Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2022/4578 E. 2023/6568 K. – Tapu İptali Ve

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/571 E., 2022/672 K. KARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 4. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2020/783 E., 2021/559 K. Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalının, Bursa .... Noterliğince düzenlenen 20/11/2015 tarih ve 47915 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile tapuda kendi adına kayıtlı olan Bursa İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 4276 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki 730/2396 hissesini 600.000,00 TL bedelle satmayı vaad ettiğini, sözleşmeye göre, taşınmaz üzerindeki haczin kaldırılarak 1 yıl içinde taşınmazın ferağını vereceğinin kararlaştırıldığını, taşınmaz üzerindeki haczin kalkmasına ve satış bedeli olan 600.000,00 TL'nin peşin alınmasına rağmen davalı tarafından tapuda ferağ verilmediğini ileri sürerek, dava konusu taşınmazın davalı adına olan kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. II. CEVAP Davalı cevap dilekçesinde özetle; davacının iddialarının doğru olmadığını, davacının ve bağlantılı olduğu ... İnşaat isimli şirketin hile ile kendisini kandırdıklarını, müvekkilinin de bu nedenle hataya düştüğünü, öte yandan sözleşmenin imzalandığı 20/11/2015 tarihinde 3 adet sözleşme imzalandığını, davacı taraftan peşin verildiği iddia edilen bedeli almadığını, taşınmazın üzerindeki haciz borçları ödenip inşaat sözleşmesinin ifasını sağlamak için satış vaadi sözleşmesi imzaladığını, davacının ödediği haciz borçları tarafından ödenen miktar müvekkil tarafından ödendiği takdirde 2 No.lu bağımsız bölüm üzerinde hiç bir hakkının kalmayacağı konusunda anlaştıklarını, ayrıca sözleşmenin 20/11/2015 tarihinde imzalandığını, davacı tarafın belirttiği sürenin 20/11/2016 tarihinde dolduğunu, ancak davacı tarafından işbu davanın 07/11/2016 tarihinde açıldığını, davanın açıldığı tarih itibariyle temerrüdün söz konusu olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI 1.İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava kabul edilerek Bursa İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 4276 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki davalı adına kayıtlı bulunan 730/2396 hissenin (417,58 m²) tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. 2.Mahkemece, ''...dava konusu taşınmazın paylı mülkiyet olduğu, elbirliği mülkiyetinde olmadığı, davalının taşınmazda 730/2396 (417,58 m²) ve 791/2396(452,47 m²) hisse olmak üzere iki adet payı olduğu ve taşınmazdaki toplam payının 870,05 m² olduğu, dava dışı ...'ın, Mudanya 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/163-345 Esas-Karar sayılı kararının yanlış infaz edildiği iddiasının kabulü halinde dahi, davalının payının 208,79 m² azalacağı ve davalının, davaya konu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satmayı vadettiği payın aşılmış olmayacağı, davacının taraf olmadığı sonraki sözleşmenin, davacının taraf olduğu ve konusu farklı olan önceki sözleşmenin ifasına engel teşkil etmeyeceğinden, Bursa .... Noterliğinin 20/11/2015 tarih ve 47916 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali talebini içerir davanın da sözleşmenin ifasına engel olmayacağı, tarafların ortak iradesi ile ifa olanağının, taşınmaz üzerindeki hacizlerin kaldırılmasına bağlandığı ve 20/11/2015 tarihinde taşınmaz üzerinde yer alan iki adet haczin, sözleşmede belirlenen süre içerisinde kaldırıldığı anlaşıldığından, dava konusu olan Bursa 16. Noterliği'nin 20/11/2015 tarih ve 47915 yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde ifa imkansızlığı bulunmadığı...'' gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davalı vekili; 1.Taşınmazın elbirliği mülkiyetine tâbi olduğından sözleşmenin ifa kabiliyetinin olmadığını, 2.Asliye Hukuk Mahkemesinde dava konusu taşınmaz ile ilgili olarak 2016/3 ve 2016/60 Esas sayılarında derdest dosyaların bulunduğunu ve bu dosyalarda ihtiyati tedbir kararı verildiğini, bu dosyaların araştırılmadığını, 3.Satış vaadi sözleşmesinin teminat amaçlı yapıldığını, 4.Diğer sebeplerle isinaf etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalının Bursa 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/783 Esas, 2021/559 Karar sayılı kararına yönelik istinaf başvurusunun HMK'nun 353/(1)-b/1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalı vekili, istinaf talep dilekçesinde belirtilen nedenlerle hükmü temyiz etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1.Kaynağını Borçlar Kanunu'nun 22 nci maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. 