Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/1729 E. 2025/5505 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/1254 E., 2025/207 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 4. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2023/441 E., 2023/1341 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı Şirket vekili; müvekkili Şirketin ... 6. Noterliğinin 31.07.1997 tarihli ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Satış Vaadi İnşaat Sözleşmesi ile hak sahibi olduğu İstanbul İli, ..... İlçesi, .... Mah., 1262 ada, 145 pafta, 124 parsel sayılı yerdeki C. blok, 11. kat, 21 nolu dairenin 160.000 USD bedelle davalılara satışı konusunda 17.10.2005 tarihli adi yazılı Gayrimenkul Satış Sözleşmesi imzalandığını, müvekkili Şirketin davalı alıcılara, satış bedeli ve cezai şartın karşılığı olmak üzere toplam 370.000 USD tutarlı davalı Banka tarafından tanzim edilen 17.10.2005 tarihli teminat mektubunu verdiğini, sözleşmenin 4. maddesinde belirtildiği üzere davalı alıcıların, müvekkili Şirket ile arsa sahipleri arasında davanın derdest olduğunu ve bu dava sonucunda Şirket lehine hükmen tescilin yapıldığı tarihten sonra alıcılar adına tapu devrinin yapılabileceğini bilerek ve kabul ederek daireyi satın aldıklarını, davalıların dava ve sözleşmeye konu daireyi sözleşmenin imzalandığı tarihinden itibaren kullandıklarını, sözleşmenin 4. maddesinin dördüncü paragrafında, sözleşmenin imzalanmasına müteakip 3. yılın sonunda devam eden dosyanın kesinleşmemiş olması, halen devir ve ferağı veremeyecek durumunda olması halinde alıcının keşide edeceği ihtarname ile tek taraflı olarak sözleşmeden cayma hakkına sahip olduğunun düzenlendiğini, davalıların 3 yılın sonu olan 17.10.2008 tarihinde cayma hakkını kullanmadıklarını ve 10 yıl daha taşınmazı kullanmaya devam ettiklerini, dolayısıyla davalıların cayma haklarını kaybettiklerini, müvekkili Şirket ile arsa sahipleri arasındaki İstanbul 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/1228 E. sayılı dosyası üzerinde görülen davanın karara bağlandığını ve davalılara satışı yapılan dairenin tapusunun müvekkili Şirket adına tesciline karar verildiğini, karar taraflarca temyiz edildiğinden dosyanın Yargıtayda olduğunu, davalıların müvekkili Şirketin verdiği teminat mektubunu para çevirdiğini ve teminat mektubu bedeli olan 370.000 USD'yi uhdelerine geçirdiklerini, taraflar arasındaki sözleşme adi yazılı şekilde yapıldığından asıl borca bağlı olan ferîlerin yani cezai şartın da geçersiz olduğunu, davalıların süresi içerisinde cayma haklarını kullanmadan kötü niyetli olarak teminat mektubunu paraya çevirdiklerini, davalıların 17.10.2005 tarihinden bu yana taşınmazı fiilen kullandıklarından kira kayıplarının olduğunu ileri sürerek; teminat mektubunun haksız olarak nakde çevrildiğinin tespitini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, davalılara haksız olarak ödenen 370.000 USD tutarlı teminat mektubu bedelinin, daha önce tahsil edilen 160.000 USD meblağın takas ve mahsubuyla bakiye 210.000 USD'nin nakde çevrilme tarihinden işleyecek 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesinde belirtilen temerrüt (veya TL söz konusu olduğunda Kanunun 2/2 maddesinde belirlenen avans faizi oranında ticari temerrüt) faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini, müvekkili Şirketin 884.000,00 TL mahrum kalınan kira bedelinin her bir kira bedelinin muacceliyet ve temerrüt tarihinden itibaren işleyecek 3095 sayılı Kanunun 2/2 maddesinde belirli avans faizi oranında ticari temerrüt faiziyle birlikte davalılardan tahsilini talep etmiş, 11.06.2020 tarihli feragat dilekçesi ile, davadan yalnızca davalı Banka yönünden feragat ettiklerini