Bölge Adliye Mahkemesi 2025/587 E. 2025/1131 K.

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

57. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: 2025/587

KARAR NO: 2025/1131

TÜRK MİLLETİ ADINA

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: İSTANBUL 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ: 09/05/2024

NUMARASI: 2021/26 Esas, 2024/309 Karar

DAVANIN KONUSU: Alacak

DAVA TARİHİ: 25/03/2014

KARAR TARİHİ:03/06/2025

KARAR Taraflar arasındaki davada; kararda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen karara karşı davacı vekili ile davalılardan ... Hiz Ltd Şti ve ... vekili tarafından süresinde istinaf yoluna başvurulduğundan, dosyanın tevdi edildiği Dairemiz Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlendikten sonra, yapılan müzakerede de ön inceleme ve usule ilişkin eksikliğin bulunmadığının anlaşılması üzerine, işin esasına geçilmek suretiyle dosya üzerinden heyetçe yapılan inceleme ve değerlendirme sonunda;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkilinin emlak komisyonculuğu yaptığını, faaliyeti esnasında... firmasının Ankara açılacak şubesi için uygun bir arazi aradığını haricen öğrendiğini ve bu çerçevede anılan firmanın Türkiye arazi geliştirme bölümü müdür yardımcısı ... ile irtibat kurduğunu ve değişik tarihlerde yapılan toplantılar neticesinde ... ile müvekkilinin imzasını taşıyan 23/01/2007 tarihli yer gösterme sözleşmelerinin imzalandığını, daha sonra üzerinde ... Ltd. Şti'nin yer aldığı, ..., ... ve davalı ...'e ait olan Sincan- Ayaş yolu üzerindeki arazinin müvekkili tarafından davalı ... firmasına önerilerek fabrika binasında arazi sahipleri ve ...'nun görüşmelerinin sağlandığını, daha sonra yine toplantıların yapıldığını, devam eden süreçte davalı ... A.Ş. ve ... A.Ş. ve diğer davalıların irtibatının kesildiğini ve yer gösterme belgesine konu taşınmaza ilişkin alış verişten vazgeçildiğinin belirtildiğini, ... A.Ş.ye ait Yenimahalle ... Ada ... nolu Parselde yer alan başka bir arazinin malikleri ... A.Ş. tarafından ...'a satıldığı ve ... firmasının da üst hakkı tesis ederek faaliyete başladığı, bu nedenle müvekkilinin aracılık hizmetinden kaynaklanan komisyon hizmetinin ödenmesi için değişik tarihlerde yazı ve ihtarnameler göndermesine rağmen dava konusu taşınmaz hakkında bir alış veriş veya kiralama yapılmadığı iddiasıyla müvekkiline ödeme yapılmadığını belirterek Ankara Yenimahalle ... Mah. kayim ... Ada ... nolu Parselde kayıtlı, ..., ..., davalı ...'in maliki iken ...'a satılarak akabinde davalı ... firmasına üst hakkı tesis edilen taşınmaza konu hukuki ilişkiler temelinde müvekkilinin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla alacaklarının tam ve kesin olarak belirlenebilmesi mümkün olduğu anda artırılmak üzere asgari 10.000 TL tazminatın, alım satım ilişkinin gerçekleştiği tarihten itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının, davalı ... Ltd. Şti ile aralarında akdedilen 23/01/2007 tarihli yer gösterme sözleşmesinden kaynaklanan komisyon ücretine hak kazandığını iddia ettiği, müvekkili şirketin bu sözleşmede taraf olmadığından hakkındaki davanın husumetten reddi gerektiğini, bunun dışında eski TTK 106. maddesi uyarınca bir yıllık zamanaşımı süresinin geçtiğini, bu nedenle davanın zamanaşamı nedeniyle reddi gerektiğini, davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, esas yönünden de, müvekkili şirketin 2010 yılında kendi çalışmaları ile ... ailesine ait Ergazideki başka bir araziye ulaştığını ve aileyle doğrudan irtibata geçtiğini, ancak bu yerin ... ailesine satıldığının öğrenildiğini, anılan kişilerle görüşülmesine rağmen arazinin satın alınamadığını, bu nedenle müvekkili şirket yararına üst hakkı tesis edildiğini, 2011 yılında davacının aracılık hizmetinden kaynaklanan komisyon bedelinin ödenmesi için ... Ltd. Şti'ye başvurulduğunu, müvekkili yararına davacı tarafından sağlanan bir aracılık hizmeti olmadığından kendisine iletilen talebinde reddedildiğini belirterek haksız davanın esastan da reddini savunmuştur. Davalı ... Ltd. Şti vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, davacı ile ... arasında imzalandığı belirtilen 23/01/2007 tarihli yer gösterme sözleşmesine dayanıldığını, davacı tarafından 09/01/2011 tarihinde müvekkiline başvuru yapılarak komisyon alacağının istendiğini, eski TTK 106.maddesine göre bir yıllık zamanaşımı süresinin geçtiğini, müvekkili ile davacı arasında imzalanan komisyon sözleşmesi olmadığını belirterek haksız olan davanın reddini savunmuştur. Davalılar ... ile ...'e usulüne uygun tebligat çıkarılmış, ancak davaya cevap verilmemiştir. Davacı vekili 26/10/2018 tarihli dilekçesiyle; 10.000 TL olan talebini artırarak neticede 970.625,70 TL tazminatın işlem tarihi olan 25/08/2010'dan itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesince; "1-Davacı tarafından davalılar ..., ..., ... YATIRIM A.