Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/4249 E. 2024/3641 K.

MAHKEMESİ : Erzurum Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/606 E., 2023/1365 K. DAVA TARİHİ : 13.04.2018 KARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ : ... Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/84 E., 2023/2 K. Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin murisi ... ile davalıların murisi ... arasında yapılan satış vaadi sözleşmesi ile ... ilçesi, ... Mahallesi, 25 ada 13 parsel sayılı taşınmazın, 11 mt eninde ve 12 mt uzunluğundaki bölümünün satışının vaad edildiğini, bu sözleşmenin ... Noterliğinin 15.03.1973 tarihli ve 1973/252 sayılı senet olarak tanzim ediliğini ancak bu senedin dosyaya ibraz edilemediğini, müvekkillerin murisi tarafından taşınmazın adına tescili için ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 1981/128 Esas sayılı davasının açıldığını, mahkemece semen unsurunu içermeyen sözleşmenin geçersiz olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verildiğini, kararın muris tarafından temyiz edildiğini, Yargıtay (Kapatılan)14. Hukuk Dairesi tarafından semenin belirlenebilir olduğu gerekçesiyle mahkeme hükmünün bozulduğunu, bozma ilamı sonrası davanın müvekkiller murisince takipsiz bırakıldığını, bu nedenle davanın açılmamış sayılmasına karar verildiğini, dava konusu taşınmazın tapusunun halen davalılar üzerinde olduğunu belirterek, müvekkillerin murisine ait bulunan 11 mt x 12 mt'lik yerin, 25 ada 13 parsel sayılı taşınmazdan ifrazına, davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile bu yerin miras hisseleri nispetinde müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; öncelikle talep için zamanaşımı süresinin geçtiğini, semenin ödenmediğini, müvekkillerinin kardeşi olan mirasçı Yaşar tarafından verilen yazının diğer mirasçılar için bağlayıcı olmayacağını, önceki mahkeme ilamında senet bedelinin sözleşmede belirtilmediği hususuna yer verildiğini, sözleşmenin geçerli unsurları da taşımadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 11.01.2023 tarihli, 2021/84 Esas, 2023/2 Karar sayılı kararı ile "... davaya konu sözleşmenin bedel şartı içermediği... ayrıca sözleşmede dava konusu taşınmazın net olarak belirtilmediği, dolayısıyla söz konusu sözleşmede tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarından söz edilemeyeceği, Yargıtay yerleşik içtihatları doğrultusunda söz konusu sözleşmenin yoklukla malül olduğunun anlaşıldığı, davacılar tarafından dava konusu malul sözleşmeye dayanılarak davalılardan talepte bulunamayacağı..." gerekçesiyle "...davanın reddine..." karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda (III) numaralı bentte belirtilen karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmaz üzerinde birden çok ipotek ve hacizlerin bulunduğunu, davalılar murisi ...'nin o an için ipotek ve hacizleri kaldırması mümkün olmadığından tapuda devir işlemi yapılamadığını, noter belgesinde ve eki mahiyetindeki aynı noter tarafından aynı tarihte aynı daktilo ile yazılmış olan sözleşmede dava konusu taşınmazın tüm komşu ve hudutlarıyla net olarak belirtildiğini, taraflardan hiçbirinin aksi durumu iddia etmediğini, tarafların irade beyanlarının karşılıklı uyuştuğunu, davacılar ve davalıların başkaca bir ikamet ya da gayrimenkullerinin de olmadığını, taşınmazın 45 yıldan fazla malik sıfatıyla muris ve müvekkillerinin zilyetliğinde olduğunu, mülkiyet hakkının TMK'nın 713/2 nci maddesi koşulları oluştuğundan tescilinin gerektiğini ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 05.07.2023 tarihli ve 2023/606 Esas, 2023/1365 Karar sayılı kararı ile "...Yargıtay 14. H.D.'nin 2010/11318 - 12740 E.K. sayılı ilamında da belirtildiği üzere; taşınmazdan muayyen bir bölümün satışı vaat olunacaksa, ileride satışı yapılacak taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olan yerinin, kayıt tarihinin, ada ve parsel numarasının yazılması, satışı vaat olunan bir kısım yerin taşınmazın çapı üzerinde metrekaresi belirtilerek işaretlenip sözleşmeye eklenmesi gerektiği....davacılar vekilince dava konusu çaplı taşınmaza ilişkin olarak taşınmazın muayyen bir kısmının satışının vaad edildiği iddiasında bulunulmakla birlikte, dava dilekçesinde yer verilen satış vaadi sözleşmesi denetlenemediği