Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/2382 E. 2026/548 K.

MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi SAYISI : 2023/887 E., 2025/81 K. DAVA TARİHİ: 17.07.2013

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davacı vekili ile davalılardan şirket vekili tarafından temyiz edilmiş, incelemenin duruşmalı olarak yapılması davalı vekili tarafından istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 10.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davalı şirket yetkilisi ve vekili Avukat ...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; davaya konu taşınmazı 01.05.2008 tarihli ve 4 yıllık sözleşme ile kiraladığını, kiralama amacının sözleşmede belirtildiği üzere içkisiz restoran, cafe ve fastfood olduğunu, taşınmazın restoran haline getirilmesi için yapılacak olan tadilat ve demirbaş ile diğer tüm giderlerin kiracı tarafından yapılacağının kararlaştırıldığını, tadilatlar yapılırken kiralanan hakkında yıkım kararı olduğunun kendisinin saklandığını, ruhsatın iptal edilmesi nedeniyle kiralanandan 15 ay sonra tahliye edildiğini, tahliyeden sonra taşınmazın yeniden kiraya verildiğini, davalıların kasten yıkım kararı olan taşınmazı kiralamak konusunda birlikte davrandıklarını, yıkım kararını 07.08.2009 tarihinde ruhsatın iptali ile öğrendiğini, davalı İdarenin ruhsat vermekle zarara ortak olduğunu, yıkım kararının öğrenilmesi ile kiralarını ödeyemez duruma geldiğini, davalı kiraya verenin mahkeme kararı ile kendisini tahliye ettirdiğini, bu aşamada kusuru olmadığını ileri sürerek; davalıların müştereken sebep oldukları zarar nedeniyle fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla, 20.000,00 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah ile talebini 796.041,76 TL’ ye artırmıştır. II. CEVAP 1.Davalı kiraya veren şirket vekili; kira sözleşmesinin (8.) maddesine göre, kiracının iş yerine yapacağı tüm harcamaların kendisine ait olduğunu, davacı tarafından kira bedeli olarak verilen çeklerin bir çoğunun ödenmediğini, çekler için çok sayıda takip yapıldığını, davacının mahkeme kararı ile tahliye edildiğini, davacının taşınmazdan tahliyesinden sonra taşınmazın giyim sektöründe faaliyet gösteren bir şirkete kiraya verildiğini, yeni kiracının taşınmazda birçok tadilat yaptığını, gerekli ruhsatları aldığını ve iş yerinin halen faal olduğunu, davacının taleplerinin iyi niyetle bağdaşmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... vekili; zararın müvekkilinin idari işlemi neticesinde oluştuğu iddia edildiğinden idari yargının görevli olduğu, davanın husumet nedeniyle reddi gerektiğini, belediyenin yapmış olduğu işlemleri hukuka uygun olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 23.06.2022 tarihli kararıyla; davalı ... bakımından davanın reddine, davalı şirket hakkındaki davanın kısmen kabulü ile 66.000,00 TL depozito bedeli ve 162.866,55 TL zarar olmak üzere toplam 228.866,55 TL'nin 20.000,00 TL'sinin dava, bakiye 208.866,55 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalı şirketten tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili ile davalılardan şirket vekili temyiz isteminde bulunmuştur. IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ 1.Dairece verilen 11.07.2023 tarihli ilamla; tarafların sair temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra, kira sözleşmesinde belirtildiği gibi kiralananın, davacıya “içkisiz restoran, kafe ve fasfood” olarak kiraya verildiği, bilirkişi raporunda, faydalı ve zorunlu imalat olarak belirlenen ve bedeli kiraya verenden tahsiline karar verilen bir kısım imalatların, kiracının kendi işinin gereği olarak yaptığı imalatlar (davlumbaz ve baca kanalları, kebap ocağı, yemek tezgahı gibi) olduğu, kiracının kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak yaptığı değer arttırıcı imalat bedelini isteyebilmesinin, bu imalatların kiraya veren tarafından benimsenmesi şartına bağlı olduğu, dava konusu taşınmazın, davacı kiracının tahliyesinden sonra farklı bir iş kolunda kiraya verilmiş olmasının, kiralananın “içkisiz restoran, kafe ve fasfood” olarak kullanımı için gerekli olan imalatların benimsenmediği sonucu doğurduğu ve bu durumda bu imalatlar yönünden kiraya verenin sebepsiz zenginleştiğinin kabul edilemeyeceği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda; faydalı ve zorunlu olduğu belirtilen imalatlardan bazılarının lüks sayılabilecek harcamalar (kolonlar dekoratif ahşap