Ş. aleyhine açılan davanın REDDİNE, 2-Davacı tarafından Davalı ... HİZ. TİC. LTD. ŞTİ.'ye karşı açılan davanın KISMEN KABULÜNE; 275.456,46 TL'nin 15/11/2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... HİZ. TİC. LTD. ŞTİ'den tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, " karar verilmiş olup, bu karara karşı davacı vekili ile davalılardan ... Hiz Ltd Şti ve ... vekili süresi içerisinde istinaf kanun yoluna başvurmuştur. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Yerel mahkeme kararında, üst hakkı tesis edilmesinin kira sözleşmesine oranla daha üstün bir menfaat sağladığı nazara alınarak, tazminat tutarında %2 lik bir artış yapıldığını, Yerel Mahkemenin yapılan işlemin hukuki niteliğini dikkate almayıp, kiralama yapılmış gibi yıllık kira bedeli üzerinden tazminatı belirlemesinin açık bir maddi hata olduğunu, sözleşme konusu ücretin sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde sözleşme tarafına sağlanan hakkın; kiralama gibi bir şahsi hak ve/veya tapu siciline tescil edilen ayni bir hak olup olmamasına göre değişiklik arz ettiğini, bu halde sözleşme tarafına sağlanan hakkın hukuki niteliğinin tespit edilmesinin gerektiğini, celp edilen resmi senedin incelenmesinden anlaşılacağı üzere davalılar arasında yapılan işlemin taşınmaz üzerine TMK. 826. Maddesi'nde anlatımını bulan 30 yıllık süre için bağımsız ve sürekli üst hakkı tesis ve tescili olduğunun tartışmasız olduğunu, gerek öğreti ve gerekse yüksek Yargıtay kararlarında üst hakkının öneminin arazinin mülkiyetinden bağımsız olarak, arazinin üzerindeki bir yapının mülkiyetinin kazanılmasından kaynaklandığı, böylece doğrudan taşınmaz mülkiyeti kapsamında değerlendirildiğinin kesin şekilde kabul gördüğünü, tüm bu yasal düzenleme ve değerlendirmelerden yola çıkarak davalılar arasında yapılan işleminin mülkiyet hakkı ile doğrudan ilişkili ayni bir hak olduğunu, bu durumda taraflar arasında sözleşmede basit anlamda kiralama ve satış işlemi olarak tarif edilen işlem türlerine nazaran, yapılan işlemin niteliğine daha yakın olan Satış işlem türü kapsamında değerlendirme yapılarak müvekkilinin müstehak olacağı tazminat tutarının toplam işlem bedeli olan, 25.069.107,74.-EURO'nun %2 si oranında belirlenmesi gerekirken Yerel Mahkeme tarafından kiralama yapılmış gibi hesap yapılmasının hatalı olduğunu, davalıların açık muvazaa olgusu nedeni ile müşterek müteselsil sorumluluğu bulunması bir yana Yerel Mahkeme tazmin sorumluluğunu belirlerken maddi hataya düştüğünü ve ..., ... A.Ş.'nin tazmin sorumluluğunun bulunmadığına karar verdiğini, ...'ın onayı ile ... şirketleri Ankara ilinde bir market inşasına karar verdiğini, yapılacak olan yatırım ... Yatırım A.Ş. tarafından bütçelendiğini ve araştırıldığını, ...'ın işlemin yapılması konusunda verdiği onay sonrası, taşınmaz üzerinde ... A.Ş. adına daimi ve sürekli üst hakkı tesisi edildiğini ve bina inşa edilerek ... Hiz. Ltd.Şti.'nin kullanımına tahsis edildiğini, Tapu Müdürlüğünden celp edilen resmi senette üst hakkının ... A.Ş. adına tesis edildiği, yapılan binanın sözleşmenin 3. maddesindeki yetki ile ... şirketi olan ... Hiz. Ltd.Şti.'ne kiralanacağının açıkça görüleceğini, sözleşmeye aykırı davranılması suretiyle oluşan tazmin sorumluluğundan, sözleşmeden bağımsız olarak aynı organik yapı içinde ve doğrudan işlem tarafı olan tüm tarafların sorumlu tutulması gerekirken onay makamı ... ve işlem tarafı ... Yatırım A.Ş.'nin tazmin sorumluluğu dışında bırakılmasının haklı ve yerinde olmadığını, Yerel Mahkeme muvazaa olgusu ispat edilemediği gerekçesi ile davalılar ..., ..., ... A.Ş. hakkındaki davanın reddine karar verdiğiin, dava konusu taşınmazda alışveriş merkezi inşasına ilişkin çalışmaların 2007-2008 yıllarında başladığını, inceleme ve araştırma ve onay süreçlerinin doğal olarak uzun sürdüğünü, bedel ve sözleşmenin tüm koşullarında mutabık kalınması ve işleme onay verilmesini müteakip tüm görüşmelerin yapıldığı malikler adına kayıtlı taşınmazın ½ hissesi ... ve ½ hissesi ise ... isimli üçüncü şahıslara 23.08.2010 tarihinde devir ve temlik edildiğini, bundan iki gün sonra 25.08.2010 tarihinde söz konusu arazi üzerine davalı ... A.