Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/3302 E. 2025/2707 K.

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/406 E., 2024/735 K. İLK DERECE MAHKEMESİ: ... 7. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/600 E., 2024/12 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü. I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici.... ve Tic. Ltd. Şti. arasında 05.10.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmeye göre inşaatın tamamlanma ve teslim tarihinin 05.04.2015 olmasına rağmen inşaatın teslim edilmediğini, inşaatın seviyesi itibarıyla hak edilmediği halde 19 adet bağımsız bölümün satış ferağının yükleniciye verildiğini ve yüklenici tarafından 3. kişilere satışların yapıldığını, inşaatın yüklenici tarafından tamamlanamayacağının anlaşılması üzerine ... 3. Noterliği'nde 19.07.2017 tarih ve ... yevmiye no ile sözleşmenin feshedildiğini ve aynı gün... A.Ş. ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, inşaatın teslim tarihi üzerinden 2 yıla yakın zaman geçmiş olmasına rağmen inşaatın teslim edilmediğini, ... 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/675 Esas, 2020/616 Karar sayılı kararı ile ikinci yüklenici ... Şirketi ile yapılan sözleşmenin geçersizliğine karar verildiğini, söz konusu kararın Yargıtay onaması ile 19.04.2022 tarihinde kesinleştiğini, ... 12. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2022/152 D. İş sayılı dosyası ile yapılan tespit sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunda inşaat seviyesinin kusurlu ve kabul edilmeyen imalatların tenzili neticesinde % 60 olduğunun tespit edildiğini, YİBK ve yerleşik Yargıtay kararlarında yer alan hükümler esas alınarak, inşaat seviyesi % 95'in altında olduğundan yükleniciye avans olarak verilen tapulara hak kazanılamayacağını, feshin geriye etkili fesih olarak kabul edileceğini, apkisin hiç yapılmamış kabul edileceğini, yükleniciden bağımsız bölüm alan davalıların iyiniyetlerinin korunamayacağını, belirtilen nedenlerle davalılar adına olan bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu 11 no'lu bağımsız bölümü, arsa sahibi veya yükleniciden değil, dava dışı 3. kişi ...'den satın aldığını, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, satın aldığı tarih itibarıyla bağımsız bölümde esaslı olmayacak, basit tadilatlarla giderilebilecek eksiklikler bulunduğunu, davacı ve yüklenici arasındaki fesih sözleşmesinin 2, 4 ve 5. maddeleri incelendiğinde sözleşmenin ileri etkili sonuç doğuracak şekilde feshedilmiş olduğunu, fesih sonrasında kalan 10.5 daire için başka bir yüklenici ile sözleşme imzalandığını, dava konusu dairelerin ilk yüklenicide kalmasının kabul edildiğini, devri yapılmamış olan 10,5 dairenin yükleniciye devredilmeyerek inşaatın tamamlanması için kullanılacak olduğunu, bu 10,5 dairenin karşılayamadığı işlerden ise yüklenicinin sorumlu olduğunun kararlaştırıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Davalı ... cevap dilekçesinde; kendisine ait tapuların devrinin davacı malikler tarafından yapıldığını, tapu siciline güven ilkesine göre taşınmazları edindiğini, yüklenicinin haklarına halef olduğunu, müteahhidin yaptığı imalatın kendilerine verilen dairelerin maliyetini karşıladığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Davalı ... ... vekili cevap dilekçesinde; davaya konu 41... no'lu bağımsız bölümleri davacılardan ya da yükleniciden satın almadığını, dava dışı eşi ile 2018 yılında boşanırken anlaşma protokolüne istinaden kendisine hükmen devredildiğini, sözleşmenin tarafı olmadığından müvekkiline davanın yöneltilemeyeceğini, dava konusu inşaatın eski ve yeni yöneticileri arasında organik bağ olup, yükleniciden bağımsız bölüm alan kişilerin tapularını iptal ettirmek için eski