ve krom kaplama, aydınlatma apliği, tablo aydınlatmaları, dekoratif kristal camlı spotlar, doğal bodrum taşı kaplaması gibi), bazılarının ise sökülebilir nitelikte olduğu (çatının branda ile örtülmesi, malzeme deposu gibi) yönünde tereddüt yaratmakta olup, bilirkişi raporunda imalatların zorunlu ve faydalı nitelikle olarak kabulüne ilişkin gerekli açıklamaya yer verilmediği, eş söyleyişle raporun denetime elverişli olmadığı, bu durumda Mahkemece; bilirkişi heyetinden yeniden rapor alınmak suretiyle, davacı kiracının kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak yaptığı imalatlar ile lüks ve sökülebilir imalatlar dışında, yapmış olduğu imalatlardan sadece faydalı ve zorunlu imalatların belirlenmesi, örnek olarak sayılanlarla bağlı kalınmaksızın tüm imalatların zorunlu ve faydalı olup olmadığının tereddüte mahal vermeyecek şekilde açıklanması, elektrik, su tesisatı gibi imalatların bağlantılı olduğu imalat kapsamında değerlendirilmesi, sadece zorunlu ve faydalı kabul edilen imalatların alt yapısını oluşturan tesisatların bu mahiyette kabul edilebileceği; yine beton, alçı, boya gibi genel harcamaların da aynı şekilde bağlantılı olduğu imalatlar kapsamında değerlendirilmesi gerektiği gözetilerek, sonuca göre belirlenecek faydalı ve zorunlu imalatların, imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin kalan kira süresi ile orantılı olarak tespiti ile hüküm altına alınması gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olduğu gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir. 2. Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; uyulmasına karar verilen bozma ilamına göre, davacı tarafından yapılan masraflardan; sökülebilir eşya sebebiyle yapılan masrafları, lüks masrafların, davacının kendi işinin ve iş yerinin gerekleri için yaptığı masrafları talep edemeyeceği, bu şekilde talep edilebilecek kalemlerin değerinden, imalatların yapıldıkları tarih itibariyle yıpranma payı düşülerek bulunan bedelin kalan kira süresi ile orantılı olarak tespiti gerektiği, buna göre değerlendirme yapılarak davacının talep edebileceği faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin hesaplandığı, davalı ... yönünden davanın reddine ilişkin kararın bozmaya konu edilmemesi sebebiyle aynı şekilde hüküm verildiği gerekçesiyle; davalı ... hakkındaki davanın reddine, davalı şirket hakkındaki davanın kısmen kabulü ile 66.000,00 TL depozito bedeli ve 85.570,10 TL zarar olmak üzere toplam 151.570,10 TL'nin; 20.000,00 TL'sinin dava, bakiye 131.570,10 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalı şirketten tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili ile davalı şirket vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ : A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili; bozmadan sonra alınan raporların çelişkili, eksik ve hatalı olduğunu, kiralanana yapılan masrafların bilirkişi heyetince hesaplanan bedelden oldukça fazla olduğunu, hakkaniyetli ve yeterli bir şekilde inceleme yapılmadığını, yıkım kararı olduğunu bilen ve yıkım kararı kiralama öncesi kendisi veren, tamamen kötü niyetle iş yerine ruhsat veren davalı Belediyenin kusurlu olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. 2. Davalı şirket vekili; taraflar arasında kurulan kira sözleşmesinin kira bedelinin ödenmemesi nedeni ile sona erdiğini, ruhsat iptalinin sonra gerçekleştiğini, müvekkilinin, kendi kusuru ile tahliyeye neden olan davacının yaptığı masrafları ödemeye mahkum edilmesinin hakkaniyetle bağdaşmadığını, ortak kullanım alanına işletme ruhsatına aykırı şekilde yapılmış hiç bir masrafın, faydalı ve zorunlu masraf olarak kabul edilemeyeceğini, depozito bedeli ödenmediği halde iadesine karar verilmesinin doğru olmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, depozito ile kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin tahsili istemine ilişkindi Temyiz edilen kararın bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenemeyeceği anlaşılmakla, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile hükmün onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Mahkeme kararının ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine, 6100 sayılı Kanun'un Geçici 3. maddesi atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Kanun'un 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu davacı yönünden açık olmak üzere,10.02.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.