Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/5201 E. 2023/6079 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2023/91 E., 2023/217 K. KARAR : Davanın kabulü Taraflar arasında görülen satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairemizce mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir. Mahkeme kararı davalı ... vd. vekili, davalı ... vekili, davalı ... vd. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalılar arasında Noterde yapılan satış vaadi sözleşmeleri ile davalıların ortak murisleri ... adına kayıtlı olan 450 parsel sayılı taşınmazdaki hak ve hisselerini müvekkiline satmayı vadettiklerini, taşınmazın sözleşmelerin yapıldığı tarihte iştirak halinde mülkiyete tabi olması nedeniyle tapuda devir işlemlerinin yapılamadığını, ancak iştirak halindeki mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmiş olduğunu ileri sürerek dava konusu taşınmazda davalılar adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir. II. CEVAP Bir kısım davalılar vekilleri cevap dilekçesinde; davanın reddine karar verilmesini istemiştir. III. MAHKEME KARARI: Mahkemenin 26.11.2015 tarihli ve 2013/298 E., 2015/423 K. sayılı kararıyla; her ne kadar davacı vekilince 18.11.2015 tarihinde vekillikten çekilme isteminde bulunulmuş ise de duruşma gününe 15 günden az süre kalması nedeni ile davacı asile tebligat yapılamadığı ve davacı vekilinin çekilme istemi davacıya tebliğ edilemediğinden vekillik görevinin devam ettiği ve mazeret de sunulmadığından, HMK'nın 150/6 maddesi gereğince işlemden kaldırılmasına karar verilen ve sonradan yenilenen dava ilk yenilemeden sonra bir defadan fazla takipsiz bırakılamayacağından 03.07.2014 tarihinde işlemden kaldırılan dosyanın 03.02.2015 tarihli oturumda yeniden işlemden kaldırıldığı ve 26.11.2015 tarihli oturumda da taraflarca takip edilmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 150/6 ncı maddesi gereğince davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiştir. IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Birinci Bozma Kararı 1. Mahkemenin 26.11.2015 tarihli ve 2013/298 E., 2015/423 K. sayılı kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 23.11.2018 tarih ve 2016/8215 E., 2018/8142 K. sayılı ilâmında; her ne kadar mahkemece, dosyanın ikinci kez yenilenmesinden sonra, 26.11.2015 tarihli celsede tarafların davayı takip etmedikleri ve üçüncü kez takipsiz bırakıldığı gerekçesiyle davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiş ise de, davacı vekilinin 18.11.2015 tarihli dilekçesi ile ekli olarak sunduğu sağlık kurulu raporuna göre demans hastası olması nedeniyle mesleğini icra edemeyecek durumda olduğunun tespit edildiği ve bu nedenle vekillik görevine devam edemeyeceğini bildirdiği anlaşıldığından, davacı vekilinin, vekillikten çekildiğine ilişkin bu dilekçesinin davacı asile, 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine uygun şekilde tebliğinin sağlanması ve daha sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, duruşma gününe 15 günden az bir vakit kaldığından söz edilerek vekillikten çekilme dilekçesinin davacı asile tebliği sağlanmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulmasına karar verilmiştir. 3. Davalı ... vd. vekili ile davalı ... vd. vekilinin karar düzeltme talebi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 05.12.2019 tarihli, 2019/1318 E., 2019/8326 K. sayılı ilamı ile istemin reddine karar verilmiştir. B. Mahkemece Birinci Bozmaya Uyularak Verilen Karar Mahkemenin 12.10.2021 tarih ve 2020/21 E., 2021/312 K. sayılı kararıyla; davacı tarafça davalılar murislerinden dava konusu taşınmazın satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı, bu sözleşmelerin 4721 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 237 nci maddesinde belirtilen şekil şartını taşıdığı ve bu sebeple geçerli oldukları ve tarafları bağladığı ve yine sözleşme içeriğinde taşınmaz bedellerinin nakden ve peşin olarak ödendiği ve bu durumun sözleşmenin tarafları olan davacı ve davalılar murislerinin noter huzurundaki beyanları ile sabit olduğu, taşınmazların hisse satışında İl Tarım Müdürlüğü cevabi yazısı gereği bir sakınca bulunmadığı, taşınmazın paylı mülkiyete dönüştürüldüğü ve bu sebeple hisse devrine engel bulunmadığı, davacının 4721 sayılı Kanun'un 