Bölge Adliye Mahkemesi 2026/477 E. 2026/1357 K.

T.C. SAKARYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 14. HUKUK DAİRESİ 2026/477 - 2026/1357 T.C. SAKARYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 14. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO : 2026/477 KARAR NO : 2026/1357

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I

BAŞKAN : ... (...) ÜYE : ... (...) ÜYE : ... (...) KATİP : ... (...)

İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : SAKARYA ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ NUMARASI : 2023/514 Esas - 2025/796 Karar KARAR TARİHİ : 03/12/2025 DAVACI : ... -... VEKİLİ : Av. ... - ... DAVALI : ... VEKİLİ : Av. ... -... DAVA : Tapu İptali Ve Tescil DAVA TARİHİ : 22/09/2023 KARAR TARİHİ : 04/06/2026 GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 25/06/2026 Taraflar arasında görülen dava sonucu ilk derece mahkemesince verilen hükme yönelik davacı vekili tarafından süresi içerisinde istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı tarafın iddiaları; Davalı bankadan kullanılan kredinin teminatı olarak davacıya ait iki taşınmazın (1/2 hissenin) davalı bankaya devredildiğini, aralarındaki anlaşma gereği kredi borcunun ödenmesi sonrasında bu taşınmazların davacıya iade edileceğinin kararlaştırıldığını, vefa hakkının tapu siciline tescil edildiğini, taşınmazların diğer yarı hissesine yönelik aynı sebeple diğer malik Marmara Otomotiv AŞ tarafından açılan davanın Sakarya Asliye Ticaret Mahkemesinin 2022-970 Esas sayılı dosyasında yapılan yargılama neticesinde kabul edildiğini, davalı bankanın taşınmazı iade etmeye yanaşmadığını belirterek mahkemece belirlenecek bedelin depo edilmesi karşılığında, dava konusu taşınmazların yarı hissesinin davalı banka adına olan kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir. Davalı taraf savunmasında; davacı şirket ve dava dışı Marmara Otomotiv AŞ ile davalı banka arasında imzalanan genel kredi sözleşmesi kapsamında kullandırılan kredilerin ödenmemesi üzerine kredilerin teminatını teşkil eden dava konusu taşınmazları da içerir şekilde tasfiye protokolü yapıldığını, buna göre taşınmazların kredi borçlarına karşılık 01.09.2015 tarihinde davalı mülkiyetine geçirildiğini, taşınmazlar için borçluya 01.03.2017 tarihine kadar geri alım hakkı tanınmasına ve 21.12.2018 tarihine kadar ek süre verilmesine rağmen davacı tarafça protokol gereği ödemelerin yapılmadığını, alacağa karşılık taşınmaz devrinin mutad ödeme niteliğinde olduğunu, aradan geçen beş yıl sonrasında bu davanın açılmasının iyiniyetli olmadığını, ahde vefa (sözleşmeye bağlılık) ilkesine ve dürüstlük kuralına aykırı olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; Davacı protokol hükümlerine uygun olarak süresinde geri alım hakkını kullanmadığından ... ada ... parselin tamımına ve ... ada ... parselin (eski 157) 1/2 hissesine yönelik davasının reddine karar verilmiştir. İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; taraflar arasında akdedilen kredi genel sözleşmesinden kaynaklanan borcun ödenmemesi üzerine çekilen ihtarname üzerine taraflarca imzalanan protokol kapsamında davacı borçluya ipotek konusu taşınmazların satışı karşılığında vefa hakkı tanındığının ortada olduğunu, geri alma hakkına ilişkin sözleşmenin geçerliliğinin resmi şekil şartına tabi olduğunu, ancak şekle uyulmaması nedeniyle hükümsüz olan sözleşme taraflarca fiilen uygulanmışsa ya da geçersizliği ileri sürmenin dürüstlük kuralına aykırı görülebildiği diğer durumlarda hakkın kötüye kullanılmasının söz konusu olduğunu, Türk Medeni Kanun'unur 873/2 maddesi borcun ödenmemesi hâlinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmünün geçersiz olduğu emredici hükmünü içerdiğinden taraflar arasında taşınmazların temlikinden bir kaç gün önce