Ş. lehine 25.069.107,74.-EURO bedelle 30 yıl süreyle daimi üst hakkı tesis edildiğini, işlemin yapılış tarzı ve zamanlaması, davalıların sorumluluktan kurtulmaya yönelik muvazalı işlem yaptıklarına ilişkin açık bir karine oluşturduğunu, taraflarınca HMK. 190. maddesi gereği karinenin temelini oluşturan olayın resmi senet ve sair delillerle kanıtlandığını, bu açık karinenin aksini ispat yükümlülüğünün HMK. 191. maddesine göre davalılara ait olduğunu, ancak davalıların bunun aksine bir delil sunamadığını ve karinenin aksini ispat edemediklerini, hal böyle iken ortada davalıların sorumluluktan kurtulmaya yönelik muvazaalı işleme dair açık bir karine varken ve davalılar tarafından aksi ispat edilememişken Yerel Mahkemenin ispat yüküne ilişkin maddi hataya düşerek davalıların sorumlu olmadıklarına karar vermesinin hatalı olduğunu belirterek yasa, usul ve hakkaniyete aykırı Yerel Mahkeme kararının istinaf kanun yolu ile incelenerek kaldırılmasını, karar kesinleşinceye kadar tehir'i icra kararı verilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalılar ... Hiz Ltd Şti, ... vekili cevap dilekçesinde özetle; Yerel Mahkeme bizzat kendisi tarafından tesis edilen ve kesinleşmiş mahkeme kararı ile zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar vermiş olmasına rağmen tarafları, konusu ve talep sonucu aynı olan huzurdaki davada işbu kesin delili göz önünde bulundurmaksızın kısmen kabul kararı vermesinin usule aykırı olduğunu, İlgili kararın gerekçesinde de açıkça, dava konusu satış işleminin yapıldığı tarihte yürürlükte olan 6762 Sayılı Kanun'un 100 vd. Maddeleri gereği ticari iş tellallığı söz konusu olduğundan tellallık ücretinin talep edildiği üst hakkı tesisinin 24.08.2010 tarihli olması, davanın ise 25.03.2014 tarihinde açılmış olması, davacı yanın davadan önce ücret talep ettiğine dair herhangi bir belge ibraz etmemesi ve zamanaşımı defi ileri sürülmesi nedeni ile dava konusu alacağın 1 yıllık zamanaşımına uğraması nedeniyle reddine karar verildiğinin belirtildiğini, somut uyuşmazlıkta, yer gösterme sözleşmesine konu taşınmazların niteliği, sayısı, metrekaresi, edinim amacı, satış ve rayiç değeri, vasfı, tarafların sıfatı ve yöneltilen talep sonucu bir bütün olarak göz önünde bulundurulduğunda her yönüyle ticari iş niteliğini taşıyan ve davacı tarafından Asliye Ticaret Mahkemelerinde açılan davaya konu uyuşmazlıkta 6762 sayılı TTK'nın 100/1 maddesinin uygulanamayacağını kabul etmelerinin mümkün olmadığını, davaya konu yer gösterme sözleşmesinin aslının yapılan kesin süreli ihtarata rağmen davacı tarafça dosyaya sunulamadığını, davanın her aşamasında varlığı inkar edilmiş ve ispatlanamamış bir evraka istinaden yargılamanın yapılması mümkün olmadığı halde Yerel Mahkemece taraflar arasında yazılı bir sözleşme bulunduğu yönündeki tespitin fiili durumla örtüşmediğini ve hatalı olduğunu, davaya konu yer gösterme/komisyon sözleşmesinin müvekkili şirketçe imzalanmadığını, sözleşmeyi imzaladığı iddia edilen şahsa müvekkilince muvafakat verilmediği gibi bahsi geçen hizmetin de müvekkili tarafından alınmadığını ve davacı tarafça müvekkiline bu yönde bir hizmet verilmediğini, hal böyle iken Yerel Mahkemenin bahsi geçen sözleşmeye müvekkili tarafından onay verildiği yönündeki tespitinin hatalı olduğunu, sözleşmeyi imzaladığı iddia edilen ...'nun da müvekkili şirketler adına böyle bir sözleşmeyi imzalama konusunda temsil ve ilzama yetkili olmadığını, somut uyuşmazlıkta davaya konu sözleşmenin hiçbir suretle davalı müvekkilleri bağlamamakta olup davacı yanın taleplerinin muhatabı müvekkili olamayacağından huzurdaki davanın davalı müvekkilleri yönünden reddi gerekirken Yerel Mahkemece bahsi geçen sözleşmeye müvekkilinin onay verildiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğunu, dosya kapsamında sabit olduğu üzere davacı yan 1. Sınıf tacir statüsünde olup bundan dolayı da basiretli tacir olmanın gereklerini yerine getirmesinin gerektiğini, bu bağlamda tacir olan davacı yanın, sözleşme imzaladığı ...'nun davalı müvekkilleri adına böyle bir sözleşmeye imzalama yetkisinin bulunup bulunmadığını araştırması, davalı müvekkillerin sözleşmeyi imzaya muvafakat ve onayının bulunup bulunmadığını öğrenmesi, sözleşmeyi imzalayan kişiye ait imza sirküsünü davaya konu ticari nitelikteki sözleşme ekine eklemesi ve bu sayede sözleşme taraflarının yetkisini teyit etmesi gerekirken bu sorumlulukların hiçbiri yerine getirmeksizin ve basiretli tacir olarak hareket etmeksizin aksiyon alması davacının kendi