Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2022/5492 E. 2022/6754 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 11/07/2014 gününde verilen dilekçe ile ön alım nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 28/04/2022 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir. Davacı vekili, İstanbul İli, Bayrampaşa İlçesi, ... Mahallesi, 17623 parsel sayılı taşınmazda müvekkilinin hissedar olduğunu, Paşa Başkiracı'nın 143/840 hissesini davalıya sattığını, ancak tapuda gösterilen bedelin gerçek bedel olmadığını iddia ederek ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil talebinde bulunmuştur. Davalı vekili, bedelde muvazaa iddialarını kabul etmeyerek, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen ilk hükmün davalı tarafından temyizi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi 09.12.2019 tarihli 2016/11425 E. 2019/8457 K. sayılı ilamı ile; “Somut olaya gelince; davacı, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, davalı vekili tarafından fiili taksim savunmasında bulunulmuştur. Fiili taksim ve dolayısıyla dürüst davranma savunması davanın her aşamasında ileri sürülebilir. Bu durumda mahkemece; davalının fiili taksim savunmasında bulunduğu dikkate alınarak, tarafların var olan tüm delilleri toplanıp usulüne uygun keşif yapılmalı, özellikle zeminde davacının ve davalının veya davalıya pay satan kişi ya da kişilerin kullandığı yer olup olmadığı araştırılmalı, bilirkişilerden tanıkların ve tarafların gösterdiği yerleri belirtir şekilde denetime elverişli krokiye bağlanmış rapor alınmalı ve toplanan tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir. Davalı vekilinin fiili taksim savunması konusunda mahkemece araştırma yapılması gerekirken eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir. Kabule göre de; keşifte belirlenen değerin tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli olmadığı, muvazaa iddiasının diğer delillerle birlikte değerlendirilerek şüpheye yer bırakmayacak şekilde ispatlanması gerekirken sadece keşifte belirlenen bedel nedeniyle bedelde muvazaa iddiasının kabul edilmesi de doğru olmamıştır.” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar vermiştir. Bozma sonrası yargılamada ilk derece mahkemesince, “İstanbul İli, Bayrampaşa İlçesi, ... Mah., 17623 nolu parselin davalı ... adına tapuda kayıtlı bulunan 143/840 hissesinin iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, dosyaya yatırılan ve bankadaki hesapta mevcut olan şufa bedelinin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine” karar verilmiştir. Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir. Ön alım ... paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu ... kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir. Anayasanın "Mülkiyet ..." kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların ... bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır. Somut olaya gelince; 1-Mahkemece bozma öncesi hükümde, payın keşfen belirlenen değeri tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli görülerek bu değer depo ettirilmiş; ancak bozma kararında keşfen belirlenen bedelin salt yeterli olmadığı, muvazaaa iddiasının başka delillerle değerlendirilerek ispatlanması gerektiği belirtilmiştir. Hal böyle iken, bozma sonrasında davacı tarafça, muvazaa iddiası başka delillerle desteklenememiş, duruşmada dinlenen davacı tanıklarının da davalı ile satıcı arasındaki mülkiyet nakline ilişkin bilgileri bulunmadığı anlaşıldığından davacı bu delillerle bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamamıştır. Bu nedenle resmi satış sözleşmesindeki bedel ve masraflar üzerinden önalım bedeli belirlenerek karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. 2- Davalı temyizinde, davanın uzun süredir devam ettiğini, depo edilen bedelin ise güncellenmediğini belirtmek suretiyle bedele itirazda bulunmuştur. Mahkemece, 13.05.2014 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında ön alım bedeli ve masraflar toplamı olarak 77.682,50 TL'nin (keşfen belirlenen değer) aylık en yüksek faiz getiren hasap açılarak 08.12.2015 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş, bedel depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir. Somut olayda, ön alım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 1,5 yıl sonra resmi satış sözleşmesindeki bedel ve masraflar toplamı 122.400,00 TL olduğu halde muvazaa kapsamında iddia edilen bedel olan 77.682,50 TL’nin yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Resmi satış sözleşmesindeki ön alım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, ön alım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır. Dava konusu paya yönelik ön alım davasının açıldığı tarih ile ön alım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre gözönüne alındığında, ön alım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır. Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle ön alım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır. Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 122.400,00 TL'nin ön inceleme tarihi olan 13.01.2015 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen ön alım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir. Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Hükmün belirtilen bu nedenlerle bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile; hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 09.11.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.