İlk Derece Mahkemesi 2026/678 E. 2026/824 K.

T.C. İSTANBUL 13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2026/678 Esas KARAR NO : 2026/824

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 15/02/2024 KARAR TARİHİ : 15/10/2026

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı şirket arasında 03.04.2018 tarihinde belirli bir bağımsız bölüme ilişkin düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme kapsamındaki tüm ödemelerin vaktinde ve eksiksiz olarak gerçekleştirildiğini, dava konusu bağımsız bölümün müvekkiline teslim edilmesine rağmen tapuda tescil yükümlülüğünün yerine getirilmediğini, sözleşme uyarınca tapu devrinin en geç 36 ay içinde yapılması gerektiği ancak davalı şirketçe bu işlemin çeşitli bahanelerle gerçekleştirilmediğini, taşınmazın mülkiyetinin arsa sahipleri üzerinde bulunması ve yüklenici şirketin durumu nedeniyle davanın ilgili kişilere yöneltilmek zorunda kalındığını, taşınmaz üzerinde bankalarca tesis edilmiş haciz ve ipoteklerin tespit edildiğini belirterek, taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi ve ayni hak tesisinin engellenmesi amacıyla teminatsız ihtiyati tedbir kararı verilmesini, tapu kaydının iptal edilerek tüm takyidatlardan ari bir şekilde müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. CEVAP: Davalı ... Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; dava değeri eksik gösterilmiş olup işbu davanın öncelikli şartı gereği eksik harcın tamamlanması gerektiği, Müvekkili Bankanın işbu davaya konu sözleşmede taraf olmayıp, davanın müvekkili yönünden husumet yokluğu sebebiyle reddi gerektiği, davalının ... Enerji Ve ... ... firmalarından alacaklı olduğu, bu alacağı dolayısıyla İstanbul Anadolu Banka Alacakları İcra Dairesi’nin 2023/... Esas sayılı dosyası ile icra takibi başlattığı, takip neticesinde yapılan sorgu sonucunda davaya konu "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada 204 Parselde kayıtlı 184 bağımsız bölümde" bulunan taşınmaz % 20 hisse oranı ile davalı ... Enerji ve % 80 hisse oranı ile ... ... adına kayıtlı bir taşınmaz olarak göründüğü, davacı yanın davayı açmakta kötü niyetli olduğu, müvekkili lehine dava konusu taşınmaz üzerinde tesis edilen ipotek ve haciz haklı alacağın tahsili amacı ile usule uygun olarak şerh edildiği, buna karşın düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi söz konusu taşınmazın tapu kayıtlarına şerh edilmediği, bu nedenlerle; Öncelikle nispi harcın tamamlatılmasına aksi takdirde harç eksiği tamamlanmadığından davanın reddine, davanın müvekkili yönünden husumetten reddine, Dava konusu gayrimenkulün kaydı üzerine konulan ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına, aksi kanaatte olunması durumda mesnetsiz ve hukuki dayanaktan yoksun davanın müvekkil Banka yönünden esastan reddine, davanın açılmasına müvekkilş Banka sebebiyet vermediğinden, tüm yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı ile davalı ... ... A.Ş. üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir. Davalılar vekili cevap dilekçesinde; Davacı taraf ... İnşaat ile davalılardan ... ... arasında akdedilen ve davacının vaat alacaklısı olduğu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan talep hakkı tapuya şerh edilmemiş olup bahsi geçen sözleşme yapıldığı esnada, vaat borçlusu olan ... ... söz konusu taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisine de sahip olmadığı, tasarruf yetkisine sahip olunmayan bir taşınmazın devrinin taahhüdü ifa edilemeyeceği, ifa edilemeyen borç da borçlunun sorumluluğunu doğuracağı, davaya konu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedildiği sırada söz konusu taşınmazın mülkiyeti, tapu kayıtlarıyla da sabit olduğu üzere Müvekkiline ait olduğu ve Müvekkilinin halen malik durumunda olduğu, dolayısıyla, ilgili taşınmaz mülkiyetini ilgilendiren tasarruf işlemlerinde söz sahibi olan kişinin müvekkili olduğu, bu sebeple, müvekkilinin bilgisi dışında, taraflar arasında akdedilmiş olan bu sözleşmeye icazeti bulunmadığı ve dolayısıyla taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan herhangi bir borcu da bulunmadığı, bu durumda vaat alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan talep haklarını ve ilgili tazmin taleplerini vaat borçlusu olan ... ...'e yönlendirmesi gerektiği, zira tasarruf yetkisini haiz olmadan vaatte bulunan ve somut durum gereği vaatlerini karşılayamayan ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan borcunu ifa edemeyen tarafın ... ... olduğu, bu nedenlerle; somut durumda davacı tarafın tapu iptali ve tescil isteme hakkı bulunmadığından davanın reddine, dava konusu gayrimenkulün kaydı üzerine konulan ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... ... Anonim Şirketi vekili cevap dilekçesinde; davacı ile müvekkili arasında bir bağımsız bölüm için düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesDavalı vekili cevap dilekçesinde özetle: davacı ile müvekkili arasında bir bağımsız bölüm için düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini, davacının satış bedelini ödediğini, taşınmazın davacıya tam ve eksiksiz olarak teslim edildiğini ve davacının teslim tarihinden itibaren zilyet olduğunu, davacının sözleşme tarihinde taşınmazın tapusunun