belirtmiştir. II. CEVAP 1.Davalılar ... ve ... vekili; müvekkillerinin dava konusu gayrimenkulü 17.10.2005 tarihli sözleşme ile 370.000 USD bedel ödeyerek satın aldıklarını, 160.000 USD banka yoluyla, 210.000 USD elden ödendiğini, müvekkillerine ödemelere dair teminat mektubu verildiği gerekçesiyle makbuz verilmediğini, davacı Şirket dairenin tapusunu veremediğinden tapu devri gerçekleşinceye kadar müvekkillerine 370.000 USD değerinde teminat mektubu verdiğini, davacı Şirketin vergiden kaçınmak amacıyla gayrimenkul bedelini 160.000 USD, 210.00 USD'yi ise cezai şart olarak sözleşmeye yazdığını, davacı Şirketin, en geç 3 yıl içerisinde tapu devrini gerçekleştiremediği taktirde alıcıya verdiği teminat mektubunun nakde çevrilebileceğini ve geçmiş yıllara ilişkin kira talebinde bulunmayacağını sözleşme ile kabul ettiğini, aradan uzun yıllar geçmesine rağmen tapunun halen verilememesi nedeniyle davacı Şirket ile yeniden 15.08.2015 tarihli Ek Düzenleme adı altında, gayrimenkul bedeli olarak ödedikleri 370.000 USD karşılığı kadar aldıkları teminat mektubunun ve ilk imzalanan sözleşme şartlarının geçerliliği konusunda anlaşma yaptıklarını, son yapılan sözleşme üzerinden de 3 sene geçmesi üzerine halen tapuyu alamayan müvekkillerinin 30.11.2018 tarihli ihtarla taşınmazı tahliye edip teslim alınmasını davacıya ihtar ettiklerini, teminat mektubunu nakde çevirmek zorunda kaldıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir. 2. Davalı Banka vekili davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki 17.10.2005 tarihli sözleşmenin konusunun, davacı şirketin 31.07.1997 tarihli kat karşılığı satış vaadi ve inşaat sözleşmesi ile hak sahibi bulunduğu 21 nolu dairenin 160.000 USD bedelle alıcı davalı gerçek kişilere satılması olduğunun belirlendiği, taraflar arasında tanzim edilen 17.10.2005 tarihli sözleşmenin geçerlilik şartlarını taşıdığı, davalı gerçek kişiler vekilince, sözleşmenin 4/4 maddesi gereğince teminatın nakte çevrildiğinin ileri sürüldüğü, 17.08.2015 tarihli ek düzenlemenin tarafların karşılıklı anlaşmasına dayalı olduğu, ek düzenlemenin yapıldığı tarih itibarıyla taraflar arasındaki 2005 tarihli sözleşmede ve bu ek düzenlemeye konu 21 nolu daireye ilişkin yargılama hakkında İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/1228 E. sayılı dosyasında davanın işbu dosyanın da davacısı ... A.Ş. lehine sonuçlandığı, karar tarihinin 22.01.2015 olduğu, davalıların sözleşmeden kaynaklı cayma hakkının baki olduğu, üstelik bunun 2015 tarihli ek düzenleme ile davacı Şirketçe teyit edilmiş olduğunun değerlendirildiği, sözleşmenin 4/4 maddesinde, ihtarname ile davalı alıcıların sözleşmeden cayma hakkına sahip olacağı, bu durumda davalı alıcıların teminat mektubunu nakte çevirme hakkına sahip olduğunun düzenlendiği, bozucu yenilik doğurucu bu hakkın kullanımı yönünden ihtarname şartının öngörüldüğü, ne var ki davalı gerçek kişilerce, teminat mektubunun nakte çevrilmesi öncesi sözleşmeden cayma iradelerini ortaya koyan bir ihtarnamenin keşide edildiğinin ispat edilemediği, Mahkemece yapılan bu tespit ve sözleşmenin 4/4 maddesi ile 7/1 maddesi hükümleri çerçevesinde, davalı gerçek kişilerce sözleşmeye aykırı olarak teminat mektubunun nakte çevrildiği, sözleşmenin nakte çevrilme tarihi itibarıyla hala ayakta olduğunun değerlendirildiği, taraflar arasındaki sözleşmenin 4/4 maddesi son cümlesinde, satıcı davacının kira/ecrimisil talep edemeyeceğinin gayrikabili rücu kaydı ile kabul edildiği, bu sözleşmenin şeklen geçerli ve dava tarihi itibariyle halen ayakta olması nedeniyle kira isteminin de reddinin gerektiği, davacı vekilinin davalı Banka yönünden davadan feragat ettiği gerekçesiyle, davalı Banka yönünden açılan davanın