Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/2314 E. 2026/358 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar; asıl davada davalı-birleşen davada davacı ... ve asıl davada asli müdahil ... vekilleri tarafından temyiz edilmekle ve incelemenin duruşmalı olarak yapılması davalı-birleşen davacı ... vekili tarafından istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 03.02.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl davada davalı-birleşen davada davacı ... vekili Avukat ... ile asli müdahil ... vekili Avukat ...’ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA 1.Asıl davada davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı yüklenici arasında 06.06.2012 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalının sözleşmede kararlaştırılan süre dolmuş olmasına rağmen işi teslim etmediğini, kendisine isabet eden iki daire üzerindeki hakkını üçüncü bir kişiye temlik ettiğini, sözleşmenin ilgili hükümleri uyarınca gecikme tazminatı ve cezai şart ödemekle yükümlü olduğunu ileri sürerek, inşaatın davalı yüklenici nam ve hesabına başkasına yaptırılabilmesi için davalının inşaattan el çektirilmesine ve inşaatın müvekkiline teslimine, bu talebin kabul edilmemesi halinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, tapuda yüklenici lehine konulan şerhin terkin edilmesine, 15.000,00 TL gecikme tazminatı ve 10.000,00 TL cezai şartın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

11.10.2017 tarihli ıslah dilekçesiyle, yargılama sırasında taraflar arasında yapılan bir anlaşma ile yükleniciye mehil verildiğini, ancak davalı yüklenicinin edimini belirlenen sürede yine yerine getirmediğini, bu sebeple ilgili anlaşma uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm hak ve yükümlülükleri ile müvekkiline geçtiğini, tapudaki şerh yönünden alacaklı ve borçlu sıfatlarının müvekkilinde birleştiğini, yükleniciye isabet eden 2 ve 4 nolu dairelerin tapu kaydında tedbir şerhi halen mevcut olduğundan bu dairelerin satılamadığını ve binadaki eksikliklerin tamamlanamadığını belirterek, 2 ve 4 nolu dairelerin tapu kaydındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin ihtiyati tedbir yoluyla terkin edilmesine, yargılama sonunda verilecek nihai karar ile dava konusu tüm daireler üzerindeki şerhlerin terkin edilmesine, bu talebin kabul edilmemesi halinde, sözleşmenin ve sözleşmeye bağlı hak ve temliklerin geriye etkili olarak feshine, yüklenici lehine konulan tapu üzerindeki şerhlerin terkin edilmesine, 15.000,00 TL gecikme tazminatı ve 10.000,00 TL cezai şartın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

2.Birleşen davada davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde; asıl dava açıldıktan sonra taraflar arasında yapılan mehil anlaşması ile müvekkili yükleniciye inşaatı 28.02.2015 tarihine kadar tamamlaması için süre verildiğini, inşaatın %80 seviyesine getirildiğini, sözleşmenin kademeli ferağ hükümleri uyarınca kalan iki dairenin satış yetkisinin de müvekkiline verilmesi gerekirken davalı arsa sahibi tarafından bu satış yetkisinin verilmediğini, bu nedenle finansal sıkıntı yaşayan yüklenicinin inşaatı tamamlayamadığını, inşaatın hali hazırda %90 oranında tamamlandığını ileri sürerek, sözleşmenin aynen ifasına ve inşaatın devamının sağlanmasına, bu talebin kabul edilmemesi halinde, sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine, müvekkiline düşen dairelerin adına tesciline, bu talebin kabul edilmemesi halinde, belirlenecek rayiç bedellerinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II.CEVAP 1.Asıl davada davalı yüklenici vekili cevap dilekçesinde; müvekkili yüklenicinin sözleşme konusu inşaatı %90 oranında bitirmesine rağmen davacı arsa sahibinin sözleşme gereğince müvekkiline verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etmediğini, müvekkilinin mağdur olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

