Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2024/1236 E. 2025/1249 K.

TÜRK MİLLETİ ADINA T.C. BURSA 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO : 2024/ KARAR NO : 2025/

HAKİM : KATİP :

DAVACI : VEKİLİ : Av. DAVALI : VEKİLİ : Av.

DAVA : Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) DAVA TARİHİ : 29/11/2024 KARAR TARİHİ : 11/11/2025 GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 18/12/2025

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalı firma ile ile davacı firma arasında 25/04/2018 tarihli ... İli ... İlçesi ... Mahallesi, ... Sokak No: ... adresli 1452 Ada 2 Parsel üzerine inşa edilen ... PLAZA ... İş Merkezi ... ve ... Nolu bağımsız bölümlerin satışı , teslimi ve tapuda tescili konulu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, taraflar aralarında imzalamış oldukları işbu sözleşme uyarınca davacı firma ... ve ... nolu bağımsız bölümler için para ödeme borcu altına girmiş ve davalı firma ise ödenen bedellere karşılık olarak bağımsız bölümlerin teslimi ve tapuda müvekkil firma adına tescili borcu altına girdiğini, Taraflar arasında imzalanan işbu sözleşmenin ''Satıcının Hak ve Yükümlülükleri'' nin düzenlendiği 4. maddenin a bendi uyarınca 'Satıcı 25/04/2018 tarihinden itibaren 14 ay içerisinde taşınmazın mülkiyetinin alıcı adına devredeceğini taahhüt etmiş yine sözleşmede ''Alıcının Hak ve Yükümlülükleri'' nin düzenlendiği 5. Maddenin a bendinde projenin 25/04/2018 tarihinden itibaren 14 ay içerisinde tamamlanacağını ve aynı maddenin c bendinde 25/04/2018 tarihinden itibaren 14 ay içerisinde taşınmazı tam ve esiksiz olarak teslim edeceğini taahhüt ettiğini, Sözleşme konusu bağımsız bölümlerin satış bedelinin nakit olan kısmı sözleşme tarihinde taksitli olan kısım ise ödeme planında belirtilen tarihlerde davacı firma tarafından düzenli olarak ödenmiş olup müvekkil firma sözleşmeyle üzerine düşen tüm edimleri eksiksiz olarak yerine getirdiğini, Bağımsız bölümlerin teslimi davalı firma tarafından sözleşmede kararlaştırılan 25/06/2019 tarihinde yerine getirilmemiş ve kararlaştırılan tarihten sonraki geçen süre zarfında müvekkil firma müdürü tarafından taahhüt edilen günde teslimin gerçekleşmemesi nedeniyle şifahen görüşmeler yapılmış ancak yapılan görüşmeler neticesinde herhangi bir sonuca varılamadığını, yapılan görüşmelerden sonuç alınamaması üzerine davacı firma tarafından ... 7. Noterliğinin 09/11/2020 tarih yevmiye nolu ihtarname keşide edildiği ve taşınmazların derhal teslimi ve tapuda müvekkil firma adına tescili ile bunların yerine getirilmemesi nedeniyle oluşan zararların tazmin edileceği ihtar edilmiş ise de davalı firma tarafından işbu ihtarnameye cevap verilmediği, bu ihtarname ile birlikte davalı yan temerrüte düşürüldüğü, Nihayet sözleşmede bağımsız bölümlerin teslimi için kararlaştırılan 25/06/2019 tarihinden itibaren 28 ay, sonra taşınmazlar 15/10/2021 tarihinde teslim edilmiş olup bağımsız bölüm teslim tutanağı düzenlendiği, sözleşme konusu ... nolu bölüm 27/12/2018 tarihinde ... nolu bölüm ise 24/09/2021 tarihinde tapuda müvekkil firma adına tescil edildiği, Yukarıda açıklandığı üzere davalı firmanın, taraflar arasında imzalanmış olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesindeki yükümlülüklerine aykırı davranarak sözleşme konusu bağımsız bölümleri 28 ay geç teslim etmiş olması nedeniyle müvekkil firmanın uğramış olduğu zararların tazmini amacıyla ticari davalarda dava şartı olan arabuluculuk müessesine, ... Arabuluculuk Bürosu' nun 2024/ büro dosya numaralı ve 2024/ sayılı dosyası ile başvurulduğu, yapılan görüşmelerde anlaşma sağlanamadığı ve anlaşamama tutanağı düzenlendiği, belirtilerek; Davalı firma ile davacı firma arasında 25/04/2018 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine davalı tarafın yükümlülüklerine aykırı davranmasından kaynaklı müvekkil firmanın uğradığı zarara ilişkin belirsiz alacak olarak fazlaya ilişkin talep ve