kusurundan kaynaklandığını ve davacı yanın bu kusurlu hareketine dayalı olarak herhangi bir hak talebinde bulunamayacağını, huzurdaki davanın kısmi dava olarak ikame edildiğini ve 26.10.2018 tarihinde ıslah edilmiş olup Yerel Mahkemece ıslah tarihinden itibaren faize hükmedilmesi gerekirken 15.11.2011'den itibaren faize hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu, kaldı ki davacı yanın ıslah tarihi itibari ile alacağının kendisi de da zamanaşımına uğrayacağından zamanaşımı sebebi ile fazlaya ilişkin istem yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken aksi yönde hüküm kurulmasının isabetsiz olduğunu, davacı yanın alacağını sözleşmeye dayandırdığını ve belirli bir alacak talebinde bulunduğunu, hal böyle iken yerel mahkemece taleple bağlılık ilkesine aykırı şekilde sözleşmede yazan bedeli ve bilirkişi raporundaki tespiti de aşar şekilde re'sen davacı lehine fazladan ücret takdir edilmesinin hatalı olduğunu, Yerel Mahkemece davacının tacir olmadığı ve ETTK hükümlerinin uygulanmayacağı belirtilmesine karşın bu durumda görevsizlik kararı verilmesi gerekirken yargılamaya devam olunmasının usule aykırı olduğunu belirterek istinaf başvurularının kabulü ile İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2021/26 E. 2024/309 K. Sayılı 09.05.2024 tarihli kısmen kabul kararının kaldırılmasını ve yeniden yapılacak olan yargılama neticesinde huzurdaki davanın usul ve esas yönünden kül halinde reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

Değerlendirme: Dava, taşınmaz tellallığı sözleşmesinden kaynaklı ücret alacağının tahsili istemine ilişkindir.İlk derece mahkemesince; 2017/844 Esas ve 2019/334 Karar sayılı dosyasından yapılan yargılama neticesinde 18/04/2019 tarihinde "Davacı tarafından davalılar ..., ..., ... A.Ş. aleyhine açılan davanın dava şartı-pasif husumet yokluğu nedeniyle REDDİNE, Davacı tarafından davalı ... HİZ. TİC. LTD. ŞTİ.'ye karşı açılan davanın zamanaşımı nedeniyle REDDİNE, " karar verildiği, Davacı vekilinin istinaf istemi üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesinin 17/12/2020 tarih, 2020/1678 Esas ve 2020/1489 Karar sayılı ilamı ile ilk derece mahkemesinin kararının "Davaya konu yer gösterme sözleşmesinin imzalandığı tarihte 6762 sayılı TTK ve 818 sayılı Borçlar Kanunu yürürlükte olup, 6103 sayılı Türk Ticaret Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun 2/1-a maddesi ve 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun 1. maddesi uyarınca bu kanun hükümleri uygulanacaktır.Davacı emlak komisyoncusu olarak faaliyet gösteren gerçek kişidir. Davacının 6762 sayılı TTK'nın 100/1 maddesinde belirtildiği şekilde "ticari işlere müteallik mukavelelerin akdi hususunda taraflar arasında aracılık yapmayı meslek edinen kimse" olduğuna ilişkin bir beyan ve belge bulunmamaktadır. 6762 sayılı TTK'nın 100/3. Maddesinde "ticari olmayan işlere dair olan mukavelelerin akdi hususunda aracılıkla meşgul olan veya ticari bir aracılık işini arızi olarak üzerlerine alan kimseler hakkında Borçlar Kanununun 404 ila 409 uncu maddelerinin tatbik olunacağı" düzenlenmiştir.818 sayılı Borçlar Kanunun 404 ila 409. Maddeleri arasında tellallık sözleşmeleri düzenlenmiş olup, 126. Maddenin 4. bendinde "ticari tellallık ücreti davası hariç, tellallık akdinden " doğan davalarda zamanaşımı süresinin 5 yıl olduğu belirtilmiştir.Buna göre somut olayda mahkeme gerekçesinde belirtildiği gibi 6762 sayılı TTK 106 maddesinde öngörülen 1 yıllık zamanaşımı süresi değil 6098 sayılı TBK'nın 147/5 (818 sayılı Borçlar Kanunun 126/4) maddesinde öngörülen 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanacaktır. (Yargıtay 11. HD'nin 2009/10114 E., 2011/2872 K. Sayılı kararı da bu yöndedir.) Talep tellallık ücret alacağına ilişkin olduğundan ve mahkeme gerekçesinde belirtildiği üzere davacının aracılık ettiğini iddia ettiği sözleşme 25/08/2010 tarihinde yapıldığından ücret alacağının doğduğu tarihinde bu tarih olduğu anlaşılmakla dava tarihi olan 25/03/2014 tarihi itibarıyla 6098 sayılı TBK'nın 147/5. (818 sayılı BK 126/4) maddesinde belirtilen 5 yıllık zamanaşımı süresi dolmamıştır. Mahkemece zaman aşımı nedeniyle verilen red kararı hatalı olmuştur. Diğer davalılar hakkında ise davacı, davalılar arasında davaya konu taşınmazı kiralanması/satışı kararlaştırlmış olmasına rağmen sırf müvekkilinin tellallık ücret alacağının tahsilini engellemek amacıyla, taşınmazın önce 3. Bir kişiye satılmış gibi daha sonrada 3. Kişi ile davalı arasında üst hakkı kurulmasına ilişkin sözleşme