Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/728 E. 2025/5215 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/481 E., 2023/2307 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 10. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2015/14 E., 2020/128 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalılar vekili tarafından duruşma istemli ve davacılar vekili tarafından katılma yoluyla temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararın niteliğinin duruşma istenebilecek davalardan olmadığı anlaşılmıştır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 369/2 maddesi uyarınca duruşma isteğinin reddine, temyiz dilekçelerinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı ... vekili; müvekkilinin murislerinden adına intikal eden taşınmazların adına tescil işlemlerini yapmak üzere 1995 yılında gayrimenkul alım satım komisyonculuğu yapan ........na vekalet verdiğini, ancak ... ..... vekaletnameye müvekkilinin rızasına aykırı şekilde satış yetkisini de eklettiğini, vekaletname düzenlenmesinin üzerinden 10 yıl geçtikten sonra müvekkilinin murislerinden intikal etmiş ve edecek tüm taşınmazlardaki hisselerini eşi ... ...... satış gibi göstererek satış vaadi sözleşmesi düzenlemiş olduğunu, müvekkilinin bu hususu 16.12.2014 tarihinde ... hissedar bulunduğu taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapmak üzere başvurduğu sırada öğrendiğini, sözleşmede belirtilen miktarda taşınmazın yine sözleşmede belirtilen bedelle satışının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, vekaletin kötüye kullanılması nedeni ile yapılan bir işlem olması nedeniyle sözleşmenin müvekkilini bağlamadığını ve mutlak butlanla geçersiz olduğunu ileri sürerek; ... 2. Noterliğinin 24.08.20 05... yevmiye nolu Düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin iptaline karar verilmesini talep etmiş, davacı İstanbul 28. Noterliğinin 09.12.2015 tarihli ve ... yevmiye sayılı temliknamesi ile iptali istenen sözleşmeye konu gayrimenkullerle ilgili dava haklarının tamamını ...'na temlik etmiş, temlik alan ... vekili söz konusu temliknameyi dosyaya sunarak temlik alan olarak davaya kabulünü talep etmiştir. II. CEVAP Davalılar vekili; davanın öncelikle zamanaşımı yönünden reddi gerektiğini, davacının, müvekkillerinin annesi ... .... asaleten yaptığı ... 1. Noterliğinde 31.08.1995 tarihinde ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile birtakım murislerinden kendisine intikal eden ve edecek ... ve ... İlçesindeki bilumum gayrimenkullerini 100.000.000 ETL bedel karşılığında tapuda satış ve devrini taahhüt ettiğini ve satış bedelinin nakden aldığını beyan ettiğini, söz konusu intikal ve satış tapu muameleleri işlemleri için müvekkillerinin murisi ... .. .. aynı tarihte vekaletname verdiğini, vekaletnameye istinaden daha önce davacının ... .. düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satmayı vaad ettiği taşınmazlar hakkında tekrar ..... 2. Noterliğinin 24.08.2005 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiğini, alıcının daha önce ödediği 100.000.000 ETL'ye ek olarak 2.000,00 TL bedel ödediğini ve anılan her iki satış vaadi sözleşmesine istinaden sözleşme konusu gayrimenkullerin satışı alıcı ... yapılması gerekirken devir işlemlerinin yapılmadığını, davacının haksız ve kötü niyetli olarak taşınmazları devredeceği sırada satış vaadi sözleşmelerinin tapuya müvekkili tarafından şerh edildiğini, müvekkillerinin murisinin vekaleti kötüye kullanma durumunun söz konusu olmadığını, muris ... ... ... davacının iradesi dışında hiçbir muamelesinin söz konusu olmadığını ve iyi niyetli olduğunu, tapuları devretmeyen davacının kötü niyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ile davalılar murisi arasında dava konusu taşınmazların 100.000.000 ETL karşılığında satışın vaat edilmiş olduğu, bedelin davacıya ödendiği, yıllar içerisinde sözleşmeye konu taşınmazların devrinin gerçekleşmemesi nedeniyle birden çok satış vaadi sözleşmesinin hem davacı asil hem de vekilleri tarafından düzenlendiği, davaya konu davalılar murisine verilen vekaletnamenin satış vaadi sözleşmesinin yapılmasına yönelik olduğu, davalılar murisinin genel vekaletnameyi amacına uygun olarak kullandığı, davaya konu edilen taşınmazların satışının vaad edilmesinde yasal bir engelin bulunmadığı, bu nedenle ... 