Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/3489 E. 2024/4539 K. – Üst Hakkının

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/314 E., 2023/267 K. DAVA TARİHİ : 03.04.2018 KARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ : Osmaniye 3. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2018/93 E., 2019/248 K. Taraflar arasındaki üst hakkının terkini davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 15.10.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde temyiz eden davalı vekili Av. ... ve Av. ...ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında müvekkilinin maliki olduğu dava konusu 175 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde güneş enerjisi sistemi kurulması ve elektrik üretilmesi amacıyla 20.04.2015 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, daha sonra müvekkili ile davalı arasında 07.09.2015 tarihli üst kullanım hakkı sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmenin imzalanmasına müteakip taşınmaz üzerinde davalı lehine 14.09.2015 tarihinde 30 yıl süreli üst hakkı tesis edildiğini, davalının taşınmazı sözleşmede bahsedilen amaç doğrultusunda kullanmadığını, elektrik üretim tesisi kurmadığını ve müvekkiline kira ödemesi de yapmadığını, davalıdan müvekkilinin kira alacağının tahsili için icra takibi başlattıklarını, müvekkilinin kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek taşınmazı 11.04.2017 tarihinde dava dışı şirkete kiraya verdiğini ileri sürerek dava konusu taşınmaz üzerinde davalı lehine tesis edilen üst hakkının terkinine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu taşınmaz üzerine güneş enerjisi sistemi kurduğunu, enerji üretimine ve satışına başladığını, davacının yıllık 20.000,00 TL olan kira bedelini 150.000,00 TL'ye çıkarmak istediği için kötüniyetli olarak bu davayı açtığını, ilk sözleşmenin 20.04.2015 tarihinde yapıldığını, 15.04.2016 davalı şirketin hissedarlık yapısında değişiklik olduğunu ve tüm hisseleri Dila Enerji A.Ş.'nin iktisap ettiğini, davacı ile müvekkili şirketin tek ve hakim ortağı Dila Enerji A.Ş. arasında koruyucu amaçlı bir kira sözleşmesi daha akdedildiğini, 11.04.2017 tarihinde bir yıllık kira bedelinin ödendiğini, 20.04.2015 tarihli sözleşme uyarınca kira bedelinin ödenmemiş olmasının sözleşmeden doğan yükümlülüklerin ihlali anlamına gelmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla davacı tarafın beklediği tek edim olan yıllık kira bedelinin davalı tarafından ödenmemesi nedeniyle davalının sözleşmeden doğan edimlerine aykırı davrandığı bu nedenle üst hakkının terkini koşullarının gerçekleştiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içerisinde davalı vekili istinaf isteminde bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davalı vekili istinaf dilekçesinde; 4721 sayılı Kanun'un 831 inci maddesine aykırı karar verildiğini, kullanım bedellerinin ödendiğini, davalı şirketin eski sahibinin ihlallerinin sözleşmesini ağır ihlali olarak yorumlanmaması gerektiğini, yanılgılı değerlendirmeyle karar verildiğini beyan ederek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde; üst hakkı sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğunu, mahkemece resmi senedin değil adi kira sözleşmesinin esas alındığını, resmi senette anlaşılan hususlara aykırılık olması halinde sonuçlarına ilişkin olarak herhangi bir düzenleme bulunmadığını, kira bedeli ile irtifak bedelinin birbirine karıştırılmaması gerektiğini, öte yandan kira bedellerinin de ödendiğini, eksik incelemeyle karar verildiğini beyan ederek ve istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebeplerle kararın bozulmasını istemiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, üst hakkının terkini istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 2, 4, 726, 785, 826, 827, 831 inci maddeleri. 