İlk Derece Mahkemesi 2025/333 E. 2026/131 K.

T.C. İSTANBUL 18. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2025/333 Esas KARAR NO : 2026/131

DAVA : Tazminat (Ticari Satımdan Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 07/05/2025 KARAR TARİHİ : 02/03/2026

Taraflar arasında görülen davanın mahkememizde yapılan açık yargılaması sonunda: GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: İDDİA VE TALEP : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili... ve... ile davalı şirket arasında; İstanbul İli, Bahçelievler İlçesi, Yenibosna Mahallesi, ...Ada, ... Parsel sayısında kayıtlı ...Kule A Blok 7.katta yer alan 50 nolu (sözleşmede 46 nolu bağımsız bölüm olarak belirtilmektedir.) işyeri vasıflı bağımsız bölümün KDV hariç 1.275.000,00-USD bedel ile satımı hususunda 28.07.2023 tarihli "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" imzalandığını, iş bu sözleşmeye göre, inşa edilecek olan dava konusu taşınmazın müvekkilleri adına teslim ile tescil edilecek ve taşınmaz bedelleri de satıcı olan davalı Şirkete ödeneceğini, davalı şirket tarafından A Blok 50 nolu bağımsız bölümün müvekkillerine edilmiş ve 19.03.2025 tarihinde de müvekkil...'a 1/2 hisse oranında, müvekkil ...'a da 1/2 hisse oranında 19.03.2025 tarih ve ... yevmiye numarasıyla tescil edildiğini, taraflar arasında A Blok 50 nolu bağımsız bölümün satımına ilişkin imzalanan 28.07.2023 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 2.maddesinde işbu taşınmazın yaklaşık brüt 269 m2 ve net 203 m2 olarak inşa edileceğinin belirtildiğini, nitekim yine aynı sözleşmenin 5.1 1.maddesinde ise davalı şirket tarafından bağımsız bölüm net alanının 203 m2 olacağı kabul ve taahhüt edildiğini, ancak tapu senedinde açıkça görüleceği üzere A Blok 50 nolu bağımsız bölüm brüt 197,16 m2, net 160,35 m2 olduğunu, müvekkillerinin , davalı şirketin marka değeri ile inşaat ve finans konusunda oluşturdukları güvene inanarak söz konusu taşınmazı 1.275.000,00-USD bedel ile satın aldığını, ödeme dahil üzerine düşen yükümlülükleri eksiksiz olarak yerine getirdiğini, nitekim taraflar arasında imzalanan 28.07.2023 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin satışa esas A Blok 50 nolu bağımsız bölümün genel brüt alanının 269 m2 olduğu hükme bağlandığını, buna göre müvekkillerin söz konusu bağımsız bölümleri brüt alan üzerinden belirlenen bedel doğrultusunda satın aldığını, Müvekkiller A Blok 50 nolu bağımsız bölüm için metrekaresi 269 m2 karşılığında metrekaresi 4.739,77-USD'den 1.275.000,00-USD ödemişse de tapu senedine göre 71,84 m2 x 4.739,77-USD — 340.505,07-USD zarara uğradığını, dolayısıyla fazlaya ilişkin sair talep ve hakları saklı kalmak kaydı ile, sözleşme ve tapu senedine göre ödemiş olduğu A Blok 50 nolu bağımsız bölüm için şimdilik 1.000,00-USD'nin, ödeme tarihinden itibaren işleyecek Merkez Bankasınca USD mevduatına uygulanan en yüksek mevduatfaizi ile birlikte davalıdan tahsilini, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı tarafa yüklenmesini talep etmiştir. SAVUNMA VE KARŞI TALEP : Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Taraflar arasında imzalanan adi yazılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 3. Maddesine göre sözleşmenin konusu satışa esas bağımsız bölüm olan ofislerin inşa edilmesinin alıcıya satışının vaadi, teslimi ödeme ve tapuda mülkiyetinin devri ve karşılıklı hak ve yükümlülükleri olduğu, Sözleşmenin 7. maddesinde teslime dair düzenlemelerin yer aldığını, Madde 7. 