Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi 2023/82 E. 2024/260 K.

T.C. BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2023/82 KARAR NO : 2024/260 DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 29/03/2022 KARAR TARİHİ : 14/03/2024 GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 05/04/2024 Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: İDDİA: Davacı vekili Bakırköy Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesine vermiş olduğu 29/03/2022 harçlandırma tarihli dava dilekçesinde ; Davalı şirket ile dava dışı .... şirketi arasında davaya konu .... Projesi, A Blok, 92 nolu ofis nitelikli taşınmazın satışı için Beşiktaş .... Noterliğinin ... yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin imzalanmış olduğunu, bu sözleşme gereği dava dışı şirket tarafından tüm satış bedelinin davalı tarafa ödenmiş olduğunu, ancak davalı şirket tarafından davaya konu taşınmazın dava dışı şirket adına tapu tescilinin yapılmamış olduğunu, davaya konu taşınmaza ait satış vaadi sözleşmesinin dava dış şirket tarafından müvekkili şirkete devredilmiş olduğunu, bu devrin davalı şirket tarafından da kabul edilmiş olduğunu, davaya konu taşınmazın fiili olarak müvekkili şirkete teslim edilmiş olduğunu, sonuç itibariyle davalının taşınmazı tescil sorumluluğunun muhatabının müvekkili haline gelmiş olduğunu, ancak davalı şirket tarafından davaya konu taşınmazın müvekkili adına tescilinin halen sağlanmamış olduğunu belirtmişler ve de sonuç ve istem olarak da açıklanan tüm bu sebepler ile davaya konu 92 nolu taşınmazın davalı adına olan tapusunun iptali ile müvekkili şirket adına tapuya kayıt ve tescilinin yapılmasına karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir. SAVUNMA : Davalı vekili mahkememize sunmuş olduğu 27/10/2022 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle ; Davacı taraf iddialarının haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, imzalanan sözleşme ile taşınmazın satışı ve devrinin sözleşme şartlarına tamamen uyulması ve ödemeleri zamanında ve eksiksiz olarak yapılması ile inşaatın bitimine göre taahhüt edilmiş olduğunu, inşaatın yapımı esnasında ülkede yaşanan büyük ekonomik krizler ve ülke ekonomisinde yaşanan sıkıntılar sebebiyle inşaatın yapım sürecinde aksamalar meydana gelmiş olduğunu, müvekkilinin tüm bunlara rağmen davaya konu taşınmazın bulunduğu inşaatın yapımını gerçekleştirerek taşınmazın fiili teslimini sağlamış olduğunu, müvekkilinin sözleşmeye uygun olarak davaya konu taşınmazı süresi içerisinde ve taahhütlerine uygun olarak 18.07.2019 tarihinde dava dışı .... şirketine teslim etmiş olduğunu, ardından müvekkili tarafından gecikilmeksizin İskan başvurusunun yapılmış olduğunu, müvekkili şirketin kusuru olmaksızın yaşanan gecikmelerin mümkün olan en kısa sürede ortadan kaldırılacak olduğunu belirtmişler ve de sonuç ve istem olarak da açıklanan tüm bu sebepler ile haksız ve hukuki dayanaktan yoksun, usul, yasa ve içtihatlara aykırı davanın esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLER ve GEREKÇE : Dava, tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir. Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır. Bilirkişiler Doç. Dr. ..., ... ve .... tarafından sunulan 21/06/2023 havale tarihli bilirkişi raporunda özetle ; Davalı ile dava dışı şirket arasında Beşiktaş ... Noterliğinin 22.12.2017 tarih ve ... yevmiye numarası ile akdedilen Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin “Tapu Tescil Tarihi' başlıklı 9. maddesine göre anılan taşınmazın davalı tarafından devredilebilmesi için alıcının sözleşmenin 4., 5., ve 6. maddelerinde yazılı olan sorumluluklarını eksiksiz olarak yerine getirmiş olmasının gerektiği, protokolün “Satış Bedelinin Ödenmesi” başlıklı 4. maddesinde alıcının, taşınmazın teslimi için satış bedelini ödemesi gerektiğinin kararlaştırıldığı, bu hususun satış sözleşmesinin objektif esaslı unsurunu teşkil etmekte olup; alıcının asli edimi olduğu, davalı ticari defterlerinin incelenmesi neticesinde 440.01.02.01.02 hesap kodu ile Alınan Sipariş avansları hesabında takip edilen dava dışı ....Pazarlama ve Ticaret A.Ş.'nin Aralık/2017 döneminde 1.150.000,00 TL'lik ödeme yaptığının anlaşıldığı, bu yönü ile alıcının edim yerine getirmiş olduğu ve 4. Madde hükmünün koşullarının sağlandığının ifade edilmesi gerektiği, protokolün “Vergi, Harç ve Masraflar” başlıklı 5. Maddesinin ilk fıkrasında satış bedeline KDV'nin dahil olmadığı ifade edilmiş ve alıcının, fatura tarihinden itibaren ALICI tarafından 7 (yedi) gün içerisinde SATICI'ya nakden ve defaten ödeneceği hüküm altına alındığı, dosyada mübrez belgelerden satıcı tarafından alıcı adına kesilmiş bir satış faturasına rastlanılamadığı, ancak davacının 1.150.000,00 TL haricinde davalıya 92.000,00 TL daha ödeme yaptığı, 5. maddenin devamı hükümlerinde alıcının birtakım sorumluluklarının düzenlenmiş ve taraflara birtakım yükümlülüklerin yüklenmiş olduğu, ancak sözleşmenin gerek 5.2., gerek 5.4. ve 5.5. maddelerin sözleşmede satıcının üstlendiği yükümlülüğün ifasını engeller nitelikte olmadığı, somut olayda dava dışı alıcı tarafından satış bedeli satıcıya ödenmiş durumda olduğu, protokolün “Vekaletname” başlıklı 6. maddesi uyarınca taşınmazın tamamlanması ve devredilebilmesi için alıcının, satıcıya sözleşme ekinde yer alan vekaletnameyi vereceğinin kararlaştırıldığı, dava dilekçesi ekinde dava dışı şirketin Beşiktaş .... Noterliğinin 22.12.2017 tarih .... yevmiye numarası ile “Düzenleme Şeklinde Vekaletname” verdiğinin müşahede edildiği, hâl böyle olunca sözleşmenin 6. Madde hükmünde yer alan yükümlülüğün de yerine getirildiği, tüm bu açıklamalardan sonuçla davacıya taşınmazın devri koşullarının oluşmuş olduğu yönünde beyan ve görüş bildirmişlerdir. Bilirkişiler Doç. Dr. ..., ...ve ... tarafından sunulan 12/10/2023 havale tarihli bilirkişi ek raporunda özetle ; Kök raporda dile getirilen kanaatin aynı şekilde şekilde korunması gerektiği yönünde beyan ve görüş bildirmişlerdir. Bilirkişiler Doç. Dr. ..., ...ve ... tarafından sunulan 12/01/2024 havale tarihli bilirkişi ek raporunda özetle ; Davaya konu dairenin tamamlanmış bir halde dava tarihi olan 14.09.2022 tarihi itibariyle rayiç değerinin 5.000.000,00TL kadar olduğu yönünde beyan ve görüş bildirmişlerdir. Taşınmaz satış vaadi, bir tarafa veya iki tarafa bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı sağlayan bir sözleşmedir. Bu sözleşme dayanağını Türk Borçlar Kanununun 29. Maddesinden almaktadır. TBK'nın 29. Maddesinde; " bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır" hükmü yer almaktadır. TBK'nın 237. Maddesinin 2. Fıkrasında; " Taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz." hükmü