Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/3779 E. 2026/1635 K.

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/437 E., 2025/1209 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Seydişehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/182 E., 2023/263 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı birleşen 2022/156 Esas sayılı davada davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 21.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl ve birleşen davalarda davacı ... vekili Avukat ... ile birleşen davada davalı .... vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Asıl ve birleşen davalarda davacı vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahibi ile asıl davalı yüklenici arasında ... Noterliği'nde 06.06.2016 tarih, ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi akdedildiğini, davacının sözleşme uyarınca üzerine düşen edimleri yerine getirerek sözleşmeye konu parselleri peşinen yükleniciye devrettiğini, ancak aradan geçen uzun zamana rağmen inşai faaliyetlere başlanmadığını, yaptıkları araştırma neticesinde taşınmazın üçüncü kişiye devredildiğini, ayrıca ... Bankası lehine ipotek tesis edildiğini tespit ettiklerini ileri sürerek, sözleşmenin feshini, birleşen davada davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, diğer birleşen davada davalı banka lehine tesis edilen ipoteğin fekkini talep etmiştir.

II. CEVAP Asıl davada davalı; asıl davaya cevap vermemiştir.

Birleşen 2021/247 E. sayılı davada davalı vekili cevap dilekçesinde; birleşen davanın reddini istemiştir.

Birleşen 2022/156 E. sayılı davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; haksız ve mesnetsiz davanın reddinin gerektiğini, asıl davalı ... tarafından bankadan ticari krediler kullanıldığını ve kullanılan bu kredilerin teminatı olarak davalı adına kayıtlı taşınmazlar üzerine ipotek konulduğunu, iyiniyetli kazanımın korunması gerektiğini savunarak, birleşen davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, asıl davalı yükleniciyle davacı tarafından imzalanan inşaat sözleşmesi çerçevesinde ve sözleşmeye uygun olarak tapunun devredildiği, davalı yüklenici tarafından makul süre içinde inşaat ruhsatı alınmayıp inşaata başlamadığının sabit olduğu anlaşıldığından sözleşmenin geriye etkili feshi isteminin yerinde olduğu, taşınmaz üzerindeki ipoteğin taşınmazın müteahhit adına tescilinden sonra, müteahhidin borcuna istinaden konulmuş olduğu, yine diğer davalı ...'a iş bu ipotek ile taşınmazın devredildiği, davalı müteahhit tarafından taraflar arasında yapılan sözleşme hükümleri kapsamında imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaat tam ve eksiksiz biçimde tamamlanıp arsa sahibine teslim edilmediğinden davalı adına yapılan tescilin yolsuz hale geldiği, bu nedenle ipotek alacaklısının ve müteahhitten taşınmazı devralan ...'un TMK madde 1023 korumasından yaralanmasının mümkün olmadığı belirtilerek; asıl ve birleşen davaların kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde birleşen 2022/156 E. sayılı davada davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine; Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Yargıtay İçtihat Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarih ve 2024/1 Esas-2025/2 Karar sayılı ilâmı doğrultusunda arsa payı üzerinde lehine ipotek tesis edilen ve istinaf yasa yoluna başvuran birleşen dosyada davalı ... AŞ'nin TMK’nın 1023. maddesi bağlamında iyiniyetli olup olmadığının irdelenmesi gerektiği, birleşen dava davalısı banka lehine taşınmaz arsa vasıflı iken ve üzerinde herhangi bir inşai faaliyet başlamamış ve hatta yapı ruhsatı dahi bulunmaz iken ipotek tesis edildiği, dava konusu taşınmaz kaydında sözleşmenin varlığına dair bir şerh bulunmadığı, başkaca bir surette davalı bankanın iyiniyetli olmadığına dair bir iddia yahut bu yönde somut bir delil de bulunmadığı, bu halde davalı bankanın tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiği veya bilmesi gerektiğinin davacı arsa sahibince ispat edilemediği belirtilerek; istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, asıl ve birleşen 2021/247 E. sayılı davanın kabulüne, birleşen 2022/156 E. sayılı davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Birleşen 2022/156 E. sayılı davada davacı vekili temyiz dilekçesinde; sözleşmenin geriye etkili feshi ve davalı ...'a devredilmiş taşınmaz tapularının iptali davacı adına tesciline dair kararların kesinleştiğini, Yargıtay İBBGK kararının basiretli tacir olan davalı banka bakımından uygulanabilmesinin mümkün olmadığını, araştırma yapmış olsa idi bu devrin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yapıldığını bilebilecek durumda olup olmadığı konusundaki ispat külfetinin davalı bankada olduğunu, zira bankanın basiretli bir tacir olması nedeniyle böyle bir araştırmayı yapmış olmasının asıl olduğunu, kaldı ki işlemi yapan ..., ... ilçesinde faaliyet gösteren asıl davalı ...'ın müteahhit olduğunu, kat karşılığı inşaat işiyle iştigal ettiğini ve tek ticari faaliyetinin de bu olduğunu bildiğini, öyle ki asıl davalı ... ile birleşen davalı bankanın aynı binada (Ayvacı İş Merkezi) faaliyet gösterdiklerini, bununla birlikte davalı banka Seydişehir ilçesi gibi küçük bir yerleşim yerinde bu taşınmazla ilgili bir araştırma yaptığında, buranın inşaata esas olarak devredildiğini çok zahmete girmeden öğrenebilecek konumda olduğunu, kabul anlamına gelmemek üzere Yargıtay'ın görüş değişikliği sebebiyle davacı aleyhine yargılama gideri ve ücreti vekalete hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Sonuç Asıl ve birleşen davalarda uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali ve tescil ile taşınmaz üzerindeki ipoteğin fekki istemlerine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre, usul ve kanuna uygun olup, birleşen 2022/156 E. sayılı davada davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan birleşen 2022/156 E. sayılı davada davalı .... yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin birleşen 2022/156 E. sayılı davada davacıdan alınarak, davalı ....'ye verilmesine,Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 21.04.2026 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