2.Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanunu'nun 81 inci maddesi uyarınca depo ettirilmelidir. 3.Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. 4.Türk Medeni Kanunu'nun 873 üncü maddesi gereğince; “Borç ödenmezse alacaklı, alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir. Borcun ödenmemesi halinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir.” Yasa'nın ikinci fıkrasındaki hükmün amacı, alacaklının borçlunun ödemezlik durumundan yararlanarak taşınmazı elde etmesini önlemek, kısaca borçluyu korumaktır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin gerçekte taşınmaz mülkiyetinin ileride devredilmesi amacı ile değil alacağın teminatı olmak üzere yapıldığı anlaşıldığında yasa uyarınca geçersiz olan bu sözleşmeye dayanarak mülkiyet nakli talep edilemez. 3. Değerlendirme Somut olayda; davacı 20.12.2016 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 2 parsel sayılı taşınmazda 417,58 m² gayrimenkul üzerindeki hak ve hisselerinin tamamını satın aldığını belirterek adına tescilini istemiştir. Dosya içeriği, toplanan delillerin incelenmesinde taraflar arasında 20.11.2015 tarihinde satış vaadi sözleşmesi imzalandığı aynı gün davalının dava dışı ... Ltd. Şirketi ile dava konusu taşınmaz üzerinde bina inşa etmek üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, yine aynı gün davacı, davalı ve dava dışı ... Ltd. Şirketinin haricen ''... Yapı İnşaat Satış Sözleşmesi'' imzaladıkları anlaşılmıştır. Bu sözleşmede daha önce yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış vaadi sözleşmelerine atıfda bulunarak davalı ...'a kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince isabet edecek bağımsız bölümün, davalının borçlarını ödenmesi yönünden düzenlemeye tâbi tutulduğu, yapılan bu sözleşmede davacı ile davalı arasında yapılan satış vaadi sözleşmesine istinaden davalıya bırakılan bağımsız bölümün sorumluluğunun dava dışı yükleniceye ait olduğu, kat mülkiyeti tesisine kadar davalı tarafından ve davalı adına ödenen borçların yüklenici şirkete ödenmesi halinde anılan dairenin tapusunun davalıya bedelsiz olarak devrini gerçekleşeceğinin ve davacının hiçbir hak talep etmeyeceğinin düzenlendiği ve bu sözleşmede davacı ...'ın da imzasının bulunduğu görülmüştür. O halde 20.11.2015 tarihinde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gerçekte taşınmazın satışına yönelik bir irade ile yapılmadığı, aksine davalının borçlarını ödenmesi karşılığında teminat olarak düzenlendiği; bu bağlamda da anılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olmadığı, davacının davalı adına bir ödemede bulunmuş ise bunun ayrı bir dava ile talep edilebileceği anlaşılmaktadır. Öyle ise davanın reddine karar vermek gerekirken yanılgılı değerlendirme ile davanın kabulü doğru görülmemiş hükmün bozulması gerekmiştir. VI. KARAR 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,27.12.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. KARŞI OY Davacı ile davalı arasında Bursa .... Noterliğinde 20/11/2015 tarihinde 47915 yevmiye numarası ile yapılan Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi Dairemizin bozma kararında, "taşınmazın satış vaadine yönelik bir irade ile yapılmadığı, davalının borçlarının ödenmesi karşılığında teminat olarak düzenlendiği, bu nedenle geçerli olmadığı" kabul edilerek temyiz incelemesine konu Bölge Adliye Mahkemesi'nin kararının bozulmasına karar verilmiştir. Ancak bu görüşe katılmak mümkün değildir. Davacının dayandığı ve dava dilekçesinde sözünü ettiği satış vaadi sözleşmesi biçimsel olarak her hangi bir eksiklik barındırmadığı gibi, tarafların bu yönde bir iddiası da bulunmamaktır. Bu sözleşme ile davalı, sözleşmeye konu gayrimenkul hissesindeki payını 600.000,00 TL bedel mukabilinde davacıya satmayı gayri kabil-i rücu taahhüt ettiğini, satış bedelini de nakit olarak aldığını, gayrimenkul üzerindeki hacizlerin kalkması halinde en geç bir yıl içerisinde tapusunu derhal vereceğini kabul ve beyan etmiştir. Satış Vaadi Sözleşmesinde, başka bir sözleşmenin