akdedilerek muvazaalı işlemler yapıldığını, bu muvazaalı işlemler nedeniyle tellallık ücret alacağından tüm davalıların müteselsilen ve müştereken sorumlu olduklarını belirterek dava açmış olup, davacı bu davalıların sorumluluğu açısından tellallık sözleşmesine dayanmamıştır.Davacı iddiasının ileri sürülüş biçimine göre mahkemece davacı iddiaları konususnda değerlendirme yapılmayarak bu davalıların tellallık sözleşmesinin tarafı olmadıkları gerekçesi ile dava şartı-sıfat yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi hatalı olmuştur."gerekçesi ile kaldırıldığı, Kaldırma ilamı üzerine dosyanın mahkemenin 2021/26 Esasına kaydedilerek yapılan yargılama sonunda " davacı ile davalı ... Ltd. Şti çalışanı ... (yetkisiz temsilci) tarafından yapılan sözleşmeye davalı ... Ltd. Şti tarafından onay verildiği, tanık beyanları ve taraflar arasındaki yazışmalardan anlaşılmakla davacı ve davalı arasında aracılık etme tellallığına dair yazılı bir sözleşme bulunduğu sabittir. Yasal düzenlemede, tellallık sözleşmesinde ücret öğesinin yanı sıra içeriği de belirlenmiştir; diğer bir deyişle Yasaca (BK. m. 404) ücret bu sözleşmenin zorunlu öğesi olarak öngörülmüş ve konusu da bir sözleşmenin yapılması olanağını hazırlamak ya da yapılmasına aracılık etmekle sınırlandırılmıştır. Böylece tellallık sözleşmesi vekillik sözleşmesinin, konusu belirli ve tellallığın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşidi olarak düzenlenmiş ve bu bağlamda genel olarak vekillik sözleşmesi kurallarının uygulanması hükme bağlanmıştır. Yaptığı hazırlık ya da aracılık sonucunda sözleşme meydana gelince, tellal ücrete hak kazanır (BK. m. 405/2). Sözleşme erteleyici bir koşulla yapılmışsa, tellallık ücreti, koşulun gerçekleşmesiyle ödenmek gerekir (BK. m. 405/2). (Karahasan, M.R.: Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul 2002, c. 2, s.1124 vd.; Yavuz, C.: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, İstanbul 1997, s.705 vd.) BK’nın “tellallık” olarak isimlendirdiği bu hukuki kurum 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) “simsarlık” olarak belirlenmiş olup özü itibariyle BK’daki hükümlere paralel bu kanunun ilgili kısımlarına değinmek gerekirse; TBK’nın 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde yapılmıştır. Bu hüküm mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır ( Hukuk Genel Kurulunun 30.03.2016 tarihli ve 2014/859E., 2016/428 K. sayılı kararı). Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: Bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları lazımdır. Fakat bu buluşma her zaman kolay bir şekilde olmaz; hatta çoğu zaman bazı zorluklarla karşılaşılabilir. Mesela taraf olacakların birbirlerini tanımamaları, ayrı ayrı mahallerde bulunmaları, aynı dili konuşmamaları gibi sebepler onların birbirini bulmalarına ve sözleşmeyi yapmalarına mani olabilir. İşte çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelemeyen kimseleri birbirlerine yaklaştırmak hususunda aracılık yapmayı kendilerine meslek edinen şahıslardan müteşekkil bir sınıf olup, eski zamanlardan beri mevcuttur. Zamanımızda iş âleminin zaruri kıldığı ihtisaslaşma ve iş bölümü dolayısıyla tellallık mesleği ticaret hayatının vazgeçilmez bir unsuru hâline gelmiştir. Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. Kanun’un 521-525. maddeleri arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, 520/2. maddesinin yollaması gereği vekâlete ilişkin TBK’nın 502. ve devamı hükümleri uygulama alanı bulacaktır. Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağını düzenleyen TBK’nın 521. maddesine göre "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" (521/1). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar söz konusu hizmeti yerine getirmezse ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir. Simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir: a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi durumunda ödeneceğini de kararlaştırabilirler. b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda" sözleriyle ifade etmiştir (m. 521/1). Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir. c) Anılan Kanun’un 523. maddesinde (BK. m. 407) düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, C.: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s. 604 vd) . Anılan mevzuat hükümlerinde kanun koyucu tellallık sözleşmesinin genel hatlarını çizmiş olup tarafların sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu sınırlar dâhilinde hukuki ilişkilerini şekillendirebileceği açıktır. 