yer almaktadır. Buradaki resmi şekil noterler tarafından yapılacak sözleşmeye işaret etmektedir. Çünkü Noterlik Kanununun 60. Maddesinin 3. Fıkrasına göre taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noter tarafından yapılabilecek işlerdendir. Bu sözleşmeler düzenleme biçiminde yapılacak olup noterler tarafından imza onayı şeklinde yapılamazlar. Resmi şekilde yapılma geçerlilik şartı olup hakim tarafından re'sen dikkate alınması gerekmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde vaat borçlusu, taşınmazını vaat alacaklısına devretmeyi vaat eden kişidir. Vaat alacaklısı ise vaat borçlusundan taşınmazı satmasını isteyecek kişidir. Dava konusu somut olayda; davacı tarafından ... Projesi, A Blok, 92 nolu ofis nitelikli taşınmazın satışı için Beşiktaş .... Noterliğinin ... yevmiye nolu taşınmazın davalı şirket tarafından davacı adına tescilinin halen sağlanmamış olduğu; bu sebeple davaya konu 92 nolu taşınmazın davalı adına olan tapusunun iptali ile davacı şirket adına tapuya kayıt ve tescilinin yapılmasına karar verilmesini talep ettiği görülmektedir. Davalı ile dava dışı şirket arasında Beşiktaş .... Noterliğinin 22.12.2017 tarih ve ... yevmiye numarası ile akdedilen Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin “Tapu Tescil Tarihi” başlıklı 9. maddesine göre: “Alıcıya gayrimenkulün kat irtifaklı arsa payı tapusu, kat irtifakının kurulmasını müteakip, alıcının 4-5-6 maddelerde yazılı tüm sorumluluklarını eksiksiz olarak yerine getirmiş olması şartıyla arsa sahibi veya vekaleten satıcı tarafından alıcı adına tescil edilecektir.” İlgili hükme göre anılan taşınmazın davalı tarafından devredilebilmesi için alıcının sözleşmenin 4., 5., ve 6. maddelerinde yazılı olan sorumluluklarını eksiksiz olarak yerine getirmiş olması gerekmektedir. . Davalı ile dava dışı şirket arasında akdedilen protokolün “Satış Bedelinin Ödenmesi” başlıklı 4. maddesine göre: “İşbu Sözleşme'ye ekli Ödeme Planı çerçevesinde ALICI tarafından Satış Bedeli ödemeleri, taksitler, senetler ve çek ödemeleri bağımsız bölüm numarası ve açık kimlik bilgileri ile birlikte Satıcı tarafından bildirilecek, .... İnşaat Taahhüt Turizm Ticaret LTD. ŞTİ.'ne ait banka hesaplarına yapılacaktır. İşbu bedelin taksitler halinde ödenmesi halinde ekte bulunan Ödeme Planı ve Senet Tevdi Bordrosu düzenlenerek ödeme vadeleri ve şartları belirlenir.” İlgili hükümde alıcının, taşınmazın teslimi için satış bedelini ödemesi gerektiği kararlaştırılmıştır. Nitekim bu husus satış sözleşmesinin objektif esaslı unsurunu teşkil etmekte olup; alıcının asli edimidir. Davalı ticari defterlerinin incelenmesi neticesinde ... hesap kodu ile Alınan Sipariş avansları hesabında takip edilen dava dışı .... A.Ş.'nin Aralık/2017 döneminde 1.150.000,00 TL'lik ödeme yaptığı anlaşılmaktadır. Bu yönü ile alıcının edim yükümlülüğünü yerine getirmiş olduğu ve 4. Madde hükmünün koşullarının sağlandığı ifade edilmelidir. Ayrıca dosya münderecatı tetkik edildiğinde taraflar arasında taşınmazın satış belinin ödenmemiş olduğu yönünde bir itiraz bulunmadığı gibi bir ihtilaf da bulunmamaktadır. Davalı ile dava dışı şirket arasında akdedilen protokolün “Vergi, Harç ve Masraflar” başlıklı 5.maddesine göre: 5.1. Yukarıda maddede belirtilen satış bedeline KDV dahil değildir. Bu nedenle, KDV oranı, satış faturasının düzenleneceği Bağımsız Bölüm (Ofis/işyeri) teslim tarihinde mer'i mevzuata uygun biçimde faturada belirtilecek tutar olup, fatura tarihinden itibaren ALICI tarafından 7 (yedi) gün içerisinde SATICI'ya nakden ve defaten ödenecektir. 