Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/3049 E. 2026/1825 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/857 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 11. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/171 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleştirilen davalarda davacılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde, duruşmalı temyiz eden asıl ve birleştirilen davada davacılar vekili Av. ..., diğer taraftan davalı ... Yapı Endüstrisi ve Ticaret A.Ş. vekili Av. ... geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Asıl ve birleştirilen davalarda davacılar vekili dava dilekçesinde; ... Mahallesinde 109, 6785, 67 87... parseller üzerinde kurulacak konut, gölet, yeşil alan, oyun parkı, tenis kortları, otoparkı olan ... ... isimli siteden daire satın aldıklarını, tapu malikleri olduklarını, kat mülkiyetinin binaların yapıldığı 67 87... parseller üzerinde kurulduğunu, projelerde yeşil alan olarak yer alan 1 09... parsellerin ise site sakinlerinin kullanımına tahsis edilmek üzere ... A.Ş'nin mülkiyetinde kaldığını, satış sözleşmeleri, faaliyet raporları, genel şartnamelerden anlaşılacağı üzere davalı ... tarafından ... numaralı parselin üst kullanım haklarının davacılara taahhüt edildiğini, iskan tarihi olan 2008 yılından bu yana fiillen de bu şekilde uygulandığını, ancak 6785 sayılı parselin 04.09.2014 tarihinde ... Serhan'a satıldığını, yapılan satışın muvazaalı olup satışın iptalinin gerektiğini, burada satış aşamasında davacılara üst hakkının taahhüt edildiğini, bu borçtan kurtulmak amacıyla taşınmazın satıldığını, satış yapılan ... ile şirket arasında organik bağ olduğunu, değerinin çok altında satıldığını, bu parselin imar değişiklikleri ile inşaat yapılmasının amaçlandığını, bu durumun sözleşmeye aykırılık teşkil ettiğini ileri sürerek muvazaalı satışın iptalini, 6785 sayılı parselde davacılar lehine 100 yıl süreli üst hakkı tesisini, irtifak hakkı tesisinin mümkün olmaması halinde her davacı için şimdilik 1.000,00 TL 'den üst hakkı bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir. Davaya konu taşınmaz yargılama sırasında Arı A.Ş.'ye devredilmiş, davacı tarafından yeni malike karşı davaya devam olunmuştur. Davacılar vekili ıslah dilekçesiyle; üst hakkı bedeline yönelik taleplerini 4.213.557,87 TL'ye yükseltmiştir. II. CEVAP Davalı ... Yapı Endüstrisi ve Ticaret A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; dava açan bir kısım davacı ile davalı ... arasında akdi ilişkinin bulunmadığını, bu nedenle bu davacılar yönünden aktif husumetin bulunmadığını, davaya konu taşınmazın hiçbir zaman davalının mülkiyetinde olmadığını, davacılar tarafından davalı ... aleyhine İstanbul 3. Tüketici Mahkemesinin 2015/1531 E. sayılı dosyası üzerinden üst hakkı tesisi ve ayıplar için dava açıldığını, taleplerin reddedildiğini, derdestlik itirazlarının bulunduğunu, bu davanın Yargıtay denetiminden geçtiğini, dairelerin teslim tarihinden 9 yıl sonra ileri sürülen taleplerin zamanaşımına uğradığını, 30 gün içinde ayıpların ...'a bildirilmediğini, resmî şekilde yapılan bir üst hakkı olmadığını, sözleşmelerin sadece konuta ilişkin olduğunu, yeşil alan ve taahhüt edilen tesislerin binaların olduğu 6837 parselde işaretlendiğini, sözleşme içeriklerinden 6785 parsele ilişkin bir ifadenin bulunmadığını, yönetim planının 2.maddesinde 6785 parselin, ortak yerlerden olmadığı, mülk sahiplerinin bir tasarrufu oluncaya kadar fiilen site sakinleri tarafından kullanılacağının ve bu kullanımın malikin rıza gösterdiği sürece devam edeceğinin yazılı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı ...Ş. ve davalı ... vekili cevap dilekçesinde; açılan davanın derdest olduğunu, davacılar ile davalı ... Yapı Endüstrisi ve Ticaret A.Ş. arasında üst hakkına ilişkin sözleşmenin olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir. İhbar olunan Belediye vekili cevap dilekçesinde; davada yer almasında hukuki yararının olmadığını, parselde konut yapılan alana ilişkin düzenlemelerin imar planına uygun şekilde yapıldığını belirtmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin karar başlığındaki tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "taraflar arasında dava konusu taşınmaza ilişkin üst kullanım hakkı yönünden resmî olarak akdedilen herhangi bir sözleşmenin bulunmadığı, üst hakkının TMK 827. maddesi gereğince resmî senetle kurulabileceği, iş bu maddenin geçerlilik şartı olduğu, taraflar arasında resmi olarak düzenlenen herhangi bir üst hakkı anlaşması olmadığı, taraflar arasından kurulmuş geçerli bir irtifak hakkı tesis edilmediğinden üst hakkı bedelinin talep şartlarının bulunmadığı, öte yandan üst hakkı bedeli yönünden satıcı konumunda olan davalı ... Yapı Endüstrisi ve Ticaret A.Ş. tarafından satış öncesi vaadedilen alanların yapılmamış olması iddiasına dayanılması durumunda da, iddianın bu haliyle ayıplı ifadan kaynaklanan tazminat/ değer kaybı niteliğinde olabileceği, bu haliyle tarafların konumu ve iddianın içeriği göz önünde bulundurularak mahkemenin görevinde bulunmadığı" gerekçesiyle asıl ve birleştirilen davaların reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleştirilen davalarda davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "somut olayda, tarafların düzenledikleri üst hakkı tesisine ilişkin resmî bir senet bulunmadığı, Mahkemece asıl ve birleşen davaların reddine ilişkin karar ve gerekçesinin usul ve yasaya uygun olduğu" gerekçesiyle asıl ve birleştirilen davalarda davacılar vekilinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Asıl ve birleştirilen davalarda davacılar vekili duruşmalı temyiz dilekçesinde; davalı ... Yapı Endüstrisi ve Ticaret A.Ş. ile yapılan sözleşmelerde dava konusu 6785 parselin yeşil alan, tenis kortları, gölet park gibi site sakinlerinin kullanımına tahsis edildiğinin taahhüt edildiğini, proje, kadastral plan, peyzaj projesinde gösterilerek satışın yapıldığını, Şirket tarafından yayınlanan faaliyet raporlarında proje alanının dava konusu parseli de içerecek şekilde gösterildiğini, tüm bunlarla ... tarafından üst hakkının tahsisine yönelik taahhüt ettiğinin açık olduğunu, 10 yıl boyunca bu şekilde fiilen kullanıldığını, satışların tamamlanmasının ardından üçüncü kişilere satışının yapıldığını, belediyeden imar değişikliği talep edilerek inşaata başlandığını, alınan bilirkişi raporlarda da bu parselin sitenin kullanımında olduğu algısının tespit edildiğini, sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğinin bu aşamada ileri sürülmesinin dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağını belirterek kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, asıl ve birleştirilen davalarda muvazaa nedeni ile satışın iptali, üst hakkı tesisi, olmadığı takdirde üst hakkı bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup asıl ve birleştirilen davalarda davacılar vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Fazla yatırılan temyiz karar harcının yatırana iadesine, Yargıtay duruşma vekâlet ücreti olan 40.000,00 TL'nin asıl ve birleştirilen davalarda davacılardan alınarak asıl ve birleştirilen davalarda davalı ... Yapı Endüstrisi ve Ticaret A.Ş.'ye verilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 07.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.