sözleşmenin feshedildiğini ve yeni arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yine eski yüklenici ile yapılmış olan sözleşmenin ileri etkili olacak şekilde feshedildiğini, bu nedenle eski yüklenici tarafından yapılmış olan devirlerin hukuken geçerliliğini koruduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; yüklenici ... İnşaat ile arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı olup birlikte dava açmaları gerektiğini, davanın zamanaşımına uğradığını, müvekkilinin sözleşmenin tarafı olmadığını, husumet itirazlarının bulunduğunu, davaya konu 47 no'lu daireyi davacı arsa sahibi Ergun Polat'tan satın aldığını, yükleniciden satın almadığı için onun halefi konumunda olmadığını, tapu kayıtlarında herhangi bir şerh veya beyan da bulunmadığını, dolayısıyla iyi niyetli 3. kişi konumunda olduğunu, arsa sahipleri ile yüklenici ... arasında yapılan fesih iradesinin ileriye etkili fesih iradesi olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmektedir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; yüklenici ... inşaat ile arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı olup birlikte dava açmaları gerektiğini, davanın zamanaşımına uğradığını, tapu siciline güven ilkesi gereğince gayrimenkulü satın aldığını, iyiniyetinin korunarak davanın reddi gerektiğini, davaya konu 20 no'lu taşınmazı ...'ten aldığını, satın aldığı tarih itibarıyla esaslı olmayacak ve basit tadilatla giderilebilecek eksiklikler dışında tamamlanmış olduğunu, fesih sözleşmesinde kararlaştırılan hükümlerden de feshin ileri etkili sonuç doğuracak şekilde yapıldığının anlaşıldığını, dolayısı ile eski yüklenici tarafından gerçekleştirilen devirlerin hukuken geçerliliğini koruduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

6.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; yüklenici ... inşaat ile arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğunu, davanın zamanaşımına uğradığını, husumet itirazlarının bulunulduğunu, tapu siciline güven ilkesi gereğince gayrimenkulü satın aldığını, iyiniyetlerinin korunması gerektiğini, davaya konu 33 no'lu taşınmazı ...'den aldığını, satın aldığı tarih itibarıyla esaslı olmayacak ve basit tadilatla giderilebilecek eksiklikler dışında tamamlanmış olduğunu, fesih sözleşmesinde kararlaştırılan hükümlerden de feshin ileri etkili sonuç doğuracak şekilde yapıldığının anlaşıldığını, dolayısı ile eski yüklenici tarafından gerçekleştirilen devirlerin hukuken geçerliliğini koruduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davaya konu inşaatta dava dışı yükleniciye 19 adet bağımsız bölümün ferağının verildiğini, bakiye 9 adet bağımsız bölüm kaldığını, eksikliklerin bu 9 adet bağımsız bölümün satışı suretiyle karşılanabileceğini, fesih sözleşmesinin ileri etkili sonuç doğuracak şekilde yapıldığının anlaşıldığını, fesih sözleşmesinde 19 adet bağımsız bölümden hiç bahsedilmediğini, bu taşınmazların yüklenicide kalmasının kabul edildiğini, kalan dairelerin ise inşaatın tamamlanmasında kullanılacak olduğunu, arsa sahiplerinin, yükleniciye hak etmediği halde fazla daire vermiş olmakla sözleşmeye aykırı davranmış olduklarını, daireyi davacı arsa sahiplerinden ...'dan satın aldıklarını, dolayısı ile arsa sahibinden satın almış olmakla iyiniyetli 3. kişi olduklarını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; zamanaşımı itirazlarının olduğu, 32 no'lu taşınmazı yükleniciden değil arsa sahibinden devralan 3. kişiden devraldığını, iyiniyetli olduğunu ve iyiniyetinin korunması gerektiğini, fesih sözleşmesinin de geriye etkili bir fesih olmadığını, fesih sözleşmesi hükümlerinden anlaşılacağı üzere tarafların birbirlerinden bir hak veya alacak talep etmeyeceklerini bildirmiş olmakla birbirlerini ibra