2. Noterliğinin 24.08.2005 tarihli ve ... yevmiye nolu satış sözleşmesinin usule uygun olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı (temlik alan) vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının, irade sakatlığı haline yönelik iddiasını her türlü delil ile ispatı mümkün olmakla birlikte dosyadaki deliller kapsamında satış vaadi sözleşmesi yapma yetkisi veren 31.08.1995 tarihli ve ... yevmiye nolu vekaletnamenin davacının iradesi hilafına düzenlendiği iddiasının ispat edilemediği, taraflar arasındaki vekalet ve satış vaadi sözleşmesi düzenleme süreçlerinin kronolojik olarak tasnifi halinde, davacının dava dışı ...'ye 02.02.1995 tarihli ve ... yevmiye nolu satış vaadi sözleşmesi ile ... ve ... İlçesi sınırları içerisindeki murislerinden intikal etmiş ve edecek taşınmazların 100.000.000 ETL (100,00 TL) karşılığında satışını vadettiği, anılı sözleşmeye tarafların karşı koymamalarına rağmen bu defa vekil ... ... tarafından satış vaadi sözleşmesi içeren vekaletnameye dayanarak ve karşı konulmayan ... yevmiye nolu satış vaadi sözleşmesinin ortada olmasına ve aradan 10 yıl geçmiş olmasına karşın yeni bir düzenlemeye ihtiyaç duyulmadığı halde hayatın olağan akışı içerisinde iş birliği içerisinde olduğu düşünülmesi gereken, iyi niyetli 3. kişi konumunda olmayan eşi ...'ye aynı taşınmazların bu defa 10 yıl önceki değerinin çok altında 2.000.000 ETL (2.000,00 TL) karşılığında satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesinin vekalet görevinin kötüye kullanılması niteliğinde olup, dava konusu sözleşmenin vekil edeni bağlamayacağı birlikte değerlendirildiğinde davanın bu gerekçe ile kabulü gerekirken aksi kanaat ile verilen davanın reddi kararının isabetli olmadığı gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden hüküm kurulmak suretiyle ... 2. Noterliğinin 24.08.2005 tarihli ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin iptaline, oy çokluğu ile karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalılar vekili ve katılma yoluyla davacı vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davalılar vekili; temlik eden davacı ...'un dava konusu taşınmazlardaki hisselerini bir adet asaleten iki adet vekaleten yapmış olduğu toplam üç adet Düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış vaadi sözleşmesi ile müvekkillerinin murisi ...'ye devir ve temlik etmeyi kabul ve taahhüt ettiğini, satış bedellerinin satıcıya haricen peşin ve nakden ödendiğini ve bu hususun sözleşmelerde yer aldığını, .. ayrıca söz konusu taşınmazların satış işleminin yapılması için alıcının eşi...'ye vakaletname verdiğini, davacı ...'in murislerinin veraseten intikal işlemlerini yapamadığını ileri sürerek, vaatlerini yerine getirmek için süreler istediğini, alıcı .... 10 seneye yakın oyaladığını, satıcı .... bizzat yer aldığı ... 1. Noterliğinin 31.08.1995 tarihli ve ... yevmiye no'lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin hukuken geçerliliğinin sona ereceği 10 yıl sonu olan 31.08.2015 tarihinden 1 hafta önce, vekili olan...'ye gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapması hususunda talimat vermiş olup, vekaleten... ile alıcı ... arasında satıcının talimatlarına uygun davaya konu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin imzalandığını, daha önce satıcıya aynı taşınmazlar için ödenen iki ayrı 100.000.000 ETL ödemeyi dikkate almadan bedel düşük diye vekaleti kötüye kullanma değerlendirmesi yapan istinaf kararının haksız ve hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. 2. Davacı (temlik alan ...) vekili (katılma yoluyla); istinaf kararında irade fesadına dayalı iptal taleplerinin kabul edilmediğini, davalıların murislerinin hile yoluyla ..... kandırdığı, ortada gerçek bir satış niyetinin olmadığının her aşamada açıklandığını, dava konusu satış vaadine dayanak vekaletnamede esasen "satış vaadi" yetkisinin de müteveffadan saklanıp hile ile eklendiği hususunda beyanları olmasına rağmen bu talebin kabul edilmediğine dair istinaf gerekçesinin yerinde olmadığını ileri sürerek; Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçe yönünden düzeltilerek onanmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, vekaletin kötüye kullanılması iddiasıyla düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin iptali istemine ilişkindir. 