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun "ücretin tesbiti " başlıklı 406.maddesinde sözleşmede ücretin tayin edilmemesi halinde varsa tarifedeki ücretin ödeneceği ,tarifenin bulunmaması halinde ücretin teamüle göre ödeneceği hususu düzenlenmiştir. Açıklanan genel ilkeler çerçevesinde somut talep değerlendirildiğinde, sözleşme ilişkisinin kurulması ile tellalın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisinin bulunması gerekmekte olup tellalın salt yer gösterme işlemi nedeniyle herhangi bir hak iddiasında bulunamayacağı (emsal Hukuk Genel Kurulunun 2017/13-621 Esas 2018/1929 sayılı kararında belirtildiği üzere) sabit olup davacının hazırlık işlemi mahiyetinde olan yer gösterme işleminin yanı sıra taşınmaz maliklerinden olan ...'den yetki belgesi temin ettiği ve davalı ... Ticaret Limited Şirketi adına ... ve ..., ... adına ... ile taşınmaz malikleri olan ... ailesini bir araya getirdiği ve yapılan görüşmeler sonunda iki taşınmazdan birinde karar kılındığı ancak fiyat belirlenmesi işlemlerinin uzun sürdüğü, davacı tarafından yapılan yer gösterme işlemi ve tarafları bir araya getirme işlemi neticesinde 25.08.2010 tarihinde ... ailesi adına kayıtlı ... Mahallesi ... ada ... parsel sayılı taşınmazda, ... Ticaret Limited Şirketi'nin grup şirketi olan ... Yönetim A.Ş. lehine 30 yıl süre ile üst hakkı tesis edildiği anlaşılmakla davacının tellallık faaliyeti ile sözleşme ilişkisinin kurulması arasında nedensellik bağının bulunduğu, davalıların davacıya hitaben düzenledikleri 04.11.2011 ve 15.11.2011 tarihli yazı içerikleri ile tanık beyanları ve dosya kapsamından anlaşılmakla davacının sözleşmenin tarafı olan davalıdan , üst hakkı tesis edilmesi faaliyeti olarak ücret talep edebileceği kanaatine varılmıştır. Taraflar arasında akdedilen sözleşmede ücretin taşınmazın satışı veya kiralanması seçeneklerine göre belirlendiği , tarifede üst hakkı tesisi edilmesi halinde talep edilebilecek ücret veya oran bilgisi bulunmadığı, Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası cevabi yazısından üst hakkı tesis edilmesine aracılık etme faaliyeti ile ilgili talep edilecek ücret konusunda teamül bulunmadığı , ücretin mahkememizce takdir edilmesi gerektiği, taşınmazda üst hakkı tesis edilmesinin kira sözleşmesine oranla daha üstün bir menfaat sağladığı nazara alınarak sözleşmede bir yıllık kira bedelinin %10 'u+ kdv olarak kararlaştırılan ücretin yüzde oniki +kdv olarak belirlenmesi gerektiği kanaatine varılmış, denetime elverişli 03/10/2022 tarihli bilirkişi raporunda yer alan veriler dikkate alınarak davacının 25.03.2024 tarihi itibari ile 630.000 euro yıllık kira bedeli üzerinden %12+kdv olmak üzere 75.600 euro+kdv = 275.456,46 TL talep edebileceği kanaatine varılmakla davacı ile aralarında tellallık sözleşmesi bulunan davalı ... Ticaret Limited Şirketi'nden 275.456,46 TL'nin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsili ile davacıya verilmesine karar vermek gerekmiştir. Davalılar ..., ..., ... A.Ş. (... Yönetim A.Ş.)'nin tellallık ücretinin doğmasını ve tahsilini engellemek amacıyla hareket ettikleri ispat edilemediğinden bu davalılara yönelik davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir. " gerekçesi ile 09/05/2024 tarih ve 2024/309 Karar numarası ile "1-Davacı tarafından davalılar ..., ..., ... A.Ş. aleyhine açılan davanın REDDİNE, 2-Davacı tarafından Davalı ... HİZ. TİC. LTD. ŞTİ.'ye karşı açılan davanın KISMEN KABULÜNE; 275.456,46 TL'nin 15/11/2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... HİZ. TİC. LTD. ŞTİ'den tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine," karar verilmiş olup, davacı vekili ile davalılar ... Hiz. Tic. Ltd. Şti ve ... vekili süresi içerisinde istinaf kanun yoluna başvurmuştur.Dairemizin 09/01/2025 tarih, 2025/48 Esas ve 2018/18 Karar sayılı ilamı uyarınca ilk derece mahkemesince davacının istinaf dilekçesinin davalı ...'e tebliğine ilişkin eksiklik tamamlanarak gönderildiği ve dosyanın dairemizin yukarıda yazılı esasına kaydedildiği görülmüştür. 6100 sayılı HMK'nın 341. maddesi gereğince istinaf kanun yolu açık olan ve istinaf incelemesi açısından yasal şartları taşıdığı anlaşılan eldeki davada istinaf incelemesi, HMK 355. maddesinin amir hükmü gereğince resen nazara alınması gereken ve kamu düzenine aykırılık teşkil eden haller de dikkate alınarak; taraflarca yargılama aşamasında ileri sürülen iddia ve savunma kapsamında kalan istinaf sebepleri ile sınırlı, takdiren duruşmasız olarak yapılmıştır.