ederek mevcut durumu korumak yönünde irade sunmuş olduklarını, bu sebeple davacıların geriye etkili olacak şekilde davalıların tapularının iptali ve tescilini istemelerinin mümkün olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davaya konu 39 no'lu taşınmazı davacı ...'dan satın aldığını, bu nedenle iyi niyetli 3. kişi konumunda olduğunu, fesih sözleşmesinin 2,4 ve 5. Maddeleri incelendiğinde sözleşmenin ileri etkili sonuç doğuracak şekilde feshedilmiş olduğunu, fesih sözleşmesinde yükleniciye devredilmiş olan 19 daireden bahsedilmediğini, bu dairelerin yüklenicide kalmasının kabul edildiğini, devri yapılmamış olan 10,5 dairenin yükleniciye devredilmeyerek inşaatın tamamlanması için kullanılacak olduğunu, bu 10,5 dairenin karşılayamadığı işlerden ise yüklenicinin sorumlu olduğunun kararlaştırıldığını, dolayısı ile feshin ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde yapıldığının anlaşıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davaya konu 48 no'lu taşınmazı davacı ...'dan satın aldığını, bu nedenle iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğunu, fesih sözleşmesinin 2, 4 ve 5. maddeleri incelendiğinde sözleşmenin İleri etkili sonuç doğuracak şekilde feshedilmiş olduğunu, fesih sözleşmesinde yükleniciye devredilmiş olan 19 daireden bahsedilmediğini, bu dairelerin yüklenicide kalmasının kabul edildiğini, devri yapılmamış olan 10,5 dairenin yükleniciye devredilmeyerek inşaatın tamamlanması için kullanılacak olduğunu, bu 10,5 dairenin karşılayamadığı işlerden ise yüklenicinin sorumlu olduğunun kararlaştırıldığını, dolayısı ile feshin ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde yapıldığının anlaşıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... ... vekili cevap dilekçesinde; Davaya konu 1 no'lu taşınmazı icra kanalıyla satın alan şahıstan satın aldığını, satın aldığı tarih itibarıyla esaslı olmayacak ve basit tadilatla giderilebilecek eksiklikler dışında tamamlanmış olduğunu fesih sözleşmesinin 2, 4 ve 5. maddeleri incelendiğinde sözleşmenin ileri etkili sonuç doğuracak şekilde feshedilmiş olduğunu, fesih sözleşmesinde yükleniciye devredilmiş olan 19 daireden bahsedilmediğini, bu dairelerin yüklenicide kalmasının kabul edildiğini, devri yapılmamış olan 10,5 dairenin yükleniciye devredilmeyerek inşaatın tamamlanması için kullanılacak olduğunu, bu 10,5 dairenin karşılayamadığı işlerden ise yüklenicinin sorumlu olduğunun kararlaştırıldığını, dolayısı ile feshin ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde yapıldığının anlaşıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davaya konu 31 no'lu taşınmazı ... ... adlı şahıstan satın aldığını, bu nedenle iyi niyetli 3. kişi konumunda olduğunu, fesih sözleşmesinin 2, 4 ve 5. maddeleri incelendiğinde sözleşmenin ileri etkili sonuç doğuracak şekilde feshedilmiş olduğunu, fesih sözleşmesinde yükleniciye devredilmiş olan 19 daireden bahsedilmediğini, bu dairelerin yüklenicide kalmasının kabul edildiğini, devri yapılmamış olan 10,5 dairenin yükleniciye devredilmeyerek inşaatın tamamlanması için kullanılacak olduğunu, bu 10,5 dairenin karşılayamadığı işlerden ise yüklenicinin sorumlu olduğunun kararlaştırıldığını, dolayısı ile feshin ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde yapıldığının anlaşıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımından reddi gerektiğini, davaya konu 7 ve 21 no'lu taşınmazları davacı arsa sahiplerinden satın aldığını, bu nedenle iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; yüklenici ... İnş ile arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı olup birlikte dava açmaları gerektiğini, davanın zamanaşımına uğradığını,arsa sahipleri ile yüklenici arasında yapılan sözleşmenin feshi işleminin