arsa sahipleri adına kayıtlı olduğunu ve müvekkilinin inşasını üstlendiğini bildiğini, müvekkili tarafından tapu devir işlemleri gerçekleştirilmek istenirken arsa sahiplerinin borçları nedeniyle taşınmaz üzerine bankalarca haciz ve ipotek tesis edildiğini, bu durumun tapu devrini imkansız hale getirdiğini, müvekkilinin davacıya ait bir başka bağımsız bölümün devrini gerçekleştirmiş olmasının iyi niyetini gösterdiğini, müvekkili ile arsa sahipleri arasındaki hasılat paylaşımı sözleşmesi uyarınca müvekkilinin tüm yükümlülüklerini ifa ettiğini, ancak arsa sahiplerinin sözleşmedeki taahhütlerine aykırı davranarak gerekli vekaletnameleri vermediklerini ve taşınmazı takyidattan ari tutma borcuna aykırı şekilde çok sayıda banka lehine ipotekler tesis ettirip hacizlere sebebiyet verdiklerini, arsa sahiplerine gönderilen ihtarnameden sonuç alınamadığını, taşınmaz üzerindeki takyidatların tamamen arsa sahiplerinin borçlarından kaynaklandığını ve müvekkilinin bu işlemlerle hiçbir ilgisinin, kusurunun veya ihmalinin bulunmadığını, davalı bankaların basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü altında olduklarını, projenin satış vaadi temeline dayandığını ve üçüncü kişilerin hak sahibi olduğunu bilmeleri gerektiğini, müvekkilinin arsa sahiplerini temsil yetkisi bulunmadığından ve takyidatların kaldırılması müvekkilinin kontrolünde olmadığından devir işleminin gerçekleştirilemediğini belirterek, davanın reddini savunmuştur. Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; davacının satış vaadi sözleşmesine dayanarak taşınmazın adına tescili talebinin yasal dayanaktan yoksun olduğunu, müvekkil bankanın kesinleşmiş bir icra takibi kapsamında taşınmaz üzerine usul ve yasaya uygun şekilde haciz şerhi işlettiğini, haciz tarihinde tapu kaydında herhangi bir satış vaadi şerhinin bulunmadığını, davacının dayandığı sözleşmenin tapuya şerh edilmediği için üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyecek nitelikte kişisel bir hak doğurduğunu, müvekkil bankanın tapu siciline güvenen iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, davacı ile diğer davalı şirket arasındaki sözleşmede müvekkil bankanın taraf sıfatının bulunmadığını, taşınmaz maliki olan diğer davalı şirketlerin de söz konusu sözleşmede taraf olmadıklarını, davanın sözleşmedeki teslim tarihinden çok sonra ikame edildiğini, konulan ihtiyati tedbir kararının bankayı telafisi imkansız zararlara uğrattığını, tapu siciline güven ilkesi uyarınca müvekkil bankanın haklarının korunması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı ile davalı ... arasında noter huzurunda 03/04/2018 tarihinde Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi sözleşmesi imzalandığı, kararlaştırılan bedelin davacı tarafından bu davalıya ödendiği, bağımsız bölümün davacıya fiilen teslim edildiği ancak tapuda devrin gerçekleşmediği yanlar arasında çekişmesizdir. İhtilaf; arsa sahiplerince tapunun devrine yanaşılmamasının hukuka uygun olup olmadığı ve taşınmaz üzerindeki kısıtlamaların kaldırılma koşullarının oluşup oluşmadığı noktalarındadır. Yüklenici ... ile arsa sahipleri ... Enerji ve ... ... arasında 08/12/2016 tarihinde noter huzurunda imzalanan Düzenleme Şeklinde Hasılat Paylaşımı Yöntemiyle Yapım ve Satış Vaadi sözleşmesine göre adı geçen taraflar ilk olarak, yüklenici tarafından arsa sahiplerinin taşınmazına inşa edilecek bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelirin paylaşımı konusunda anlaşmış, daha sonra bu modelden vazgeçerek 05/01/2021 tarihinde yine noter huzurunda imzaladıkları III numaralı protokol ile Düzenleme Şeklinde Fiziki Paylaşım Yöntemiyle Arsa Payı Karşılığı Yapım ve Paylaşımı hususunda anlaşmaya varmışlardır. Her ne kadar bu tadil işlemiyle davalılar arasındaki sözleşme kat karşılığı inşaat sözleşmesi hüviyetine bürünmüş ise de davacının bağımsız bölümün bedelini ödediği 07/06/2018 tarihinde sözleşme, hasılat payı karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğindedir. Hasılat paylaşımı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacağın (bağımsız bölümün tescilini talep etme hakkının) talep edilebilmesi için ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden farklı olarak, davacının bağımsız bölüm bedelini ödemesi yeterlidir. Eş söyleyişle, bu durumda arsa sahibi, yüklenicinin edimini tam olarak ifa etmediğinden bahisle tescilden kaçınamaz. Eldeki davada da davacının tadil işleminden önce bağımsız bölümün bedelini ödediği, bağımsız bölümün davacıya teslim edildiği, arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan III numaralı protokolde paylaşılan bağımsız bölümler arasında dava konusu bağımsız bölüme yer verilmemesinin de tarafların davacının hakkını kabul ettiğini gösterdiği, aksi yöndeki savunmaların ise ödeme tarihindeki paylaşım modeline ve dürüstlük kuralına uygun düşmediği göz önüne alınarak, davacının tescil istemi kabul edilmiştir. Davacı, tescil isteminin yanında taşınmaz üzerindeki kısıtlamaların da terkinini talep etmiş ise de; sözleşmenin tapuya şerh edilmediği, bu nedenle haciz alacaklısı bankalara karşı nispi nitelikteki sözleşmeden ötürü hak ileri sürülemeyeceği dikkate alınarak, bu istem kabul görmemiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

