Bölge Adliye Mahkemesi 2026/35 E. 2026/46 K.

T.C.

...

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

70. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: 2026/35

KARAR NO: 2026/46

TÜRK MİLLETİ ADINA

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : .... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ: 25/05/2022

NUMARASI: 2017/666 Esas, 2022/360 Karar

DAVANIN KONUSU: Menfi Tespit (Ticari Satımdan Kaynaklanan)

KARAR TARİHİ : 30/09/2026

Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ :

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı arsa sahibi ile davacı yüklenici arasında 21.09.2012 tarihli Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin teminatı olarak takibe konu bononun davalı arsa sahibine verildiğini, sözleşmeye göre yüklenicinin ... ili ... ilçesi, ... Mah. ... Pafta ... Ada ... parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde 6 katlı 5 bağımsız bölümlü bir bina inşa edip 1,2,3 no.lu bağımsız bölümlerin arsa sahibine ait olacağının kararlaştırıldığını, inşaatın davacı yüklenici tarafından eksiksiz bir şekilde tamamlanıp davalıya teslim edildiğini, söz konusu bono teminat amaçlı verildiğini, bono üzerinde teminat olarak verildiğinin açıkça yazıldığını, iş bitirme tutanağında arsa sahibinin imzası bulunduğunu, bononun artık hiçbir hükmü kalmadığını, taşınmazın iskanının alındığını, davanın kabulü ile davacı yüklenicinin davalıya borçlu olmadığının tespiti ile davalı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir..

II. CEVAP

Davalı arsa sahibi vekili cevap dilekçesinde özetle; yüklenicinin sözleşmeye göre yapması gereken eksik işler olduğunu, iskan alalım ben bütün eksiklikleri gidereceğim diyen yüklenici şirket yetkilisinin iskandan sonra bir daha inşaata uğramadığını, taraflar arasındaki sözleşmenin inşaatın yürütülmesi başlıklı 5.maddesinde giriş katta arsa sahiplerine ait olan 1 no.lu bağımsız bölümün iskanı alındıktan sonra daireye dönüştürülüp arsa sahiplerine teslim etmeyi kabul ettiğini, giriş kattaki yer halen depo olup daireye çevrilmediğini, davacının binanın yolla birleştiği dairelerin izolasyonunun yapılmadığını öne sürerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece, davacı tarafça senedin sözleşme şartlarının tamamlanması ve binanın eksikliklerinin yapılması için davalıya verildiği, dava konusu taşınmazda oluşan su sızıntısının izolasyonun hiç veya ayıplı olmasından kaynaklandığı sözleşmenin inşaatın yürütülmesi başlıklı 5.maddesine göre davacının giriş kattaki 1 no.lu bağımsız bölümün iskan alındıktan sonra daireye dönüştürülmesini taahhüt ettiği, bilirkişi raporuna göre bodrum katının daireye çevrilmesi için gerekli olan bedelin 01.01.2017 tarihi itibariyle 22.467,73 TL olduğunun belirtildiği, bu tarihte dahi dava konusu senedin sözleşme kapsamındaki ayıp ve eksiklikleri tamamlamaya yeterli olmadığı gerekçeleriyle davanın reddi ile davacı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davaya konu bononun teminat amacıyla verildiğini, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporundaki hesaplamaya itirazları olduğunu, iş bitirme tutanağında arsa sahibinin imzası bulunduğunu, süresinde ayıp bildirimi yapılmadığını beyan etmektedir.

V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı yüklenici, davalılar ise müteveffa arsa sahibinin mirasçılarıdır.

Taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “İnşaatın yürütülmesi” başlıklı 5. Maddesinde; Giriş katta arsa sahiplerine ait olan 1 no.lu bağımsız bölümün iskan alındıktan sonra daireye dönüştürülüp arsa sahiplerine teslim edileceği hükmü yer almıştır. Mahkemece hükme esas alınan keşifte ve bilirkişi raporunda davaya konu bağımsız bölümün depo vasfında olduğu belirtilmiş, binaya ait iskan ruhsatının ise 23.10.2015 tarihinde alındığı tespit edilmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temel borcu eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına ve amacına uygun imâl edilmesidir.

Dosya kapsamı yapılan incelemede binanın teslim edildiği, sözleşme gereği iskan ruhsatının alındığı ve davaya konu bağımsız bölümün keşif sırasında depo vasfında olduğu anlaşılmıştır. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin yukarıda bahsedilen hükmü uyarınca binaya iskan ruhsatı alınmasından sonra arsa sahibine düşen bağımsız bölümün daireye çevrilmesi kararlaştırılmışsa da bu bağımsız bölümün daireye çevrilmesi halinde taşınmaza ilişkin projeye imara ve fenne aykırılık oluşturup oluşturmayacağı; oluşturursa bu hususun tadilat projesi ile düzeltilip binanın yasal hale getirilip getirilmeyeceği araştırılmamıştır.

Bu açıklamalar ışığında mahkemece yapılacak iş, dava konusu bağımsız bölümün daireye çevrilmesi halinde yapılan inşaatın ruhsatına, eki projelere ve kamu düzeni ile ilgili bulunan imar mevzuatına aykırı olup olmayacağının herhangi bir kuşku ve duraksamaya yol açmayacak şekilde daha önceki alınan raporlar ve ilgili idareden getirtilecek kayıt ve belgelerle tespit edilmesidir.

Öte yandan, mahkemece hükmün gerekçesinde dava konusu taşınmazda oluşan su sızıntısının izolasyon olmamasından kaynaklandığının belirtilmişse de menfi tespit istemine konu tutarın bu ayıp yönünden değerlendirilip değerlendirilmediği tereddüte yer bırakmayacak şekilde belirlenmemiştir.

Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılarak yukarıda açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE

2-.... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin .../05/2022 tarih, 2017/... Esas, 2022/... Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,

3-Dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere yerel mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,

4-Davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının istek halinde kendisine İADESİNE,

5-Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda DİKKATE ALINMASINA,

6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,

Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince KESİN olmak üzere 30/09/2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.