Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2025/215 E. 2026/277 K.

MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi SAYISI : 2024/450 E., 2024/646 K. ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 25.06.2024 tarihli ve 2023/1738 Esas, 2024/2284 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasında görülen asıl davada muarazanın giderilmesi, karşı ve birleşen davada kuranın ve takas işlemlerinin geçerli olmadığının tespiti davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl davanın kabulüne, karşı ve birleşen davada karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir. Kararın asıl davada davalı-karşı ve birleşen davada davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalı-karşı ve birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. Direnme kararı asıl davada davalı-karşı ve birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. ASIL DAVA 1.Davacı-karşı davalı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında İzmir ili, Çiğli ilçesi, ... Mahallesi 28 parselde kayıtlı taşınmaza ilişkin 02.03.2016 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmenin 3. maddesi uyarınca, imar düzenlemesi yapıldıktan sonra çıkacak olan ortalama 1120 m² arsa payına karşılık 2 emsal olan alanın %67’sinin arsa sahibine, %33’ünün yükleniciye kalacağının kararlaştırıldığını, uyuşmazlık hâlinde m² rayiç değeri esas alınmak üzere noter huzurunda kura çekilerek paylaşım listesinin oluşturulacağını, müvekkili tarafından edimlerin tam olarak yerine getirildiğini, sözleşmenin 3. maddesinde öngörülen noter huzurundaki kura çekimine davalının katılmadığını ileri sürerek davalının payına düşen toplam inşaat alanının, buna isabet eden daire sayısının ve davalıya verilecek bağımsız bölümlerin hangileri olduğunun tespitine karar verilmesini talep etmiştir. 2. Davalı-karşı davacı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde; kuraya katılacak arsa sahiplerinin inşaatın yapıldığı taşınmazdaki tüm arsa sahipleri olması ve kuraya konu taşınmaz vasıflarının muayyen bulunması gerektiğini, ayrıca kuraya katılan şahısların kuralarını kendilerinin çekmesi, katılmayanların ise noter tarafından çekilmesi gerektiğini, kurada bu hususa riayet edilmeden kura dışı kalan meskenlerin değişim protokollerinin yapılması nedeniyle taraflar arasındaki mülkiyet paylaşımında haksızlık yapıldığını ileri sürerek asıl davanın reddini savunmuş; karşı davada, Bornova 3. Noterliğinin 07.09.2017 tarihli kura çekiliş zaptı ile bu zabıtla boşta kalan bağımsız bölümleri değiştiren takas işlemlerinin müvekkili yönünden hukuki bağlayıcılığı olmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiştir. II. BİRLEŞEN DAVA 1.Davacı vekili dava dilekçesinde; asıl davanın sonuçlarının taşınmazdaki tüm malikleri etkileyeceği için tüm maliklerin davada yer almasının zorunlu olduğunu belirterek ve asıl davada sunduğu karşı dava dilekçesindeki maddi vakıaları aynen tekrar ederek Bornova 3. Noterliğinin 07.09.2017 tarihli kura çekiliş zaptının ve bu zabıtla boşta kalan bağımsız bölümleri değiştiren takas işlemlerinin müvekkili firma yönünden hukuki bağlayıcılığı olmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiştir. 2. Davalılar vekili cevap dilekçesinde; söz konusu kura çekim işleminde usulsüzlük bulunmadığını, davacının kura çekimine katılmadığını ve kura çekiminden sonra dava dışı yüklenici ile hissesine kalan dairelerden seçim yapmak istediğini belirttiğini, kura çekiminden haberdar olmasına rağmen kura çekimine katılmayan ve yokluğunda yapılan kura çekimine itirazı bulunmayan davacının dava açmasının kötüniyetli olduğunu gösterdiğini, bir kısım müvekkilleri ve yüklenici arasında trampa ve değişim yapılması hususundaki itirazların yerinde olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 28.10.2020 tarihli ve 2017/704 Esas, 2020/329 Karar sayılı kararı ile; taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, imar uygulaması sonrası çıkacak olan ortalama 1120 m² arsa alanının 2 emsal olan karşılığının %67'sinin arsa sahibine, %33'ünün yükleniciye kalacağı, davalı arsa sahibi şirketin dava ve sözleşme konusu parseli de kapsar şekilde imar uygulamaları sonucunda oluşan 256 00... parsel numarasında kayıtlı 6249,48 m² yüzölçümlü ana taşınmazın 37963/208316 