teminatı olarak düzenlendiğine ilişkin hiç bir ibare yer almamaktadır. Kaldı ki davalı 28/11/2016 tarihli cevap dilekçesinde, davacı tarafın zor durumundan istifade ederek hile ile kendisini hataya düşürdüğü savunmasında bulunmasına rağmen, bu sözleşmenin, teminat amacı ile düzenlendiğine dair bir savunmada bulunmadığı gibi, hile iddiasını da kanıtlayamamıştır. Yine davalı vekili 14/02/2022 tarihli istinaf başvuru dilekçesinde; sunulan üç ayrı sözleşmenin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini, davacı tarafından, bu sözleşme nedeniyle taşınmaz üzerinde bulunan hacizler nedeniyle davalının 298.000,00 TL tutarında borcunu ödediğini beyan ettiğini, bu durumda, satış bedelinden geriye kalan 302.000,00 TL bedeli ödediğini kanıtlaması gerektiği savunmasında bulunmakla birlikte, sözleşmenin teminat amaçlı olarak yapıldığına dair bir savunma getirmemiştir. Bu savunma, davalının hile iddiasını da örtülü olarak ortadan kaldırmaktadır. Davalının savunmalarında dile getirdiği, davalı ile ... Yapı Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi arasında Bursa .... Noterliğinde 20/11/2015 tarihide 47916 yevmiye numarası ile düzenlenen sözleşme ise Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi olup, bu Sözleşme, 47915 yevmiye numaralı sözleşmeyi ortadan kaldıran veya değiştiren bir sözleşme değildir. Sözleşmede, yapılacak binada A Blok 2 no'lu dubleksin davalı ...'a ait olacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşme, sözleşmenin tarafları için bağlayıcı olduğundan, davacının bu sözleşme ile her hangi bir edimi üstlendiği veya hakkından feragat ettiği kabul edilemez. Savunma olarak örneği dosyaya sunulan 20/11/2015 tarihli adi yazılı sözleşme ise, davacı, davalı ve ... Yapı Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi arasında imzalanmıştır. Bu sözleşme de, 20/11/2015 tarih 47915 yevmiye numaralı sözleşmeyi açıkça ortadan kaldıran bir sözleşme değildir. Bununla birlikte bu sözleşmede, davalı tarafından "... inşaatın yapacak olacağı 4276 ada 2 parseldeki inşaatın kat planına göre a blok 2 nolu dubleksi borçlarıma karşılık ... inşaat uhdesinde bırakıyorum..." şeklinde beyanda bulunulmasından sonra "(...) kat mülkiyetine kadar ... tarafından adına ödenen borçlar ... inşaata ödendiği takdirde ... inşaat dairenin tapusunu onur pelvana bedelsiz olarak devri gerçekleşecektir, ... hiç bir hak talep etmiyecektir..." ifadesine yer verilmiştir. Eğer bu üçüncü sözleşme olmasa idi, davacının, 47915 yevmiye numaralı sözleşmenin ifasını istemeye hiç bir yasal engel bulunmayacaktı. Bu sözleşme ile, davacının davasına dayanak olarak gösterdiği ve ifasını talep ettiği 47915 yevmiye numaralı sözleşme arasında bağlantı bulunmakla birlikte, tarafların tüm delilleri toplanarak, gerek davacı tarafından, gerekse ... Yapı Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi tarafından, davalının ne miktarda borcunun ödendiği, ödenen bu borçların davalı tarafından ... inşaata ödenip ödenmediği araştırılarak, gerek görüldüğü takdirde konusunda uzman hesap bilirkişisinden de rapor alındıktan sonra, sözleşmede belirtilen A blok 2 No.lu bağımsız bölümün davalıya iade edilmesinin şartlarının oluşup oluşmadığının araştırılması ve sonucuna göre davacının satış vaadi sözleşmesinde belirtilen tescil hakkını talep edebilip edemeyeceği konusunda bir karar verilmesi gerekir. HMK'nun 204/1 inci maddesi "İlamlar ile düzenleme şeklindeki noter senetleri, sahteliği ispat olunmadıkça kesin delil sayılırlar." hükmünü içermektedir. Yasa'nın bu açık hükmü göz ardı edilemez. Yukarıdaki paragrafta belirtildiği şekilde araştırma yapılmaksızın, bozma kararınında belirtilen "Öyle ise, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile davanın kabulü doğru görülmemiştir.." şeklindeki çoğunluk görüşüne göre davanın reddine karar verilmesi halinde, hem 20/11/2015 tarihinde 47915 yevmiye numarası ile yapılan Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi, hem de aynı tarihli adi yazılı sözleşme (davacı yönünden) anlamsız hale gelecektir. Sayın çoğunluk tarafından bu sözleşme teminat olarak kabul edilmesine rağmen, sözleşme ile sağlanan teminatın yerine getirilip getirilmediği araştırılmadan kesin olarak bozma yapılması da kendi içerisinde çelişki oluşturacaktır. Belirttiğimiz bu gerekçe ile, sayın çoğunluğun görüşüne iştirak etmiyoruz.