düzenlenen ve satış akdinin eki sayılacak ve ondan ayrı kabul edilemeyecek nitelikteki 29/05/2018 tarihli sözleşmeye göre, satım akdinin gerçek satış olmayıp borcun ödenmemesi sebebiyle ipotek verilen taşınmazların mülkiyetinin davalıya devredildiği ve içeriğinde öngörülen koşullar çerçevesinde tekrar davacıya iadesinin kararlaştırıldığının görüldüğünü, davalı bankanın kredi alacağından kaynaklanan sicil kaydında tesis edilen ipoteğin taşınmazların bankaya devrinden sonra alacaklı ve borçlu sıfatının bankada birleşmesi sebebiyle ipotek şerhinin sicil kaydının silindiğinin anlaşıldığını, mahkemece vefa hakkına ilişkin sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerektiği yönündeki tespiti doğru ise de, tarafların vefa hakkı konusunda anlaştıkları gerekçesi ile taşınmazların satış işleminin gerçek satış iradesini içermediği yönündeki tespitinin hatalı olduğunu, geri alma hakkına ilişkin sözleşmenin geçerliliği resmi şekil şartına tabidir ancak; şekle uyulmaması nedeniyle hükümsüz olan sözleşme taraflarca fiilen uygulanmışsa ya da geçersizliği ileri sürmenin dürüstlük kuralına aykırı görülebildiği diğer durumlarda hakkın kötüye kullanılmasının söz konusu olacağını, taşınmazın davalı bankaya devredildiği, geri alım sözleşmesine ilişkin şekil bakımından geçerli bir sözleşme bulunmasa da, tarafların söz konusu sözleşme ile yüklendikleri edimleri yerine getirmeye başladıkları dikkate alındığında, artık bu sözleşmenin tarafları bağlayıcı nitelikte olduğu, şekil eksikliğini ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde bulunduğunu, ortada ne bir satış iradesi ne vefa sözleşmesi kurulması iradesi olmadığından davaya konu taşınmazların mülkiyeti davacıya ait iken, bankadan kullanılmış olan kredinin teminatı olarak davacı tarafa devrolunmuş olduğunu, kredi bedelinin ödenmesi sonrasında söz konusu taşınmazların davacıla iade edileceğinin kararlaştırılmış olduğunu, yani ortada taşınmazların devrinden sonra dahi faiz işleyen bir kredi sözleşmesinin mevcut olduğunu, ortada satış iradesinin olmadığını, taşınmazların devrinin asıl nedeninin rehin olduğunu, davaya konu protokol yapıldığında tarafların eşit şartlarda olmadığını, davacı ilgili protokolü imzaladığında davacıya ait taşınmazların davalı banka tarafından ipotek takibi ile satışa çıkartılmış olduğunu, ilgili protokol davacı zor durumda iken imzalanmış ancak yine satış saikiyle değil teminat saikiyle davalı bankaya devir edilmiş olduğunu, bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradelerinin esas alındığını, taraflar arasındaki ortak iradenin taşınmazların teminat olarak verildiği olduğunu, davalı tarafın beyanlarının da bu durumu açıkça ikrar etmekte olduğunu, bu halde yerel mahkeme kararının hatalı olduğunu, davalı tarafın kötü niyetli olduğunu, alacaklı olmanın ve banka olmanın verdiği güçle hareket ettiğinu, tefeci gibi sözde satım aldığı taşınmazlara faiz işletmeye devam ettiği görüldüğünde davanın kabulü gerekirken, aksi yönde hüküm kurulmasının usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirdiğini belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir. DELİLLER: Kredi sözleşmesi, tapu kayıtları dosya kapsamı. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: İlk derece mahkemesince toplanan deliller ile tüm dosya kapsamına göre, ileri sürülen istinaf nedenleri ve HMK 355/1 maddesi uyarınca kamu düzenine ilişkin yapılan inceleme sonucunda; Dava, geri alım hakkı nedeniyle tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir. Türk Medeni Kanununun taşınmaz mülkiyeti başlıklı ikinci bölüm ikinci ayırım madde 736. alım ve geri alım hakları başlığı altında aynen “Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer” hükmü getirilmiştir. Vefa hakkı (geri alım hakkı) bir kimsenin satmış olduğu bir gayrimenkulü