Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/4185 E. 2026/2227 K.

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/694 E., 2025/1040 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Tokat 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2023/110 E., 2024/715 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının dava dışı ... Yapı End. San. Tic. Ltd. Şti. ile 01.03.2018 tarihinde, kendi adına kayıtlı bir adet dairenin takası karşılığında dava konusu inşaatta yapılacak üç tane dairenin davacı adına tesciline dair üç ayrı sözleşme akdettiğini, ardından dava dışı şirketin dava konusu taşınmaz inşaatına ilişkin taşeronluğu bırakması nedeni ile davalı ... ile imzalanan 09.07.2019 tarihli sözleşme gereğince, 71 ada, 1 parsel sayılı taşınmazda bulunan C blok 17, 11... numaralı dairelerin davacı adına tapuda kayıt ve tesciline, terditli olarak dava konusu dairelerin dava tarihindeki değerinin davalı kooperatiften tazminine, bu taleplerin de kabul edilmemesi halinde, denkleştirici adalet ilkesi gereği davacı tarafından ödenen 350.000,00 TL’nin dava tarihindeki alım gücüne uyarlanarak (TEFE-TÜFE artış oranları, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar, taşınmaz fiyatlarındaki artış, faiz ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları alınmak suretiyle) hesaplanacak tazminatın, dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalı Kooperatiften tazminine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının dava açmakta hukuki yararının bulunmadığını, taşınmazların halihazırda kat mülkiyeti tapularının olmadığını, kat irtifakı tapularının da Tokat Belediyesi adına olduğunu, tapu iptal ve tescil davasında hasım olarak Tokat Belediyesinin gösterilmesi gerektiğini, bu nedenle öncelikle davanın usulden reddini savunmuştur. 2. İhbar olunan vekili cevap dilekçesinde; davanın ihbar olunan Belediye yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI 1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve numarası belirtilen kararı ile davanın kısmen kabulü ile; tapu iptali ve tescil talebinin reddine, terditli alacak talebinin kabulü ile, 350.000,00 TL'nin dava tarihi olan 06.03.2023 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir. 2. Davacı vekili tarafından hükmün tavzihi talep edilmesi üzerine, İlk Derece Mahkemesinin 04.11.2024 tarihli ek kararı ile tavzih talebinin reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen asıl kararına karşı süresi içinde davalı vekili, ek kararına karşı davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraf vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde; 1. Dava dilekçesinde taleplerinin terditli şekilde belirtildiğini, mahkemece kurulan hükmün, herhangi bir taleplerine karşılık gelmediğini, 3 adet terditli talepleri arasında 350.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine şeklinde bir taleplerinin bulunmadığını, 2. Dava konusu taşınmazların akıbetinin detaylıca sorgulanmadan ve davalı ... ile dava dışı belediye arasındaki içerisinde dava konusu taşınmazlarında yer aldığı taşınmazlar ile davalı ... tarafından dava dışı Belediyeye verilecek taşınmazlar ile takas edilmesine yönelik anlaşma sonucu beklenilmeden, taşınmazların arsa sahibi olan Belediyeye isabet ettiği gerekçesiyle tapu iptali ve tescili taleplerinin reddine karar verilemesinin hatalı olduğunu, 3. Tapu iptali ve tescil taleplerinin kabul görmemesi halinde terditli taleplerinin değerlendirilmesinin gerektiğini, Mahkemece yapılan yargılama sırasında da talepleri doğrultusunda bilirkişi raporu alındığını, neticede bilirkişiler tarafından terditli talepleri arasında 2. sırada belirttikleri gibi dava konusu 3 adet taşınmazın dava tarihindeki toplam değerinin 4.800,000,00 TL olarak hesaplandığını, 01.04.2024 tarihli bilirkişi ek raporunda, diğer terditli taleplerine ilişkin de hesaplama