gibi sınırları dava dilekçesinde yer verildiği üzere yapılan bir anlaşma kapsamında dahi sözleşmenin ifa kabiliyetinin var olacağını söyleyebilmenin mümkün olmayacağı... sözleşmenin esaslı unsuru sayılan semenin sözleşmede yer almadığı, aksinin kabulü halinde dahi iddianın ileri sürülüş biçiminden sözleşmenin ifa kabiliyetinden ve yasal unsurlarını tam olarak ihtiva ettiğinin söylenemeyeceği, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak davanın reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı...istinaf dilekçesinde TMK'nın 713. maddesine atıfla olağanüstü zamanaşımı süresine dayalı olarak tescil isteminin kabulüne hükmedilmesi gerektiğinden bahisle itirazda bulunulmuş ise de 6100 sayılı HMK'nın 26. maddesince hâkimin tarafların talep sonuçlarıyla bağlı olacağı ve ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremeyeceği..." gerekçeleriyle "...davacılar vekilinin istinaf başvurularının esastan reddine..." karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda (IV.C) bendinde belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili dosya kapsamındaki beyan ve istinaf sebebiyle birlikte; müvekkillerinin murisi tarafından ahır olarak bulunan kısımda yapılan tadilat sonrası dava konusu yerin 1984 yılından bu güne müvekkillerince kullanılmakta olduğunu, taşınmaz üzerindeki bir kısım ipoteklerin bizzat muris tarafından ödenerek kaldırıldığını, müvekkillerinin elinde ödenmiş meblağlar gösterir belgelerin bulunduğunu, taşınmazdaki aboneliklerin araştırılmadığını, TMK'nın 713/2 nci maddesi gereği aranan sürenin dolduğunu ve davalının kabulüne karar verilmesi gerektiğini belirterek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını istemiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 2. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca Noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. 3. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmakla ileride yapılması taahhüt edilen akit taşınmaz mal satışıdır. O yüzden, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını taşımalıdır. Taşınmaz satış sözleşmesinde objektif bakımdan esaslı nokta olarak tarafların adları veya temsilci ya da vekillerinin kimlikleri, satışa konu taşınmaz ve nitelikleri, semen ve hukuki sebebi resmi şekilde düzenlenecek senette yer alması gerekir. Eğer taşınmazdan muayyen bir bölümün satışı vaat olunacaksa, ileride satışı yapılacak taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olan yerinin, kayıt tarihinin, ada ve parsel numarasının yazılması, satışı vaat olunan bir kısım yerin taşınmazın çapı üzerinde metrekaresi belirtilerek işaretlenip sözleşmeye eklenmesi gerekir. Sözleşmede satışı vaat olunan taşınmazla ilgili sözleşmenin ifa kabiliyeti yoksa bu gibi sözleşmeler geçerli sayılmaz. Zira sözleşme konusunun belirli olması unsuru taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliğinde de aranan temel unsurlardandır. 3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama, ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 713/2 inci maddesine yönelik talep dava ve yargılama aşamasında ileri sürülmediğinden istinaf ve temyiz aşamasında ileri sürülemeyeceğinden hüküm göre usul ve kanuna uygun olup; davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09.09.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi. K A R Ş I O Y Davacılar vekili; müvekillerin murisi ile davalılar murisi arasında noterde yapılan taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak, sözleşmeye konu taşınmazın 11mt x12mt'lik kısmının müvekkileri adına tescilini talep etmiştir. İlk derece mahkemesince davanın reddine karar verilmiş, kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş ve Dairemizce de, davanın reddine ilişkin hüküm onanmıştır. Çoğunluk görüşüne katılmak mümkün değildir. 1. Semen (bedel) meselesi daha önceki bozma ilamı ile var/belirlenebilir kabul edildiğinden sözleşme hukuk güvenliği dikkate alınarak yok kabul edilemeyecektir. 2. Davacılar 40 yılı aşkın süredir taşınmaza zilyet etmiştir. Taşınmazın bu kısmı keşfen saptanarak sözleşmede geçen 11mt x 12 mt'nin neresi olduğu belirlenmelidir. Verilen kararın, eksik araştırma gerekçesi ile bozulması gerektiği kanaatinde olduğumdan değerli çoğunluğun onama kararına katılamıyorum.