Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/2516 E. 2025/2332 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2018/562 E., 2024/198 K.

Mahkeme kararı asıl davada davacılar-birleşen davada davalılar vekillerince duruşma istemli, asıl davada davalılar- birleşen davada davacılar vekillerince duruşma istemsiz olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 13.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl davada davacı-birleşen davada davalı ... mirasçıları vekili Avukat ... ile asıl davada davalı-birleşen davada davacı ... vekili Avukat ... gelmiş olup, tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmaktadır. Duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Asıl davada davacılar vekili; müvekkilleri ile davalıların murisi yüklenici arasında 25.03.1999 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre bağımsız bölümlerin inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 20 ay içerisinde iskan izni alınmış şekilde 21.11.2000 tarihinde teslim etmesi gerekirken teslimin yapılmaması nedeniyle sözleşmeye aykırı davranıldığını, müvekkilinin kira kaybına uğradığını ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile 5.160,00 TL kira kaybının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesiyle talebini 16.270,00 TL’ye yükseltmiştir.

Birleşen davada davacılar vekili; inşaatın %95 seviyesine geldiğini, sözleşmenin kademeli tapu verilmesine ilişkin hükmünün davalı arsa maliklerince ihlal edildiğini, inşaatın bu nedenlerle gecikmiş olduğunu ileri sürerek, şimdilik 1.000,00 TL alacağının avans faizi ile birlikte arsa sahiplerinden tazmini ile sözleşmenin feshini, bu talebin kabul görmemesi halinde müvekkillerin murisi yükleniciye verilmesi gereken 1, 4, 7, 9, 10, 12... numaralı taşınmazların müvekkileri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen davada asli müdahiller vekilleri; davacı yüklenici ...'ın müvekkillerine bağımsız bölümleri haricen sattığını ve satış bedellerini aldığını, müvekkillerinin halen bu evlerde oturduklarını, yapılan tespite göre inşaatın %93 seviyesinde olduğunu, geriye etkili feshin mümkün olmadığını, yüklenicinin edimlerini tamamen yerine getirmesi halinde kişisel hakları temlik alan adına tescile hükmedilmesi gerektiğini, işlerin az boyutta ve tahammül edilebilir seviyede ise bunların bağımsız bölümleri satın alan kişiler tarafından tamamlanması hainde bu kişilerin tescil isteme haklarının varlığının kabulü gerekeceğini, bu durumda temlik için arsa sahibinin rızasına da gerek olmadığını, ancak iskan ruhsatı alınması için gerekli bedeli karşılayamayacaklarından kendi yaptıkları imalat sebebiyle arsa sahiplerinden sebepsiz zenginleşme ilkesi gereği alacaklı bulunduklarını ileri sürerek, her bir asli müdahil ve temlik alan için 101.788,60 TL'nin faiziyle birlikte arsa sahiplerinden tahsilini, bağımsız bölümlerle ilgili tapu iptali ve tescili talep etmişlerdir.

II. CEVAP Asıl davada davalılar vekili; feshin geriye etkili sonuç doğuracağını, dolayısıyla istenebilecek zararın menfi zarar olduğunu, davacının böyle bir zararının oluşmadığını, tüm masrafların davalı yüklenici tarafından yapıldığını, davacının belirttiğinin aksine sözleşmede cezai şarta ilişkin bir hüküm olmadığını, kira alacağının fesih halinde talep edilemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Birleşen davada davalılar vekili, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 14.07.2015 tarihli, 2004/503 E., 2015/409 K. sayılı kararı ile, sözleşmeye davalı yüklenicinin inşaatı su basman seviyesinde bıraktığı, sonraki tüm imalatların müdahiller tarafından yapıldığı, sözleşmenin feshi yönünde tarafların iradelerinin birleştiği, son olarak inşaat seviyesinin %93 olarak tamamlandığı göz önüne alındığında sözleşmenin ileriye etkili şekilde feshine, yüklenicinin ve onun yerine geçen müdahillerin yapmış olduğu inşaat nedeniyle yükleniciye düşen bağımsız bölümlerden 1, 10, 7 ve 12 no’lu bağımsız bölüm tapularının tamamı ile 9 no’lu bağımsız bölümün 24.32/772 hissesinin iptali ile temlik alanlar adına tesciline, kira tazminatının yükleniciden tahsiline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı 1.Mahkeme kararına karşı süresi içinde asıl davada davacılar-birleşen davada davalılar vekili ve temlik alan asli müdahil ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2.Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 02.07.2018 tarihli 2016/5206 E. ve 2018/3863 K. sayılı ilamı ile temlik alan asli müdahilin temyiz itirazları incelenmeksizin, müdahillerin yüklenicinin yerine geçerek inşaatı tamamladığı ve arsa sahiplerinin de buna müdahalede bulunmadığı göz önüne alındığında yapılan imalatın yüklenici adına yapıldığının ve yüklenicinin talep edebileceği kadar hakkın müdahillerce talep edilebileceğinin kabulünün gerektiği, inşaatın geldiği seviye itibariyle ileriye etkili feshin düşünülmesi doğru ise de eksik imalat, kira bedeli, iskan ruhsatı masrafları gibi inşaatın sözleşmeye uygun olarak tamamlanması için gerekli tüm masraflar teminat altına alınmadan ve birlikte ifa kuralı gözetilmeden bir kısım tapuların iptaline karar verilmesinin doğru olmadığı, bu durumda inşaatın iskanı alınmış vaziyette eksiksiz tamamlanabilmesi için tüm masraf ile kira tazminatı bedellerinin belirlenmesi, belirlenen bu bedelin depo ettirilerek ya da bir veya birden fazla bağımsız bölümün bu bedellerin tahsili açısından teminat dairesi olarak tutulup kalanlar için tapu iptali tescil kararı verilmesi gerektiği gerekçesiyle mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