ileriye etkili olarak yapıldığını, fesih sözleşmesine göre fesih sonrası kalan inşaatın 10,5 daire karşılığında tamamlanamaması durumunda eski yüklenicinin sorumlu olacağının belirtildiğini 19 dairenin yüklenicide kalacak olduğunu, bu nedenle eski yüklenici tarafından yapılan devirlerin hukuken geçerliliğini koruduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... San. ve Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; davaya konu taşınmazın cebri satış sonucu yapılan ihalede iyi niyetli 3. kişi olarak iktisap edildiğini, inşaatın seviyesi itibarıyla hak edilmemiş olmasına rağmen 19 dairenin satış ferağının yükleniciye verildiğini, davacıların sözleşmeyi tapuya şerh ettirmeyerek kendi kusurları ile zarara sebebiyet verdiğini, belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile inşaatın geldiği seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili sonuç doğuracak şekilde feshedilmesi gerekmekte ise de sözleşmenin ileriye etkili olacak şekilde feshedildiği, fesih sözleşmesinin 1. maddesine göre, yüklenici yaptığı inşaat dolayısıyla arsa sahiplerinden herhangi bir hak, alacak ve tazminat talep etmeyeceği, yapılan işin karşılıksız yapılması söz konusu olamayacağına ve yüklenicinin %63 seviyesindeki bir inşaat için herhangi bir hak talep etmeyecek olmasının hayatın olağan akışına aykırı olması nedeni ile feshin ileri etkili olacak şekilde yapılmış olduğu ve yüklenici alacağının da dava konusu 19 adet dairenin ferağı verilmek suretiyle karşılanmış olduğu, kalan işlerin bedelinin, yükleniciye ferağı verilmemiş bakiye 10,5 daire ile karşılanacağı, karşılanamaması halinde ise yüklenicinin sorumlu olacağı belirtilmiş olmakla, yükleniciye verilmiş olan dava konusu 19 daireden herhangi bir hak iddia edilmeyeceği ve feshin ileri etkili olduğu, fesihten sonra yapılan ve geçersiz sayılan sözleşmenin 12. maddesine göre de feshin ileri etkili olacak şekilde yapılmış olduğu sonucuna varıldığı, sözleşmenin feshi şartlarına göre feshin ileri etkili olacak şekilde yapılmış olduğu, davacı arsa sahiplerinin, yüklenicinin yapmış olduğu iş karşılığında hak etmiş olduğu ve davalılara devretmiş olduğu 19 adet dairenin tapu kayıtlarının iptali ile kendi adlarına tapuya tescilini istemekte haksız olduğu, tapu iptali talep edilen dava konusu bağımsız bölümlerden davalılardan ... adına irtifak hakkı tesisi yapılmış olan 1 no'lu, ... adına irtifak hakkı tesisi yapılmış olan 13 No'lu, ... adına irtifak hakkı tesisi yapılmış olan 31 No'lu, ... adına irtifak hakkı tesisi yapılmış olan 33 no'lu, ... adına irtifak hakkı tesisi yapılmış olan 37... no'lu bağımsız bölümlere ilişkin tapu iptal ve tescili taleplerinden feragat edildiğinden, iş bu davalılar yönünden davanın reddi gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilleri arsa sahipleri ile yüklenici ... şirketi arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şarta bağlı olarak feshedildiği, yeni müteahhit ... şirketinin inşaatı tamamlaması şartına bağlı bir feshin olduğunu, ancak yeni yüklenicinin inşaatta hiçbir faaliyetinin olmadığı ve akdedilen 2. sözleşmenin tüm arsa sahipleri ile imzalanmadığı için sözleşmenin geçersizliğine karar verilerek kararın Yargıtay onaması ile kesinleştiğini, fesih sözleşmesinin 2. maddesinin şarta bağlı fesih iradesini gösterdiğini, tespit dosyasında inşaat seviyesi % 60 olarak belirlenmekle, YİBGK 25.01.1984 tarihli kararı gereği geriye etkili feshin hüküm ve sonuçlarının uygulanması gerektiğini, dava öncesinde inşaatın kalan kısımlarının tamamlanması için ... inşaat yetkilisi ile sözleşme imzalandığını, dosyadan alınan raporda eksik ve kusurlu imalatların yer almadığını, ancak buna rağmen % 63 imalat seviye tespiti yapılmakla yine geriye etkili feshin uygulanması