yapıldığını ve davacı tarafından ödenen 350.000,00 TL meblağın denkleştirici adalet ilkesine göre dava tarihinde 2.279.467,07 TL olduğunun hesap edildiğini, 4. İlk Derece Mahkemesinin 11.06.2024 tarihli duruşma zaptının 2 No.lu ara kararı uyarınca 11.09.2024 tarihinde 75.994,87 TL eksik harcın tamamlandığını, bu doğrultuda taleplerinin 4.800,000,00 TL olarak belirlendiği, 5. Mahkemenin hangi saikle 350.000,00 TL üzerinden davanın kabulüne karar verdiğini anlayamadıklarını, kararın gerekçesinden de bu durumun anlaşılamadığını, terditli talepleri arasında 3.sırada yer alan talepleri doğrultusunda karar verilmek istenilmiş ise, o taktirde mahkemece verilen kararın yine hatalı olacağını, 350.000,00 TL'nin davalıdan tazmini değil bu tutarın denkleştirici adalet ilkesi gereğince dava tarihindeki alım gücüne uyarlanarak dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalı kooperatiften tazminine karar verilmesi gerektiğini, 6. Yargılama sırasında Mahkeme tarafından 4.800.000,00 TL üzerinden eksik harcın tamamlanması için süre verildiğini ve verilen süre içerisinde eksik harcın tamamlandığını, bu durumda, harç eksikliğinin bulunmadığını, 7. Davalarının belirsiz alacak davası olarak açıldığını, Mahkemece terditli taleplerinden hangisi yönünden karar verileceğinin bilinemeyeceğini, bu durumda Mahkemece terditli talep yönünden harcı tamamlamamıza yönelik ara karar kurulması gerektiğini, aksi halde, dosyaya yatırılan harcın terditli talepleri de kapsadığının kabul edilmesi gerektiğini ileri sürmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Dava, şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmaması halinde taşınmazların güncel değerinin ödenmesi, bu talebin de mümkün olmaması halinde davalıya ödenen tutarın denkleştirici adalet ilkesi uyarınca değerinin tespiti ile ödenmesi istemine ilişkindir. ... sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yap-satçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda Mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu'nun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı def’ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davacı tarafından, tapu iptal tescil, mümkün olmaması halinde taşınmazların güncel değerinin ödenmesi, bu talebin de mümkün olmaması halinde davalıya ödenen tutarın denkleştirici adalet ilkesi uyarınca değerinin tespiti ile ödenmesi istenildiğine göre, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı yapılan sözleşmelerde, yüklenici tarafından alacağın temliki sureti ile yapılan sözleşmeye dayalı, öncelikli istek olan tapu iptal ve tescil yönünden arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Eldeki davada davacı, tazminat ile iptal ve tescil istekleri yönünden, takas işlemleri beklentisi nedeni ile husumeti yalnızca sözleşme yaptığı kooperatife yöneltmiştir. Zorunlu dava arkadaşlığının bulunduğu durumlarda, husumette eksiklik bulunması halinde, 6100 sayılı HMK’nın 60. maddesi uyarınca diğer hasıma da husumet yöneltilmesi zorunludur. Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince, davacıya, kayıt maliki arsa sahibine husumet yöneltmek üzere süre ve imkan tanınması, bundan sonra işin esasının incelenmesi gerekirken yanılgılı gerekçeyle karar verilmesi hatalıdır. Kabule göre de; davacının terditli talepleri olan tazminat istekleri ile ilgili olarak, taşınmazın keşfen belirlenen rayiç bedeli üzerinden harç tamamlanmış olmasına göre, ayrıca bu talepler yönünden bir ıslah dilekçesine gerek bulunmadığı gözetilmeden, aksine düşünce ile karar verilmesi hatalı olduğu gibi, kayıt maliki olmayan ... yönünden tapu iptal ve tescil talebinin pasif husumet yokluğundan reddine kararı verilmesi gerekirken, esas yönünden reddine karar verilmesi de isabetsizdir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 22.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.