oranında hissesine sahip olduğu, bu hissenin karşılığının 1138,89 m² olduğu, imar durumu dikkate alındığında yapı inşaat alanının 1138, 89... =2277,78 m² olduğu, bu inşaat alanının sözleşmede öngörülen %33 orana isabet eden 751,67 m² bölümünün yükleniciye, 1526,11 m²'lik bölümünün arsa sahibine kalması gerektiği, dava konusu binada tüm ortak alanlar ve bağımsız bölüm olarak kabul edilen meskenler ile ofis ve işyeri olarak sınıflanan dükkanların 17.07.2017 tarihli yapı ruhsatı ve 17.11.2017 tarihli tadilat ruhsatı ile birlikte değerlendirildiğinde arsa sahibinde kalması gereken 1.526,11 m² yapı inşaat alanının % 37,6926'sının ortak alan olması gerektiği ve bu ortak alan toplamının 575,23 m²'ye tekabül ettiği, buna karşılık bağımsız bölüm brüt alanlar toplamının 950,88 m² olduğu, kura çekiminde yüz yedi adet dairenin yirmi dokuz adedinin kura ile sahiplerini bulduğu, geriye yetmiş sekiz adet daire kaldığı, davacı-karşı davalı şirketin sözleşmenin yüklenici tarafı olmasının yanı sıra davaya konu taşınmaz arsasının 622979/1874844 oranında hissesine sahip olduğu, ancak noterlikte arsa sahibi sıfatıyla kendi adına kuraya katılmadığı, yine kuraya katılmamış olan üç arsa sahibine hangi dairelerin verileceği ve en önemlisi davalı arsa sahibi şirkete kaç adet ve hangi dairelerin verileceği hususunun belirlenmesi gerektiği, bu noktada bağımsız bölümlerin rayiç fiyatları, sözleşmedeki paylaşım oranları, kat ve cephe durumu, yüz ölçümü, hakkaniyet ve dürüstlük kuralları, davalı-karşı davacı şirkete kalan 950,88 m² bağımsız bölüm brüt alanı dikkate alındığında davalı-karşı davacı arsa sahibine düşecek daire sayısının sekiz adet 2+1 ve iki adet 3+1 olacağı; kura çekiminin herkese açık yapılması, davalı-karşı davacı tarafından yazılı muvafakat verilmesi, dürüstlük kuralı ve hakkaniyet ilkesine göre arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümlerin mahkemece belirlenmiş olması karşısında kura çekiminden sonra yapılan bir kısım trampa işlemlerinin esasa etkili olmadığı, aynı gerekçeyle karşı dava ve birleştirilen davaya konu Bornova 3. Noterliğinin 07.09.2017 tarihli kura çekiliş zaptının ve bu zabıtla boşta kalan bağımsız bölümleri değiştiren takas işlemlerinin hukuka aykırı bir yönünün bulunmadığı gerekçesiyle asıl dava yönünden taraflar arasında düzenlenen Bornova 3. Noterliğinin 02.03.2016 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu parselde inşa edilen binada yer alan 1. kat 19 nolu bağımsız bölüm, 2. kat 24 nolu bağımsız bölüm, 2. kat 33 nolu bağımsız bölüm, 3. kat 45 nolu bağımsız bölüm, 3. kat 55 nolu bağımsız bölüm, 4. kat 62 nolu bağımsız bölüm, 5. kat 89 nolu bağımsız bölüm, 6. kat 96 nolu bağımsız bölüm, 7. kat 117 nolu bağımsız bölüm ve 7. kat 119 nolu bağımsız bölümün arsa sahibine ait olduğunun tespitine, davacının diğer talepleri ile ilgili olarak ayrıca bir karar verilmesine yer olmadığına, karşı dava ve birleşen davanın ise konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı-karşı ve birleşen davada davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 17.02.2023 tarihli ve 2021/384 Esas, 2023/340 Karar sayılı kararı ile; yapı inşaat alanı olarak kabul edilen yüz ölçümü üzerinden taraflarca sözleşmede kararlaştırılan paylaşım oranı (%67-%33) dikkate alınarak arsa sahibine düşen inşaat alanı üzerinden ortak alanların çıkartılması suretiyle hak edilen brüt bağımsız bölüm alanının tespitinde ve bu miktara tekabül eden mahkemece kabul edilen bağımsız bölümlerin davalı-karşı davacıya ait olduğuna ilişkin belirlemede usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı, davalı-karşı davacı tarafça kura çekimine ilişkin muvafakat verilmesi, davacı ve davalı-karşı davacı haricindeki arsa sahiplerinin çekilen kura ve sonrasında trampa işlemlerine yönelik bir itirazlarının bulunmaması, davalı-karşı davacının kurada yükleniciye kalan bağımsız bölümler içinden seçim yapacağına yönelik iradesi bir arada değerlendirildiğinde mahkemenin de kabulünde olduğu üzere Bornova 3. Noterliğinin 07.09.2017 tarihli düzenleme kura çekiliş zaptının ve bu zabıtla boşta kalan bağımsız bölümleri değiştiren takas işlemlerinin tarafların sözleşmedeki iradelerine uygun olduğu gerekçesiyle asıl davada davalı karşı ve birleşen davada davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı 1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı-karşı ve bileşen davada davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 25.06.2024 tarihli ve 2023/1738 Esas, 2024/2284 Karar sayılı kararı ile, "...2. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre asıl davada davalı, karşı ve birleşen davada davacı arsa sahibi şirket vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 3. Asıl davada davacı yüklenici şirket ile davalı arsa sahibi şirket arasında İzmir ili, Çiğli ilçesi, ... Mah. ... Mevki 28 parselde kayıtlı arsa üzerine imar uygulaması yapıldıktan sonra yeni oluşacak parsel üzerine belediyeden alınacak imar durumuna uygun olarak konut yapılmasına dair Bornova 3. Noterliği 02.03.2016 tarih ve ... no.lu arsa payı karşılığı karşılığı sözleşme imzalanmıştır. Sözleşmenin 3/4 üncü maddesi uyarınca, imar düzenlemesi yapıldıktan sonra yeni oluşacak imar parseline imar durum belgesi alınacağı ve bu belge kapsamında belediyenin verdiği yapı inşaat alanının 1500 m²’sinin arsa sahibine, kalan kısmının yükleniciye ait olacak şekilde paylaşım yapılacağı, uygulama sonrası çıkacak olan ortalama 1120 m² arsa payına karşılık 2 emsal olan alanın % 67’sinin arsa sahibine, %33’ünün yükleniciye kalacağı düzenlenmiştir. İmar uygulaması sonucu oluşan sözleşmeye konu 256 00... parsel için 17.07.2017 tarihli yapı ruhsatı, 17.11.2017 tarihli tadilat ruhsatı alınmış olup, söz konusu ruhsatlarda brüt inşaat alanı toplamının 24.373,74 m² olduğu belirtilmiştir. Taraflar arasındaki sözleşmenin 3/4 üncü maddesi uyarınca, davalı arsa sahibinin arsa payına karşılık gelen alanın % 67’sinin verileceği kararlaştırıldığından brüt inşaat alanı toplamı olan 24.373,74 m² üzerinden davalı arsa sahibi hissesine düşecek brüt inşaat alanının hesap edilip, sözleşme uyarınca verilmesi kararlaştırılan % 67’e tekabül edecek bağımsız bölümün davalı arsa sahibi adına tespiti yapılması gerekirken, sadece imar durumu sonucu oluşan taşınmaz yüzölçümü dikkate alınarak sözleşmenin ilgili maddesinin yorumlanması doğru olmamış, kararın belirtilen nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur,...” gerekçesiyle karar oy çokluğu ile bozulmuştur. B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, önceki karar gerekçesi yanında verilen kararın taraflar arasındaki sözleşmenin mahiyetine ve kapsamına, menfaatler dengesine, olayın özelliklerine ve şartlarına uygun düştüğü, benimsenen çözümün icra edilebilirliğinin kolay ve hukuka uygun olduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir. VI. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Direnme kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı karşı ve birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur. B. Temyiz Sebepleri Asıl davada davalı-karşı ve birleşen davada davacı vekili; toplam brüt projeli inşaat alanının 4406,77 m², sözleşme uyarınca müvekkiline ait olan brüt inşaat alanının %67’sine karşılık gelen inşaat alanının ise 2952, 20... olduğunu, mahkemece kabul edilen bilirkişi raporuna göre müvekkili şirkete verilen on adet bağımsız bölümün brüt alanının 1274, 85... olduğunu, buna göre müvekkili şirkete 1677, 35... brüt alanın eksik verildiğini, bu durumun mülkiyet hakkının ihlâline yol açtığını belirterek direnme kararının bozulmasını talep etmiştir. C. Uyuşmazlık Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; asıl davada, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı-karşı davacı arsa sahibi şirkete düşecek bağımsız bölümlerin tespiti için brüt inşaat alanı toplamı olan 24.373,74 m² üzerinden arsa sahibinin hissesine düşecek brüt inşaat alanının hesap edilip, sözleşme uyarınca verilmesi kararlaştırılan %67 orana karşılık gelecek bağımsız bölümlerin arsa sahibi adına tespitinin mi yapılması gerektiği, yoksa imar durumu sonucu oluşan taşınmaz yüzölçümü dikkate alınarak arsa sahibine düşecek bağımsız bölümlerin mi tespit edilmesi gerektiği, buradan varılacak sonuca göre verilen direnme kararının yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe 1. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 470 vd. maddeleri. 2. Değerlendirme 1. Türk Hukuk Lûgatında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu ve taşınmaz satışını da içerdiği için resmî biçimde yapılmasının zorunlu olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669). 2. Hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, TBK’da açıkça düzenlenmemiş olup, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma özel nitelikte bir sözleşme türüdür. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme niteliğindedir (Hukuk Genel Kurulunun 25.02.2026 tarihli ve 2025/6-28 Esas, 2026/124 Karar sayılı kararı). 3. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Böylece malik arsasını değerlendirerek ayrıca para ödemeksizin bağımsız bölüm veya bağımsız bölümler elde etmekte; yüklenici ise, devredilen ya da devri taahhüt edilen payları üçüncü kişilere satmak suretiyle hem inşaatı tamamlamak için sermaye hem de kâr elde etmektedir (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı kararı). 4. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; asıl davada yüklenici şirket ile arsa sahibi arasında İzmir ili, Çiğli ilçesi, ... Mahallesi ... Mevki 28 parselde kayıtlı arsa üzerine imar uygulaması yapıldıktan sonra yeni oluşacak parselde belediyeden alınacak imar durumuna uygun olarak konut yapılmasına dair Bornova 3. Noterliğinin 02.03.2016 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği görülmektedir. 5. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 3. maddesinin 4 ve devamı bentlerine göre, imar düzenlemesi yapıldıktan sonra yeni oluşacak imar parseline imar durum belgesi alınacağı ve bu belge kapsamında belediyenin verdiği yapı inşaat alanının 1500 m²'sinin arsa sahibine, kalan kısmının yükleniciye ait olacağı, uygulama sonrası çıkacak olan ortalama 1120 m² arsa payına karşılık 2 emsal olan alanın % 67’sinin arsa sahibine, %33’ünün yükleniciye kalacağı, inşaat ruhsatı alma aşamasına gelindiğinde ayrıca taslak kroki ve plan çizilerek bu planda blok yerleri daireler ve numaraları belli olacak şekilde düzenleme yapılacağı, inşaatta bağımsız bölümler yüklenici tarafından projelendirileceğinden arsa sahiplerine verilecek bağımsız bölümler ve metrajlarının düzenlemeden sonra alınacak imar durum belgesine göre hazırlanıp belediye tarafından tasdik edilecek mimari projeye göre netleşeceği, inşa edilecek ve paylaşılacak bağımsız bölümlerin tasdikli mimari proje üzerinden zemin üstü birinci kattan çatıya kadar hakkaniyetli dağılım ile paylaşılacağı, uyuşmazlık hâlinde bağımsız bölümlerin m² rayiç değeri esas alınmak suretiyle noter huzurunda kura çekilerek paylaşım listesi oluşturulacağı belirtilmiştir. 6. Dosya içerisinde yer alan belgeler incelendiğinde, imar uygulaması sonucu oluşan sözleşmeye konu parsel için 17.07.2017 tarihli yapı ruhsatı ve 17.11.2017 tarihli tadilat ruhsatı alındığı, söz konusu ruhsatlarda ise brüt inşaat alanı toplamının 24.373,74 m² olduğunun belirtildiği, asıl davada davalı-karşı ve birleşen davada davacı arsa sahibinin de taşınmazda 37963/208316 oranında hisseye sahip olduğu anlaşılmaktadır. 7. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 3. maddesinin 4. bendinde, arsa sahibinin payına karşılık gelen alanın %67’sinin verileceği kararlaştırıldığından yapı ve tadilat ruhsatında belirtildiği üzere brüt inşaat alanı toplamı olan 24.373,74 m² üzerinden arsa sahibinin hissesine düşecek brüt inşaat alanı belirlenip, sözleşme gereğince arsa sahibine verilmesi kararlaştırılan %67 orana karşılık gelecek bağımsız bölümün arsa sahibi adına tespitinin yapılması gerekmektedir. 8. Bu durumda İlk Derece Mahkemesince, taşınmazın imar durumu sonucu oluşan yüzölçümü dikkate alınarak, sözleşmenin ilgili maddesinin yorumlanması suretiyle alınan bilirkişi raporuna göre arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin tespit ile sonuca gidilmesi yerinde değildir. 9. Hâl böyle olunca İlk Derece Mahkemesince önceki kararda direnilmesi doğru olmadığından, hükmün Özel Daire bozma kararında belirtilen nedenlerle bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Asıl davada davalı-karşı ve birleşen davada davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371. maddesi gereğince BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, Dosyanın 6100 sayılı Kanun'un 373. maddesinin 1. fıkrası uyarınca İlk Derece Mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 29.04.2026 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.