B.Yerel Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmenin ileriye etkili fesih koşulları oluştuğundan yargılama sırasında vefat eden davacı arsa sahiplerinin sözleşme gereğince gecikme tazminatı talep edebileceği, depo edilecek gecikme tazminatının dava dilekçesinde faiz talep edilmediği için faiz hesabı yapılmadan ana para esas alınarak belirlenmesi gerektiği, depo edilecek eksik iş bedeli ve iskan masraflarının son rapor tarihi itibariyle hesaplandığı, buna göre söz konusu bedel depo edildiğinde davacı arsa sahiplerinin binadaki eksik işleri bu bedelle tamamlayarak, binanın iskanı için gereken ödemeleri yapıp iskanı alacaklarını, depo edilmesi gereken toplam bedelin sözleşmenin feshi nedeniyle arsa sahiplerinin kendi adlarına belediyeye başvurarak ilgili yasal mevzuat gereğince davalı yükleniciye ait prim borçlarını ödemeden iskanı alabilecekleri, bu nedenle yükleniciye ait prim borçlarının depo edilmesine gerek olmadığı, asli müdahillerin inşaatın tamamlanması için 1.384.356,17 TL masrafı depo ettiği, yüklenici yönünden talebine konu 4 ve 13 numaralı bağımsız bölümlerin satış yetkisinin 27.07.2005 birleşen dava tarihinden önce verildiğinden bu bağımsız bölümlerle ilgili yüklenicinin hukuki yararının bulunmadığı, eksik işler ve sair bedellerin dava tarihinden sonra ödendiğinden arsa sahiplerinin yargılama giderlerinden sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle, asıl davanın kısmen kabulü ile, sözleşmenin ileri etkili feshine, gecikme tazminatının davalı ... mirasçılarından alınarak adı geçen davacılara verilmesine, söz konusu gecikme tazminatlarının karar kesinleştiğinde ve talep halinde depo edilen bedelden nemaları ile birlikte ödenmesine, birleşen davanın tapu iptali ve tescil taleplerinin kabulü ile, 1.393.000,00 TL eksik iş bedeli, 42.253,60 TL yükleniciye ait SGK pirim borcu hariç olmak üzere iskan masrafları, ... için 8.135,00 TL gecikme tazminatı ve ... için 5.814,00 TL gecikme tazminatı olmak üzere birlikte ifa kuralı gereği depo edilen toplam 1.449.202,60 TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davalı arsa sahiplerine tapudaki ve mirasçılık belgelerindeki hisseleri oranında nemaları ile birlikte ödenmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Asıl davada davacılar-birleşen davada davalılar ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; a. Bilirkişi raporunun bozma ilamına uygun olmadığını, eksik imalatların kalem kalem belirlenmediğini, takdir edilen 1.393.000,00 TL tutarındaki eksik imalat bedelinin hakkaniyet ve gerçekten bir hayli uzak olup, söz konusu bedelin güncel koşullarda ancak birkaç bağımsız bölümün eksik imalatına ilişkin olabileceğini, söz konusu bedel belirlenirken gerek ortak alan gerekse de apartmanın dışında yer alan bahçe ve otopark bölümlerine ilişkin eksik imalatlara hiç değinilmediğini,

b. Eksik imalat bedellerinin sadece müvekkillere sözleşme uyarınca kalacak olan taşınmazlar üzerinden hesaplanmasının uygun olmadığını, hesaplamaların apartmanın tamamı üzerinden yapılması gerektiğini,

c. Kira tazminatının gerçeğin çok altında hesaplandığını,

e. Kira kaybının sadece dava tarihine kadar hesaplanmasının uygun olmadığını,

f. Hükme esas alınan bilirkişi raporundan sonra 4 duruşmanın yapıldığını beyan etmektedir.

