Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2026/1407 E. 2026/2158 K.

MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/1391 E., 2025/2244 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Antalya 6. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/887 E., 2023/743 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 151 83... parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, davalının dava konusu taşınmazdan pay satın aldığını, müvekkiline bildirim yapılmadığını yasal önalım hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek dava konusu taşınmazda davalının payının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin 10.10.2019 tarihinde ... Filo Araç Kiralama ve Tic. A.Ş.'deki paylarının tamamını (dava dışı) ...'e devrettiğini, bunun karşılığında dava konusu taşınmazında içinde bulunduğu 6 adet taşınmazda dava dışı ...'ün müvekkiline pay devri gerçekleştirdiğini, arada gerçek bir satış olmadığını, yapılan işlem trampa olduğundan önalım hakkının kullanılamayacağını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "davalının 22.03.2021 tarihinde dava konusu 151 83... parsel sayılı taşınmazdaki dava dışı paydaş ...'ün hissesini 15.000,00 TL bedel ile satın aldığı 4.100,00 TL de tapu masrafı yapıldığı, davacının da bu pay satışına karşı önalım hakkını kullanmak için bu davayı açtığı, davalı cevap dilekçesinde ortada gerçek bir satışın bulunmadığı, söz konusu taşınmazın şirket değerine karşı yapılmış trampa niteliğinde olduğunu ve önalım hakkının kullanılamayacağını savunduğu, ancak tapudaki resmî senette taşınmazın trampa olarak değil satış işlemi ile devredildiği, resmî senedin aksinin yine aynı kuvvette bir resmî senet ile ispat edilebileceği gözetildiğinde davalının bu savunmasına itibar edilmediği, mahkemece verilen ara karar ile davacının taşınmazın satış bedeli ve tapu masraflarından oluşan ön alım bedelini süresi içerisinde ... Adliye Şubesindeki açılan hesaba depo etmiş olduğu" gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu 151 83... parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına tapuya kayıtlı 170/679 hissesinin tapu kaydının yasal ön alım hakkı nedeniyle iptaline, bu hisselerin davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davacı tarafından depo edilen 34.100,00 TL ön alım bedelinden 19.100,00 TL'sinin ve bu miktara denk gelen nemalandırılmış halinin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine, kalan 15.000,00 TL'sinin ve bu miktara denk gelen nemalandırılmış halinin ise davacı tarafa iadesine, kesin olmak üzere karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "İlk Derece Mahkemesince her ne kadar verilen kararın miktar itibariyle kesin olduğu belirtilmiş ise de; dava konusu taşınmazın tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret önalım bedelinin 19.100,00 TL olduğu, bu değeri hüküm tarihi olan 24.11.2023 tarihinde HMK.'nun 341/2 maddesinde kesinlik sınırı olarak belirlenen 17.830,00 TL den fazla olduğundan kararın kesin olmadığı, İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğü’nün 15.10.2019 tarihli belgesinde davalının üyeliğinin sona erdiği, şirketin tek pay sahibinin ... olduğu, 10.10. 2019 tarihli genel kurul tutanağında toplantı başkanı olarak ...'ün görev yaptığı, .. .10.2019 tarihli devir ve temlik beyanı başlıklı sözleşmede davalının hissedarı bulunduğu ... Filo Araç Kiralama ve Ticaret A.Ş.'ne ait sahibi bulunduğu 33... .000,00 değerindeki hisssesini yönetim kurulunun müsadesiyle ...'e satarak devrettiğini beyan ettiği, davalının iddiasında belirttiği gibi ...'ün davalıdan devraldığı şirketin karşılığı olarak dava konusu taşınmaz payını davalıya devrettiğini ilişkin bir bilgi veya belgenin dosya arasında bulunmadığı, bu hususun salt tanık beyanlarıyla ispat edilebilecek bir husus olmadığı bunun yanı sıra hisse devrinin 2019 tarihinde gerçekleştirilmesine rağmen taşınmaz payının devirden uzunca bir zaman sonra 22.03.2021 tarihinde gerçekleştiği de nazara alındığında; davalının iddiasını ispatlayamadığı anlaşılmakla mahkemece netice itibariyle yazılı şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı" gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde; 1. Arada gerçek bir satış bulunmadığını, trampa yapıldığını, burada önalım hakkının kullanılamayacağını, 2. Bedelin çok düşük kaldığını, güncellenmesi gerektiğini bildirmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda Ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nin) "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." 7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür. Kanun koyucu anılan değişiklikte, önalım davalarında önalım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır. TMK'nin "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca önalım davalarında önalım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; İlk Derece Mahkemesince 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca önalım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün önalım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmî senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, Ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Yukarıda (V.B.1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin itirazları yerinde görülmediğinden sair temyiz itirazlarının reddine, 2. Yukarıda açıklanan (V.B.2) numaralı bentte açıklanan sebeplerle temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 20.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.