Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2023/84 E. 2025/66 K.

T.C. ANTALYA 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2023/84 Esas KARAR NO : 2025/66 DAVA : İtirazın İptali (Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 07/02/2023 KARAR TARİHİ : 05/02/2025 Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: I. İDDİANIN ÖZETİ; Davacılar vekili dava dilekçesinde ; Müvekkillerinin ... ili ... ilçesi ... ada ... parselde bulunan ... katlı taşınmazın alımı ile ilgili davalıyı satıcı ile görüştürüp yeri gösterdiğini, bu yer göstermenin ardından davalı bu yerin satışı karşılığı komisyon olarak ...-TL (... TL) ödemeyi taahhüt ettiğini, takip konusu belgeyi imzalayarak müvekkillerine verdiğini, davalının müvekkilleri aracılıyla satıcılarla bağlantı kurduktan sonra müvekkillerine haber vermeden ... günü ... TL bedel gösterilerek taşınmazın ... ait olan ½ hissesini tapudan devraldığını ve taşınmaza hissedar olduğunu, taşınmazın değerinin çok daha fazla olduğunu, müvekkillerinin bunu öğrenmeleri üzerine davalıya Antalya ... Noterliğinden ... tarihli ve ... yevmiye no.lu ihtarname keşide edilmiş ve müvekillerin komisyon alacağının ödenmesini talep ettiğini, bu ödeme yapılmadığı gibi taşınmazın kalan hissesi de davalı tarafından diğer hissedarların talebi ile icra müdürlüğü yolu ile satın alınmış ancak müvekillere hiçbir ödemede bulunulmadığını, bunun üzerine alacağı tahsil amacıyla Antalya Genel İcra Müdürlüğünün .../... sayılı dosyasında takip başlatıldığını ve takip borçlunun itirazı ile durdurulduğunu, komisyon alacağı sözleşmesine dayalı olarak başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptaline, takibin devamına, %20 den aşağı olmamak üzere inkar tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir. II. SAVUNMANIN ÖZETİ: Davalı vekili cevap dilekçesinde; Davanın görevsiz mahkemede açıldığını, arabuluculuk sürecinde vekil edene ulaşılamadığını, usulünce bildirim yapılmadığını, davacı tarafın ücrete hak kazanmış durumda olmadığını, kabul anlamına gelmemekle birlikte sözleşme, bedel yönünden geçersiz olduğunu, görev yönünden reddine, arabuluculuk süreci usulünce gerçekleştirilmediğinden davanın dava şartı yokluğundan reddine, usulsüz tebligata yönelik beyanlarının kabulüne, davacı tarafça davası ve vakıalar somutlaştırılmadığından davacı tarafa görüşmelerin kimle, ne şekilde hangi sıfat ve hangi belge ile kim vasıtası ile yapıldığını da izah eder şekilde davasını somutlaştırması bakımından davacıya kesin süre verilmesini, ispata muhtaç olup ispata yarar herhangi bir delil sunulmayan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. III. ÇEKİŞMELİ VAKIALAR HAKKINDA TOPLANAN DELİLLER 1- Antalya ... Noterliğinden ... tarihli ve ... yevmiye no.lu ihtarnamesi 2- Antalya Genel İcra Müdürlüğünün .../... Esas sayılı dosyası, Antalya Genel İcra Müdürlüğünün .../... Esas sayılı dosyasının UYAP sistemi üzerinden gönderilen evraklarının incelenmesinde; Davacılar tarafından davalıya aleyhine hizmet bedelinin alacağı ... TL üzerinden icra takibi başlatıldığı, davalı tarafından ... tarihli dilekçesi ile borca itiraz ve takibin durulmasının talep edildiği, takibin durduğu anlaşılmıştır. 3-Bilirkişi raporu, Alınan ... tarihli bilirkişi heyeti raporunda; Gayrimenkul Değerleme Uzmanı yönünden; ... ili, ... İlçesi, ... Mahallesi, 254,00 m2 yüz ölçümlü ... ada ... parsel sayılı arsa nitelikli taşınmazın arz + yapı bedeli ... TL olarak hesaplanmış olup ½ hisse bedelinin ... TL olarak hesaplandığı, Mali Müşavir Yönünden ; Rapor içeriğinde yapılan tespit ve değerlendirmeler ışığında; dosya kapsamı gözetilerek 3 seçenekli hesaplama ve değerlendirme yapıldığı, 1.Hesaplama; Sayın Mahkeme sözleşme hükümlerini esas alması durumunda ...-TL hizmet bedeli olarak aracı danışmanlara ödenmesi gerektiği, 2.Hesaplama;Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ilgili maddeleri uyarınca Talep deki tutar olan ½ hissesinin ...