Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/2762 E. 2025/2406 K.

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/465 E., 2024/694 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Mersin 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2018/508 E., 2018/743 K.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davalı ... vekili, davalı ... vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü. I. DAVA Davacılar vekili; davacılar ile dava dışı ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yüklenicinin yapmak zorunda olduğu inşaatın %4'ünü bile tamamlamadan 12 adet bağımsız bölümü davalılara sattığını, sözleşmenin mahkeme kararıyla feshedildiğini ve verilen bu kararın kesinleştiğini ileri sürerek tapuların iptali ile müvekilleri adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP 1. Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; 2012 yılında ...'a ait vekalete istinaden bu mülkiyeti satın alarak parasını ödediğini, binanın inşaat halinde olup, dairelerin daha bitmemiş olduğunu, inşaatı yapacak firmanın inşaatı yapmayarak arsa sahiplerini ve kendisini mağdur ettiklerini, davacıların kötüniyetli olduklarını, sözleşmeye dayalı olarak müteahhite tam yetki verdiklerini, mütahhitinde yetkiye dayanarak yapılmamış inşaattan dairelerini satarak kaçtığını, davacılar yüzünden kendisinin de mağdur olduğunu, arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki ilişkiyi bilmesinin mümkün olmadığını, kendisinin tamamen iyiniyetli olarak bu taşınmazı satın aldığını beyanla hukuka ve hakkaniyete aykırı olarak açılan davanın reddini talep etmiştir. 2. Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; açılan davanın usulsüz olduğunu, söz konusu taşınmazı temelden parasını vererek satın aldığını, kendisinin mağdur edilmek istendiğini beyanla açılan davanın reddini talep etmiştir. 3. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin...Müh. Ltd. Şti.'nde idari işler müdürü olarak çalıştığını, müvekkilinin çalıştığı ... Müh. Ltd. Şirketinde dava konusu kat karşılığı inşaatın projesini tamamladıktan ve belediye tarafından projesi onaylandıktan sonra müteahhit firma ile yapmış olduğu sözleşme uyarınca daireleri hakettiğini, inşaat projesinin belediye tarafından onaylanmış ve inşaatın bazı yerlerde %40 seviyesinde tamamlandığına göre davacıların bundan sonraki tarihlerde anlaşacağı müteahhit firma ile dahi...Müh. Ltd. Şti.'nin yapmış olduğu projeyi tamamlayacağının sabit olduğunu, dava konusu taşınmazda bulunan B blok, 9 kat, 17 no.lu daire ile B blok, 11. kat, 21 no.lu dairelerin proje karşılığı alınarak bedelinin ödendiğini, arsa malikleri ile müteahhit arasında çıkan anlaşmazlık sonucu, arsa maliklerinin dava açması ile mahkemece her ne kadar kat karşılığı inşaat sözleşmesi iptal edilmiş ise de arsa malikleri ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olduğu tarihte söz konusu projelerin hazırlandığını beyanla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. 4. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin yasanın kendisine tanıdığı haklar çerçevesinde iyiniyetli 3. kişi olduğunu, müvekkilinin kandırıldığını, meydana gelenlerin yaşanmasında mülk sahiplerinin de kusurunun bulunduğunu, mülk sahiplerinin özenli davranmadığını, seçtikleri uygun olmayan muhatapları nedeniyle müvekkili gibi 3. kişilerin zarar görmesine neden olduklarını, müvekkilinin yasanın kendine tanıdığı meşru ve yasal olan bir hakkı kullandığını, müvekkilinin davada taraf olmayan üçüncü kişi ... adına kayıtlı bulunan A blok, 4. kat, 8 numaralı taşınmazı 05.09.2013 tarihinde satın aldığını beyanla açılan davanın reddini talep etmşitir. 5.Davalı ... ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin söz konusu taşınmazı iyiniyetli olarak iktisap ettiğini, söz konusu taşınmazı ...'dan takas yolu ile devraldığını, ayrıca söz konusu taşınmazın 6. kez devredildiğini beyanla iyiniyetli olan müvekkili hakkında açılan davanın reddini talep etmiştir. 6.