Bölge Adliye Mahkemesi 2026/459 E. 2026/521 K.

T.C. İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 14. HUKUK DAİRESİ

ESAS NO : 2026/459 KARAR NO : 2026/521

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : AYDIN ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2024/464 KARAR NO : 2025/483 DAVA TARİHİ : 24.07.2024 KARAR TARİHİ : 09.07.2025 DAVA : Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçmişe Etkili Feshi İstemi KARAR TARİHİ : 14.04.2026 KARARIN YAZ. TARİH : 14.04.2026

Aydın Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 09.07.2025 tarih ve 2024/464 Esas, 2025/483 Karar sayılı kararının, istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, dairemize gönderilen dosya incelendi, dosya içeriğine göre incelemenin duruşmasız olarak yapılması uygun görülmekle, gereği konuşulup düşünüldü. İDDİA VE İSTEK: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; "Taraflar arasındaki... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ...parsel sayılı taşınmaz ile ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davalı yüklenicilerin edimlerini süresi içinde yerine getirmedikleri" iddiası ile, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesini istemiştir. SAVUNMA: Davalı .... Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; "Müvekkili yüklenicinin ağır ekonomik koşullar içine düşmesi nedeniyle inşaatı tamamlayamadığı, yetkilisinin tutuklanarak cezaevine girdiği, bu durumda yüklenicinin kusurundan bahsedilemeyeceği, inşaat alanının terk edildiği ve inşaata devam edilemeyeceği, ancak yapılan bir kısım imalat bedelinin de yükleniciye ödenmesi gerektiği, sözleşmenin feshi konusunda takdiri mahkemeye bıraktıkları" savunması ile, imalat bedeli konusundaki haklarının saklı tutulmasına ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yüklenmesine karar verilmesini istemiştir. Diğer davalı davaya cevap vermemiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İlk derece mahkemesinin 09/07/2025 tarih ve 2024/464 Esas, 2025/483 Karar sayılı kararında özetle; "Sözleşme gereği yüklenicilere bırakılan bağımsız bölümlerin bir kısmının davalı tarafın istemi üzerine malik tarafından üçüncü kişilere devredilmiş olduğu, üçüncü kişilerin sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi halinde doğrudan etkilenecek konumda oldukları, davacıların verilen kesin süreye rağmen üçüncü kişileri davaya dahil etmediği, ek dava da açmadığı, bu nedenle taraf teşkili sağlanmadığı" gerekçesi ile davanın usulden reddine karar verilmiştir. İSTİNAF NEDENLERİ: Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; "Sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluştuğunu, davalı tarafın dahi bu durumu kabul ettiğini, hatta davalı .... ile fesihname düzenlendiğini davacı tarafın isteğinin geriye etkili fesih olup üçüncü kişileri etkileyecek tapu iptali ve tescil talebi olmadığını, mahkemece verilen kararın hatalı olduğunu" ifade ederek, kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir. DEĞERLENDİRME: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme gereğince, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda aşağıdaki değerlendirmeler yapılmıştır: Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi isteğine ilişkindir. Taraflar arasında ... İli, ... İlçesi, .... Mahallesi, ... ada, .... parsel sayılı taşınmaz ile ilgili olarak Kuşadası 3. Noterliği'nce düzenlenen 28/03/2022 tarih ve 2762 yevmiye numaralı "Taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözlemesi" bulunduğu, sözleşmeye göre; "Arsa üzerinde 34 adet iki katlı ofis yapılmasının, bunlardan 17 adedinin arsa sahibine, 17 adedinin yükleniciye verilmesinin, inşaat süresinin yapı ruhsatının alınmasından itibaren 12 ay olduğunun" kararlaştırıldığı, sözleşme bedelinin 1.650.000 TL olduğu, yapı ruhsatının 12/08/2022 tarihinde alındığı, incelenen ilgili belgelerden anlaşılmıştır. Davacı arsa sahibi ile davalı .... arasında Kuşadası 1. Noterliği'nce düzenlenen 11/07/2024 tarih ve 5382 yevmiye numaralı "Fesihname" ile, bu iki taraf arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karşılıklı iradelerle feshedildiği, incelenen ilgili belgeden anlaşılmıştır. Yargılama sırasında yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen 18/03/2025 tarihli bilirkişi raporunda özetle; "İnşaatın tamamlanma oranının % 93,55 ve bu orandaki imalat bedelinin 58.313.861,13 TL olduğu" belirlenmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” uygulamadaki adıyla “kat karşılığı inşaat sözleşmeleri” karşılıklı edimleri içeren bir sözleşme türü olup, sözleşmenin taraflarından arsa sahibinin; bina yapımı için arsasını sözleşmeye uygun koşulları sağlamak suretiyle yükleniciye teslim etmek, gerekirse inşaat finansmanı bakımından belli bir arsa payını avans niteliğinde olmak üzere devretmek, yüklenicinin ise; yine sözleşmeye uygun koşullarda inşaatı projesine ve imara uygun bir şekilde tamamlayıp süresinde teslim etmek borcu söz konusudur. Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici, yukarıda sayılan edimleri yerine getirdiğinde, arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakları arsa sahibinin onayı gerekmeksizin üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakları yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir. Bu sözleşmeler bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK’nın 706, Borçlar Kanunu’nun 213, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26.maddeleri gereğince resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde “düzenleme” şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla, bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı “sözleşmenin feshi” davası sonunda fesih (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. (Yargıtay 15. HD.'nin 2007/4646 E. 2007/7359 K. Sayılı ilamı da bu yöndedir.) Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tek taraflı fesih mümkün olmamakla birlikte, taraflardan birinin fesih bildiriminde bulunması halinde diğer tarafın da genellikle sözleşmenin geriye etkili feshi hallerinde istenen menfi zararlarının tazminini ya da özellikle yüklenicinin imalat bedelini istemesi durumunda, açık bir fesih kabulü olmasa da feshin örtülü olarak kabul edildiği ve tarafların fesih iradelerinin birleştiği yerleşik yargı kararlarında benimsenmiştir. (Örneğin; Yargıtay 6. HD.'nin 2022/606 E. 2023/775 K. Sayılı ilamı.) Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte arsa sahibi yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Öncelikle inşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) belirlenerek, davalı yüklenicinin hak ettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanarak, yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilir, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilir. Diğer anlatımla, 25.02.1984 tarihli ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir. (Örneğin; Yargıtay 6. HD.'nin 2021/4437 Esas, 2022/4390 Karar Sayılı ilamı.) Ayrıca, yerleşik yargı kararlarına göre akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesi %90 ve üzeri orana ulaşmış olmalıdır. Bunun için yüklenicinin işten el çektiği tarihte inşaatın fiziki durumunun tespitinde ve yapılan işin tüm işe oranının saptanmasında zorunluluk vardır. Böylece işin arz ettiği özellik, işin kapsamı ile birlikte değerlendirilerek feshin ileriye etkili mi, yoksa geriye etkili mi sonuçlar doğuracağı üzerinde durulması gerekir. (Örneğin; Yargıtay 6. HD.'nin 2021/4437 Esas, 2022/4390 Karar Sayılı ilamı.) Burada inşaatın tamamlanma oranının tespit tarihi önem arz etmektedir. Bu tarih yüklenicinin işten el çektiği ya da onun halefleri olan bağımsız bölümleri devralan kişilerin binaya dair bir kısım eksikleri giderdikleri tarih olmalıdır. Bu nedenle, davadan önce yapılan delil tespiti ile ya da uzun süren dava sürecinde eski tarihli bir keşifle "fiziki oranın %90'ın altında olduğu" belirlemesi sağlıklı bir belirleme olmayabilir. Çünkü, üzerinde "inşaatın durdurulmasına" yönelik herhangi bir tedbir kararı olmadıkça inşaat yargılama sırasında da devam etmiş ve seviye %90'ın üzerine çıkarılmış olabilir. Bu nedenle, dava dosyasında inşaatın yargılama sırasında da devam ettirildiği, fiziki oranın %90'ın üzerine çıkarıldığı ya da tamamlandığı ile ilgili veriler bulunması halinde, binanın son durumunun tespiti için keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, ileriye etkili fesih koşullarının oluşup oluşmadığının değerlendirilmesi gerekir. (Yargıtay 6. HD.'nin 2022/1199 E., 2023/1386 K. Sayılı ilamı da benzer niteliktedir.) 