Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2023/724 E. 2025/2474 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/589 E., 2022/106 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2003/21 E., 2017/440 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ..., ..., ..., ... vekillerince duruşmalı, davalılar ..., ..., , ... ve diğer bir kısım davalılar vekillerince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 23.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalılar ... vd . vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; davalı yüklenici ile müvekkilleri arasında Bakırköy 11. Noterliği'nin 28.05.1997 tarih ve ... yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, binanın ruhsatına ve onaylı projesine aykırı olarak yapıldığını, ihtara rağmen aykırılıkların giderilmediğini, ancak davalı yüklenici tarafından diğer davalılara hisse satışı yapıldığını belirterek sözleşmenin geriye etkili feshine, davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına tesciline, arsa üzerinde projeye aykırı inşa edilmiş olan binanın yıkılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı yüklenici vekili cevap dilekçesinde özetle; davacılara dairelerinin teslim edildiğini, dava konusu taşınmazda hissesi kalmadığından müvekkiline dava yöneltilemeyeceğini, binanın 29.09.1997 tasdikli projesi ve 02.10.1997 tarihli ruhsata göre inşa edildiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; dava konusu bağımsız bölümü tapu kaydını görerek diğer davalı yükleniciden satın aldığını, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki ihtilafı bilmediğini, iyiniyetli olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; dava konusu bağımsız bölümü tapu kaydını görerek diğer davalı ...'dan satın aldığını, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki ihtilafı bilmediğini, iyiniyetli olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; dava konusu bağımsız bölümü tapu kaydını görerek diğer davalı ...'den satın aldığını, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki ihtilafı bilmediğini, iyiniyetli olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; dava konusu bağımsız bölümü tapu kaydını görerek diğer davalı ...'den satın aldığını, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki ihtilafı bilmediğini, iyiniyetli olduğunu, bu nedenle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; dava konusu bağımsız bölümü tapu kaydını görerek diğer davalı ...'dan satın aldığını, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki ihtilafı bilmediğini, iyiniyetli olduğunu, bu nedenle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; dava konusu bağımsız bölümü tapu kaydını görerek diğer davalı yükleniciden satın aldığını, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki ihtilafı bilmediğini, iyiniyetli olduğunu, bu nedenle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; dava konusu daireyi tapu kaydını görerek davalı yükleniciden satın aldığını, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki ihtilafı bilmediğini, iyiniyetli olduğunu, bu nedenle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; dava konusu bağımsız bölümü tapu kaydını görerek diğer davalı ...'dan satın aldığını, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki ihtilafı bilmediğini, iyiniyetli olduğunu, bu nedenle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; dava konusu bağımsız bölümü ...'dan 27.10.2015 tarihinde satın aldığını, ...'nın da arsa sahibi ...'tan satın aldığını, iyiniyetli olduğunu, tapuyu satın alırken tapu kaydında tedbir ve ipotek olmadığını, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 26.10.2017 tarihli kararı ile yargılama sırasında yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporu hükme esas alınarak, sözleşme konusu binanın onaylı projesine ve ruhsatına aykırı olarak yapıldığı, aykırılıkların tadilat projesiyle giderilemeyeceği, belediye tarafından yapı tadil tutanağı uygulanarak yıkılmasına karar verildiği belirtilerek davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin geriye etkili feshine, davalı üçüncü kişiler adına tapu hisselerinin iptali ile davacılar adına tesciline, projeye aykırı yapılan sözleşmeye konu binanın yıkılmasına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin 26.10.2017 tarihli kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 01.10.2019 tarihli kararı ile mahkemece davaya konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile hisse oranında tapu iptal ve tesciline dair verilen hükmün usul, yasa ve dosya kapsamına uygun ise de, dava konusu bina için yapı kayıt belgesi alındığı, anılan belge gereği binanın yıkılmasına karar verilemeyeceğinden sair istinaf taleplerinin reddi ile kararın belirtilen sebeple sınırlı olarak kaldırılarak, binanın kâl'ine (yıkılması) yönelik talebin reddine dair yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına karar verilerek davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin geriye etkili feshine, davalı üçüncü kişiler adına tapu hisselerinin iptali ile davacılar adına tesciline, binanın yıkılması talebinin reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Bölge Adliye Mahkemesinin 01.10.2019 tarihli kararının süresi içinde bir kısım davalılar tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, yargılama sırasında vefat eden davalı yüklenici mirasçılarının mirası reddetmesi halinde konunun miras hukuku hükümleri çerçevesinde çözülmesi gerektiği, somut olayda TMK'nın 605 ve devamı maddelerine göre mirası reddetmiş olan mirasçıların varsa alt soylarına miras paylarının intikal edip etmediği de araştırılmadığından öncelikle yapılması gerekenin muris davalı yüklenicinin, mirası reddeden mirasçılar dışında başka mirasçılarının olup olmadığının araştırılıp, reddetmeyen mirasçı varsa davaya dahil edilmesi, yok ise TMK'nın 612. maddesine göre tasfiye konusunda işlem yapılmak üzere sulh hakimine bildirim yapılıp atanacak temsilci huzuru ile taraf teşkilinin sağlanmasından sonra karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin geriye etkili feshine, davalı üçüncü kişiler adına tapu hisselerinin iptali ile davacılar adına tesciline, binanın yıkılması talebinin reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davalı ... temyiz dilekçesinde;