-TL üzerinden yapılan hesaplamada hizmet bedelinin ... *0,02=...-TL olabileceği , 3.Hesaplama; Değerleme uzmanı ... tarafından yapılan değer tespitinde taşınmazın tam hisse değerinin ...-TL ½ sisse bedelinin ise ... TL olarak belirlediği; Bu durumda ½ bdedili üzerinden yapılan hizmet bedeli hesaplamasında ... *0,02=...-TL olabileceği hesaplandığı bildirilmiştir. IV.DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER VE VARILAN SONUÇ Dava taşınmaz ticaretinden doğan simsarlık ücretinin tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali davasıdır. 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 4.maddesine göre, bir davanın ticari dava sayılması için uyuşmazlık konusu işin taraflarının her ikisinin birden ticari işletmesiyle ilgili olmalı ya da tarafların tacir olup olmadıklarına veya işin tarafların ticari işletmesiyle ilgili olup olmamasına bakılmaksızın, Türk Ticaret Kanunu veya diğer kanunlarda o davaya Asliye Ticaret Mahkemesi'nin bakacağı yönünde düzenleme olmalıdır. Somut olayda, dava konusu dükkanın satışının ticari ve mesleki faaliyet için yapıldığı, bu durumda uyuşmazlığın Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamına girmediği, davalının işyerinin (dükkan) 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu uyarınca vergi bildirimleri itibarı ile ticari işletme sayıldığı anlaşılmakla mahkememiz davaya bakmakla görevli kabul edilmiştir. Uyuşmazlığın çözümü için tellallık (simsarlık) sözleşmesinin hukuki niteliği üzerinde durulmasında yarar vardır: Tellallık (simsarlık) sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 404-409 maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) 100 vd. maddelerinde düzenlenmiş bulunan ticari işler tellallığı 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) tarafından ele alınmamıştır. Böylelikle konuya ilişkin olan özel hüküm genel hüküm ikiliği ortadan kalkmıştır. TBK. m. 520/1'e göre simsarlığın (tellallığın) tanımı şu şekilde yapılmıştır: "Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir". Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır. Simsarlık sözleşmesi, 818 sayılı BK'nun 404 vd maddelerinde, "tellallık" olarak adlandırılıp, düzenlenmiş bulunuyordu. Bu tanımlardan hareket edilerek simsarlığın unsurları şu şekilde tespit olunabilir: a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır. b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir. c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki TBK. m. 520/3(BK m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme (asıl sözleşme), herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir. Simsarlık sözleşmesi, vekalet sözleşmesinin konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK. m. 520/2'ye(BK m.404/2) göre "simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır" denilmiştir. Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları lazımdır. Fakat bu buluşma her zaman kolay bir şekilde olmaz; hatta çoğu zaman bazı zorluklarla karşılaşılabilir. Mesela taraf olacakların birbirlerini tanımamaları, ayrı ayrı mahallerde bulunmaları, aynı dili konuşmamaları gibi sebepler onların birbirini bulmalarına ve sözleşmeyi yapmalarına mani olabilir. İşte çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelemeyen kimseleri birbirlerine yaklaştırmak hususunda aracılık yapmayı kendilerine meslek edinen şahıslardan müteşekkil bir sınıf olup, eski zamanlardan beri mevcuttur. Zamanımızda iş aleminin zaruri kıldığı ihtisaslaşma ve iş bölümü dolayısıyla tellallık mesleği ticaret hayatının vazgeçilmez bir unsuru haline gelmiştir. Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. TBK. m. 521-525 arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, TBK. m. 520/2'nin yollaması gereği vekalete ilişkin TBK. m. 502 vd. hükümleri uygulama alanı bulacaktır. Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağı TBK. m. 521 'e göre "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" (521/1); "simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir" (521/2); "simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir" (521/son). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar, söz konusunu hizmeti yerine getirmezse, ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir. BK. m. 521 vd. düzenleme içinde, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir: a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK. m. 175'in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterlidir. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK. m.521/1 hükmü, emredici değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler. b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda" sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir. c) TBK. m. 523'de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, Cevdet: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s.604 vd). Somut olayda; davacı, davalı ile aralarında tellallık sözleşmesi düzenlendiğini, edimini yerine getirdiğini, davalının sözleşmeye aykırı davrandığını, komisyon ücretinin ödenmediğini, yaptığı icra takibine itiraz edildiğini ileri sürerek, itirazın iptaline ve %20 tazminata karar verilmesini istemiştir. Yukarıda belirtildiği üzere tellallık(simsarlık) ilişkisi, tellal(davacı) ile iş sahibi(davalı) arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Gayrimenkul tellallık sözleşmesinde taşınmaz maliklerinin imzasının bulunmasına gerek bulunmamaktadır. (Bknz: YHGK 2014/13-859 E. 2016/428 K. Sayılı ilamı) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi ile üçüncü kişi arasında kurulması ile simsarın ücret alacağı doğar. Eldeki davada taraflar arasındaki tarihsiz “tellallık sözleşmesi” imzalanmış olup, davalı sözleşmedeki imzaya itiraz etmemiştir. Taraflar arasındaki tellallık sözleşmesinde ... ili ... ilçesi ... ada ... parselde bulunan ... katlı taşınmazın davalı tarafından satın alınacağı, satıcıların ..., ..., ... ve ... olacağı, davacıların aracılık hizmet bedeli ise tapuda ilk hisse devrinin gerçekleşeceği ve ilk ödemenin yapılacağı günden başlamak üzere satış tamamlanana kadar ...-TL'yi bulacak şekilde belirlenmiş, bu tutarın sözleşme bedelinin %5,88'ine tekabül ettiği sözleşmeye dercedilmiştir. Taraflar arasındaki tellallık sözleşmesindeki oransal hizmet bedeli belirlemesine göre ... ili ... ilçesi ... ada ... parselde bulunan ... katlı taşınmazın satımında, alıcı tarafından satıcıya ödenecek tutar ...-TL'ye denk gelmektedir. ... ili ... ilçesi ... ada ... parselde bulunan ... katlı taşınmazın 1/2 sinin ...-TL bedelle ... tarihinde rızaen davalıya satıldığı, ... tarihinde ise geri kalan 1/2 sinin ...-TL bedelle cebri satış suretiyle satıldığı anlaşılmaktadır. Tüm dosya kapsamı itibarı ile ... ili ... ilçesi ... ada ... parselde bulunan ... katlı taşınmazın; ... tarihli rızai satış, ... tarihli cebri satış, dava konusu sözleşmedeki %5,88'in oranlanması neticesinde bulunan bedel ve tanzim ettirilen bilirkişi raporlarında değerlere göre, taşınmazın kıymeti noktasında çelişkiler mevcuttur. Taraflar arasındaki sözleşmede hizmet bedelinin, satıcıya ödeneceği davalı tarafından kabul edilen satım bedeline oranlama suretiyle belirlendiğinden, başka bir anlatımla alıcı taraf katlanmakla yükümlü olduğu edim olan satış bedelini oranlama suretiyle belirlediğinden ve taraflar, kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı olmamak şartıyla aralarında her konuda serbestçe sözleşme yapabilecek olduğundan dava konusu sözleşmedeki %5,88'in oranlanması neticesinde bulunan bedel (...