1'e göre, inşa edilen ofis sözleşmede belirtilen şartlara ve teknik şartnameye uygun olarak yapılıp tamamlandığı kontrol edildikten sonra uygun olması halinde teslim alınacaktır. Madde 7.2'ye göre herhangi bir eksiklik olması halinde bu husus tutanakta belirtileceği, Madde 7.3'e göre satıcı taşınmazın teslim edilmiş olması halinde sözleşme ile yüklendiği tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olacağı, Madde 7.4'e göre alıcı ve satıcının ofisi atölyenin sözleşmeye uygun olarak tamamlanmadığı ve söz konusu eksikliklerin alıcının atölyenin amacına uygun olarak kullanmasına engel teşkil edeceği, taraflarca tespit edilmiş ise alıcı ofisi teslim almaktan imtina hakkına da sahip Madde 7.7'ye göre alıcı ofisi fiilen teslim aldığı tarihten itibaren 30 gün içinde yazılı olarak ihbar etmediği açık ayıplardan dolayı satıcının ne isim altında olursa olsun hiçbir sorumluluğu olmadığı, davacı tarafın dava konusu edilen taşınmazı muayene ve kontrol ederek 2023 yılı Eylül ayında fiilen teslim aldığını ve taşınmazı aldığı şekliyle kabul ettiğini, dava konusu yer sözleşmedeki düzenlemeye uygun olarak davacıya teslim edildiğini, taşınmazın büyüklüğü ile alakalı herhangi bir ihtirazi kayıtta bulunulmadığını, eksiklik olması halinde alıcıların teslimden imtina hakkına da sahip olmalarına rağmen imtina edilmediğini bilakis sözleşmeye ve eklerine uygun yapıldığı kabul edildiğini, madde 7.7'ye göre davalıya hiçbir sorumluluk yüklenemeyeceği ve davalı müvekkilinin madde 7.3'e göre sözleşme ile yüklendiği tüm yükümlülükleri yerine getirdiğini, davacının talepleri haksız olduğu gibi en yüksek mevduat faizi talep edilmesinin de haksız olduğunu, tüm taleplerle ilgili zamanaşımı iddiasında bulunduklarını, davacının iddialarına itiraz ettiklerini, haksız davanın reddini yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yüklenmesine karar verilmesi talep etmiştir. DELİLLER VE GEREKÇE Deliller; Dosya mevcudu, cevap dilekçesi, müzekkere cevapları ve bilirkişi raporudur. Mahkememizin 14/07/2025 tarihli ön inceleme duruşma ara kararı ile...Kadastro Müdürlüğünden, dava konusu İstanbul Bahçelievler Yenibosna Mah.... pafta, ... ada, ...parselde kayıtlı taşınmazın çap örneği, ...Tapu Müdürlüğünden, dava konusu ...Yenibosna Mah....pafta, ... ada,... parselde kayıtlı 50 Nolu bağımsız bölümün takyidatlı tapu kayıt bilgileri ve ...mar Müdürlüğünden, dava konusu İstanbul Bahçelievler Yenibosna Mah. ... pafta, ... ada, ... parselde kayıtlı 50 Nolu bağımsız bölüme ilişkin ruhsat ve imar evrak örnekleri ikmal olduğunda, dava konusu taşınmaz adresinde, Fen Bilirkişisi ve Gayrimenkul Değerleme uzmanından oluşan, iki bilirkişi refakatinde 17/09/2025 günü saat 10:00 dan itibaren keşif yapılmasına, keşif sonrası heyete Borçlar Hukuku Nitelikli Hesaplama uzmanı bilirkişi de dahil edilerek, Taraflar arasındaki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Kapsamında davalının, davacılara satışını taahhüt ettiği, bağımsız bölümün brüt ve net m2 alanları ile teslim ettiği ve tapudan devrettiği, bağımsız bölümün brüt ve m2 ölçümlerinin ne kadar olduğu, Taahhüt edilen ve teslim edilen bağımsız bölümün, aynı bağımsız olup olmadığı, aynı olup brüt ve net m2 alanları farklı ise sebebi, Taahhüt edilen ve teslim edilen bağımsız bölümlerin tüm nitelikleri esas alınarak, sözleşme tarihi itibariyle aralarında bedel farkı olup olmadığı, var ise USD cinsinden tutarı, Davalının, davacılara karşı edimini ayıplı ifa edip etmediği, ayıp var ise gizli ayıp niteliğinde olup olmadığı, davacıların süresinde ihbar haklarını kullanıp kullanmadığı, ayıp nedeniyle davacıların