dava hakkımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik ,sözleşme konusu ... nolu bağımsız bölüm için 1.500,00.TL ve ... nolu bağımsız bölüm için 1.500,00.TL olmak üzere toplam 3.000,00.TL'lik kira geliri kaybı(geç teslim) tazminatının ticari avans faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini, talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde düzenlenmesi geçerlilik şartı olduğundan, adi yazılı, tarafları bakımından hak ve borç doğurmaya elverişli olmayan 25/04/2018 tarihli sözleşmeye dayalı işbu davanın reddine karar verilmesini talep ettiklerini, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bütün sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlı olduğunu, resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersiz olup taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıkları olmadığını, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de ileride taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini yapmayı taahhüt eden bir ön sözleşme olduğunu, resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazandığını, sözleşmenin şekil şartı kamu düzeni ile ilgili olup noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olduğunu, davacı ile davaya dayanak 25/04/2018 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekil şartına uyulmaksızın akdedildiğini, davacı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak müvekkilinden herhangi bir ad altında hak ve alacak talebinde bulunamayacağını, her durumda şekil şartının kamu düzenine ilişkin olduğu ve adi yazılı satış vaadi sözleşmesine geçerlilik tanınamayacağını, müvekkili şirket, tüm dünyayı etkisi altına alan ... salgını dolayısı ile yaşanan ekonomik zorluklar, devlet tarafından salgının yayılmaması için alınan tam ve kısmı kapanmalardan dolayı tüm inşaat sektörü gibi olumsuz etkilendiğini, ... 19 müvekkilinin sözleşme ile üstlendiği edimleri süresi içinde yerine getirmesini engelleyen mücbir sebep olduğunu, müvekkilinin pandemi sebebi ile projesinde bir kısım aksamalar olmuş olmasına ragmen müvekkili 08.04.2021 tarihi itibari ile yapı kullanma iznini alarak projeyi tamamladığını, mücbir sebepten dolayı oluşan aksamalardan dolayı müvekkilinin sorumluluğuna gidilemeyeceğini, sözleşmede müvekkilinin geç tesliminden dolayı kira ödeyeceğine dair herhangi bir hüküm de olmadığını, her iki taraf da tacir olduğunu, sözleşme hükümlerini serbest iradeleri ile kararlaştırdıklarını, kaldı ki taraflarca akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığından geçerli olmadığını, geçerli olmayan bir sözleşmeye dayanarak da davacı müvekkilinden kira alacağı da isteyemeyeceğini, müvekkili şirket ile davacı arasında imzalanan 25.04.2018 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereğince davacı tüm ödemelerini yapmadan dava konusu yer kendisine teslim edildiğni, tapuda adına tescil edildiğini, davacı aralık 2019 sonu itibariyle ödemesi gereken taksitleri temmuz 2020 de , son 42.000 tl sini de 24.09.2021 tarihinde ödediğini, davacı sözleşme ile üstlendiği edimini geç yerine getirdiğini, müvekkili edimini mücbir sebep olan tüm dünyayı etkisi altına alan pandemiden dolayı süresi içinde yerine getiremediğini, davacı edimini süresi içinde yerine getirmediği halde gayrimenkul fiilen kendisine teslim edildiğini, beyanla davanın reddini talep etmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Mahkememizde açılan işbu dava satış vaadinden kaynaklı taşınmazların geç teslim edilmiş olması sebebiyle oluşan kar kaybı talebine ilişkindir. Dava konusu uyuşmazlığın tespiti amacıyla dosya bilirkişiye tevdi edilerek rapor tanzim edilmiştir. Düzenlenen 22/07/2025 tarihli raporda "dava konusu ofisin, bulunduğu mahal, mahallin özellikleri, mahallindeki emsaller ve çevre durumu, çevre koşulları, ana cadde üzerinde ve yakın olması, çevresinin yapılaşmış satış mağazası, işyeri, ticarethane, okul, otel ve ofis binaları ile meskun