Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/2364 E. 2025/2341 K.

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/693 E., 2024/523 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Kayseri 11. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/181 E., 2022/262 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalılar ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacılar vekili asıl dava dilekçesinde; davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında Kayseri İli, .... İlçesi, ... Mah., 613 ada, 5-6 ve 8 parsel sayılı taşınmazlara yönelik .... Noterliği'nin 01.07.2016 tarih ve ... yevmiye nolu Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme ile 6 no'lu parselde yapılacak inşaattan arsa sahiplerine 2,5 daire verileceğinin ve mesken ruhsatı alınmış olarak dairelerin sözleşme hükümlerine göre yapılıp en geç 15.03.2019 tarihinde teslim edileceğinin, 5 no'lu parselde yapılacak inşaattan arsa sahiplerine 2 daire verileceğinin ve ruhsat alındıktan sonra 15.03.2019 tarihinde inşaata başlanacağının ve mesken ruhsatı alınmış olarak dairelerin sözleşme hükümlerine göre yapılıp 12 ayda teslim edileceğinin, 8 nolu parselde yapılacak inşaattan arsa sahiplerine 2,5 daire veriliceğinin, ruhsat alındıktan sonra 15.03.2020 tarihinde inşaata başlanacağının ve mesken ruhsatı alınmış olarak dairelerin sözleşme hükümlerine göre yapılıp 12 ayda teslim edileceğinin taraflarca kabul ve taahhüt edildiğini, ancak 6 no'lu parsel üzerine yapılı inşaatın seviyesinin %70-80 oranında olduğunu(uzman görüş raporuna göre), 5 ve 8 nolu parsellerin tevhit-ifraz ile 613 ada, 11 parsel olduğunu, bu parsellerde inşaata hiç başlanılmadığını, taraflar arasındaki sözleşmede inşaat bitirilip mesken ruhsatı alındıktan sonra, daire tapularının yükleniciye verileceğinin kararlaştırıldığını, davacılar tarafından yüklenici yetkili kişilerine verilen vekalet yetkilerinin kötüye kullanılarak 6 parseldeki inşaattan yükleniciye verilmesi gereken dairelerin kendi üzerine ya da üçüncü kişilere muvazaalı şekilde devredildiğini ve inşaatın durduğunu, bu sebeple davacılar tarafından daha fazla zarar görmemek için ....Noterliği'nin 09.12.2019 tarih ve ... yevmiye no'lu azilnamesi ile yüklenici yetkilerinin sonlandırıldığını belirterek taraflar arasında imzalanan Kayseri 1.Noterliği'nin 01.07.2016 tarih ve ... yevmiye no'lu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin ileriye etkili olarak feshine, Kayseri İli, ... İlçesi, .... Mahallesi, 613 ada, 6 no'lu parsel sayılı ana taşınmaz üzerindeki davalı ... adına kayıtlı 2. kat 4 ve 5 no'lu bağımsız bölümler ile davalı ... adına kayıtlı 4.kat 8 no'lu bağımsız bölümün davacılar adına hisseli olarak tesciline, gecikme tazminatı, imâr yönetmeliği değişikliği ve yüklenicin SGK'ya olan borcu nedeniyle oluşacak tazminat alacakları toplamının yükleniciye verilecek daire sayısından düşülmesine, bu talepleri yerinde görülmediği takdirde bu alacakların avans faizi ile birlikte yükleniciden tahsiline, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. 2.Davacı vekili birleşen dava dilekçesinde; yüklenici tarafından ödenmesi gerekli olan yapı denetim hizmet ücretinin davacı arsa sahipleri tarafından ödenmek zorunda kalınması nedeniyle, ödenen 19.845,00 TL'nin ödeme tarihi olan 08.09.2020 tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte yüklenici şirketten tahsiline, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP Davalı ... Şirket yetkilisi ... cevap dilekçesinde; Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde şirkete devredilecek dairelerin, mesken ruhsatı alındıktan sonra devredileceğine ilişkin hüküm bulunmadığını, son dairenin mesken ruhsatı alındıktan sonra devredileceğinin kararlaştırıldığını, 6 parselde yapılan inşaattaki ... no'lu dairelerin inşaat seviyesine göre hak edilmediğini, tapu iptali tescil talep edilen bu dairelerin diğer davalılara bedeli karşılığında satıldığını, dairelerin satışının gerçek satış olup faturaları