a. Binanın kaba inşaat halinde satın alındığını ve oturulabilir hale getirildiğini, yapı kayıt belgesinin alındığını,

b. Davalının iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu,

c. Yargılama giderlerine hisse oranında karar verilmesi gerektiğini,

d. Reddedilen kısım üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

2. Davalılar ..., ..., ..., , ..., ..., , ..., ..., ..., ... vekilleri temyiz dilekçesinde;

a. Bilirkişi raporuna itirazlarının değerlendirilmediğini,

b. Tapu kaydına güvenerek hisse satın alındığını, bir kısım hisselerin davacı tarafça satıldığını,

c. Reddedilen kısım üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

3. Davalı ... temyiz dilekçesinde özetle;

a. Binanın kaba inşaat halinde satın alındığını ve oturulabilir hale getirildiğini, yapı kayıt belgesinin alındığını,

b. Davalının iyiniyetli 3. kişi olduğunu,

c. Yargılama giderlerine hisse oranında karar verilmesi gerektiğini,

d. Reddedilen kısım üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, beyan etmektedir.

4. Davalı yüklenici mirasçıları temyiz dilekçesinde özetle;

a. Davalı yüklenicinin miras reddedildiğinden davalı mirasçıların sorumlu olmadıklarına dair kararda açıklayıcı bir beyana yer verilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

5. Davalı ... temyiz dilekçesinde özetle;

a. Binanın kaba inşaat halinde satın alındığını ve oturulabilir hale getirildiğini, yapı kayıt belgesinin alındığını,

b. Davalının iyiniyetli 3. kişi olduğunu,

c. Yargılama giderlerine hisse oranında karar verilmesi ve reddedilen kısım üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

6. Tereke Tasfiye Memuru temyiz dilekçesinde özetle;

a. Bilirkişi raporunun yetersiz olduğunu beyan etmektedir.

7. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle;

a. Bağımsız bölümü tapuya güven ilkesi gereğince satın aldığını, iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu beyan etmektedir.

8. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle;

a. Bağımsız bölümün kaba inşaat şeklinde alındığını ve satın alanlarca tamamlandığını,

b. Yargılama giderlerine hisse oranında karar verilmesi ve reddedilen kısım üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

9. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle;

a. Raporun denetime elverişli olmadığını,

b. Binaya yapı kayıt belgesi alındığını,

c. İyiniyetli 3. kişi olduğunu,

d. Yargılama giderlerine hisse oranında karar verilmesi ve reddedilen kısım üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal tescil ve binanın yıkılması taleplerine ilişkindir.

1. Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, anlaşılmakla; davalı yüklenici mirasçıları ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... mirasçıları ..., , ... ile davalı tereke tasfiye memuru ...’nun temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2. Davalı ... vekilinin temyiz nedenlerine gelince; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi’nin 18.12.2019 tarihli, 2019/537 Esas, 2019/1167 Karar sayılı kararının davalı vekili tarafından temyiz edildiği, Bölge Adliye Mahkemesince temyiz harç ve giderlerinin tamamlanması için çıkartılan muhtıraya rağmen verilen 1 haftalık kesin süre içerisinde muhtırada yatırılması ihtar edilen masrafların yatırılmadığı, bu nedenle Bölge Adliye Mahkemesince 18.12.2019 tarihinde temyiz başvurusunun yapılmamış sayılmasına dair ek kararın verildiği, verilen ek kararın temyiz edilmesi sonucunda (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi’nin 20.10.2020 tarihli kararı ile ek kararın onanmasına karar verildiğinden iş bu davalı bakımından karar kesinleşmiş olduğundan temyiz isteminin reddi gerekmiştir.

3. Davalılar ..., ..., ..., ..., , ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ’nün temyiz itirazlarına gelince;

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... yargılama aşamasındaki savunmalarında söz konusu taşınmaz hisselerini iyiniyetli olarak satın aldıklarını, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadıklarını savunduklarından, bu davalıların adlarına taşınmaz hissesinin tescilinde kötüniyetli olup olmadıklarının ispatı konusunda davacı arsa sahiplerine delilleri ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte değerlendirilerek davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ...’nün taşınmaz tescilinde iyiniyetli olup olmadıkları ve buna bağlı olarak mülkiyet hakkını kazanıp kazanamayacakları hususunun değerlendirilmesi ve sonucuna uygun karar verilmesi gerekir.

Bozma sebebine göre davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekillerinin diğer temyiz itirazlarının bu aşamada değerlendirilmesi gerekmemiştir.

VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada davalı ... vekille temsil olunduğundan takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalı ...’na verilmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

23.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.