davalıdan talep edebilecekleri bedel iadesi haklarının bulunup bulunmadığı, varsa sözleme tarihindeki şartlar esas alınarak USD para cinsinden tutarı konusunda rapor düzenlenmesinin istenilmesine karar verilmiştir. Mahkememiz dosyasına 02/01/2026 tarihli bilirkişi raporu ibraz edilmiştir. Raporda özetle; " 4-DEĞERLENDİRME “Taraflar arasındaki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Kapsamında davalının, davacılara satışını taahhüt ettiği, bağımsız bölümün brüt ve net m2 alanları ile teslim ettiği ve tapudan devrettiği, bağımsız bölümün brüt ve m2 ölçümlerinin ne kadar olduğu,” Sözleşmede davalının davacılara satışını taahhüt ettiği 6.kat 46 nolu bağımsız bölümün satışa esas bağımsız bölüm genel brüt alanı yaklaşık 269m2 olarak hesaplandığı belirtilmiştir. Kat mülkiyetine esas mimari projesine göre ise davalı tarafından davacılara teslim edilen bağımsız bölüm 6.kat 50 numaralı olduğu, Kat mülkiyetine esas mimari projesine göre; 6.kat 46 nolu bağımsız bölüm net alanı 160,45m2, brüt alanı 197,29m2 olduğu, davalılara fiili teslimi yapılan 6.kat S0 nolu bağımsız bölümün net alanı 160,45m2, brüt alanı 197,16m2 olduğu, buna göre 46 nolu bağımsız bölüm ile S0 nolu bağımsız bölümlerin net ve brüt alanları yaklaşık aynı olduğu görülmektedir. Fili durumda ise, 50 nolu bağımsız bölümün bitişiğinde olan ve projede boşluk olarak belirtilen alanın bir kısmı ile birleştirildiği, keşif gününde lazer metre ile yapılan ölçümde bağımsız bölümde projesinden farklı olarak iç bölme duvarlar oluşturularak dekorasyonu yapılmış hali ile davacıların fiilen kullandığı net alan 186,23m2, bölme duvarların alanı ile birlikte değerlendirildiğinde 197,16m2 mertebesinde olduğu tespit edildi. Resmi Gazetede yayınlanan 20 Mayıs 2018 tarih 30426 sayılı İstanbul İmar Yönetmeliğine göre; Bağımsız bölüm brüt alanı: Şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları, galeri boşlukları hariç, bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alanı (Dış cephe haricindeki bölümlerdeki dış kontur, duvar orta aksı olarak belirlenir. Bağımsız bölümün eklentileri ayrıca belirtilmek zorundadır. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dâhil birden fazla katta yer alan mekânlardan oluşması halinde bu katlardaki” bağımsız bölüme ait alanlar. Birlikte toplam brüt alanına bağımsız bölüm alanlardan düşen payların da eklenmesi suretiyle hesaplanan genel brüt alanı, Bağımsız bölüm net alanı: İçerden bağlantılı piyesleri ile birlikte bağımsız bölümün içerisindeki boşluklar hariç, duvarlar arasında kalan temiz alanı (Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 santimetreyi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 metre yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü Müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dâhil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekânlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dâhil birden fazla katta yer alan mekânlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur. Taraflar arasındaki sözleşmede; satışa esas Bağımsız Bölüm Genel Brüt Alanı yaklaşık 269m2 olacağı hesaplandığı belirtilmiştir. Mimari projesinde ve tapu kaydında 6.kat 50 nolu bağımsız bölümün: NET alanı:160,35m2, RÜT alanı:197,16m2 olduğu belirtilmiş ayrıca Bağımsız Bölüm Genel Brüt Alanı hesaplanmış olduğu görülmektedir. Projesinde yapılan incelemede 6.kat 50 nolu bağımsız bölümün bulunduğu kattaki brüt alanı “197,16m2” olarak hesaplanmış olduğu, Satışa esas Bağımsız Bölüm Genel Brüt alanı hesaplanması için bağımsız bölümün