feragat nedeniyle reddine, davalılar ... ve ... yönünden açılan davanın kısmen kabulü ile; 1.167.558 TL'nin 19.10.2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili ve davalılar Haydar Bülent ve Nilgün vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı yüklenici Şirket ile dava dışı arsa sahipleri arasında görülmekte olan İstanbul Anadolu 7. ATM'nin 2014/1228 E., 2015/52 K. sayılı dosyasının 22.01.2015 günü karara bağlandığı, 31.07.1997 tarihli kat karşılığı satış vaadi inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmeye ek yapılan sözleşmeler uyarınca davacı Şirkete devri gerektiği halde devredilmediği tespit edilen ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 145 pafta, 1262 ada, 124 parsel saytlı parselde kayıtlı B22, B11, C16, C20, C21, C 22, A14, A6 ve A3 nolu bağımsız bölümlerin davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı şirket adına tapuya kayıt ve tesciline karar verildiği, ancak işbu dava tarihi itibarıyla kararın henüz kesinleşmediğinin anlaşıldığı, taraflar arasında 17.10.2005 tarihinde adi yazılı Gayrimenkul Satış Sözleşmesi imzalandığı, taraflar arasında akdedilmiş ekli protokollerin ve teminat mektuplarının teyidine ilişkin 15.08.2015 tarihli ek sözleşmesi yapıldığı, davalıların diğer davalı Bankadan 19.10.2018 tarihinde teminat mektubunu tazmin talebinde bulundukları, davalı Bankanın ise teminat mektubunun tazminini yerine getirerek davalıların hesabına 2.057.126,00 TL ödemeyi yerine getirdiğinin görüldüğü, davacı yüklenici Şirket tarafından dava dışı arsa sahipleriyle imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle davacıya ait olacağı kararlaştırılan davaya konu bağımsız bölümün davalılara satışının kararlaştırılmış olması nedeniyle alacağın temliki hükümlerine göre taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olduğu, davalı alıcılar ile davacı şirket arasında 17.10.2005 tarihinde imzalanan adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesi uyarınca garimenkul teslim edimini yerine getiremeyen ve ifa imkansızlığına sebebiyet veren tarafın davacı satıcı Şirket olduğu, arsa sahipleri ile devam eden davalar 3 yılın sonunda kesinleşmediğinden, davacı Şirketin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tarihinden itibaren 10 yılı aşkın süre geçmesine rağmen taşınmazın tapusunu devir edimini yerine getiremediği, davalıların sözleşmeyi fesih ve teminat mektuplarını nakde çevirme haklarının bulunduğu, ecri misil şartları oluşmadığı gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine, davalılar Haydar Bülent ve Nilgün'ün istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden karar verilerek, davanın davalılar ... ... ve .. yönünden reddine, davalı ..... Türk Katılım Bankası A.Ş. aleyhine açılan davanın feragat nedeniyle reddine oy çokluğuyla karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesinin işbu kararına muhalif olan Üyesi ... ... muhalefet şerhinde ise; taraflar arasındaki sözleşmenin 4. maddesine göre, sözleşmenin feshi koşulu yazılı bildirim şartına bağlanmış olup, davalıların davacı Şirkete herhangi bir yazılı bildirimde bulunmaksızın ellerindeki teminat mektubunu paraya çevirmiş olmalarının sözleşme içeriğine ve TMK'nın 2. maddesine aykırı olduğu, cezai şart koşulları oluşmadığından, İlk Derece Mahkemesi tarafından sözleşme ile kararlaştırılan cezai şart yönünden davanın kısmen kabulüne ilişkin verilen kararda usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı görüşünde olduğundan çoğunluk görüşüne katılmadığını belirtmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; taraflar arasında imzalanan sözleşmenin alacağın temliki olarak nitelendirilmesinin hatalı olduğunu, 17.08.2005 tarihli