bedeli karşılığında tek taraflı bir irade açıklaması ile satın alma imkanını veren kurucu yenilik doğuran şahsi bir haktır. Tapu siciline şerh verildiği takdirde bu şahsi hak ayni bir nitelik kazanır. Konusu gayrimenkuldür. T.B.K’nun 237. madde hükmüne göre resmi şekil şartı vardır. Bedel gözetilmesi zorunlu olmayıp isteğe bağlıdır. Vefa hakkının ne şekilde kullanılacağı hususunda kanunda bir hüküm yoktur. Yenilik doğuran niteliği itibariyle vefa hakkı dava açılarak kullanılabileceği gibi mektup, telgraf ve ihtar göndermek suretiyle de kullanılabilir. Bu konuda irade açıklamasının karşı tarafa ulaşması yeterlidir. Geri alım (vefa) hakkı dava açılarak kullanılması Türk Medeni Kanunun 716. maddesinde yer alan bir tescil davası niteliğindedir. Öte yandan geri alım sözleşmesi noter tarafından re’sen düzenlenmedikçe geçerli sayılmaz. Bu nedenle geçerli olmayan bir sözleşme tapuya şerh edilse dahi geçerlilik kazanmaz. Bu husus re’sen gözetilir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 07/12/2016 tarih, 2015/15856 E, 2016/10198 K.) Taşınmazların devrini içeren sözleşmelerin tapu müdürlüğünde yapılacağı açıktır. Bu kapsama geri alım sözleşmesi de girmektedir. Ancak, bir sözleşmeni ifasına başladıktan sonra sözleşmenin geçersizliğini öne sürmek dürüstlük kuralına aykırı olacağından dinlenmeyecektir. Geri alım hakkı sebebiyle davalı adına olan kaydın iptali ile davacı adına tesciline karar verilebilmesi için hükümden önce mahkemece uygun görülecek süre içinde gerialım bedelinin depo ettirilmesi, ondan sonra hüküm kurulması gerekir. Normal olarak satış sözleşmesindeki satış bedeli gerialım bedeli olarak kabul edilmelidir. Ancak sözleşmenin kurulduğu tarih ile gerialım davası arasında uzunca bir süre geçmiş ise bu durumda geri alım bedeli geri alım davasının açıldığı tarihteki değeridir. Somut olayda; taraflar arasında 26/01/2012, 22.11.2013 ve 09.09.2015 tarihli 3 adet Genel Kredi Sözleşmesi imzalandığı, davacının kredi sözleşmelerinde borçlu olduğu, taraflar arasında 29.05.2018 tarihli protokol düzenlendiği, dava konusu edilen taşınmazlar tüm yükümlülükleri ile birlikte ve satıcı davacı lehine gerialım hakkı da tesis edilmek suretiyle toplam 2.535.000,00 TL karşılığı bankaya devri kararlaştırılmış ve devir tarihinden itibaren 24 ay içinde yazılı olarak bankaya ulaşılacak şekilde bankaya müracat edilmesi halinde eski malike veya göstereceği 3. kişiye vefa hakkı tanınacağı taahhüt edilmiştir. Geri alım hakkına konu ve eldeki bu davaya konu yapılan ... parsel (yeni 849/3) 31.05.2018 tarihinde ... ada ... parsel ise 08.06.2018 tarihinde davalı banka adına satış yolu ile tapuya kayıt ve tescil edilmiş olmakla geri alım hakkı süresi protokolde tanınan 24 aylık sürenin sona erme tarihi 08/06/2020 tarihi olduğu anlaşılmıştır. Bu protokole göre davacıya belirli şartlar altında taşınmazı geri alma hakkı tanınarak dava konusu taşınmazın davalı devrinin yapılacağı hususunda anlaşıldığı ve aynı gün taşınmazın davalıya devredildiği anlaşılmaktadır. Davacının daha sonra davalı bankaya başvurarak protokolde kendisine verilmiş geri alım süresinin uzatılması talep edilmişse de iş bu talep dava konusu edilen taşınmazlara ilişkin olmadığı, davacı tarafından 20/04/2022 tarihli 04587 yevmiye numaralı ihtarname ile geri alım hakkına protokolde belirlenen süreden sonra geri alım hakkını davalıya bildirdiği anlaşılmıştır. Taraflar arasında akdedilen kredi genel sözleşmesinden kaynaklanan borcun ödenmemesi üzerine çekilen ihtarname üzerine taraflarca imzalanan protokol kapsamında davacı borçluya ipotek konusu taşınmazların satışı karşılığında vefa hakkı (geri alım hakkı) tanındığı ortadadır. Geri alma hakkına ilişkin sözleşmenin geçerliliği resmi şekil şartına tabidir ancak; şekle uyulmaması nedeniyle hükümsüz olan sözleşme