Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/2715 E. 2026/656 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/38 E., 2025/45 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davacılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.02.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacılar vekili Avukat ... ile davalı ... vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmede davalı ...'nın arsa sahibi, davalı ... İnş. Taah. Tur. Tic. ve Ltd. Şti.'yi temsilen...ın ise yüklenici olduğunu, arsa sahibine ait taşınmaz üzerine iki adet ikiz villa yapımının kararlaştırıldığını, yüklenici şirkete düşen villayı kaba inşaat seviyesinde iken 329.000,00 İngiliz Sterlini karşılığında davacıların satın aldıklarını, satış bedelinin şirket banka hesabı ile şirketin belirttiği banka hesaplarına gönderilerek ödendiğini, Haziran 2008 tarihinden beri evde oturduklarını, ... isimli şirketin sahibi...ın Aralık 2008 tarihinde vefatı ile tapu devrinin gerçekleşmediğini, diğer davalı arsa sahibinin kötü niyetli davranarak tapu devrini yapmadığını ileri sürerek 4 no'lu taşınmazın arsa payı ile birlikte tapusunun iptali ile adlarına eşit hisse oranında tescilini talep ve dava etmişlerdir.

II. CEVAP Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacıların davaya konu eve taşındıklarını belirtmiş olmalarına karşın evin satışını ispata yarar yazılı belge sunmadıklarını, evin temlikine ilişkin yazılı bir belgenin bulunup bulunmadığının açıklığa kavuşturulması gerektiğini, yanı sıra yüklenicinin edimini tam olarak ifa etmediğini, iskân izni alınmadığı gibi çevre ve bahçe düzenlemesinin de yapılmamış olduğunu, elektrik bağlantısının kurulmadığını, yüklenicinin edimlerini zamanında ve tam olarak ifa etmemiş olması nedeniyle şahsi hakkının ayni hakka dönüşmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI Yerel Mahkemenin 08.05.2019 tarihli ve 2016/475 Esas, 2019/263 Karar sayılı kararı ile davaya konu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı arsa sahibi ... ile dava dışı yüklenici Hasan Basri Ünal arasında yapıldığı, davacılar tarafından dava konusu taşınmazın yükleniciden temlik alındığına dair dosyaya sunulan ingilizce hazırlanan belge altında kime ait olduğu belli olmayan tek imza bulunduğu, bu haliyle sözleşme niteliğinde olmadığı, bir an için yazılı sözleşme olarak kabul edilse bile, tarafların davacılar ile ... İnş. Taah. Tur. Tic. Ltd. Şti. olduğu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ise yüklenicinin Hasan Basri Ünal olması karşısında davacılar ile Hasan Basri Ünal arasında yazılı bir temlik sözleşmesi bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Yerel Mahkemenin 08.05.2019 tarihli kararına karşı süresi içinde davacılar vekillerince temyiz başvurusunda bulunması üzerine, Yargıtay (Kapatılan) Yüksek 15. Hukuk Dairesi'nin 14.12.2020 tarihli ve 2020/805 Esas, 2020/3198 Karar sayılı kararı ile, mahkemece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu inşaat ile ilgili işlem dosyası, tasdikli projeler, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi getirtilerek, mahallinde keşif de yapılmak suretiyle ... İnş. Taah. Tur. Tic. Ltd. Şti.'nin devralan yüklenici haline geldiği arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine göre yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirip getirmediği, temlik ve davaya konu olan bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadığı ve davacıların da temlik sözleşmesinde yer alan bedeli yükleniciye ödeyerek tapu iptâli ve tescil istemekte haklı olup olmadıkları konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek, Yerel Mahkeme hükmünün bozulmasına karar verilmiştir.

Yerel Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ...ın 2008 yılında vefat ettiğinin dava dilekçesinde de yer aldığı, bilirkişi raporunda; "...'nın 02.07.2012 tarihli Kaş Belediyesi Başkanlığına yazmış olduğu yazıda dava konusu taşınmazdaki yapmakta olduğu binayı bitirdiğini ve yapı kullanma izin belgesi almak istediğini belirttiği, bu dilekçe neticesinde yukarıda belirtilen yazışmalar sonucunda yapı kullanma izin belgesi alındığı" nın belirtildiği ve... Laboratuvar Müdürlüğü'nün 07.01.2025 tarihli raporu bir bütün olarak değerlendirildiğinde; arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine göre yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini tam olarak yerine getirmediği kanaatine varıldığı belirtilerek, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu villayı bedelinin tamamını ödeyerek yükleniciden satın aldıklarını ve 2008 yılından beri kullandıklarını, yüklenicinin edimlerini eksiksiz ifa ettiğini ve iskan başvurusunda bulunduğunu, tanık beyanlarının dikkate alınmadığını, yapı denetim firmasının 20 07... tarihli yazıları ile de inşaatın tamamlandığının sabit olduğunu, cins değişikliği talebinin yüklenici yetkilisi vefat etmeden önce yapıldığını, cins tashihi işlemlerini yürütme görevinin inşaat sözleşmesinin 5. maddesi ile arsa sahibine verildiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti uyuşmazlık temliken tescil diye adlandırılan davalarda yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkündür. Ancak arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Somut olayda; davacılar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu bağımsız bölümü yükleniciden temlik alan kişilerdir. İşbu davada temliken tescil talebinde bulunmuşlardır. Temliken tescil isteminin kabulü için; davalılar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenicinin tüm edimlerini yerine getirmiş olması gerekmektedir. Davalı arsa sahibi yüklenicinin eksik bıraktığı işleri kendisinin tamamladığını, sözleşme uyarınca iskan belgesi alma yükümlülüğü bulunan yüklenicinin bu belgeyi de almadığını savunmuş ise de; Dairemizin yerleşik içtihatları uyarınca, arsa sahibinin kendisi tarafından yapıldığını ispat edemediği işlerin yüklenici tarafından ifa edildiğinin karine olarak kabulü gerekir.

Bu durumda mahkemece; arsa sahibinin kendisi tarafından yapıldığını ispat edebildiği imalatların, karar tarihine en yakın tarih itibariyle değerlerinin tespit edilmesi, tespit edilecek bu tutara, arsa sahibince alındığı sabit olan, iskân masraflarının da dahil edilmesi sonucunda hesaplanacak miktarın depo edilmesi için yüklenicinin halefi konumunda olan davacılara uygun süre verilmesi ile, TBK'nın 97. maddesi gereğince birlikte ifa kuralı da dikkate alınarak, dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescil kararı verilmesi, bedelin depo edilmemesi durumunda ise, yüklenicinin yükümlülüğünü ifa ettiğinden bahsedilemeyeceğinden davanın reddi yoluna gidilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Mahkeme kararının davacılar lehine BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davacılar yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalı arsa sahibi Naci Şenocalı'dan alınarak, davacılara verilmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde davacılara iadesine,

Dosyanın kararı veren Yerel Mahkemeye gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

23.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.