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun "Tasarruf ilkesi" başlıklı 24/2. Maddesinde: "Kanunda açıkça belirtilmedikçe, hiç kimse kendi lehine olan davayı açmaya veya hakkını talep etmeye zorlanamaz" hükmü düzenlenmiştir. Anılan hüküm gereğince; hâkim sadece tarafların talep ettikleri hususlarda (HMK.'nın 26. Maddesi) yargılama yapar ve karar verir ve tarafları herhangi bir davayı açmaya zorlayamaz. (Benzer yönde Yargıtay 6. HD.'nin 2025/3356 Esas, 2025/4061 Karar Sayılı ilamı.) Diğer yandan HMK.'da davaya dahil edilme (dahili davalı–dahili davacı) diye bir müessese bulunmayıp, aynı yasanın 124. Maddesindeki durum dışında ıslah suretiyle dahi tarafın değiştirilemeyeceği genel usul kuralıdır. Bir başka anlatımla zorunlu dava arkadaşlığı hariç bir kimseye dahili dava yoluyla taraf sıfatı verilmesi olanaksızdır. Davada taraf olmayan kimse veya kişi hakkında hüküm kurulamaz. (HMK. 297. Md.) (Benzer yönde Yargıtay 1. HD.'nin 2016/13500 Esas, 2019/6484 Karar Sayılı ilamı.) Bu inceleme ve ilkeler çerçevesinde somut olayda; ilk derece mahkemesince "Davanın usulden reddi" yönünde verilen karar şu nedenlerle doğru değildir: Davacı arsa sahibi eldeki davada "Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi" isteğinde bulunmuştur. Bu istek sadece sözleşmenin taraflarını ilgilendirir ve sözleşme tarafı olan başka arsa sahibi olması halinde onlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı olur. Bu durumda tüm arsa sahiplerinin davada yer almaları zorunlu olmakla yöntemince davaya dahil edilirler. Ancak, eldeki davaya konu sözleşme ile ilgili arsa sahibinin sadece davacı taraf olduğu anlaşılmaktadır. Yükleniciler ise davalılardır. Diğer bir ifade ile davaya dahil edilmeyi gerektiren herhangi bir zorunlu dava arkadaşlığı durumu olmadığı gibi, yüklenicinin bağımsız bölüm devrettiği üçüncü kişilerle taraflar arasında da zorunlu dava arkadaşlığı yoktur. Buna göre davada tapu iptali tescil isteği dahi olsa, üçüncü kişilere dahili dava yoluyla taraf sıfatı kazandırılması mümkün değildir. Kaldı ki böyle bir istek de mevcut değildir. Mahkemece davacıya "Üçüncü kişilere dava açılması" yönünde kesin süre verilerek, bunun yaptırımı olarak davanın reddine karar verilmesi de doğru olmamıştır. Çünkü, HMK.'nın 24/2. Maddesi gereğince kimse kendi lehine olan davaya açmaya zorlanamaz. Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş: Yargılama sırasında yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu alınan rapor ile belirlenen % 93,55 oranındaki inşaat tamamlanma oranı dikkate alınarak, gerekirse taraf beyanları alındıktan sonra son tamamlanma oranının tespiti için yeniden keşif hususu da düşünülerek, bu tür sözleşmelerin feshinde aslolan fesih türünün "İleriye etkili fesih" olduğu ve üçüncü kişilere devredilen bağımsız bölümler bulunduğu da gözetilerek, tarafların fesih türü ile ilgili istekleri sorulmak suretiyle, gerekirse bilirkişilerden "Sözleşmenin geriye ya da ileriye etkili feshi koşullarının oluşup oluşmadığı, ileriye etkili fesih koşulları oluştuğu takdirde buna ilişkin yüklenicinin alabileceği bağımsız bölüm sayısını gösteren tasfiye raporu hazırlanması" ile ilgili ek rapor alınması ve bu verilere göre işin esası hakkında bir karar verilmesi olmalıdır. Yukarıda açıklandığı üzere; davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile, ilk derece mahkemesi kararının HMK.'nın 353/1-a/4-6. Maddeleri gereğince kaldırılmasına karar verilmesi gerekmiş olup aşağıdaki hüküm kurulmuştur. HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davacı vekilinin istinaf kanun yoluna başvurusunun KABULÜ ile, 2-Aydın Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 09.07.2025 tarih ve 2024/464 Esas, 2025/483Karar sayılı kararının, 6100 Sayılı HMK.'nın 353/1-a/4-6. Maddeleri gereğince KALDIRILMASINA, 3-Dosyanın, Dairemiz kararına uygun şekilde yeniden bir karar verilmek üzere ilk derece mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4-Verilen kararın niteliği gereğince harç alınmasına yer olmadığına, 5-Davacı vekili tarafından yatırılan 732,00 TL istinaf maktu karar harcının istek halinde yatırana ilk derece mahkemesince geri verilmesine, 6-Davacı tarafından yatırılan 2.002,00TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı ile yapılan istinaf yargılama giderlerinin, ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına, 7-Kararın, ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine, Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362/(1)-g maddesi gereğince, kesin olmak üzere, 14.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.