2.Birleşen davada davalı arsa sahibi vekili cevap dilekçesinde; birleşen davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 10.09.2015 tarihli ve 2014/859 Esas, 2015/681 Karar sayılı kararıyla, asıl davanın ticari nitelikte olduğu, HSYK'nın 23.07.2015 gün ve 1157 sayılı kararı ile Gebze'de Asliye Ticaret Mahkemesi kurulduğu ve 07.09.2015 tarihinde faaliyete geçtiği gerekçesiyle HMK'nın 114/1-c ve 115/2 maddeleri gereğince davanın usulden reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ 1. Mahkemenin 10.09.2015 tarihli kararına karşı süresi içinde asıl davada davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulması üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 24.11.2016 tarih ve 2016/8180 Esas, 2016/5169 Karar sayılı kararı ile davanın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığı, bu tür davaların TTK'nın 4. maddesinde sınırlı olarak sayılan ticari davalardan olmadığı, dava konusu uyuşmazlığın çözümünde asliye hukuk mahkemelerinin görevli olduğu gerekçesiyle mahkeme kararı bozulmuştur.

2.Mahkemenin 03.06.2021 tarih ve 2017/152 Esas, 2021/149 Karar sayılı kararı ile yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan sürede edimlerini yerine getirmediği, inşaatın %75 seviyesinde kaldığı, tarafların sözleşmeden elde etmeyi umdukları menfaati elde edemedikleri, aralarındaki güven ilişkisinin zedelendiği gerekçesiyle, asıl davanın kısmen kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, tapuda davalı yüklenici lehine konulan ipotek ve haciz şerhlerinin kaldırılmasına, sözleşme feshedildiğinden davacı arsa sahibinin gecikme tazminatı ve cezai şart taleplerinin reddine, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Mahkemenin 03.06.2021 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı-birleşen davacı yüklenici vekili ile asıl davada fer’i müdahil ... vekili tarafından temyiz isteminde bulunulması üzerine Dairemizin 28.03.2023 tarih ve 2022/494 Esas, 2023/1254 Karar sayılı kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 olması ve inşaat hukukundan kaynaklı davalarda, inşaatın durdurulması yönünde herhangi bir tedbir kararı verilmediği durumlarda, seviyenin dava tarihi itibariyle değil, yargılama safhasında yapılan imalatlar da dikkate alınarak belirlenmesi gerektiği, davadan önce alınan tespit raporunda inşaat seviyesinin %56, yargılama sırasında alınan raporda ise %75 olarak belirlendiği, hükme esas alınan raporda ise her iki rapordaki veriler esas alınarak seviye tespiti yapıldığı, bu durumda, mahkemece, mahallinde yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, hali hazır durumda inşaatın geldiği seviye ve yüklenicinin edimlerini ne oranda ifa ettiği tespit edilerek, feshin ileriye etkili mi geriye etkili mi olacağının tartışılıp değerlendirilmesi ve sonucuna göre dava konusu tüm talepler hakkında bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek, karar davalı-birleşen davacı yüklenici yararına bozulmuştur.

....Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma kararı sonrası yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda, inşaatın seviyesinin %80,90 olarak tespit edildiği, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği, buna göre, arsa sahibinin sözleşmenin geriye etkili feshine ilişkin talebinde haklı olduğu, ancak gecikme tazminatı ve cezai şart isteyemeyeceği, yüklenicinin birleşen davadaki talebinin yerinde görülmediği gerekçesiye, asıl davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, davalı lehine konulan ipotek ve hacizlerin kaldırılmasına, diğer taleplerin reddine, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Asıl davada davalı-birleşen davada davacı yüklenici vekili temyiz dilekçesinde; a. Mahkeme gerekçesinde, davayı ecrimisil alacağı olarak nitelendirirken, hüküm fıkrasında sözleşmenin feshi yönünde karar tesis edildiğini, gerekçe ile hükmün çelişki içerdiğini, bu hususun mutlak bir bozma nedeni olduğunu,