3. Değerlendirme 4721 sayılı Kanun'un 726 ncı maddesi ile 826 ncı ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olan üst hakkı, başkasının taşınmazı üstünde veya altında inşaat yapma veya önceden yapılmış bir inşaatı koruma yetkisi sağlayan ve inşaat üzerinde irtifak hakkı sahibine mülkiyet hakkı kazandıran bir irtifak hakkıdır. Başka bir ifadeyle de üst hakkı, bir gayrimenkulü belirli bir şekilde kullanma yetkisi veren sınırlı bir ayni haktır. Kural olarak üst hakkı tesisi, öncelikle resmi şekle tabi bir üst hakkı sözleşmesinin yapılması ve sonrasında hukuki sebep olan bu üst hakkı sözleşmesine dayanılarak yapılacak tasarruf işlemi niteliğindeki tescil ile gerçekleşmiş olur. Kurucu nitelikteki bu tescil, taşınmaz malikinin yazılı istemiyle yüklü taşınmazın sayfasına yapılır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 828 ve 830 uncu maddelerinde üst hakkının sürenin bitmesi ile sona ermesine bağlı sonuçlar düzenlenmekte ise de, üst hakkının sona ermesi sebepleri özel olarak düzenlenmiş değildir. Genel olarak eşyaya bağlı irtifakın sona erme sebepleri kıyasen üst hakkının sona ermesinde de söz konusudur. Bunun dışında, kişiye bağlı kurulmuş üst hakkı, sahibinin ölümü ile sona erer. Taraflar irtifak sözleşmesinde üst hakkı için bir süre kararlaştırmışlarsa, bu süre sonunda üst hakkı sona erer. Ayrıca süre sona ermeden, üst hakkı sahibinin terkin talebinde bulunması suretiyle hakkını sona erdirmesi mümkündür. Türk Medeni Kanunu'nun 831 inci maddesi hükmü uyarınca üst hakkı sahibi, üst hakkından doğan yetkilerini veya üst hakkı sözleşmesinden doğan bir borcu önemli ölçüde ihlal ederse, yüklü taşınmaz maliki üst hakkının kendine devredilmesini talep edebilir. Bu düzenleme ile hükmün sevk edilişindeki gerekçeler de nazara alındığında, üst hakkı ilişkisine son verilme imkanı sınırlandırılmıştır. Zira üst hakkı sahibinin, üst hakkından uzaklaştırılması sadece taraflar arasındaki ilişkinin ağır şekilde ihlal edilmesi halinde ve bir bedel karşılığında mümkündür. Bu bağlamda, Türk Medeni Kanunu'nun 831 inci maddesi emredici nitelik taşır ve üst hakkı sahibinin bu hakkını kaybetmesine yol açabilecek borca aykırılık ve haklı nedenle fesih kurumlarına göre özel hüküm niteliğindedir. Üst hakkının süresinden önce devredilmesi istemi, üst hakkının sağladığı yetkilerin ağır şekilde aşılması veya üst hakkı sözleşmesinden doğan borçların önemli ölçüde ihlal edilmesi koşuluna bağlanmıştır. Ağır yükümlülük ihlali söz konusu olmadıkça, üst hakkının yüklü taşınmaz malikine devri talep edilemeyecek; ancak üst hakkının üst hakkı sahibinin elinden karşılıksız olarak çıkmasına yol açmayacak genel yükümlülük ihlallerine ilişkin sonuçlar doğacaktır. Üst hakkı sahibi, üst hakkından doğan yetkilerini veya üst hakkı sözleşmesinden doğan borcunu o derece ihlal etmelidir ki, yüklü taşınmaz maliki bakımından taşınmazı üzerinde üst hakkının varlığı, üst hakkı ilişkisinin sürdürülmesi çekilmez hale gelmelidir. Türk Medeni Kanun'un 831 inci maddesi düzenlemesi bakımından ağır yükümlülük ihlalinin tespitinde, haklı neden kavramından yararlanılması mümkündür. Haklı sebep kavramı kanunda tanımlanmamıştır. Üst hakkının sağladığı yetkilerin ağır şekilde aşılıp aşılmadığı veya üst hakkı sözleşmesinden doğan borçların önemli ölçüde ihlal edilip edilmediği Türk Medeni Kanunu’nun 4 üncü maddesi çerçevesinde hâkim tarafından belirlenir. Söz konusu belirlemede hâkim somut olayın özellikleri ve dürüstlük kuralına göre sözleşme ile bağlı kalmanın taraflar için çekilmez hâle gelip gelmediğini göz önünde bulundurur. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davacı, maliki olduğu ve üst hakkına konu 175 ada 2 parsel sayılı taşınmazın davalı tarafından sözleşmede belirlenen amaç doğrultusunda kullanılmadığını; davalının, aralarında düzenlenen adi yazılı kira sözleşmesi uyarınca kira bedelini ödemediğini ve kira sözleşmesini tek taraflı feshederek taşınmazı dava dışı Dila Enerji ve Ticaret A.Ş.'ye kiraya verdiğini ileri sürerek; dava konusu taşınmazda davalı lehine tesis edilen üst hakkının 4721 sayılı Kanun'un 831 inci maddesine dayalı olarak terkinini istemiştir. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; üst hakkının tesisine dayanak 14.09.2015 tarihli ve 17672 yevmiye numaralı resmi senette, "175 ada 2 parselin tamamı ... adına kayıtlı iken, Osmaniye İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğünün 09.09.2015 tarih ve 13462 sayılı yazısına istinaden, bu kez adı geçen taşınmazın dosyasında saklı şartlar halinde altında/üstünde üst hakkını 16.320,00 TL bedelle ve 30 yıl ... lehine tesis ettiğini ve Vatan Güneşi 1 Enerji Üretim Sanayi ve Ticaret Limited Şirketine H.S. Temsilen de bu üst hakkını aynı şartlarla kabul ettiğini" ibaresinin yer aldığı; taraflar arasında düzenlenen 20.04.2015 tarihli adi yazılı kira sözleşmesinde, yıllık 21.690,46 TL kira bedeli ödeneceğinin ve yıllık kira artışının ÜFE-TEFE artış oranlaması kadar yapılacağının kararlaştırıldığı; davacı tarafça, davalı aleyhine davalının 2015 ve 2016 yılları kira bedelini ödememesi nedeniyle adi kiraya ve hasılat kirasına dayalı icra takibi talebinde bulunulduğu, davalı tarafından borca itiraz edilmesi üzerine davacı tarafından açılan itirazın iptali davasında davanın kısmen kabulüne karar verildiği; 24.03.2016 tarihli ticaret sicil gazetesine göre dava dışı Dila Enerji Sanayi ve Ticaret A.Ş.'nin davalı şirketin ortakları Hüseyin Kayalar ve Hakan Sarpkaya'nın hisselerini devraldığı ve şirketin tek kişilik limited şirketi haline geldiği; davalının dava konusu taşınmaz üzerinde yapılacak güneş enerjisi sistemi projesini 15.04.2016 tarihli sözleşme ile dava dışı Dila Enerji Sanayi ve Ticaret A.Ş.'ye devrettiği; davacının bu defa 11.04.2017 tarihinde dava dışı Dila Enerji Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile de kira sözleşmesi düzenlediği; 12.05.2016 tarihinde TEDAŞ tarafından güneş enerjisi sistemi projesinin onaylandığı, 2017 yılından montaj işlemlerinin yapıldığı ve 07.01.2018 tarihinde enerji verildiği, güneş enerjisi sisteminin kurulu ve çalışır vaziyette olduğu tespit edilmiştir. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemelere göre; üst hakkının sağladığı yetkilerin ağır şekilde aşılıp aşılmadığı veya üst hakkı sözleşmesinden doğan borçların önemli ölçüde ihlal edilip edilmediği hususunda 4721 sayılı Kanun'un 4 üncü maddesi uyarınca yapılacak değerlendirmede, taraflar arasındaki adi yazılı kira sözleşmesinin değil 14.09.2015 tarihli ve 17472 yevmiye numaralı resmi senedin içeriğinin dikkate alınması gerektiği açıktır. Diğer taraftan; söz konusu resmi senedin yukarıda açıklanan içeriği ve dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, davacı tarafından, üst hakkının terkini koşullarının oluştuğunun ispatlanamadığı anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca; İlk Derece Mahkemesince, üst hakkının terkini koşulları oluşmadığı halde adi yazılı kira sözleşmesinde belirlenen edimlerin yerine getirilmediği gerekçesiyle ve yanılgılı değerlendirmeyle üst hakkının terkinine karar verilmesi, Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf talebinin esastan reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Yargıtay duruşma vekalet ücreti 28.000,00 TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 15.10.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.