1. Davacı (temlik eden) ...'un ... 1. Noterliğinin 31.08.1995 tarihli ve ... yevmiye düzenleme şeklinde vekaletnamesine rızasına aykırı şekilde satış yetkisinin eklendiği hususunu ispatlayamadığı anlaşılmakla temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir. 2. Davalıların temyiz itirazlarının incelenmesinde; dosyadaki bilgi ve belgelerden, ... 1. Noterliğinin 30.01.1995 tarihli ve ... yevmiye nolu düzenlenme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile bizzat davacı (temlik eden) ... tarafından davalıların anneleri ...'na, ...'un murislerinden intikal etmiş ve edecek olan İstanbul ... ve ... ilçeleri sınırları dahilinde bulunan taşınmazları satmayı vaad ve taahhüt ettiği, satış bedeli olan 100.000.000 ETL'nin tamamen ödendiğinin yazılı olduğu, ferağının intikal işlemlerinin tamamlanmasını müteakip alıcının istediği anda vereceğini, alıcının da bu sözleşmeyi istediği anda tapu siciline şerh ettirmeye yetkili olduğunu beyan ettiğinin anlaşıldığı, T.C. .... Başkonsolosluğu nezdinde ... ... ... ... imzalı 19.01.1995 tarihli Düzenleme Şeklinde Vekaletname ile davacı (temlik eden) ...'un ....... murislerinden intikal edecek ve ada parsel numaraları ayrı ayrı belirtilen taşınmazların 100.000.000 ETL bedelle ... ... satması için Noterden Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi yapma ve diğer hususlarda vekil tayin ettiği, ... 1. Noterliğinin 02.02.1995 tarihli ve ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile de, ...'a vekaleten .......... .... satışını vaad ettiği, ... 1. Noterliğinin 31.08.1995 tarihli ve ... yevmiye sayılı satış vaadi sözleşmesinin incelemesinde; satış vaadinde bulunan ...'un, satın alma vaadinde bulunan ...'na, murislerden intikal edecek tüm hak ve hisselerin tamamını 100.000.000 ETL karşılığı satış vaadi yolu ile satmayı vaad ve taahhüt ettiği, ferağının intikal işlemlerinin tamamlanmasını müteakip alıcının istediği anda vereceğini, alıcının da bu sözleşmeyi istediği anda tapu siciline şerh ettirmeye yetkili olduğunun beyan ettiği, ... 1. Noterliğinin 31.08.1995 tarihli ve ... yevmiye düzenleme şeklinde vekaletnamesinin incelemesinde; ...'un ..........'na vekaletname verdiği ve ... 2. Noterliğinin 24.08.2015 tarihli ve ... yevmiye sayılı ... vekili ........... ile ... arasında akdedilen Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi ile de, 2.000,00 TL bedelle veraset belgesi gereği kendisine intikal etmesi lazım gelen ... ve ... ilçelerinde bulunan taşınmazları satmayı vaad ve taahhüt ettiği, taşınmazlarının teslim edildiğinin bildirildiği anlaşılmıştır. Yukarıda kronolojik olarak sıralanan sözleşme ve vakeletnamelerin incelenmesinde; 30.01.19 95... .08.1995 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinde davacı (temlik eden) ...'un bizzat satmayı vaad eden sıfatıyla yer aldığı, ... Başkonsolosluğunda düzenlenen vekaletnamenin de bizzat ... ile işlem yapılmak üzere düzenlendiği, iptali talep edilen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde ise, ...'un bizzat yer aldığı son sözleşme ile aynı tarihte düzenlenen vekaletname uyarınca vekili ... ... tarafından satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı, bu durumda ...'un iradesi ve talimatı doğrultusunda sözleşmenin yapıldığının, vekilin vekaletnamedeki yetkilerine uygun olarak sözleşmeyi imzaladığının kabulü gerektiği, vekaletin kötüye kullanıldığının ispatlanamadığı anlaşılmakla davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçeyle kabulüne karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup kararın bozulmasını gerektirir. VI. KARAR Açıklanan sebeple; 1. Davacı vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE, 2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK'nın 371. maddesi uyarınca davalılar yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 04.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.