5.2. İşbu sözleşme'nin varsa Damga Vergisi ve Noter Marafları vb. giderleri Taraflar arasında eşit olarak paylaştırılacak ödenecektir. 5.3. Satışa konu gayrimenkulün tesliminden itibaren, bağımsız bölüme ait Emlak Vergileri, İpotek harçları, 2 No.lu Emlak Alım Harcı, cins tashihi harçları, tapu alım harcı, ..., ..., ..., ...., vesair kuruluşlarda abone bedelleri, katılım bedelleri, teminat * güvence bedelleri v.b. harç, resim, vergi, ad ve her ne nam altında olursa olsun tüm giderler ve aidatlar ALICI'nın sorumluluğundadır. Ödemeler Bağımsız Bölüm teslim tarihinde nakden yapılacaktır. 5.4. Gayrimenkulün satış bedeli haricindeki ALICI sorumluluğundaki işbu 5.Maddede belirtilen tüm ödemeler SATICI'nın bildireceği banka hesabına yatırılacak ve ödemeler ALICI tarafından makbuz veya fatura mukabilinde ilgili kuruluşlara yapılacaktır. İlgili hükmün ilk fıkrasında satış bedeline KDV'nin dahil olmadığı ifade edilmiş ve alıcının, fatura tarihinden itibaren ALICI tarafından 7 (yedi) gün içerisinde SATICI'ya nakden ve defaten ödeneceği hüküm altına alınmıştır. Dosyada mübrez belgelerden satıcı tarafından alıcı adına kesilmiş bir satış faturasına rastlanılmamıştır, ancak davacı davalıya 1.150.000,00 TL haricinde 92.000,00 TL daha ödeme yapmıştır. Öte yandan ilgili maddenin devamı hükümlerinde alıcının birtakım sorumlulukları düzenlenmiş ve taraflara birtakım yükümlülükler yüklenmiştir. Ancak sözleşmenin gerek 5.2.,gerek 5.4. ve 5.5. maddeler sözleşmede satıcının üstlendiği yükümlülüğün ifasını engeller nitelikte değildir. Bir başka ifade ile taşınmaz satış sözleşmesinin objektif esaslı unsurlarının alıcı yönünden satış bedelini tevdi; satıcı yönünden ise taşınmazın mülkiyetinin devridir. Öyle ki somut olayda bir üst başlıkta da ifade edildiği üzere dava dışı alıcı tarafından satış bedeli satıcıya ödenmiş durumdadır. Kaldı ki dosya münderecatı tetkik edildiğinde taraflar arasında taşınmazın satış belinin ödenmemiş olduğu yönünde bir itiraz bulunmadığı gibi bir ihtilaf da bulunmamaktadır. Davalı ile dava dışı şirket arasında akdedilen protokolün “Vekaletname” başlıklı 6. Maddesine göre: “Bina inşaatı ile ilgili her türlü işlemlerin ve işlerin çabuk yapılabilmesi, kamu kurum ve kuruluşlarında işlemlerin aksaksız yürütülebilmesi, ..., ..., ...., ... gibi kuruluşlarla sözleşme tesisi, belediyelerden iskanın alınabilmesi,tevhid ve ifrazlar, kat irtifakı, kat mülkiyeti v.b. SATICI'nın yükümlülüklerine yerine getirebilmesi için ALICI, SATICI'nın kendisinden talep edeceği ekte örneği bulunan vekaletnameyi — geciktirmeksizin SATICI'ya verecektir. Vekâletnamenin geç verilmesinden kaynaklanacak gecikmelerden SATICI sorumlu olmayacaktır.Vekâletnamelerde belirtilen hususlar işbu sözleşme içeriğine dahil olup vekaletnamelerin verilmesi SATCI'nın gerek işbu Sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirebilmesi için gerekse bir bütün olan PROJE'nin sıhhati bakımından önem taşımaktadır. Bu nedenle, söz konusu vekâletnamelerin verilmemesi veya verildikten sonra SATICI'nın ve/veya diğer vekillerin