kesilerek şirket kayıtlarına işlendiğini, bu satışlar için davacıların 2 defa vekâletname verdiğini, kendileri ile anlaşıldığını, davacıların gecikme tazminatı ve diğer zarar taleplerinin varsayıma dayalı olup, net olmadığını belirterek davanın reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; davalılara yapılan daire satışlarının muvazaalı değil bedeli ödenerek satın alındığını, satış bedelinin şirket yetkilisi olan ... ve ...'a ödendiğini ve davalılara fatura verildiğini, davacılar ile davalı şirket arasındaki sorunlardan davalıların da mağdur olduğunu, davacıların davalılar ile ilgili iddialarının gerçeği yansıtmadığını belirterek davalılar aleyhine açılan davanın reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl dava yönünden yüklenicinin üzerine düşen edimleri yerine getirmediği, fesih şartlarının oluştuğu, geriye etkili fesih halinde sözleşme hiç yapılmamış sayılacağından tarafların sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında aldıklarını iade etmeleri gerektiği, davacının tapu iptal ve tescil talebinin kabulü gerekeceği, yüklenici tarafından üçüncü kişilere (...ve ...'e) yapılan temliklerin iadesi gerekeceği, birleşen dosyada yüklenicinin dava dışı ... Yapı Denetim Ltd. Şti. ile yapmış olduğu Yapı Denetim Hizmet Sözleşmesi ve davalının edimlerini yerine getirmemesi dolayısıyla yapı denetim şirketine davacı arsa sahipleri tarafından ödenmek zorunda kalınan zararın tazmini talep edilmiş olduğu, talebin menfi zarara ilişkin olduğu, ödeme dekontları itibari ile davacılar tarafından yapı denetim hizmet bedeli ve arabuluculuk anlaşma bedeli olarak 19.845,00 TL ödeme yapıldığı, menfi zararının da tazminine karar verilmesi gerektiği gerekçe gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ve davalılar ...-... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile sözleşmede gösterilen bedel olan 25.000,00 TL ile dava konusu bağımsız bölümlerin toplam değeri 535.000,00+25.000,00=560.000,00 TL üzerinden vekalet ücreti hesaplanması gerekir iken sadece bağımsız bölüm değerleri üzerinden vekalet ücreti hesaplanması doğru olmadığı yine kabule göre de hükmün 7. maddesinde davacılara verilmesi gerekli olan vekâlet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesi birden fazla davalı olması nedeniyle doğru olmayıp vekalet ücretinin davalılardan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle verilen kararın kaldırılmasına ve yeniden bu doğrultuda hüküm kurulmasına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalılar ...-... vekili temyiz dilekçesinde; a. Mahkemece sözleşmenin geriye etkili feshine karar verildiği, bu haliyle tarafların sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre aldıklarını iade etmekle yükümlü olduklarının gerekçede belirtildiğini, ancak bu gerekçeye göre hüküm kurulmadığını, feshin sonucu olarak sadece müvekkilleri aleyhine olacak şekilde adlarına kayıtlı olan bağımsız bölümlerin tapularının iptaline karar verildiğini, b. Tapu kaydındaki tüm maliklerin dosyada taraf olarak yer alması gerektiğini, ancak bu hususta eksikliğin giderilmediğini, c. Sözleşmenin geriye etkili feshine dair hüküm kesinleşmeden tapu iptal ve tescil kararı verilemeyeceğini d.İstinaf kararında istinaf itirazlarının neden reddedildiğinin gerekçesinin yazılmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalılar ...-... vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir. TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir. Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; Yargıtay İçtihat Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarih ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı ilamı doğrultusunda temyiz eden davalılar ... ve ... yönünden TMK'nın 1023. maddesi bağlamında iyiniyetli olup olmadıklarının irdelenmesi ve sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiğinden kararın bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,16.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.