Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/4220 E. 2026/2294 K.

MAHKEMESİ : Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/500 E., 2025/1141 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/546 E., 2024/512 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Giresun ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 1 07... parselde kayıtlı 7 numaralı bağımsız bölümün yarısının maliki davacılar murisi ... olduğunu, 2103.2008 tarihinde davacıların murisi ... ve dava dışı ... ile davalı ... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalılardan ...'in sözleşmenin gereklerini yerine getirmediğini, inşaatın halen natamam vaziyette olduğunu, ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/3 D.İş sayılı delil tespiti dosyasından alınan raporda inşaatın % 79 oranında tamamlandığının tespit edildiğini, inşaatın iskanı ve ruhsatı bulunmadığını, davalılardan ...'in inşaatı tamamlamamasına rağmen hak sahibi olduğunu iddia ederek dava konusu taşınmazı haksız şekilde işgal ettiğini, imara aykırı bir şekilde taşınmazı ikiye böldüğünü, taşınmazın yarısını kendisinin ofis olarak kullandığını, diğer yarısının ise diğer davalı ... tarafından kullanıldığını, davacıların buradan yararlanmasının engellendiğini ve davacılara hiçbir ödeme yapılmadığını, davalılara ihtarname gönderildiğini ileri sürerek müdahalenin men’ine, davalıların gayrimenkulden tahliyesine, davacıların taşınmazda hak sahibi oldukları tarihten itibaren hesaplanacak, şimdilik 1.000,00 TL olmak üzere, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 107/2. maddesi gereğince tahkikat neticesinde ortaya çıkacak ecrimisil alacağının, her dönem sonundan itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; zamanaşımı itirazlarının bulunduğunu, intifadan men koşulu yerine getirilmediği gibi 2010 yılında teslim alınarak o tarihten bugüne kadar kullanılan dairelere ilişkin yasal süresinde yapılmış ayıp ihbarının da olmadığını, ecrimisil tazminatının talep edilebilmesi için haksız işgal ve kötüniyet bulunması gerektiğini, sözleşmede, sözleşme konusu işin yapımı ve tescili için taraflarca işin başlangıcı ve bitişi için belirlenmiş herhangi bir süre ve herhangi bir cezai şart bulunmadığını, sözleşmenin yürürlükte olduğunu, yüklenici davalı yönünden temerrüt durumunun söz konusu olmadığını, davalıya ihtar gönderilmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın iki ayrı dükkan şeklinde 2013 yılından beri davalıların kullanımında olduğu ve el atmanın devam ettiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; cevap dilekçesindeki savunmalarını tekrarla, ayrıca, davalı ... tarafından davacılara karşı açılan sözleşmeye dayalı tapu iptali ve tescil davasının bekletici mesele yapılması gerektiğini, delil tespiti dosyasında belirlenen tamamlanma oranına davalının itiraz ettiğini, sözleşmenin feshedilmediğini, ecrimisil hesabının hatalı olduğunu, emsal olarak seçilen taşınmazın dava konusu taşınmazın emsali olmadığını, dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değerine şerefiye payının eklenmesinin usulsüz olduğunu, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin de bu nedenle hatalı belirlendiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Taraflar arasındaki uyuşmazlık, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkindir. 1. Somut olayda, arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... arasında noterde 21.03.2008 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, dava konusu taşınmaz davalı ...'e bırakılmıştır. 2. Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin kendisine devredilen yere hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir. Edim ise binayı imal ve teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği taktirde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesi uyarınca arsa sahibinin, sözleşmenin feshini ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar. Öte yandan, yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi onun halefi olup o kişinin hak kazanabilmesi için yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir. Yüklenicinin edimini yerine getirmemiş olması nedeniyle isteyemeyeceği bir hakkı sözleşmeden doğan kişisel hakkını devrettiği haleflerinin isteyebilmesi mümkün değildir. 3. Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminattır. Arsa sahipleri ile müteahhitler arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmediği sürece geçerli olup tarafları .... 4. Somut olayda; İlk Derece Mahkemesince, davalıların dava konusu taşınmaza el attığının sabit olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, davalılardan ... kararı istinaf etmiş, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, davalılardan ... kararı temyiz etmiştir. Dava mülkiyet hakkına dayalı olarak arsa malikleri tarafından 21.03.2008 tarihli sözleşme uyarınca yüklenici sıfatını haiz olan ...'e karşı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğiyle açılmış ise de çekişme konusu 7 numaralı bağımsız bölümün belirtilen 21.03.2008 tarihli sözleşme uyarınca yükleniciye bırakılmasının ön görüldüğü anlaşılmaktadır. O hâlde, bu sözleşme feshedilmediği sürece davalı yüklenici ...'in sözleşme gereğince kendisine bırakılan bağımsız bölümü kullanmasının haksız olduğundan söz edilemez. Davacılar tarafından da yüklenici ile aralarındaki inşaat sözleşmesinin feshedildiği ileri sürülmemiştir. Hâl böyle olunca, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 27.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere gerekçede oy çokluğuyla, sonuçta oy birliğiyle karar verildi.

G E R E K Ç E D E K A R Ş I O Y

Dava, mülkiyete dayalı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istemlerine ilişkindir. İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf isteği reddedilmiş, davalının temyizi üzerine Dairenin sayın çoğunluğu tarafından davalının arsa payı karşılığı sözleşmesi ayakta olduğu sürece sözleşme gereğince kendisine bırakılan bağımsız bölümü kullanmasının haksız olmayacağı belirtilerek hüküm bozulmuştur. Taraflar arasında, davalı tarafından açılan sözleşme gereği taşınmazın tapusunun iptal edilerek adına tescili istemli derdest dava bulunduğu anlaşılmaktadır. Bahsi geçen davanın kabulü halinde eldeki davanın kabul edilemeyecği, reddedilmesi halinde ise arsa sahibi olan davacıların mülkiyet hakkına üstünlük tanınarak el atma olgusu sabit olduğundan davanın kabul edilmesi gerektiği tartışmasızdır. Mülkiyetin nakline yönelik derdest tapu iptali ve tescil davası varken, bir başka ifade ile davalı tarafından yüklenilen edimlerin yerine getirilip getirilmediği hükmen belirlenmeden, salt sözleşmenin varlığı gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmesi yönünde bozma kararı verilmemesi gerekir. Açıklanan nedenle, ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2024/361 Esas sayılı dava dosyasının bekletici mesele yapılması ve sonucuna göre verilmesi gerektiği belirtilerek hüküm bozulmalıdır. Sayın çoğunluğun kesin nitelikteki bozma gerekçesine katılmıyorum.