azledilmesi halinde SATICI işbu Sözleşmenin 1. Maddesindeki seçimlik haklarını kullanabileceği gibi,taşınmazın ALICI'ya devir ve teslim edilememesinden sorumlu olmayacaktır.” İlgili hüküm uyarınca taşınmazın tamamlanması ve devredilebilmesi için alıcının, satıcıya sözleşme ekinde yer alan vekaletnameyi vereceği kararlaştırılmıştır. Nitekim dava dilekçesi ekinde dava dışı şirketin Beşiktaş .... Noterliğinin 22.12.2017 tarih ... yevmiye numarası ile “Düzenleme Şeklinde Vekaletname” verdiği müşahede edilmiştir. Öyle ki iskan başvurusunun yapılmış olduğu davalı/satıcının da kabulündedir. Hâl böyle olunca sözleşmenin 6. Madde hükmünde yer alan yükümlülüğün de yerine getirildiği ,buna göre davacının tüm edimlerini yerine getirmesine rağmen davalının satmayı taahhüt ettiği taşınmazı davacı adına tapuya kayıt ve tescil ettirmediği anlaşıldığından davanın kabulü ile ;İstanbul İli,... İlçesi,... Mahallesi ... Ada ... nolu parselde ye alan A Blok 92 nolu bağımsız bölümün davalı adına olan kaydının iptali ile,davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi gerektiği sonucuna varılarak aşağıdaki gibi hüküm fıkrası oluşturulmuştur. HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davanın KABULÜ ile ;İstanbul İli,.... İlçesi,... Mahallesi ... Ada .... nolu parselde ye alan A Blok 92 nolu bağımsız bölümün davalı adına olan kaydının İPTALİ ile,davacı adına tapuya KAYIT VE TESCİLİNE, 2-İİK'nın 28. Maddesi uyarınca hüküm özetinin Bakırköy Tapu Müdürlüğü'ne GÖNDERİLMESİNE, 3-Alınması gerekli 341,550,00 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 19.639,12TL + tamamlama harcı 67.843,58 TL'nin mahsubu ile bakiye 254.067,30 TL harcın davalıdan alınarak hazineye İRAD KAYDINA, 4-Davacı tarafından ödenen 80,70 TL Başvurma Harcı ile 19.639,12TL Peşin Harç + 67.843,58 TL tamamlama harcı + 11,50 TL vekalet harcı olmak üzere toplam 87.574,90 TL'nin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE, 5-Davacı tarafından yapılan 9 tebligat ücreti 81,25 TL ,bir bilirkişi inceleme ücreti 15.000,00 TL olmak üzere toplam 15.081,25 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE, 6-Davacı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiği anlaşıldığından karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ne göre kabul edilen miktar üzerinden hesap edilen 346.000,00 TL ücreti vekaletin davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE, 7-Kararın kesinleşmesine kadar yapılan yargılama giderlerinin davacı tarafça peşin olarak yatırılan yargılama gider avansından mahsubu ile bakiye kısmın karar kesinleştiğinde davacıya İADESİNE, 5235 sayılı Kanunun geçici 2'nci maddesine göre ,Bölge Adliye Mahkemeleri'nin kurulmasına ve 20 Temmuz 2016 tarihinde göreve başlamalarına dair kararların 07/11/2015 tarih ve 29525 sayılı Resmî Gazete'de ilan edildiği anlaşılmakla;6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 ilâ 360'ncı madde hükümleri uyarınca,mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf,başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile, mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere davacı vekili ile davalı vekilinin yüzlerine karşı oy birliği ile verilen karar açıkça okunup,usulen anlatıldı.14/03/2024 Başkan ... ☪e-imzalıdır.☪ Üye ... ☪e-imzalıdır.☪ Üye ... ☪e-imzalıdır.☪ Katip ... ☪e-imzalıdır.☪