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının davayı 24.12.2014 tarihinde açtığını, müvekkilinin taşınmazı bu tarihten çok önce devraldığını, dava açıldığı sırada müvekkilinin taşınmaza malik olduğunu, müvekkilinin davacıların açtığı davada taşınmazı kanunun iyiniyetli kabul ettiği kişiden satın aldığını ve müvekkilinin de iyiniyetli olduğunu, müvekkilinin davacılar ile dava dışı yüklenici arasındaki uyuşmazlıkla ilgili bilgi sahibi olmadığını, açılan davada ispat yükünün davacılara ait olduğunu beyanla açılan davanın reddini talep etmiştir. 7.Davalı ... (...) ... cevap dilekçesinde özetle; Mersin ili, Mezitli ilçesi, ... Mahallesi, 418 ada, 4 parsel, 7 kat, 13 no.lu bağımsız bölümü Mersin 7. İcra Müdürlüğü'nün 2012/9243 Esas sayılı dosyasında 02.10.2014 tarihinde ihale alıcısı olarak 30.050,00 TL'ye satın aldığını, ihale yolu ile almış olduğu taşınmaz gayrimenkul hakkında ihalenin feshi davası açılmış olup, Mersin 4. İcra Hukuk Mahkemesinin 2014/444 Esas sayılı dosyası ile 15.01.2015 tarihinde mahkemenin ihalenin feshi davasını reddettiğini ve kararın 27.01.2015 tarihinde kesinleştiğini beyan etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 16.10.2018 tarihli kararı ile; davalıların bağımsız bölümlerin mülkiyetini iktisap edebilmeleri için yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi ve inşaatı sözleşme koşullarına uygun olarak bitirip teslim etmesi gerektiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği ve kesinleştiği, bu nedenle yüklenicinin bağımsız bölümleri hak etmediği, dolayısıyla davalıların da buna bağlı olarak bağımsız bölümleri hak etmediği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin 16.10.2018 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı arsa sahipleri, davalı ..., ..., ..., ... ve dahili davalı ... ile ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 14.05.2019 tarihli kararı ile mahkemenin dava konusu bağımsız bölümlerinin tapusunun iptali ile tapudaki payları oranında arsa malikleri adına tapuya tesciline ilişkin verilmiş olan kararında hangi pay oranında arsa malikleri adlarına tapuya tescil edileceğine dair açık bir hüküm bulunmadığı gerekçesiyle yeniden karar verilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ 1.Bölge Adliye Mahkemesinin 14.05.2019 tarihli kararının süresi içinde davacı arsa sahipleri, davalı ..., ..., ..., ... ve ... vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 17.12.2020 tarihli ve 2020/2684 Esas, 2020/3258 Karar sayılı ilâmı ile;davalı ve dahili davalıların tüm temyiz itirazlarının reddine karar verilerek asıl dava dilekçesinde davacı olarak görülen ...’ın davasının takipsiz bırakılıp yenilenmemesi sebebi ile açılmamış sayılmasına karar verildiği ve birleşen dosyada da arsa sahibi ... mirasçılarının taraf teşkilini sağlamak için davalı olarak gösterildiklerinin anlaşıldığı, bu durumda arsa sahibi ...’ın tapu iptal tescil talebinin bulunmadığı, bununla birlikte, dava dışı yüklenici ile imzalanıp mahkeme kararı ile feshedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasından sonra kat irtifakı tesis edilip bağımsız bölümlerin arsa sahipleri adına tescil edildiği ve yükleniciye kalan dava konusu bağımsız bölümlerin yükleniciden devralanlara arsa sahipleri tarafından tapuda işlem yapılarak devredildiği anlaşıldığından iptal edilecek davalı ve dahili davalılar adına olan tapu kayıtlarının davalılara devirden önceki kat irtifak tapusuna göre asıl ve birleşen dosya davacıları ... ve ... adına tesciline karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme sonucunda talep de aşılarak karar verilmesi nedeni ile kararın bozulmasına karar verilmiştir. 