olması, bulunduğu muhitin nitelikleri, şeref ve ehemmiyeti, ana cadde ve çarşı pazar ile olan irtibatı, inşaat tarzı, inşaatı sırasında kullanılmış olan malzeme ve işçiliklerin cins ve kaliteleri, topografik durumu, ofisin arsa bedeli, yapı tarzı ve yıpranması göz önüne alındığında, çevredeki diğer gayrimenkullerin halihazır değerleri bulundukları muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulursa bile nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet-menfi tüm faktörleri göz önünde bulundurularak, piyasa rayiçlerinde yapılan araştırmalar esas alınmak suretiyle, dava konusu ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 1454 ada, 2 parselinde kayıtlı, ... Sokak, No: adresindeki, ... Caddesine ... İş Merkezi, ... ... ve ... nolu ofislerin, Temmuz 2025 itibariyle aylık kira getirisi 47.500,00 TL/ay mertebesinde tespit ve takdir edilmiştir. Taşınmazların teslim tarihi 25.06.2019 tarihinde kira bedeli TÜİK endeksleri uyarlandığında: 47.500,00 TL/ay x (457,16/4334,94) = 5.009,00 TL/ay tekabül ettiğini, Taşınmazların kira kaybı hesabı tapuda tescil tarihi itibariyle ve alternatif olarak fiziki teslim tarihi itibariyle ayrıca hesaplanacağını, taşınmazların tapuda tescil tarihlerine itibar edildiğinde kira kaybı, ... nolu ofisin tapuda tescili 27.12.2018 tarihinde yapılmış olup teslim tarihi içinde kaldığından kira bedeli hesaplanmayacağını, ... nolu ofisin tapuda tescil tarihi 24.09.2021 olduğuna göre geciken süre 27 ay olup kira bedelinin (Devam eden yıllar ... endeksleri ile uyarlanarak) 2019 yılı için 157.377,00TL, taşınmazların teslim tarihinin 15/10/2021 tarihi olarak ... nolu ofis için 160.816,00TL, ... nolu ofis için 160.816,00TL, iki ofis için toplam kira kaybı 321.632,00 TL olduğu" tespit edilmiştir. Dava taraflar arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine aykırılıktan dolayı tazminat talebine ilişkindir. Davacı tarafça davalının sözleşme ile kararlaştırılan edimlerinin geç yerine getirilmesi sebebi ile meydana gelen zararın tazmini talep edilmiş, davalı tarafça öncelikle sözleşmenin geçersiz olduğu, geç teslimin mücbir sebepten kaynaklandığı ve sözleşmede davalı tarafın tazminat ödeme yükümlülüğü altına sokulmadığı gerekçeleri ile davanın reddini talep etmiştir. Öncelikle davalı tarafın sözleşmenin geçersizliği yönündeki iddialarının değerlendirilmesi gerekmekte olup, bu hususta ... Bölge Adliye Mahkemesinin 16. Hukuk Dairesinin 2017/ E, 2017/ K sayılı ilamında ''...Karar karşı davalı taraf 05/12/2016 harç tarihli dilekçe ile istinaf başvurusunda bulunmuş olup dilekçede; "bilirkişi raporlarının yanlış olduğunu, AVM'de herhangi bir eksikliğin bulunmadığını, rayiç kira bedellerinin gerçekten fazla olduğunu, davacının 1 yıldan fazla bir süre ile gayrimenkulü teslim almaktan kaçındığını, GMSV sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, bu nedenle de fer'i nitelikte cezai şart istenemeyeceğini" savunarak kararın bozulmasını istemiştir.Tapu verilerek sözleşme ifa edildiğinden artık ifa edilen sözleşmenin geçersizliği iddia edilemeyeceği gibi ayrıca sözleşmenin feshi için açılmış bir dava da bulunmadığından sözleşmenin harici yapıldığına ilişkin iddia yersiz olduğu gibi, teslimin sözleşmede öngörülen süreden sonra davacıya atfedilmeyen nedenlerle gerçekleşmesi ve inşaat ruhsatına ilişkin işler bakımından sorumluluk davalıya ait olduğundan ve kira alacağıda rayiçlere uygun hazırlandığından tüm istinaf taleplerinin reddine karar verilerek aşağıdaki hüküm kurulmuştur...'' şekli ile yapılan açıklama değerlendirildiğinde, somut durumda da taraflar arasında adi yazılı sözleşme yapıldığı ancak bu sözleşmeden sonraki bir tarihte sözleşme ile üstlenilen tapu devri borcunun davalı tarafça yerine getirilmiş olduğu, TMK 2. Maddesinde de belirtildiği üzere herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kuralına uymak zorunda olması gerektiği yönündeki kanuni düzenleme ve emsal karar doğrultusunda