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteme ... olduğundan davanın kabulüne; İstanbul ili, ... ilçesi, ... Köyü, 450 parsel sayılı ve tarla vasıflı taşınmazın bir kısım davalılar ve bir kısım davalılar murisi, ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., , ..., ..., ... adına kayıtlı tapu kaydının toplam 547/960 hissesinin iptali ile, iptaline karar verilen 547/960 hissesinin davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. C. İkinci Bozma Kararı 1. Mahkemenin 12.10.2021 tarih ve 2020/21 E., 2021/312 K. sayılı kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Dairemizin 21.06.2022 tarih ve 2022/1445 E., 2022/4344 K. sayılı ilâmında; davalılar vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi ile davacı tarafından açılan satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davası davalıların payları yönünden kabul edildiğinden kendini vekil ile temsil ettiren davacı yararına her bir satış vaadi sözleşmesi için dava tarihindeki değeri üzerinden hesaplanacak vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken her bir davalının payı üzerinden tek tek vekalet ücreti takdir edilmesi doğru görülmediği için kararın bozulmasına karar verilmiştir. 3. Bir kısım davalılar vekili ve davalı ... vekilinin karar düzeltme talebi üzerine Dairemizin 27.02.2023 tarihli ve 2022/7315 E., 2023/1118 K. sayılı ilamı ile istemin reddine karar verilmiştir. D. Mahkemece İkinci Bozmaya Uyularak Verilen Karar Mahkemece, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında davacı tarafça davalılar murislerinden dava konusu taşınmazın satış vaadi sözleşmeleri ile satın alındığı, yapılan sözleşmelerin 4721 sayılı Kanun'un 237 nci maddesinde belirtilen şekil şartını taşıdığı ve bu sebeple geçerli sözleşme olduğu ve tarafları bağladığı, sözleşme içeriğinde taşınmaz bedellerinin nakden ve peşin olarak ödendiği, bu durumun sözleşmenin tarafları olan davacı ve davalılar murislerinin noter huzurundaki beyanları ile sabit olduğu, taşınmazların hisse satışında İl Tarım Müdürlüğü cevabi yazısı gereği bir sakınca bulunmadığı, taşınmazın paylı mülkiyete dönüştürüldüğü ve bu sebep ile hisse devrine engel bulunmadığı, davacının 4721 sayılı Kanunun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteme ... bulunduğu dikkate alınarak davanın kabulüne; İstanbul ili, ... ilçesi, ... Köyü, 450 parsel sayılı ve tarla vasıflı taşınmazın bir kısım davalılar ve bir kısım davalılar murisi, ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., , ..., ..., ... adına kayıtlı tapu kaydının toplam 547/960 hissesinin iptali ile, iptaline karar verilen 547/960 hissesinin davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vd vekili, davalı ... vekili, davalı ... vd vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri 1. Davalılar ..., ..., ..., ..., ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkillerin mirasbırakanı Mürvet Bacdar ile akdedilen satış vaadi sözleşmelerinin aslının mahkeme dosyası içerisinde bulunmadığını, davacının satışı vaad edenin yaşlılığından ve tecrübesizliğinden istifade ettiğinin açık olduğunu, davalıların murisinin temyiz kudretinin varlığının doktor raporu ile saptanması ve Noterce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi metni içinde bu rapordan bahsedilmesi gerektiğini, Yerel Mahkemenin zamanaşımı define karşı davacının ileri sürdüğü satışı vaad edilen taşınmazda elbirliği mülkiyetinin müşterek mülkiyete çevrildiği tarihi dikkate almasının hatalı olduğunu, müvekkillerin mirasbırakanı tarafından taşınmazın davacıya fiilen teslim edilmediğini, sözleşmenin akdedildiği 1993 yılında tarım arazilerinin bölünemeyeceğine, satış vaadi sözleşmelerine konu olamayacağına dair bir düzenleme olup olmadığının mahkemece aydınlatılması gerektiğini, tümü içme ve kullanma suyu mutlak koruma alanında kalan dava konusu taşınmazla ilgili akdedilen satış vaadi sözleşmesinin ifa kabiliyetinin olmadığını, müvekkili ... yönünden 2 kez vekalet ücretine hükmedildiğini, oysaki hükmün 5 inci bendinde belirtilen Kartal 1. Noterliği'nin 18.10.1993 tarih ve 63038 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesini akdedenlerin müvekkillerinin mirasbırakanı olmadığını, dolayısıyla bu satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı müvekkili ... aleyhine vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir. 2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davanın hukuken geçerliliği olmayan satış vaadine dayalı olduğunu, davanın açıldığı tarih itibariyle 10 yıllık genel zamanaşımı süresinin dolduğunu, bu sözleşmeden sonra davacının kendisine satışı vaad edilen dava konusu taşınmaz üzerinde fiili zilyetlik kurduğunu ispatlayamadığını, İmar Kanunu'nun arazi ve arsa düzenlenmesi başlığı taşıyan 18 inci maddesinin son fıkrasına göre dava konusu taşınmazın imar planı bulunmadığından sözleşmenin başlangıçtan itibaren geçersiz olduğunu, davaya konusu hisseler 2 hektardan az olduğundan dolayı asgari büyüklüğün altında kalmasından dolayı satışlarının mümkün olmadığını belirterek kararın bozulmasını istemiştir. 3. Davalı ... vd. vekili temyiz dilekçesinde; zamanaşımı itirazları hakkında Mahkemece olumlu ya da olumsuz hiç bir karar verilmediğini, dava konusu satış vaadinin yapıldığı tarihte ve davanın ikame edildiği tarihte imar planı olmadığından sözleşmenin başlangıçtan itibaren geçersiz olması nedeniyle ifa olanağının bulunmadığını, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa göre her bir satış vaadine konu hisse açısından yüzölçümünün ayrı ayrı birbirinden bağımsız olarak değerlendirilmesi gerektiğini, dava konusu taşınmazın bulunduğu Kurna Bölgesi 1994 yılında kamulaştırmaya tabi tutulmuş ve halen devam etmekte olduğu için taşınmazın tamamının baraj mutlak koruma alanında kalması nedeniyle akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin ifa olanağı bulunmadığını, davacı yanın taşınmazın zilyetliğine sahip olduğu iddiasını ispat edemediğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davanın kabulü kararının hatalı değerlendirmeye dayalı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. 2. İlgili Hukuk Yargısal ve bilimsel içtihatlarda usulî kazanılmış hak ya da usulî müktesep hak olarak adlandırılan bu ilke Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 10.02.1998 tarih, 1987/2-520 Esas, 1988/89 Karar sayılı ilamında “Mahkemenin bozma kararına uymasıyla meydana gelen bozma gereğince işlem yapma ve hüküm verme durumu, taraflardan birisinin lehine ve diğeri aleyhine hüküm verme neticesini doğuracak bir durumdur ve buna usuli kazanılmış hak denilmektedir...” şeklinde tanımlanmaktadır. 3. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, kararın bozmaya uygun olmasına ve özellikle elbirliği mülkiyetine (4721 sayılı Kanun m. 701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemeyeceğinden dava konusu taşınmazda 23.09.2008 tarihinde elbirliği mülkiyetinin sona erdirilip paylı mülkiyete geçildiği dikkate alındığında dava tarihine kadar 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığının anlaşılmasına göre davalı ... vekili ile davalı ... vd. vekilinin tüm, davalılar ..., ..., ..., ..., ... vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2. Davalı ... vekilinin vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazlarına gelince; somut olayda mahkemece bozmaya uyularak davalılar aleyhine her bir satış vaadi için vekalet ücretine hükmedilmişse de, davalı ...'ın murisinin tarafı olmadığı Kartal 1. Noterliği'nin 18.10.1993 tarih ve 63038 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi yönünden de aleyhine vekalet ücretine hükmedilmesi yerinde görülmemiştir. Bu husus bozma nedeni olmakla birlikte yeniden yargılamayı gerektirmediğinden 1086 sayılı HUMK'nın 438 inci maddesinin yedinci fıkrası uyarınca Mahkeme kararının düzeltilerek onanması gerekir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davalı ... vekili ile davalı ... vd. vekilinin tüm, davalılar ..., ..., ..., ..., ... vekilinin 2 numaralı bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının REDDİNE, 2. Davalı ... vekilinin mahkeme kararına yönelik temyiz itirazının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı hüküm sonucunun 5 numaralı bendindeki "..." isminin çıkarılması suretiyle kararın DÜZELTİLEREK ONANMASINA, Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde davalılar ..., ..., ..., ..., ...'a iadesine, HUMK'nın 440/III- 2 nci bendi gereğince ilama karşı kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolunun açık bulunduğuna,07.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.