Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2025/4746 E. 2025/7124 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 9. Hukuk Dairesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davalı ... vekili ve davalı ... vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü: Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davalı ...'dan alacaklı olduğunu, davalı borçlu aleyhine icra takibi yapıldığını, borçlunun acz halinde olduğunu, mal kaçırma gayesi ile adına kayıtlı gayrimenkul hissesini düşük bedel ile diğer davalıya devredildiğinin tespit edildiğini beyan ederek davalılar arasındaki tasarrufun iptalini talep ve dava etmiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davada aciz vesikasının ibraz edilmediğini, takibin kesinleşmediğini, dava şartı yönünden davanın reddedilmesi gerektiğini, mal kaçırma kastının bulunmadığını, bedeli alınarak dava konusu gayrimenkulün devredildiğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; sadece davalı borçlunun hissesi değil tüm maliklerden hisselerin satın alındığını, mal kaçırma ile ilgisinin bulunmadığını, iyi niyetli olduğunu, satış bedelinin belediye rayiç bedeli olarak gösterilmesinin de hukuka uygun olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece toplanan deliller ve tüm dosya kapsamına göre davanın kabulüne karar verilmiştir. Karar davalı ... vekili ve davalı ... vekili tarafından istinaf edilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince davalı ... vekilinin ve davalı ... vekilinin istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmiş, karar davalı ... vekili ve davalı ... vekili tarafından süresi içerisinde temyiz edilmiştir. 1-Dosya içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp değerlendirilmesinde bir usulsüzlük bulunmamasına göre, davalı ... vekilinin ve davalı ... vekilinin aşağıdaki bent dışında yerinde görülmeyen sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir. 2-Dava, İİK'nın 277 ve devamı maddelerine dayanılarak açılmış tasarrufun iptali istemine ilişkindir. Bu tür davaların dinlenebilmesi için, davacının borçludaki alacağının gerçek olması, borçlu hakkındaki icra takibinin kesinleşmiş olması, iptali istenen tasarrufun takip konusu borçtan sonra yapılmış olması ve borçlu hakkında alınmış kesin veya geçici aciz belgesinin (İİK'nın 277 md) bulunması gerekir. Bu ön koşulların bulunması halinde ise İİK'nın ve 280. maddelerinde yazılı iptal şartlarının bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. Özellikle İİK'nın 278. maddesinde akdin yapıldığı sırada kendi verdiği şeyin değerine göre borçlunun ivaz olarak pek aşağı bir fiyat kabul ettiği ve yasanın bağışlama hükmünde olarak iptale tâbi tuttuğu tasarrufların iptali gerektiğinden mahkemece ivazlar arasında fark bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Satılan taşınmaz üzerinde ipotek ve haciz kayıtları varsa, alıcı taşınmazı bu kayıtlarla yükümlü olarak satın almış olacağından, satışın bunların tamamı üzerinden yapıldığı kabul edilir. Bu nedenle oransızlığın belirlenmesinde tapu kaydındaki ipotek ve haciz miktarının da gözönünde tutulması gerekir. Aynı maddede sayılan akrabalık derecesi vs. araştırılmalıdır. Keza İİK'nın 280. maddesinde malvarlığı borçlarına yetmeyen bir borçlunun alacaklılarına zarar vermek kastıyla yaptığı tüm işlemler, borçlunun içinde bulunduğu mali durumu ve zarar verme kastının işlemin diğer tarafınca bilindiği veya bilinmesini gerektiren açık emarelerin bulunduğu hallerde tasarrufun iptal edileceği hususu düzenlendiğinden yapılan işlemde mal kaçırma kastı irdelenmelidir. Öte yandan İİK'nın 279. maddesinde de iptal nedenleri sayılmış olup, bu maddede yazılan iptal nedenlerinin gerçekleşip gerçekleşmediği de takdir olunmalıdır. Mahkemece davalı ... tanıklarının beyanlarının çelişkili oluşu, davacının alacağının doğum tarihi, davaya konu hacizlerin kaldırılması ile taşınmazın devri arasındaki kısa zaman aralığı, devredilen taşınmazın satış değeri ile gerçek değeri arasında fahiş farklılık olması nazara alındığında sübut bulan davanın kabulüne karar verilmişse de varılan sonuç dosya kapsamına uygun düşmemektedir. Somut olayda; davalı borçlu ..., kendisine ait dava konusu ... İlçesi, ... Mahallesi, 151 Ada, 14 Parseldeki 1/12 hissenin 23.01.2015 tarihinde 20.833,33 TL bedelle davalı ...'e devretmiştir. Dava konusu