davalı tarafın sözleşmenin geçersizliği yönündeki savunmasına itibar edilmemiştir. Taraflar arasındaki sözleşmeye aykırılık yönünde değerlendirme yapılacak olursa, öncelikle taşınmazların davalı tarafça da geç teslim edildiği cevap dilekçesi ile ikrar edilmiş, geç teslimin sebebi de ... salgını olarak gösterilmiştir. Sözleşme incelendiğinde sözleşme tarihinin 25/04/2018 tarihi olduğu, bu sözleşmeye göre taşınmazların 14 ay içerisinde teslim edileceğinin belirlendiği, neticeten bağımsız bölümlerin sözleşmeye göre 25/06/2019 tarihinde teslim edilmesi gerektiği anlaşılmıştır. Sözleşmeye göre davalının taşınmazları teslim etmesi gereken tarih ... salgınından önceki bir tarih olduğundan, davalının bu savunmasına da itibar edilmemiştir. Ayrıca davacı her ne kadar sözleşmede, sözleşmeye aykırılık sebebi ile cezai şartın konulmadığını bu sebeple cezai şartın istenemeyeceğini ileri sürmüş ise de TBK 112. Maddesi gereğince sözleşmenin yerine getirilmemesinden kaynaklı olarak alacaklının uğramış olduğu zararları (müspet zarar) genel hükümlere göre tazmin etmesinde hukuki yararı olduğu, davacı tarafın talebinin cezai şarta değil, zarar tazmine yönelik olduğu anlaşılmakla bu savunmaya itibar edilmemiştir.Taşınmazların teslim tarihinin belirlenmesi noktasında, davacı tarafça dosyaya ... nolu bağımsız bölüm için teslim tutanağının sunulduğu, ... nolu bağımsız bölüm yönünden ise 27/18/2018 tarihinde tapuda devir yapılmış ise de, cevap dilekçesinde belirtildiği ve ... Belediyesi tarafından verilen müzekkere cevabı ve eklerinden de anlaşıldığı üzere yapı kullanım izninin 08/04/2021 tarihinde alındığı görülmüştür. Bu durumda davalı tarafça ... nolu bağımsız bölüm yönünden tapuda devir yapılmış olması sözleşmeye uygun bir ifa olarak değerlendirilmemiş, davalı tarafın ikrarı ve davacı tarafça ... nolu bağımsız bölüme ilişkin sunulan teslim tutanağı da göz önüne alındığında her iki bağımsız bölümün de 15/10/2021 tarihinde teslim edildiğinin kabulü gerekmiş, buna göre bilirkişi tarafından hesaplanan, sözleşmede belirlenen devir tarihi olan 25/06/2019 tarihi ile gerçekleşen devir tarihi olan 15/10/2021 tarihleri arasındaki iki bağımsız bölüm için toplam 321.632,00 TL bedel ile davacı tarafça sunulan bedel artırım dilekçesi doğrultusunda davanın kabulüne karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davanın kabulü ile, 321.632,00TL tazminatın dava tarihi olan 29/11/2024 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 2-Davacının bu dava sebebiyle yaptığı toplam yargılama gideri 4.361,50 TL keşif harcı ve 6.253,50TL gider avansı olmak üzere toplam 10.615,00TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 3-Alınması gereken 21.970,68TL karar harcından peşin alınan 427,60 TL ve 5.500,00 TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 16.043,08 TL'nin davalıdan alınarak hazineye irad kaydına, 4-Peşin harç 427,60 TL ve tamamlama harcı 5.500,00 TL ve 427,60TL başvuru harcı olmak üzere toplam 6.355,20 TL'nin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine, 5-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden kabul edilen miktar üzerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ne göre hesaplanan 51.461,12 TL vekalet ücretinin davalıdan taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine, 6-Arabuluculuk Ücret Tarifesi kapsamında ... Hazinesinden karşılanan arabuluculuk ücreti olan 3.600,00TL'nin davalıdan alınarak hazineye irad kaydına, 7-Taraflarca yatırılan gider avansının bakiye kısmının karar kesinleştiğinde 6100 sayılı HMK'nun 333 maddesi uyarınca taraflara iadesine, Dair 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 345. maddesi uyarınca gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize sunulacak veya mahkememize gönderilmek üzere bir başka mahkemeye verilecek bir dilekçe ile ... Bölge Adliye Mahkemesinde ... açık olmak üzere karar verildi. 11/11/2025

Katip ¸e-imzalıdır

Hakim ¸e-imzalıdır