İstinaf sebeplerinin değerlendirilmesi; Davaya konu yer gösterme sözleşmesinin imzalandığı 23/01/2007 tarihinde 6762 sayılı TTK ve 818 sayılı Borçlar Kanunu yürürlükte olup, öncelikle taraflar arasındaki uyuşmazlığa hangi kanunu hükümlerinin uygulanacağının belirlenmesi gerekmektedir. 6762 sayılı TTK'nın 100/1 maddesinde ticari işler tellallığı "ticari işlere müteallik mukavelelerin akdi hususunda taraflar arasında aracılık yapmayı meslek edinen kimse" olarak tanımlanmış olup, aynı maddenin 3.üçüncü fıkrası ile "ticari olmayan işlere dair olan mukavelelerin akdi hususunda aracılıkla meşgul olan veya ticari bir aracılık işini arızi olarak üzerlerine alan kimseler hakkında Borçlar Kanununun 404 ila 409 uncu maddelerinin tatbik olunacağı" düzenlenmiştir. 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun 1. Maddesinde;"Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir." hükmünü içermekte olup aynı kanunun 5.maddesinde "Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden önce işlemeye başlamış bulunan hak düşürücü süreler ile zamanaşımı süreleri, eski kanun hükümlerine tabi olmaya devam eder. Ancak, bu sürelerin henüz dolmamış kısmı, Türk Borçlar Kanununda öngörülen süreden uzun ise, yürürlüğünden başlayarak Türk Borçlar Kanununda öngörülen sürenin geçmesiyle, hak düşürücü süre veya zamanaşımı süresi dolmuş olur. (2) Türk Borçlar Kanunu ile hak düşürücü süre veya özel bir zamanaşımı süresi ilk defa öngörülmüş olup da başlangıç tarihi itibarıyla bu süre dolmuşsa, hak sahipleri Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten başlayarak bir yıllık ek süreden yararlanırlar. Ancak, bu ek süre, Türk Borçlar Kanununda öngörülen süreden daha uzun olamaz." hükmüne yer verilmiştir. Dosya kapsamı ile davacı emlak komisyoncusu olarak faaliyet gösteren gerçek kişidir. Davacının ticari işlere aracılık etmeyi meslek edindiğinde dair bilgi ve belge bulunmadığına göre davacının yaptığı işin adi tellallık olduğu dolayısıyla taraflar arasındaki uyuşmazlığın 818 sayılı BK'nın 404 ve 409.maddeleri arasındaki düzenlenen tellallık hükümlerine göre çözümlenmesi gerekmektedir. 818 sayılı BK'nın 126/4.maddesi uyarınca tellallık sözleşmesinden kaynaklanan bütün davaların 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğu düzenlenmiş olup, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin süresiz olduğu, davacı tarafından aracılık yapıldığı bildirilen taşınmazın 25/08/2010 tarihindeki satıldığı, zamanaşımı süresinin bu tarihten başlatılması gerektiği, 25/03/2014 dava tarihi itibari ile zamanaşımı süresinin dolmadığı, İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/1065 Esas ve 2017/736 Karar sayılı dosyasının Kanun yolu incelemesinden geçmeksizin kesinleştiği, davalılarının farklı olduğu, dolayısıyla eldeki uyuşmazlık bakımından kesin delil niteliği bulunmadığı anlaşılmakla davalı ... Tic. Ltd. Şti ve ... vekilinin zamanaşımı süresinin dolduğu savunmasına yönelik istinaf istemi yerinde bulunmamıştır. Bilindiği üzere; Tellallık(simsarlık) sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 404-409 maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun(TBK) 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu(TTK) 100 vd. maddelerinde düzenlenmiş bulunan ticari işler tellallığı 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu(TTK) tarafından ele alınmamıştır. Böylelikle konuya ilişkin olan özel hüküm genel hüküm ikiliği ortadan kalkmıştır. TBK. m. 520/1'e göre simsarlığın(tellallığın) tanımı şu şekilde yapılmıştır: "Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir". Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır. Simsarlık sözleşmesi, 818 sayılı BK'nun 404 vd maddelerinde, "tellallık" olarak adlandırılıp, düzenlenmiş bulunuyordu.Bu tanımlardan hareket edilerek simsarlığın unsurları şu şekilde tespit olunabilir:a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır.b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir.c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur.Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki TBK. m. 520/3(BK m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme (asıl sözleşme), herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir.Simsarlık sözleşmesi, vekalet sözleşmesinin konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK. m. 520/2'ye(BK m.404/2) göre "simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır" denilmiştir.Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: Bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları lazımdır. Fakat bu buluşma her zaman kolay bir şekilde olmaz; hatta çoğu zaman bazı zorluklarla karşılaşılabilir. Mesela taraf olacakların birbirlerini tanımamaları, ayrı ayrı mahallerde bulunmaları, aynı dili konuşmamaları gibi sebepler onların birbirini bulmalarına ve sözleşmeyi yapmalarına mani olabilir. İşte çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelemeyen kimseleri birbirlerine yaklaştırmak hususunda aracılık yapmayı kendilerine meslek edinen şahıslardan müteşekkil bir sınıf olup, eski zamanlardan beri mevcuttur. Zamanımızda iş aleminin zaruri kıldığı ihtisaslaşma ve iş bölümü dolayısıyla tellallık mesleği ticaret hayatının vazgeçilmez bir unsuru haline gelmiştir. Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. TBK. m. 521-525 arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, TBK. m. 520/2'nin yollaması gereği vekalete ilişkin TBK. m. 502 vd. hükümleri uygulama alanı bulacaktır.Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağı TBK. m. 521 'e göre "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" (521/1); "simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir" (521/2); "simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir" (521/son). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar, söz konusunu hizmeti yerine getirmezse, ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.TBK. m. 521 vd. düzenleme içinde, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK. m. 175'in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterlidir. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK. m.521/1 hükmü, emredici değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda" sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir. c) TBK. m. 523'de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, Cevdet: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s.604 vd). (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.06.2015 tarih, 2014/19-1 Esas ve 2015/1539 Karar sayılı ilamı) Somut olayda; dava konusu sözleşmede imzası bulunan ...'nun sözleşme tarihinde davalı çalışanı olması, sözleşmenin ... Ltd. Şti adına imzalandığının yazılı olması, dava dilekçesi ekinde yer alan içeriği inkar edilmeyen ... AŞ tarafından davacıya hitaben yazılan 04/11/2011 tarihli yazı içeriği, ... San ve Tic Ltd Şti tarafından düzenlenen yetki belgesi ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde taraflar arasında tellallık sözleşmesinin kurulduğunun kabulünün gerektiği, sözleşme ilişkisinin kurulması ile tellalın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisinin bulunması gerekmekte olup tellalın salt yer gösterme işlemi nedeniyle herhangi bir hak iddiasında bulunamayacağı (emsal Hukuk Genel Kurulunun 2017/13-621 Esas 2018/1929 sayılı kararında belirtildiği üzere) sabit olup davacının hazırlık işlemi mahiyetinde olan yer gösterme işleminin yanı sıra taşınmaz maliklerinden olan ...'den yetki belgesi temin ettiği ve davalı ... Ticaret Limited Şirketi adına ... ve ..., ... adına ... ile taşınmaz malikleri olan ... ailesini bir araya getirdiği ve yapılan görüşmeler sonunda iki taşınmazdan birinde karar kılındığı ancak fiyat belirlenmesi işlemlerinin uzun sürdüğü, davacı tarafından yapılan yer gösterme işlemi ve tarafları bir araya getirme işlemi neticesinde 25.08.2010 tarihinde ... Mahallesi ... ada ... parsel sayılı taşınmazda, ... Ticaret Limited Şirketi'nin grup şirketi olan ... Yönetim A.Ş. lehine 30 yıl süre ile üst hakkı tesis edildiği anlaşılmakla davacının tellallık faaliyeti ile sözleşme ilişkisinin kurulması arasında nedensellik bağının bulunduğu, taraflar arasında akdedilen sözleşmede ücretin taşınmazın satışı veya kiralanması seçeneklerine göre belirlendiği, tarifede üst hakkı tesisi edilmesi halinde talep edilebilecek ücret veya oran bilgisi bulunmamakla birlikte bu hususta teamül de bulunmadığından ilk derece mahkemesince bir yıllık kira bedeli üzerinden %12+kdv tellallık ücreti belirlenmesinin dosya kapsamına ve hakkaniyete uygun olduğu, yukarıda da değinildiği üzere simsarlık sözleşmesi simsar ile iş sahibi arasında kurulan sözleşme olup, ancak sözleşmenin taraflarını bağlayıcı nitelikte olduğu, sözleşmenin tarafı olmayan diğer davalılara hukuki sorumluluk atfedilmeyeceği, davalı şirketler grup firması dahi olsa ayrı tüzel kişiliğe sahip oldukları hususları birlikte değerlendirildiğinde ilk derece mahkemesince verilen karar usul ve yasaya uygun bulunmuştur. Bu nedenle davacı vekili ile davalılar ... Tic. Ltd. Şti ve ... vekilinin istinaf istemleri yerinde bulunmamıştır. Bu itibarla; dava konusu uyuşmazlığa ilişkin yasal düzenlemeler doğrultusunda; dosyadaki yazılar, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve 6100 sayılı HMK 355. maddedeki, kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde yapılan incelemesi neticesinde; davacı vekili ile davalılar ... Hiz. Tic. Ltd. Şti ve ... vekilinin istinaf isteminin HMK'nın 353/1-b.1 inci maddesi gereğince ayrı ayrı esastan reddine, karar verilmesi sonuç ve kanaatine varılmakla aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davacı vekili ile davalılar ... Hiz. Tic. Ltd. Şti ve ... vekilinin istinaf isteminin 6100 Sayılı HMK m.353/1-b-1 gereğince ayrı ayrı esastan REDDİNE, 2-İstinaf incelemesinin duruşmasız yapılması nedeni ile AAÜT m. 2/2 hükmü uyarınca taraflar lehine ücreti vekalet takdirine yer olmadığına, 3-Alınması gerekli 615,40 TL ilam harcından peşin alınan 4.704,11 TL harcın mahsubu ile bakiye fazla alınan 4.088,71 TL'nin talep ve istek halinde davacıya iadesine, 4-Alınması gerekli 18.816,43 TL ilam harcından peşin alınan 4.705,00 TL harcın mahsubu ile bakiye kalan 14.111,43 TL'nin davalı ... Hiz. Tic. Ltd. Şti'den tahsili ile hazineye gelir kaydına, 5-Alınması gerekli 18.816,43 TL ilam harcından peşin alınan 4.705,00 TL harcın mahsubu ile bakiye kalan 14.111,43 TL'nin davalı ...'den tahsili ile hazineye gelir kaydına, 6-İstinaf başvurusu için yapılan yargılama giderlerinin HMK m. 360 yollamasıyla, m. 323 uyarınca istinafı talep eden üzerinde bırakılmasına, 7-Dosyanın ilk derece mahkemesine iadesine, Dair, HMK m. 361 uyarınca, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde temyiz yolu açık olmak üzere, dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda, 03/06/2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.