gayrimenkulün gerçek değerinin belirlenmesini teminen, dosyadan Ziraat Bilirkişisi, İnşaat Mühendisi ve Mülk Bilirkişisinden aldırılan 10.04.2017 tarihli raporda "dava konusu gayrimenkulün köy yerleşik alan dışarısında tarım arazisi niteliğinde olduğu, çevresinin şahıs parselleri ile çevrili olduğu, kuzey cephesinde mezarlık bulunduğu, doğu cephesinin bir kısmından ve batı cephesinden kadastral yol geçtiği, sulama imkanı bulunmadığı, toprak yapısının killi-tınlı olup üzerinde buğday, arpa, mısır, ayçiçeği, vs yetiştirilmesinin uygun olduğu, üzerinde herhangi bir tesis veya yapı olmadığı belirlenerek, konumu, sağlık, eğitim, haberleşme, ulaşım, satış kabiliyeti ve serbest piyasa emlak alım satım değerleri ayrı ayrı incelenerek m² değerinin 250,00 TL olduğu belirtilmiştir. Davacı vekili ve davalı ... vekili söz konusu bilirkişi raporuna itiraz etmiş, 20.09.2017 tarihli aynı heyetten alınan rapor ile "raporda herhangi bir değişikliğe gidilmesine gerek olmadığı" belirlenmiş, iş bu rapora yapılan itirazlar neticesinde 09.04.2019 tarihli ek rapor ile "herhangi bir değişikliğe gidilmesine gerek olmadığı belirtilerek dava konusu gayrimenkulün tasarruf tarihindeki gerçek tam hisse değerinin 3.799.318,93 TL" olduğu belirlenmiştir. İlk Derece Mahkemesince ve Bölge Adliye Mahkemesince alınan bilirkişi raporlarının denetlenmeye elverişli olduğu belirtilmişse de; dava konusu gayrimenkullerin etrafında, yakınında bulunan gayrimenkul emsallerine ilişkin somut satış ilanları dosyaya alınmaksızın, neye göre m² hesabının yapıldığı da belirtilmeksizin dosyadaki yeni bir heyetten rapor alınmaksızın, mevcut bilirkişi raporlarına göre karar verilmesi doğru görülmemiştir. 3-İİK 278/3-2. maddesinde “yapıldığı sırada, kendi verdiği şeyin değerine göre borçlunun ivaz olarak pek aşağı bir fiyat kabul ettiği akitler” bağışlama gibi sayılmış ve bu tasarrufların iyi niyet koşulu aranmaksızın iptale tabi olduğu kabul edilmiştir. Tasarrufun bu bent gereğince iptal edilebilmesi için malın satış tarihindeki gerçek değeri ile satış bedeli arasında aşırı oransızlık bulunması gerekir. Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarına göre edimler arasında aşırı bir oransızlıktan söz edebilmek için malın satış tarihinde borçlu aleyhine edimler arasında en az bir misli fark bulunması gerekir. Satılan taşınmaz üzerinde ipotek ve haciz kayıtları varsa alıcı taşınmazı bu kayıtlarla yükümlü olarak satın almış olacağından satışın bunların tamamı üzerinden yapıldığı kabul edilir. Bu nedenle oransızlık belirlenmesinde tapu kaydındaki ipotek ve haciz miktarlarının da gözönünde tutulması gerekir. Bunun dışında davalı 3.kişi tapudaki satış bedeli dışında ödeme yaptığı iddiasında ise bu iddiasını ispatlaması halinde tapu dışı yapılan ödemenin de göz önüne alınması gereklidir. Somut olayda; dava konusu gayrimenkul, kaydında yer alan haciz takyidatları ile birlikte davalı ...'e devredilmiştir. Davalı ... vekili, iş bu gayrimenkul kaydında yer alan haciz takyidatlarının ödenerek kalan meblağın davalı borçluya ödendiğini beyan etmiş olmasına göre, gayrimenkulün tasarruf tarihindeki takyidatların kim tarafından, hangi bedel üzerinden ödendiği, dosyaların kapatılıp kapatılmadığı, icra dosyalarına ilişkin borç miktarlarının ne olduğu araştırılmaksızın İİK madde 278/2 gereğince dava konusu gayrimenkulün düşük bedel ile devredildiği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmesi de doğru görülmemiştir. Kabule göre de davacı tarafından davalı borçlu aleyhine düzenlenmiş 28.12.2016 tarihli kesin borç ödemeden aciz vesikasının dosyaya ibraz edilmiş olmasına göre; davacının aciz vesikasına bağlanan 205.217,60 TL üzerinden vekalet ücreti ve harca hükmedilmesi gerekirken hükmedilmemesi de doğru değilse de davacı vekili tarafından temyiz konusu yapılmaması sebebi ile bozma sebebi yapılmamıştır. SONUÇ : Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin ve ... vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, (2) ve (3) nolu bentte açıklanan nedenlerle ... vekilinin ve ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA ve İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA; peşin alınan harcın istek halinde ilgiliye iadesine, aynı Kanun'un 373/1 maddesi uyarınca, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 05.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.