Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/6150 E. 2026/1618 K.

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/2309 E., 2025/1392 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Karacabey 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/497 E., 2023/212 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin 2 84... parsel sayılı taşınmazlarda hissedar olduklarını ve taşınmazlardaki bir kısım hissenin 30.06.2021 tarihli resmî senet ile toplam 500.000,00 TL bedelle davalıya satıldığını, resmî senette yer alan satış bedelinin müvekkillerinin ön alım hakkına engel olmak amacıyla davalı tarafından yüksek gösterildiğini ileri sürerek, dava konusu taşınmazda davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile Mahkemece belirlenecek değer üzerinden müvekkilleri adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın konusu ve yapısı dikkate alındığında kıymetli bir taşınmaz olduğunu, davacının bedelde muvazaa iddiasını kanıtlaması ve tanık listesinde dayanılan tanıkların bizzat satışa şahit olmaları gerektiğini, bu nedenle belirtilen tanıkların dinlenmesine muvaffakatlarının olmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 01.06.2023 tarihli ve 2021/497 Esas, 2023/212 Karar sayılı kararıyla; "...dava konusu taşınmazlara ait payların satışında bedelde muvazaa yapıldığının davacı tarafça ispat edildiği, resmî senette hisselerin değerinin yüksek gösterildiği..." gerekçesiyle "...davanın kabulüne... depo edilen 221.932,96TL bedelin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine... " karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda (III) numaralı bentte belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin 15.10.2025 tarihli ve 2023/2309 Esas, 2025/1392 Karar sayılı kararı ile istinaf başvurusunun "...esastan reddine...." karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde cevap dilekçesinde dayandığı nedenlerle birlikte; dinlenen tanıkların bizzat satışa şahit olmadıklarını, bu nedenle beyanlarının hükme esas alınamayacağını, 17.12.2022 tarihli bilirkişi raporunda fen bilirkişisinin taşınmazın değeri yönünden görüş bildirmesinin yasaya aykırı olduğunu, vekâlet ücretinin tamamının müvekkili üzerinde bırakılmasının hatalı bulunduğunu, bedelde muvazaa iddiasının davacılarca ispatlanamadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Dava, ön alım hakkkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nın) "kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanun'un 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı belirtilmiştir. Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır. TMK'nın "hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. 7571 sayılı Kanun ile değiştirilen 734. maddenin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme Anayasanın "mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesi olup bu madde gereğince "herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir ve bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değiştirilen TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; İlk Derece ve Bölge Adliye Mahkemesince 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından; a. Ön alım hakkına konu payın yasa değişikliği tarihi olan 25.12.2025 tarihi itibarıyla rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle tespit edilmesi, b. Yukarıda (a) bendine göre belirlenecek ön alım bedelinin, daha önce depo edilen bedelden fazla olduğunun tespiti hâlinde belirlenen bu rayiç bedelden, daha önce depo edilen ön alım bedelinin (mahkemece nemalandırılmış olması halinde nemalarıyla birlikte ulaştığı toplam değerin) mahsup edilmesi, b.1. Depo edilen ön alım bedelinin nemalandırılmadan mahkeme veznesine yatırılmış olması hâlinde mahsup sonrası bulunan bakiye bedelin, daha önceden depo edilmiş bedel ile birleştirilerek nemalandırılmak üzere açılacak vadeli hesaba depo ettirilmesi, b.2. Depo edilen ön alım bedeli daha önceden açılmış nemalandırma hesabında tutuluyor ise mahsup sonrası bedelin de bu hesaba birlikte nemalandırılmak üzere aktarılması gerekmektedir. c. TMK’nın 734/2 hükmü uyarınca belirlenecek ön alım bedelinin verilen kesin süre içerisinde davacı tarafça depo edilmemesi hâlinde davanın usulden reddi ile birlikte maktu harca hükmedilmesi ve yargılama giderlerinin tarafların üzerinde bırakılmasına karar verilmesi gerekmektedir. O hâlde, açıklanan yönteme göre ön alım bedelinin belirlenmesi ve bu bedelin depo ettirilmesi için davacılara kesin süre verilerek ulaşılacak sonuca göre mahkemece bir karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Yukarıda (V.B. 1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin itirazları yerinde görülmediğinden sair temyiz itirazlarının reddine, 2. Yukarıda (V.B. 2) numaralı bentlerde açıklanan sebeplerle temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 30.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.