Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/6397 E. 2026/1154 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/1878 E., 2025/1715 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İpsala 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/268 E., 2022/107 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin 806, 807, 20 66... parsel sayılı taşınmazlarda paydaş olduklarını, taşınmazlardaki 1/3’er payın ............ tarafından 13.10.2021 tarihinde.............yevmiye numaralı resmî senet ile davalı ...’a satış suretiyle devredildiğini, müvekkillerin ön alım hakkını kullanmak istediklerini ileri sürerek 806, 807, 20 66... parsel numaralı taşınmazlara ilişkin davalı adına kayıtlı 1/3 er payın iptali ile davacılar adına tapuya tescilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; tapuda satış bedeli 34.500,00 TL gösterilmiş ise de, müvekkilinin gerçekte bu satışlar için 255.000,00 TL ödediğini, eksik tapu harçlarının müvekkili tarafından yatırıldığını, müvekkil davalının bu satın almayı bildirmediğini, ancak satıcı ............. tarafından o taşınmazların satışının yapılacağını ........... Noterliğinin 04.08.2021 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihbarnamesi ile 20 66... numaralı parsellerin 220.000,00 TL bedelle satışa arz edileceğinin davacılara bildirildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI 1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile “satıştan önce iki parselin 220.000 TL bedelle satışa çıkarıldığı önceki paydaş tarafından davacılara ihtarname ile bildirilmiş ise de, bu ihtarın yasanın aradığı şartları taşımadığı, davalı vekili gerçekte satış bedelinin 255.000 TL olduğunu ileri sürmüşse de muvazaa iddiası sözleşmenin tarafı olmayan davacılara karşı dermayen edilemeyeceğinden bu iddiaya itibar edilmediği, tapu harçlarının sonradan doğru beyan verilerek artırılması ve yatırılmasının da sonuca etkisinin bulunmadığı tapuda gösterilen değer ve alıcının yaptığı masrafların depo edildiği” gerekçesiyle davanın kabulüne, 806, 807, 20 66... parsel sayılı taşınmazların her birinde davalı ... adına kayıtlı olan 1/3'er hissenin tapu kayıtlarının iptali ile eşit hisseler şeklinde davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, depo edilen 35.190,00 TL'nin karar kesinleştikten sonra faiz ve nemalarıyla birlikte davalıya ödenmesine karar verilmiştir. 2. İlk Derece Mahkemesince, Bölge Adliye Mahkemesince kesin olmak üzere karar verildiğinden hüküm 25.06.2025 tarihinde kesinleştirilmiştir. IV. İSTİNAF 1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "davalı alıcı ...'nın İpsala Vergi Dairesi Müdürlüğü'ne 17/11/2021 tarihinde resmi başvuru yaparak 4 adet parsel yönünden satış bedellerinin düzeltilmesini talep ettiği ve artış bedelleri üzerinden vergi farkını yatırdığı anlaşılmış olup, dava tarihinin 30/10/2021 olduğu, dava tarihinden sonra söz konusu eksik harcın 17/11/2021 tarihinde vergi dairesine ödenerek tamamlandığı anlaşılmakla, davalının iyi niyetli olmadığı" gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine kesin olmak üzere karar verilmiştir. 2. Davalı temyiz dilekçesinde; Mahkemece keşif yapılmadan, tanık dinlenmeden eksik inceleme sonucu karar verildiğini, taşınmazda fiili taksim olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir. 3. Bölge Adliye Mahkemesinin 29.09.2025 tarihli ek kararı ile davanın miktar itibarıyla kesin kararlardan olduğu gerekçesiyle davalının temyiz talebinin reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen asıl ve 29.09.2025 tarihli ek kararına karşı süresi içinde davalı temyiz isteminde bulunmuştur. Davalı temyiz dilekçesinde; Bölge Adliye Mahkemesinin asıl kararına ilişkin temyiz dilekçesindeki beyanlarını tekrarlamıştır. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. 1. Somut olayda, davalının bedelde muvaaza iddiasında bulunduğu, dava konusu taşınmazların satış bedelinin 255.250,00 TL olduğunu iddia ettiği, Bölge Adliye Mahkemesince 25.06.2025 tarihinde karar verildiğine göre, temyiz kesinlik sınırının belirlenmesinde dava tarihinin esas alınması gerektiği, dava tarihi itibarıyla değerin temyiz kesinlik sınırının üstünde kaldığı açık olduğundan davalının temyiz etmemiş sayılmasına ilişkin Bölge Adliye Mahkemesinin 29.09.2025 tarihli ek kararının ve İlk Derece Mahkemesinin 25.06.2025 tarihli kesinleşme şerhinin ortadan kaldırılmasına karar verilmiştir. 2. Davanın esası hakkında yapılan temyiz itirazlarına gelince; 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nın) "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734/2 hükmünde yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1/2 hükmünde, TMK'nın 734/2 hükmünde yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür. Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır. TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, Kanun'un takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734/2 hükmü uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa'nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734/2 hükmünde bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; İlk Derece Mahkemesince, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734/2 hükmünde yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmî senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından; Ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin, daha önce depo edilen bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere vadeli bir hesaba depo ettirilmesi, daha önce depo edilen bedelin de bu hesaba nemalandırılmak üzere aktarılması ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle ; 1. Bölge Adliye Mahkemesince verilen 29.09.2025 tarihli ek kararın ve İlk Derece Mahkemesince verilen 25.06.2025 tarihli kesinleşme şerhinin ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 02.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.