bulunduğu kattaki brüt alanına binadaki bodrum kat otopark ve sığınak alanlarının eklenmesi gerekmektedir..." değerlendirme ve tespitleri yapılmıştır. Keşif gününde yerinde lazer metre ile yapılan ölçümde bağımsız bölümde projesinden farklı olarak işyerinin kendi işletme fonksiyonu amacına uygun şekilde iç bölme duvarlar oluşturularak dekorasyonu yapılmış hali ile davacıların fiilen kullandığı net alan 186,23m2, bölme duvarların alanı ile birlikte değerlendirildiğinde 197,16m2 mertebesinde olduğu tespit edildiği, taahhüt edilen 46 nolu bağımsız bölüm ile teslim edilen 50 nolu bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine esas projedeki net ve brüt alanları yaklaşık aynı olduğundan bedel farkı bulunmadığı, sözleşmeye konu bağımsız bölüm numarası ile teslim edilen bağımsız bölüm numarası yönünden davacıların bir itirazının bulunmadığı, davacıların itirazının ve dava konusunun teslim edilen taşınmaz m2 alanının sözleşmeye konu taşınmaz m2 alanından küçük olduğu iddiası olduğu sözleşmede davacılara teslim edilmesi gereken net alan en az 196,91m2 olması gerektiği, kat mülkiyetine esas projesine göre 50 nolu bağımsız bölüm net alanı 160,45m2 olduğu, ancak fiili durumda 50 nolu bağımsız bölümün bitişiğinde, projede boşluk olarak belirtilen alanın bir kısmı ile birleştirildiği, lazer metre ile yapılan ölçümde bağımsız bölümde projesinden farklı olarak iç bölme duvarlar oluşturularak dekorasyonu yapılmış hali ile davacıların fiilen kullandığı net alan 186,23m2, bölme duvarların alanı ile birlikte değerlendirildiğinde 197,16m2 mertebesinde olduğu tespit edildiği, fiili duruma göre net m2 yönünden ayıplı olmadığı ancak, Kat mülkiyetine esas projesi ve tapu senedinde belirtilen 160,45m2 net alana göre, davalının davacılara karşı ediminin NET m2 yönünden açık ayıp niteliğinde olduğu, malın açık ayıplı olduğunun anlaşılması halinde, davacıların TTK23/1c maddesi gereği 8 gün içinde TTK 18 maddesinde belirtilen yazılı usulle davalı tarafa ayıp ihbarında bulunması gerekirken, TTK 23 ve TBK 223 maddelerine göre usulünce ayıp ihbarlarının da yapılmadığı gözetilerek, sabit görülmeyen davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM :Gerekçesi yukarıda açıklanmış olduğu üzere; 1-Davanın reddine, 2-Alınması gerekli olan 732,00 TL karar ilam harcından başlangıçta peşin alınan 660,62 TL'nin düşümü ile eksik kalan 71,38 TL eksik harcın davacılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye gelir kaydedilmesine, 3-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiginden A.A.Ü.T göre hesaplanan 38.683,40-TL vekalet ücretinin davacılardan müştereken müteselsilen alınarak davalıya verilmesine, 4-Davacılarca yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerlerinde bırakılmasına. 5-Taraflarca yatırılan gider avansından geriye kalan kısmının karar kesinleştiğinde ve talep halinde taraflara iadesine, 5-Tarafların dava şartı olan arabuluculuk toplantısına katıldıkları halde anlaşamadıkları, arabuluculuk son tutanağı aslından anlaşıldığından 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanun'un 18/A-14 bendi uyarınca ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği tarife hükümleri uyarınca Suçüstü Ödeneğinden ödenen 4.700,00TL nin davacılardan müştereken ve müteselsilen alınarak hazineye irad kaydına. Dair, Taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize verilecek dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine İSTİNAF yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 02/03/2026 Katip ¸e-imzalıdır

Hakim ¸e-imzalıdır