b. Bilirkişi tarafından tespit edilen 9.122.630,00 TL tutarındaki güncel imalât bedelinin, talep etmiş olmalarına rağmen mahkemece hüküm altına alınmadığını, sözleşme ilişkisi tasfiye edilerek taraflar arasındaki uyuşmazlığın kesin olarak çözümlenmesi, en azından hükmün gerekçesinde buna değinilmesi gerektiğini, bozma kararında açıkça tarafların tüm talepleri hakkında bir karar verilmesi gerektiğinin belirtildiğini,

c. Bozma kararı müvekkili lehine olduğu halde, karar yanlış yorumlanarak onun aleyhine hükme varıldığını,

e. İmalat bedelinin birleşen davadaki talepler kapsamında olduğu kabul edilerek bir karar verilmesi gerektiğini, sadece tapu iptal ve tescil istemi yönünden değerlendirme yapıldığını, oysaki birleşen davada terditli olarak bedel talebinde de bulunduklarını beyan etmektedir.

2. Fer’i müdahil ... vekili temyiz dilekçesinde; a. Asıl davada davacı arsa sahibinin öncelikli talebinin, yüklenicinin inşattan el çektirilmesi ve kalan imalatın onun nam ve hesabına kendisi tarafından yapılmasına karar verilmesi olduğunu, mahkemece bu talep hakkında değerlendirme yapılmadan, terditli istem olan fesih yönünden inceleme yapıldığını,

b. Bozma kararı gereği, imalat seviyesinin karara en yakın tarih itibariyle tespiti gerekirken, tespit raporu ve önceki raporlar nazara alınarak seviye tespiti yapıldığını, raporun soyut olduğunu, yıllardır arsa sahibinin kontrolünde olan binadaki bir takım bozulma ve yıpranmalar dikkate alınarak, bu imalâtların yok sayıldığını, raporun kendi içinde çelişkiler ihtiva ettiğini, örneğin; rapor içeriğinde kapı ve pencerelere ilişkin hiç bir eksiklik olmadığı belirtilmişken, hesaplama kısmında "Doğrama" bölümünde tüm bu aksamlarda eksiklik varmış gibi hesap yapıldığını, eksik olduğu belirtilen demir imalatının neye ilişkin olduğunun açıklanmadığını, yükleniciye düşen dairelerin yeterince incelenmediğini,

c. Sözleşmenin kademeli ferağa ilişkin hükümleri uyarınca, yükleniciye hak kazandığı dairelerin verilmediğini, arsa sahibinin, yüklenicinin inşaata girmesine izin vermediğini, bu nedenle yüklenicinin kendi dairelerindeki eksik işleri tamamlayamadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa sahibi tarafından açılan asıl davada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ve tapudaki şerhin terkini; yüklenici tarafından açılan birleşen davada ise sözleşme uyarınca, yüklenicinin hak kazandığı dairelerin tapularının yüklenici adına tescili, olmazsa bedellerinin tahsili istemlerine ilişkindir.

1. Asıl davada davalı yüklenici vekilinin ve fer’i müdahil ... vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;

Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici ... üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Dairemizin bir önceki 28.03.2023 tarihli bozma ilâmında da belirtildiği üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin %90 ve üzerinde olması hâlinde artık geriye etkili olarak feshine karar verilemez.

Mahkemece, bozma sonrası mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi üzerine alınan 12.02.2024 tarihli raporda ve 05.07.2024 tarihli ek raporda imalat seviyesinin %80,60 düzeyinde kaldığı tespit edilmiş olup raporların denetime ve hüküm kurmaya elverişliği olduğu anlaşılamakla, mahkemece, bu raporlara dayalı olarak, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine ve tapudaki şerhlerin kaldırılmasına karar verilmesi isabetli olmuştur.