2. Asıl davada davalı-birleşen davada davacı ... vekili temyiz dilekçesinde; a. Yükleniciye verilmesi gereken 1, 4, 7, 9, 10, 12... numaralı taşınmazların müteveffa ... yasal mirasçılarına tesciline karar verilmesi gerektiğini,

b. Asıl davada davacı arsa sahipleri tarafından gerçekleştirilen feshin geriye etkili sonuç doğuracağını, istenebilecek herhangi bir zararın oluşmadığını, tüm masrafların davalı yüklenici tarafından yapıldığını, c. Kira alacaklarının müspet zararlardan olup fesih ile birlikte istenemeyeceğini,

d. Davacı tarafça iki defa ıslah yapılmış olup hukuken ikinci defa ıslah yapılmasının mümkün olmadığını,

e. Asıl davada ... mirasçıları aleyhine hüküm kurulmuş olup müteveffa ... mirasçılarının henüz belli olmadığını, müvekkilinin müteveffa ...'ın mirasçısı olup müvekkili dışındaki diğer mirasçıların mirasın reddi davası açtıklarını,

f. Müteveffa ...'ın 4 ve 13 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile adına tesciline ilişkin davasında hukuki yararının bulunduğunu,

g. Birleşen davada müteveffa ... mirasçıları lehine hüküm kurulduğunu ancak lehe vekalet ücretine ve yargılama giderine hükmedilmediğini beyan etmektedir.

3. ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; a. Müvekkillerin muris dedesi ...’dan kalan mirasın reddi için Çorum 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2024/187 E. sayılı dosyası ile dava açtıklarını, açılan mirasın reddi davasının sonucunun bekletici mesele yapılması gerektiğini,

b. Müvekkillerin muris dedelerinin dava konusu taşınmazda herhangi bir hak ve alacağı kalmadığı gibi su basman seviyesine kendi cebinden harcamalar yapması neticesinde bu bedeli dahi talep etmeyerek alacağını temlik ettiğinden dolayı hukuki sorumluluğunun bulunmadığını beyan etmektedir.

4. Asıl davada davacılar- birleşen davada davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., , ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Bozma ilamının gereklerinin yerine getirilmediğini, tüm masrafların hesaplanmadığını,

b. SGK prim borçlarının hesaplamaya dahil edilmesi gerektiğini, c. Bilirkişi raporunun eksik ve hatalı olduğunu, sözleşme hükümleri hiçbir surette dikkate alınmadığını, yalnızca yapım işinin tamamlanması husususun dikkate alındığını, inşaatın tamamlanma seviyesinin hatalı hesaplandığını,

d. Kira tazminatının eksik ve hatalı hesaplandığını,

e. Dava konusu inşaatın yapı kullanım izin belgesinin yüklenici tarafından alınması gerekirken alınmadığını, inşaatın tam ve eksiksiz tamamlanmadığı için de müvekkillerin fiilen ikamet edemediklerini, ilgili bağımsız bölümlerin asli müdahillerce fiilen kullanılmasından ötürü müvekkillerin bugüne kadar hiçbir surette ekonomik fayda tesis etmesinin de mümkün olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Asıl davada uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tazminat, birleşen davada tapu iptali ve tescil olmazsa bedel tahsili istemine ilişkindir.

1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3/2 maddesi atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 4 28... /2 maddelerinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı anlaşılmakla asıl davada davacılar-birleşen davada davalılar vekillerinin tüm, asıl davada davalılar-birleşen davada davacılar vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki diğer temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2. Mahkemece, ... dışındaki ... miraşçılarının ...’ın mirasını reddettikleri göz önünde bulundurularak hüküm kurulması gerekirken bu husus dikkate alınmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

Ne var ki yapılan bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı HMK'nın geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'un 438/VII. maddesi gereğince hükmün düzeltilerek onanması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle asıl davada davacılar-birleşen davada davalılar vekillerinin tüm, asıl davada davalılar-birleşen davada davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. bentte açıklanan nedenlerle mahkeme kararının HÜKÜM fıkrasının A-1, B-1, B-2, B-5 bentlerinden bendinden ‘... mirasçıları’ ibarelerinin hükümden çıkarılmasına yerine ‘...’ ibarelerinin yazılması suretiyle kararın DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan asıl davada davalı-birleşen davada davacı ... yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, asıl davada davacılar-birleşen davada davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., , ..., ..., ..., ..., ..., ...’ten alınarak asıl davada davalı-birleşen davada davacı ...’a verilmesine,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz edene iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,16.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.