sözleşme resmi şekil şartına aykırı olduğundan geçersiz olduğunu, somut olayda şekle aykırılıktan dolayı geçersizliği ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması durumuna girmediğini, geçersiz bir sözleşmeye bağlı olan ferî nitelikteki cezai şartın da geçersiz olduğunu, asla kabul anlamına gelmemek kaydıyla; sözleşmede cayma hakkının kullanılmasının bir ihtarnameye bağlandığı hususunun göz ardı edildiğini, davalı tarafından cayma hakkının usulüne uygun kullanılmadığını ve teminat mektubunun haksız bir şekilde paraya çevrildiğini, davalıların cayma hakkını kullandığını iddia ettiği tarihin 30.11.2018 tarihi olduğunu, teminat mektubunun paraya çevrildiği tarihin ise 19.10.2018 tarihi olduğunu, davalıların sözleşmeye göre teminat mektubunu paraya çevirmeden önce ihtarname keşide etmesi gerektiğini, 17.05.2005 tarihli sözleşmenin 4. maddesinde ihtar şartının açıkça düzenlendiğini, 15.08.2015 tarihli ek düzenlemenin konusunun ise, 17.05.2005 tarihli sözleşmenin geçerli olduğu ve tarafların hak ve yükümlülüklerinin devam ettiğine ilişkin olduğunu, alıcı davalıların, sözleşmenin imzası tarihinden itibaren 3. yılın sonunda yani 17.08.2008 tarihinde cayma hakkını kullanmadıklarını ve 10 yıl daha taşınmazı kullanmaya devam ettiklerini, bu süreçte müvekkili Şirkete herhangi bir ihbar ya da ihtarda bulunmadıklarını, davalıların cayma haklarını kaybettiklerini, Bölge Adliye Mahkemesinin, dosyada dahi olmayan bir bilgiyi kararının gerekçesi olarak açıkladığını, İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/1228 E. sayılı dosyasının davacı müvekkili Şirket lehine sonuçlandığını, müvekkilinin dosyaya konu taşınmazların tapularını aldığını, satış bedeli olan 160.000 USD haricinde bir ödeme yapıldığı iddiasının doğru olmadığını, cezai şart olan 210.000 USD'nin taşınmazın satış bedeli olmadığını, 15.08.2015 tarihli ek sözleşmenin davalıların talebi doğrultusunda hazırlandığını ve davalılara verildiğini, bu ek düzenlemenin, davalıların cayma haklarından vazgeçtiklerinin en büyük kanıtı olduğunu, davalıların yapmış olduğu haksız işlemler nedeniyle müvekkilinin sözleşmeye olan güveninin boşa çıktığını ifade ederek; kararın bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müteahhitin kendi payına düşen dairenin davalılara satışına ilişkin alacağın temliki sözleşmesi kararlaştırılan teminat mektubunun haksız paraya çevrilmesi nedeniyle uğranılan zararın tazmini ve mahrum kalınan kira bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle davacı Şirketin, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaatını üstlendiği taşınmazdan C blok, 11. kat, 21 numaralı daireyi 17.10.2005 tarihli sözleşmeyle alacağın temliki hükümlerine göre davalılara sattığı, tarafların alıcı durumundaki davalılar ve yüklenici durumundaki davacı Şirket olmasına göre, taşınmazın satın alınması konusunda yapılan yazılı sözleşmenin geçerli olduğu, bu sözleşme gereğince davalıların toplam 160.000 USD'yi ödediği, teminat mektubunun nakde çevrildiği 19.10.2018 tarihi itibarıyla da dairenin teslim edilmediğinin anlaşıldığı, taraflar arasında imzalanan ve geçerli olan 17.10.2005 tarihli ve işbu sözleşmenin teyidine ilişkin 15.08.2015 tarihli ek düzenlemeyle tarafların hak ve yükümlülülüklerin belirlendiği, sözleşmelere göre davacı Şirketin sözleşmeye konu taşınmazın tapu devrini süresinde davalılara veremediği ve davalıların sözleşmeyi feshederek teminat mektubunu nakde çevirdikleri tarih de gözetildiğinde davanın reddine karar verilmesinin yerinde olduğu anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi uyarınca ONANMASINA, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 20.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.