gerektiğini, inşaat oranına göre 17,64 daire verilmesi gerekmesine rağmen arsa sahiplerince yükleniciye 19 daire verilmesinin uygun olduğu tespitinin de kabul edilemez olduğunu, bilirkişi raporunun usul ve yasaya uygun olmadığını, feshin ileriye etkili fesih niteliğinde olduğu yönündeki rapor tespitinin kabul edilemeyeceğini, sözleşme ve fesihlerin yanlış yorumlandığını, tespit raporunda % 60 olarak tespit edilen imalat seviyesinin dosyadan alınan rapor ile % 63 olarak kabul edilmesinin doğru olmadığını, bilirkişinin ileri etkili feshe göre işin tasfiye hesabını yapmadığını, mahkemece feshin ileri etkili fesih olduğu kabulünün kabul edilemeyeceğini, ileri etkili fesih için açık irade beyanı gerektiğini, arsa sahiplerinin iradesinin geriye etkili fesih niteliğinde olduğunu ve inşaat seviyesine göre değerlendirme yapılması gerektiğini, ileri etkili fesih kabulü ile karar verilmesine rağmen buna uygun tasfiye hesabı yapılmaksızın karar verilmesinin kabul edilemeyeceğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, davacı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici ... şirketi arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescili istemine ilişkindir. Davacı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici ... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında 05.10.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin akdedildiği, bu sözleşme kapsamında davadışı yüklenici ... şirketine ait olacağı kararlaştırılan dava konusu bağımsız bölümlerin davalılar adına tescil edildiği ve bir kısım arsa sahipleri ile yüklenici ... şirketinin 05.10.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini 19.07.2017 tarihli sözleşme ile feshettikleri anlaşılmaktadır. Mahkemece her ne kadar bir kısım arsa sahipleri ile yüklenici ... şirketi arasındaki 19.07.2017 tarihli feshin ileriye etkili fesih olduğu kabul edilerek hüküm kurulmuş ise de; arsa sahipleri ve yüklenici ... şirketi arasındaki bu feshin ileriye etkili fesih olarak değerlendirilebilmesi için tüm arsa sahiplerinin fesih sözleşmesinde taraf olmaları gerekmektedir. Ancak, 19.07.2017 tarihli fesih sözleşmesinde, 05.10.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahipleri ... ... ve ...'nın bu sözleşmede taraf olmadıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda fesih sözleşmesinde tüm arsa sahiplerinin taraf olmaması nedeniyle, mahkemece sözleşmenin geçerli bir ileriye etkili fesih olarak kabul edilerek karar verilmesi doğru olmamıştır. Öte yandan Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir. TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir. Anılan İçtihadı Birleştirme kararı, Dairemizin yeni içtihatları ve yapılan açıklamalar doğrultusunda Mahkemece yapılması gereken iş; davacı arsa sahipleri ile davadışı yüklenici ... şirketi arasındaki sözleşme nedeniyle inşaat seviyesi de dikkate alındığında, sözleşmenin geriye etkili fesih seviyesinde olduğu ve tarafların geriye etkili fesih konusunda iradelerinin birleşmediği, bu durumda tüm arsa sahiplerinin davada davacı olarak yer alması ya da davaya muvafakatlerinin sağlanarak ayrıca yüklenici ... şirketinin de davada taraf olarak gösterilmesi sağlanarak sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının değerlendirilmesi ve davadan feragat edilen davalılar dışında kalan ve aleyhine temyiz yoluna başvurulan davalı üçünçü kişiler hakkında kurulan hüküm yönünden yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılması suretiyle, aleyhine temyiz yoluna başvurulan davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... Sanayi ve Ticaret AŞ'nin iyiniyetli olup olmadıkları araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 02.07.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.