MUHALEFET GÖRÜŞÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde müvekkili ile davalı yüklenici ... arasında 06.06.2016 tarihinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme gereği olarak inşaatın yapılacağı arsanın tüm tapusunun davalı yükleniciye ertesi gün yani 07.06.2016 tarihinde devredildiğini, ancak yüklenicinin borcu nedeniyle 26.07.2016 tarihinde taşınmaz üzerine birleşen dosya davalısı ... Bankası A.Ş. tarafından ipotek konulduğunu, daha sonra ipotek ile yükümlü olarak 30.04.2021 tarihinde davalı ...’e devredildiğini, sözleşmenin imzalanmasının üzerinden 61 ay gibi bir süre geçmiş olmasına rağmen taşınmaz üzerinde hiç imalat yapılmadığını belirterek Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin feshine, sözleşme gereğince inşaat yapılması amacıyla devredilen taşınmazın tapu kaydının iptal edilerek müvekkili adına tescilinin yapılmasına, davalı banka lehine konulan ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

Davalı ... vekili birleşen dosyaya cevap dilekçesinde davalı ... tarafından müvekkili bankadan ekte suretlerini sunduğu çok sayıda ticari krediler kullanıldığını ve kullanılan bu ticari kredilere teminat olarak ise dava konusu taşınmazlara ek olarak Konya ili ... ilçesi, ... Mah. 660 ada, 368 parsel c giriş 4. kat 33 numaralı bağımsız bölüm, Konya ili ... ilçesi, 703 ada, 6 parsel 3. Kat 7 numaralı bağımsız bölüm, Konya ili ... ilçesi, 703 ada, 6 parsel zemin kat 1 numaralı bağımsız bölüm, Konya ili ... ilçesi, 703 ada, 6 parsel 3. kat 8 numaralı bağımsız bölüm, Konya ili ... ilçesi ... Mah. 12755 parselde kayıtlı taşınmazlara da ipotek işlemi tesis edildiğini bunların bir kısmı ile ilgili İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yolu ile İlâmlı Takip başlatıldığını açıklamıştır.

Bu savunmadan da anlaşılacağı üzere davalı yüklenici ..., davalı ...’nın sıradan bir müşterisi değil sürekli kredi verilen bu suretle ne iş yaptığı bilinen bir müşteridir. Mahkemece davalı bankanın TMK'nın 1023. maddesi gereğince tapuya güvenerek ipotek tesis ettiği, iyiniyet karinesinden yararlanacağı, kötü niyetli olduğunun davacı arsa sahibince ispatlanması gerektiği kabul edilmiş ise de asıl ve birleşen davalarda sözleşme geriye etkili olarak feshedilmiş ve üçüncü kişi davalı ... yönünden tapu iptal talebi kabul edilmiş iken en azından davalı banka yönünden ekspertiz raporu alınıp alınmadığı gibi veriler de dikkate alınarak, bu hususta davacı taraf delilleri de değerlendirilerek davalı bankanın ipotek tesis ettiği tarihte taşınmazın arsa payı karşılığı sözleşmesine konu olduğunu bilip bilmediği araştırılarak bir karar verilmesi gerekirken, banka yönünden davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır. Açıkladığım gerekçe ile kararın bozulması gerektiğini düşündüğümden sayın çoğunluğun onama görüşüne katılamıyorum.