HÜKÜM: Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere; Davanın KISMEN KABULÜ ile; 1-İstanbul İli,... İlçesi, ... Mah. ... Ada, 204 numaralı parselde kayıtlı, 192 numaralı bağımsız bölümün davalılar ... Enerji A.Ş ile ... ... Üretim A.Ş adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, 2-Davacının takyidatların terkinine ilişkin isteminin reddine, 3-Harçlar Yasası uyarınca alınması gerekli 735.859,43 -TL harçtan peşin alınan 24.127,54-TL ile tamamlama harcı 161.452,00-TL'nin mahsubu ile bakiye 547.279,89-TL harcın davalılar ... ... Anonim Şirketi ve ... ... Şirketi'nden müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye gelir kaydına, 4-Davacı tarafından yapılan 427,60-TL başvurma harcı, 24.127,54-TL peşin harç, 161.452,00-TL tamamlama harcı, 60,80-TL vekalet harcı, 4.361,50-TL keşif harcı olmak üzere toplam 190.429,44-TL harcın davalılar ... ... Anonim Şirketi ve ... ... Şirketi'nden tahsili ile davacıya verilmesine, 5-Davacı tarafından yapılan 2.945,40-TL davetiye gideri, 71.500,00-TL bilirkişi ücreti, 2.060,00-TL ATGV araç ücreti olmak üzere toplam 76.505,40-TL yargılama giderinin davalılar ... ... Anonim Şirketi ve ... ... Şirketi'nden tahsili ile davacıya verilmesine, 6-Davacı duruşmalarda kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca 1.048.617,65 -TL vekalet ücretinin davalılar ... ... Anonim Şirketi ve ... ... Şirketi'nden tahsili ile davacıya verilmesine, 7-Davalılar ... Anonim Şirketi ve ... ... ve Ticaret A.Ş duruşmalarda kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca 45.000,00-TL maktu vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile bu davalılara verilmesine, 8-Karar kesinleştiğinde davacının gider avansından bakiyesinin iadesine, Davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı tarafların gerekçeli kararı tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize verecekleri bir dilekçe ile veya başka bir mahkeme aracılığı ile mahkememize gönderecekleri dilekçe ile HMK 341. madde uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yoluna başvurma hakları hatırlatılmak suretiyle oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 15/10/2026

Başkan ... ¸e-imzalıdır Üye ... ¸e-imzalıdır Üye ... ¸e-imzalıdır Katip ... ¸e-imzalıdır