2.Bölge Adliye Mahkemesinin 24.02.2022 tarihli kararı ile bozmaya uyularak; davacı ...'un vefat ettiği, mirasçı ... hariç diğer mirasçıların davacı vekiline vekalet verdiği, mirasçı ...'un ise vekalet vermediği gibi davayı da takip etmediğinden onun payı yönünden artık ortada bir talep olmadığı da nazara alınarak asıl dava ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesinin 24.02.2022 tarihli kararının süresi içinde davacı arsa sahipleri, davalı ..., davalı ... ve ... vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 11.01.2024 tarihli ilamı ile tapusu iptal edilen daireler, üçüncü kişilere devirden önce ... adına kayıtlı ise ... adına tesciline, ... adına tescil edildi ise .... Noterliği'nin 09.07.2021 tarih ve ... yevmiye sayılı mirasçılık belgesi uyarınca ...'un tüm mirasçılarının miras payları oranında adlarına tesciline karar verilmesi, tescil edilecek paylarının açıkça belirlenerek infazı mümkün olacak şekilde göstermek suretiyle karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir. 3.Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında belirtilen kararı ile bozmaya uyularak; üçüncü kişi konumundaki davalılara devredilen daireler yönünden davanın kabulüne, davacı ...'un vefat ettiği, mirasçı ... hariç diğer mirasçıların davacı vekiline vekalet verdiği, mirasçı ...’un ise vekalet vermediği gibi usulüne uygun tebliğe rağmen 24.02.2022 tarihli duruşmayı da takip etmediği gerekçesiyle mirasçı ... yönünden davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; müvekkilinin alım işlemini iyiniyetli olarak tapu kütük kayıtlarına güvenerek gerçekleştirdiğini, dava konusu taşınmazın dava dışı ...'dan satın alındığını, tapu siciline güven ve iyiniyetin korunması ilkesi gereği davanın reddinin gerektiğini beyan etmektedir. 2.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; dairenin iyiniyetle alındığını, ayrıca ilk olarak davanın kendilerine açılmadığını, davanın yeniden ve doğru kişiye açılması gerekirken davanın usulden reddine karar verilmeyip, kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğunu, bilirkişi raporunun çelişkili olduğunu beyan etmektedir. 3.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın dava tarihinden önce alınmasına rağmen davanın önceki malike karşı açıldığını, davanın yeniden ve doğru kişiye açılması gerekirken esastan karar verilmesinin hatalı olduğunu, iyiniyetli olduklarını ve iyiniyetlerinin korunması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Usulü kazanılmış hak kavramı anlam itibariyle, bir davada mahkemenin ya da tarafların yapmış olduğu bir usul işlemi ile taraflardan biri lehine doğmuş ve kendisine uyulması zorunlu olan hakkı ifade etmektedir. Usulü müktesep hak müessesesi kanunda düzenlenmiş olmamakla beraber davaların uzamasını önlemek, hukuki alanda istikrar sağlamak ve kararlara karşı genel güvenin sarsılmasını önlemek amacıyla Yargıtay uygulamaları ile geliştirilmiş, öğretide kabul görmüş ve usul hukukunun vazgeçilmez ana ilkelerinden biri haline gelmiştir. Usulü kazanılmış hak ilkesi kamu düzeniyle ilgilidir. (09/05/1960 T., 21/9; 04/02/19 59... /5 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı) Yargıtay içtihatları ile kabul edilen “usulü kazanılmış hak” olgusunun, birçok hukuk kuralında olduğu gibi yine Yargıtay içtihatları ile geliştirilmiş istisnaları bulunmaktadır. Mahkemenin bozmaya uymasından sonra yeni bir İçtihadı Birleştirme Kararı (09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı YİBK) ya da geçmişe etkili bir yeni kanun çıkması karşısında, Yargıtay bozma kararına uyulmuş olmakla oluşan usulü kazanılmış hak hukukça değer taşımayacaktır. Mahkeme bozma kararıyla gösterilen yolu bırakarak, yeni içtihadı birleştirme kararı gereğince inceleme yapmak ve karar vermekle yükümlüdür. (Kuru B. Arslan R., Yılmaz E.; Medeni Usul Hukuku – 2011, s. 680) Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir. TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir. Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; karara karşı temyiz kanun yoluna başvuran davalılar hakkında yukarıdaki açıklamalan doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna uygun bir karar verilmesidir. Kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,18.06.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.