Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/2881 E. 2024/2487 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi KARAR : Davanın reddi Taraflar arasında görülen 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun harici satışa dayalı tapu iptali ve tescil davasında yapılan yargılama neticesinde davanın reddine karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesinin kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin Antalya İli, Alanya İlçesi, ... Mahallesi, 55 ada, 21 parsel numaralı taşınmazdan 24.06.1986 yılında davalıların murisleri ... ve ... isimli kardeşlerden gayrimenkul satış senedi başlıklı belge ile haricen 400 m2 yer satın aldığını, satın alınan kısmın neresi olduğunun belirlendiğini, zilyetliğinin müvekkiline devredildiğini, haricen satış yapıldığı tarihte dava konusu taşınmaz tapuda davalıların miras bırakanları adına kayıtlı olup bu güne kadar intikal yapılmadığını, dava konusu taşınmazda müvekkilinin yaklaşık 28 yıldır tasarrufta bulunduğunu, halen davalıların miras bırakanları adına kayıtlı bulunan dava konusu taşınmazdan harici senetle satın alınan kısma isabet edecek tapu kaydının iptali ile söz konusu taşınmazın müvekkili adına tescil edilmesine karar verilmesini talep etmiştir II. CEVAP Davalılar davaya cevap vermemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; mevcut davanın dayanağını oluşturan 24.06.1986 tarihli harici satış sözleşmesininde bir gayrimenkul satışını içermesi nedeniyle resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu ancak harici şekilde yapılan taşınmaz satış sözleşmelerine sadece zilyetlik devredildiğinde 30.09.1988 tarih ve 19987/2 esas 1988/2 karar sayılı İçtihadı Birleştirme Genel Kurul Kararına göre geçerlilik tanınabileceği, mevcut dosyamızın dayanağını oluşturan satış sözleşmesi davacıya zilyetlik devredildiği kabul edilerek mahkememizce geçerli kabul edildiğinde davaya konu taşınmazda halen harici satış sözleşmesindeki satıcı hisselerinin iştirak halinde mülkiyet şeklinde olduğu, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunmasının gerektiği, iştirak halinde mülkiyete konu bu taşınmazda iştirak halinde ortaklardan birinin ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte el birliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmiştir. IV. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı vekili temyiz talebinde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde; haklı mazeretimize rağmen davalılara mazerete karşı diyecekleri sorulmadan yargılamaya devam edilmesinin hatalı olduğunu, eksik harcın tamamlatılmadığını, taraflara sözlü yargılama duruşması için davetiye çıkarılmadığını, delillerinin toplanmadığını, tanıklarına tebligat çıkarılmadığını, yemin deliline dayanıp dayanmayacaklarının hatırlatılmadığını, taraf teşkili sağlanmadan, sürelerin dolması beklenmeden ön inceleme duruşmasının yapıldığının, satış ve teslim alındığı tarihten dava tarihine kadar 20 yıldan fazla süre geçmiş bulunduğundan davacı lehine kazanma koşullarının gerçekleştiğini, davanın açıldığı tarih itibariyle taşınmaz üzerinde müvekkil tarafından yapılan yapının değerinin arsanın çıplak değerinden fazla olduğunu beyanla hükmün bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, harici satışa dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk Tapulu taşınmazların satışı resmi şekil koşuluna tâbi olup, haricen satışı TMK’nın 706, BK’nın 213 (6098 sayılı BK’nın 237 nci), 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89 uncu maddeleri gereğince geçersizdir. 3. Değerlendirme 1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Somut olayda davacı harici satış sözleşmesine dayalı olarak tapu iptal ve tescili talebinde bulunmuş ise de Türk Medeni Kanunu'nun 706, Borçlar Kanunu'nun 213 (6098 sayılı Borçlar Kanunu'nun 237) 2664 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89 uncu maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmayan satış sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescili kararı verilemeyeceği gözetilerek davanın reddine karar verilmesinde hükmün sonucu itibariyle bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Buna karşın mahkemenin gerekçesi doğru değildir. 30.09.1988 tarihli 1987/2 ve 1988/2 sayılı içtihadı birleştirme kararı Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapılmaya başlanılan bir binada resmi şekle uyulmadan satıcıdan (müteahhitten) bağımsız bölümü satın alan kişinin bütün borçlarını yerine getirdikten sonra daireyi teslim alıp oturmaya başlamasına rağmen; satıcının tescil talebinde bulunmaması nedeniyle alıcının satıcıyı tescile zorlamak için açacağı cebri tescil davasında sözleşmenin geçersizliğini ileriye sürmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu ve tapuda mülkiyet devrini gerçekleştirmemesinin iyiniyetle bağdaşmayacağına ilişkin olup, dava konusu ile ilgisi bulunmamaktadır. Yine 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi gereğince resmi şekilde düzenlenmesi gerekli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bulunmadığı halde mahkemece iştirak hali bulunduğundan bahisle ifa olanağı bulunmadığına dair gerekçesi de dosya kapsamıyla uyumlu değildir. Hükmün bu sebeple bozulması gerekmekte ise de yeniden yargılama yapılması gerekmediğinden hükmün gerekçesinin düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir. V. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddine, Mahkeme kararının, gerekçesinin yukarıdaki şekilde DEĞİŞTİRİLEREK DÜZELTİLMİŞ bu gerekçe ile ONANMASINA, HUMK'un 440/III- 2. bendi gereğince ilama karşı kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolunun açık bulunduğuna, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, 09.05.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.