-TL) 'ye satış bedeli olarak kabul edilmiştir. Ancak sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 20.maddesine göre; alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz. Somut olayda tellaliye ücretlerinin satış bedelinin %4 ünden fazla tutarda belirlendiği görülmüş olup davalı tarafın bu yöne ilişen itirazları haklı bulunmuş ve Mahkememizce sözleşmedeki satış bedelleri üzerinden ... ili ... ilçesi ... ada ... parselde bulunan taşınmaz için tellalık ücretinin (... TL satış bedeli x %4=...) ... TL olduğu hesaplanmıştır. ) Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 20/5 maddesi "Alım satım ve kiralamaya aracılık hizmetlerinde, birinci fıkrada belirtilen orandan ve ikinci fıkrada belirtilen tutardan fazla olmayacak şekilde belirlenen hizmet bedeli, alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir." hükmüne amir olup , taraflar arasındaki sözlşemede aksine bir düzenleme olmadığından ...-TL simsarlık ücretinin yarısından davalını sorumlu tutulabileceği kanaati ile davanın kısmen kabulü ile aşağıdaki şekilde karar verilmiştir. İİK’nun 67/2. madde hükmündeki düzenlemeye göre, borçlunun itirazında haksızlığının belirlenmesi ve alacağın likit olması halinde, istem varsa borçlu aleyhine icra inkar tazminatına; alacak likit olsun veya olmasın, böyle bir alacağa dayalı takibin, haksız ve kötüniyetli olması halinde ise istem varsa, borçlu lehine kötüniyet tazminatına hükmedilmesi gerekmektedir. Alacağın likid olmasından, borçlunun borcun miktarını tereddütsüz bir şekilde bilmesi ya da belirleyebilecek durumda olması anlaşılır. Somut olayda, dava konusu itirazın haklılık nispeti, taraflar arasındaki sözleşmenin açık hüküm içermemesi nedeniyle yargılamayı gerektirmiştir. Şu halde boçlunun borcun miktarını tereddütsüz şekilde bilmesi ya da belirleyebilmesi beklenemeyeceğinden, davacının icra inkar tazminatı talebinin reddi gerekmiştir. HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davanın KISMEN KABUL KISMEN REDDİ İLE; davalının Antalya Genel İcra Müdürlüğünün .../... ESAS sayılı dosyasında ... TL asıl alacağa yapmış olduğu İTİRAZIN KISMEN İPTALİ ile, takibin ...-TL asıl alacak bedeli üzerinden asıl alacağı takip tarihinden itibaren uygulanacak yasal faiz ve takip giderleri ile birlikte tahsile imkan verecek tarzda DEVAMINA, *Fazlaya ilişkin talebin REDDİNE, 2-İcra inkar tazminatı talebinin REDDİNE, 3-Alınması gerekli ... TL harçtan peşin olarak alınan ... TL harcın mahsubu ile bakiye ... TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına, 4-Davacı tarafından yatırılan ... TL peşin, ... TL başvuru harcının davalıdan alınarak davacılara verilmesine, 5-Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan ... TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine, 6- Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan ... TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine, 7-Davacı tarafından yapılan ... TL bilirkişi ücreti, ... TL posta-tebligat-müzekkere masrafı olmak üzere toplam ... TL yargılama giderinin davada kabul ve red oranına göre hesaplandığında ... TL sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, ... TL sinin davacılar üzerinde bırakılmasına, 8- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13. Maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen ... TL arabuluculuk ücretinin davada kabul ve red oranına göre hesaplandığında ... TL sinin davalıdan, ... TL sinin davacılardan alınarak Hazineye gelir kaydına, 9-Yatırılan avanstan kullanılmayan kısmın, HMY’nin 333/1. maddesi gereğince karar kesinleştikten sonra, re’sen ilgilisine geri verilmesine, gider avansı tarifesi’nin 5. maddesi gereğince hesap numarası bildirilmiş ise ödemenin elektronik ortamda hesaba aktarmak suretiyle yapılmasına, hesap numarası bildirilmemiş ise artan kısmın masrafı avanstan karşılanmak suretiyle PTT merkez ve işyerleri aracılığıyla adreste ödemeli olarak ilgilisine gönderilmesine, Dair, Davacılar vekili ile Davalı vekilinin yüzlerine karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde Antalya Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 05/02/2025 Katip ... Hakim ... ¸e-imzalıdır ¸e-imzalıdır