verenin sorumluluğu altındadır. Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür. Ayrıca sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeniyle, kiralananın tamir ve bakım gereksinimi doğarsa, kiracı bozuklukların önemine ve niteliğine göre kiraya verene bu durumu bildirmek ve tamiri konusunda uygun bir süre vermekle yükümlüdür. Somut olayda; davacının kiracı olduğu taşınmazda meydana gelen atık su baskını nedeniyle meydana gelen zararın tazmini talep edilmiştir. Davacı kiracı tarafından yaptırılan delil tespiti dosyasında alınan bilirkişi raporunda; zarara neden olan pis su atığının iş yerinin içine dolmasının, tamamıyla gider borularının iptidai şekilde düzenlenerek bir birbirine takılması, binanın parsel bacası uygulaması olmadığından direkt kanalizasyona deşarj ediliyor olması ile dengelenmemiş pis su gideri debisi oluşmasından kaynaklandığı, davacının üst katında hizmet veren yemek üretim tesisinin zamana dağılmış düzenli su ve evsel akışının düzenli bir debide olmayıp anlık artışlar göstermesinin meydana gelen olayda tetikleyici olduğu, olayın meydana gelmesinde BUSKİ’nin hizmet kusurunun olmadığı, mülkiyet sahibi davalı ...’ın asli kusurlu olduğu belirtilmiş, birleşen dosyada alınan bilirkişi raporunda ise; kiralanın atık su ile dolduğu ve içindeki emtianın zarar gördüğü, zararın depoya dolan suyun tesisat giderlerinden kaynaklandığı, boru bağlantılarının çıkmış olması veya üst katlardaki atıklar nedeniyle boruların tıkanmış olabileceği, zarara sebebiyet veren suların yapıdaki pvc atık su gider borularındaki deformasyon/ montaj hatalarından ve binanın parsel bacası uygulamasının olmamasından kaynaklandığı, olayda mülkiyet sahibi davalı ...'ın asli ve tam kusurlu olduğu, BUSKİ’nin kusursuz olduğu bildirilmiştir. İlk Derece Mahkemesince; olayın meydana gelmesine neden olan ayıplarının bir kısmının kira sözleşmesinin başlangıcında bulunduğu, bir kısmının ise kullanıma bağlı olarak meydana geldiği değerlendirilerek, ayıpların davacı kiracı tarafından davalı kiraya verene bildirilmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; yeterli araştırma yapılmaksızın eksik inceleme ile karar verildiği anlaşılmaktadır. Öncelikle mahkemece kiralananda meydana gelen su baskınının yapım hatasından kaynaklanıp kaynaklanmadığı, tespit edilen eksikliklerin gizli ayıp niteliğinde olup olmadığı, kiralanan binanın yaşı, davacı kiracının kullanım süresi göz önünde bulundurularak; kiralananda tespit edilen bakım eksikliğinin kiracının kullanımdan kaynaklanıp kaynaklanmadığı, söz konusu yıpranma/montaj hatalarını kiracının kullanımı süresince tespit edebilmesinin mümkün olup olmadığı veya tarafların zararın artmasına etki edip etmediğinin somut veriler çerçevesinde yeniden tartışılıp değerlendirilmesinde zorunluluk bulunmaktadır. Bu nedenle, tarafların sorumluluğunun ve nihai kusur durumlarının 6098 sayılı Kanunun 52. maddesi de değerlendirmek suretiyle uzman bilirkişi kurulu marifetiyle belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. 3.Bozma sebebine göre; asıl davada davalı ... vekilinin vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davacı vekilinin birleşen davaya ilişkin temyiz itirazlarının reddine, 2. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesinin asıl davaya ilişkin kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun ORTADAN KALDIRILMASINA, 3. İlk Derece Mahkemesinin asıl davaya ilişkin kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca asıl dava yönünden davacı yararına BOZULMASINA, 4. Bozma sebebine göre; asıl davada davalı ... vekilinin vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, 40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalılardan alınıp davacıya verilmesine, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 04.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.