Bu açıklamalara göre, asıl davada temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; asıl davada davalı yüklenici vekilinin ve fer’i müdahil ... vekilinin temyiz dilekçelerinde ileri sürdükleri nedenler, asıl davada verilen kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiş, verilen kararın onanması gerekmiştir.

2. Birleşen davada davacı yüklenici vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; a) Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, birleşen davada davacı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir

b) Birleşen davada davacı yüklenici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılan imalatın seviyesine göre kendisine düşen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile adına tescilini, olmazsa rayiç bedellerinin tahsilini talep ve dava etmiş, mahkemece, yüklenicinin edimini yerine getirmediği gerekçesiyle birleşen davadaki tüm taleplerinin reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen 06.06.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşa edilecek 6 adet bağımsız bölümden 2 adetinin arsa sahibine, 4 adetinin ise yükleniciye ait olacağı kararlaştırılmıştır. Birleşen davada davacı yüklenici, sözleşme uyarınca, kendisine isabet eden dairelerden 1 ve ... nolu daireleri malzeme karşılığı olarak dava dışı ...’e temlik etmiştir. Davalı arsa sahibi de bu temlike muvafakat etmiştir. Ayrıca temlik alacaklısı lehine, alacağının teminatı olmak üzere yüklenici tarafından teminat senedi düzenlenmiş, arsa sahibi de bu senedi kefil olarak imzalamıştır. Tapu devirlerinin yapılmaması nedeniyle, dava dışı temlik alacaklısı tarafından, yüklenici ve arsa sahibi aleyhine, teminat senedinin tahsili amacıyla başlatılan icra takibi üzerine, arsa sahibi 12.09.2017 tarihli protokol ile söz konusu daireleri temlik alacaklısı ...’e icra takibindeki hacizlerin kaldırılması şartıyla devretmeyi taahhüt etmiş, akabinde bu dairelerden 1 nolu daireyi ...’in kardeşi...’e, ... nolu daireyi ise ...’e tapuda devretmiştir. Bu durum karşısında, yüklenicinin sözleşme uyarınca kendisine isabet eden dairelerden 2 adedinin tapusunu devraldığının kabulü gerekir.

Bir önceki bentte belirtildiği üzere, asıl davada yapılan incelemede imalât seviyesinin %90’ın altında kaldığının tespit edilmiş olmasına göre, yüklenici sözleşmenin ileriye etkili feshini ve buna bağlı olarak imalât seviyesine göre kendisine isabet eden dairelerin tapularını talep edemez. Ancak, asıl davada sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmiş olmakla ve yüklenicinin de birleşen davada terditli olarak bedel talebinde bulunduğu nazara alınarak, taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Bu kapsamda, yüklenicinin bakiye imalât bedeli alacağı bulunup bulunmadığı, birleşen dava tarihi itibariyle tespit edilerek varsa hüküm altına alınması gerekir.

Bu durumda, mahkemece gerekirse mahallinde yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, yüklenici tarafından gerçekleştirilen imalâtın birleşen dava tarihi itibariyle rayiç bedelinin belirlenmesi, belirlenen bu bedelden, yukarıda açıklandığı üzere, yükleniciye daha önce devredilen 1 ve ... nolu dairelerin yine birleşen dava tarihi itibariyle bulunacak rayiç bedellerinin mahsup edilmesi, sonuçta yüklenicinin varsa bakiye imalât bedeli alacağının hüküm altına alınması gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

VII. KARAR Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan sebeplerle, asıl davada davalı yüklenici vekilinin ve fer’i müdahil ... vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan asıl davada verilen kararın ONANMASINA,

(2-a) numaralı bentte açıklanan sebeplerle, birleşen davada davacı yüklenicinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2-b) numaralı bentte açıklanan nedenlerle diğer temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Mahkeme kararının birleşen dava yönünden davacı yararına BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekili hazır bulunan, birleşen davada davacı yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, birleşen davada davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,

Aşağıda yazılı harçların asıl dava yönünden taraflardan alınmasına,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olamak üzere,

03.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.