taraflarca fiilen uygulanmışsa ya da geçersizliği ileri sürmenin dürüstlük kuralına aykırı görülebildiği diğer durumlarda hakkın kötüye kullanılması söz konusu olacaktır. Başka bir ifade ile geri alım hakkına ilişkin şartın, kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olduğunun düşünülebileceği, ancak, şekle uyulmaması nedeniyle hükümsüz olan sözleşme taraflarca fiilen uygulanmışsa ya da geçersizliği ileri sürmenin dürüstlük kuralına aykırı görülebildiği diğer durumlarda hakkın kötüye kullanılmasından bahsedileceği, taşınmazın davalı bankaya devredildiği, geri alım sözleşmesine ilişkin şekil bakımından geçerli bir sözleşme bulunmasa da, tarafların söz konusu sözleşme ile yüklendikleri edimleri yerine getirmeye başladıkları dikkate alındığında, artık bu sözleşmenin tarafları bağlayıcı nitelikte olduğu, şekil eksikliğini ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde bulunduğunun kabulü gerekir. Taraflar arasında imzalanan 29/05/2018 tarihli protokolün taşınmazların geri satımı ve vefa hakkı tanınması bölümünde tapuya tescilden itibaren 24 aylık süre içerisinde yazılı olarak bankaya ulaşacak şekilde talepte bulunulması ve kredi borcunun protokolde belirtilen faiz ve sair masraflar ile birlikte tamamen ödenmesi durumunda taşınmazların eski malikine veya göstereceği 3. şahsa satımının yapılacağı kararlaştırılmıştır. Geri alım hakkına konu taşınmazlardan ... parsel (yeni 849/3) 31.05.2018 tarihinde ... ada ... parsel ise 08.06.2018 tarihinde davalı banka adına satış yolu ile tapuya kayıt ve tescil edilmiş olmakla geri alım hakkı süresi protokolde tanınan 24 aylık sürenin sona erme tarihi olan 08/06/2020 tarihidir. Geri alım hakkının protokole göre davacı tarafından süresinde kullanıldığının kabulü için protokolde öngörülen 24 aylık süre içerisinde (08/06/2020 tarihinden önce) hem geri alım hakkını kullanmak istenildiğinin muhataba bildirilmesi hem de geri alım bedelinin muhataba ödenmesi gerekecektir. Davacı tarafından davalı bankaya süresi içinde protokol kapsamında geri alım hakkının kullanılmak istenildiği bildirilmediği, geri alım hakkının belirlenen süreden sonra 20/04/2022 tarihli 04587 yevmiye numaralı ihtarname ile bildirildiğinden protokole göre belirlenen süre ile taraflar bağlı olduğundan ve bildirim koşulu gerçekleşmediğinden ilk derece mahkemesi tarafından verilen red kararında isabetsizlik bulunmamaktadır. Açıklanan nedenlerle davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK'nin 353/1-b-1 bendi uyarınca esastan reddi gerektiği kanaatine varılmış ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle; Davacı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun 6100 sayılı HMK'nun 353/1-b-1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE, Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 732,00 TL karar ve ilam harcından peşin alındığından harç alınmasına yer olmadığına, Davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin yatıran üzerinde bırakılmasına, bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine, İstinaf incelemesi duruşmasız yapıldığından aleyhine istinafa başvurulan taraf lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, Kararın 6100 sayılı HMK'nun 359/4.maddesi uyarınca Dairemizce taraflara tebliğine, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde 361/1 ve 365/1 maddeleri gereğince kararın tebliğinden itibaren (2) iki hafta içinde Dairemize veya hükmü veren İlk Derece Mahkemesi'ne veya temyiz edenin bulunduğu yer Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesine veya İlk Derece Mahkemesi'ne verilebilecek bir dilekçe ile Yargıtay nezdinde TEMYİZ yasa yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verildi. 04/06/2026

Başkan ... e-imzalıdır

Üye ... e-imzalıdır

Üye ... e-imzalıdır

Katip ... e-imzalıdır