Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/3089 E. 2025/2412 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/250 E., 2022/432 K.

Asıl davada davalı ... vekili tarafından Dairece verilen kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla; kesinlik, süre ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, karar düzeltme dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Asıl ve birleşen davada davacılar vekili; müvekkillerinin kardeş olduğunu, müvekkilleri ile davalı yüklenici ... arasında 31.05.1999 tarihinde ve 30.07.1999 tarihinde ayrı ayrı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, işe başlayan yüklenicinin haksız çıkar sağlamak amacıyla sözleşmeye ve ruhsata aykırı katlar yaptığını, bu nedenle ilgili belediyece bina için yapı tatil tutanağı düzenlendiğini, davalı yüklenicinin kaçak olarak binayı tamamladığını, bu aşamada sözleşmeye göre kendisine düşen bağımsız bölümlere ilişkin 8/18 oranındaki arsa payını üçüncü kişilere sattığını, satacağı bağımsız bölüm kalmamasına rağmen elinde kalan 1/18 oranındaki arsa payını da davalı ...'e sattığını, bu kişinin arsa sahipleri aleyhinde haksız olarak ortaklığın giderilmesi davası açtığını ileri sürerek, 31.05.19 99... .07.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine, davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP 1. Asıl davada davalı ... vekili; dava konusu olan taşınmazdaki hissesini satın aldığında binanın tamamlanmış olduğunu, kendisinin hissesini annesi ...'den, annesinin de ...'tan satın aldığını, davalı ...'nın annesine hisseyi satarken dava konusu olan binadaki dükkanı gösterdiğini ve buranın hisse karşılığı geldiğini, kendilerine dükkanı sattığını, kendisinin de maddi sıkıntılardan dolayı hissesini ...'e sattığını, ancak ...’in tapudaki sorunlar nedeniyle hissesini geri kendisine devrettiğini, davanın reddini talep etmiştir.

2. Birleşen davada davalı ... cevap dilekçesinde, davalılardan ... ve eşi ... ile arasındaki araç alışverişinden ötürü İstanbul'a gittiğini, orada .....'i gördüğünü, ....'nin eşi ... adına olan daireyi teminat olarak adına tescil ettirdiğini, parasını alacağı zaman tescil edilen daireyi tekrar kendisine iade edeceğini, bu nedenle ne dava konusu daireyi ne de diğer şahıslar ile hiçbir ilgisi bulunmadığını, kaldı ki ticari ilişkisi de olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

3. Birleşen davada davalı ... cevap dilekçesinde, davaya konu yeri 22.04.2003 tarihinde ... isimli kişiden satın aldığını, tapudaki herkesin hissesinin tescilli olduğunun söylendiğini, bu söze güvenerek hareket ettiğini, verilen 1/18 paylı hissenin dükkanına karşılık geldiğini söylemesi üzerine, tapu kaydına güvenerek burayı üzerinde var olan bütün hacizler ile birlikte satın aldığını, daha sonra burayı ...'e sattığını, bu satışı kişiye borcu olduğu için yaptığını, tüm işlemleri usulüne uygun bir şekilde yaptığını savunarak davanın reddini istemiştir.

4. Diğer davalılar davaya cevap vermemiştir.

III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 24.11.2020 tarihli kararı ile yapı kayıt belgesi alınmasıyla binanın yasal hale geldiği ve yüklenicinin edimini ifa ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Mahkemenin 24.11.2020 tarihli kararına karşı süresi içinde asıl davada davacı vekilince temyiz isteminde bulunulması üzerine Dairemizin 09.02.2022 tarihli ilamıyla; yürürlükteki imâr mevzuatına göre binanın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin değerlendirilmesi gerektiği, ilgili belediye başkanlığı yazıları ve bilirkişi raporlarındaki tespitler ile binanın yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığının anlaşıldığı, bu haliyle tadilat projesi ile dahi yasal hale getirilemeyen bina hakkında yapı kayıt belgesi alınması ile yüklenicinin edimini ifa ettiğinin kabulü mümkün olmadığı, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan sürede ve şekilde edimini ifa etmediği anlaşıldığından, sözleşmenin feshi talebinin kabulüne, tapu kayıt ve tescil talebinin de dosyadaki mevcut delil durumuna göre değerlendirilerek infazda tereddüt yaratmayacak şekilde karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenicinin yapı ruhsatına aykırı olarak binada üç kat kaçak inşaat yaptığı, belediye encümen kararı ile binanın kaçak olan bölümlerinin yıkılmasına karar verildiği, sözleşme tarihi ile dava tarihi arasında geçen süre dikkate alındığında yükleniciye inşaatı yasal hale getirmesi için süre vermenin sonuç doğurmayacağı, 31.05.1999 tarihli sözleşmenin tarafı dava dışı ...'in davaya muvafakat verdiği, bu bakımdan davacının sözleşmelerin feshi talebinin yerinde olduğu, davalı ...'in henüz kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmadan, yükleniciden arsa payı satın aldığı, yüklenicinin sözleşme gereği kendisine devredilen arsa paylarına hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmiş olması gerektiği, oysaki yüklenicinin edimini yerine getirmediği, binanın iskân ruhsatının alınmadığı ve halen kaçak nitelikte olduğu, bu haliyle yüklenicinin temerrüde düştüğü, davalı yüklenici taşınmazın mülkiyetini kazanamadığından, üçüncü kişilere yapılan devirlerin de hukuki bir geçerliliği bulunmadığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile, 31.05.19 99... .07.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine, davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ Mahkemenin ilâm başlığında belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı ... vekilince temyiz isteminde bulunulması üzerine Dairemizin 26.06.2024 tarihli, 2023/186 Esas, 2024/2300 Karar sayılı kararı ile kamu düzenine aykırılık halleri ile uyulan bozma ilamının içeriğinin re'sen gözetildiği; kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle hükmün onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR DÜZELTME A. Karar Düzeltme Yoluna Başvuran Dairemizin yukarıda belirtilen kararına karşı asıl davada davalı ... vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

B. Karar Düzeltme Sebepleri Asıl davada davalı ... vekili karar düzeltme dilekçesinde özetle; bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu bedelin sözleşmeye göre yükleniciden talep edilebileceği göz önünde tutulduğunda davanın reddi gerektiğini beyan ederek kararının bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

1. Yargıtay kararının düzeltilmesi 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir. TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir. Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; taşınmazı yükleniciden satın alan davalı ...’in TMK’nın 1023. maddesi kapsamında iyiniyetli olup olmadığının yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibarettir. Dairemizce anılan husus gözden kaçırılarak kararın onandığı bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından bunun sağlanabilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.

VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Asıl davada davalı ... vekilinin karar düzeltme isteminin kabulüyle Dairemizin 26.06.2024 tarihli 2023/186 Esas, 2024/2300 Karar sayılı onama ilamı KALDIRILARAK yerel mahkeme kararının BOZULMASINA, Peşin alınan karar düzeltme harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,18.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.