Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/2400 E. 2026/448 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/2804 E., 2025/1015 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 1. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2021/182 E., 2024/38 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 10.02.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ............ Gayrimenkul Yat. San ve Tic. Ltd. Şti. vekilleri Avukat ..., Avukat......... ile davacı vekili Avukat ...........'ün gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı yüklenici ........ Gayrimenkul Geliştirme Yapı ve Yatırım A.Ş. arasında 01.06.2017 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, bununla ., Kadıköy ilçesi, ..., 6 22... nolu parsel 2 nolu bağımsız bölümün satışının kararlaştırıldığını, davalının bağımsız bölümü diğer davalı ...........Yapı Gayrimenkul Yatırım San. ve Tic. Ltd. Şti.'ye devrettiğini, davalı şirketlerin öncesinde ortak olduğunu, daha sonra davalı yüklenicinin hisselerini diğer davalı .............a devrettiğini ve ortaklıktan ayrıldığını, müvekkilin bağımsız bölüm satış bedelini ödediğini, ancak teslim edilmediğini belirterek, tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı............ Gayrimenkul Geliştirme Yapı ve Yatırım A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalı diğer şirketin 3 projeyi ortak yapmak için anlaştığını, 13.10.2016 tarihinde ...A.Ş ile ... Yapı A.Ş'nin ortak olduğu ...... Gayrimenkul Yapı San. ve Tic. A.Ş'nin kurulduğunu, 10.04.2017 tarihinde müvekkili şirketin ortaklık payını ... Yapı A.Ş'ye devrettiğini, taraflar arasında 30.11.2017 tarihinde adi ortaklığın sona erdirilmesine dair sözleşme imzalandığını, müvekkili şirketin projelerdeki bağımsız bölüm haklarını diğer davalı şirkete devrettiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... Yapı Gayrimenkul Yatırım San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının sunduğu sözleşmenin adi yazılı şekilde düzenlendiğinden geçersiz olduğunu, davacının sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca davalı İva'dan alacak talep edebileceğini, söz konusu sözleşmenin müvekkili bağlamayacağını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı şirketler arasında organik bağ bulunduğu, taşınmazın rayiç değerinin çok altında davalı şirkete devredildiği, davalı şirket tarafından ödeme belgesi sunulmadığı, davalı şirketlerin kuruluş sermayesi ve kuruluş süreci nazara alındığında taşınmaz devrinin muvazaalı olduğu, gerçek bir satış işleminin olmadığı, davalıların ticaret şirketi oldukları, bu bakımdan basiretli bir tacir gibi davranmaları gerektiği, dava konusu taşınmazın harici olarak davacıya satıldığını bilebilecek durumdu olduğu, davacının edimlerini yerine getirdiği, taşınmazın tamamlandığı, ancak tapusunun davacı adına tescil edilmediği gerekçesiyle, davanın kabulü ile söz konusu bağımsız bölümün davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

A. Temyiz Sebepleri 1. Davalı ... Yapı Gayrimenkul ... Ltd. Şti vekili temyiz dilekçesinde;

a. Sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılmasından dolayı geçersiz olduğunu, müvekkilinin sözleşme tarafı olmadığını,

b. Davacının dairenin fiili kullanıcısı olmadığını, dairenin müvekkil tarafından kiraya verildiğini,

c. Ödemelerin gerçekten diğer davalıya yapıldığının ispat edilemediğini, zira tahsilat makbuzlarının adi yazılı olup tek taraflı olarak sonradan düzenlenebileceğini, makbuzların diğer davalının defterlerinde tespit edilemediğini,

d. Davalı şirketler arasında hiçbir zaman organik bağ bulunmadığını, davacı ile davalı ...şirketinin birlikte kötüniyetli olarak müvekkili şirketi zarara uğratmaya çalıştığını, İstanbul Anadolu Cumhuriyet Başsavcılığı’nın 2024/137401 Soruşturma sayılı dosyasında davacının bağımsız bölümü 2.750,00 TL’ye satın aldığını belirterek, çelişkiye düştüğünü, ayrıca bilirkişi raporunda 26.02.2021 dava tarihi itibariyle daire değeri 2.900.000,00 TL belirlenmiş iken 2017 yılında 2.070.500,00 TL gibi yüksek bir bedelle daire satın alınmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, harici satım sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup özellikle, davalı şirketler arasında imzalanan 07.10.2016 tarihli ortaklık sözleşmesinde, dava konusu bağımsız bölümün de dahil olduğu projenin taraflarca tamamlanmasının ve hak ve mükellefiyetlerin ortak şirkete devredileceğinin kararlaştırıldığı, harici satım sözleşmesinin bu ortak sözleşmeden sonra 01.06.2017 tarihinde imzalandığı, bağımsız bölümün satış bedelinin davalı ...Şirketine ödendiğinin tahsilat makbuzları ile sabit olduğu, davalı İva'nın davacı ile yaptığı sözleşmeyi diğer davalı ortağı olan şirkete bildirme yükümlülüğünü yerine getirmemesinin aralarındaki iç ilişkiyi ilgilendirdiği anlaşılmakla, davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı HMK’nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Dairemizdeki duruşmada davacı vekille temsil olunduğundan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalı ... Yapı ... Ltd. Şti’den alınarak davacıya verilmesine,

Aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davalıdan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

10.02.2026 tarihinde oy çokluğuyla ile karar verildi. (Muhalif)

. MUHALEFET ŞERHİ

Dava, harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonunda dava kabul edilmiş, davalıların istinaf başvurusu Bölge Adliye Mahkemesince esastan reddedilmiştir.

Sayın çoğunluk tarafından bu karar onanmıştır.

Çoğunluk ile aramızda oluşan ihtilaf; dava konusu bağımsız bölüm satışının gerçek bir satış olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile "tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği" benimsenmiştir.

Somut uyuşmazlıkta, dava konusu bağımsız bölümün de bulunduğu parsel için dava dışı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ...Gayrimenkul Geliştirme ... A.Ş. arasında .... Noterliği’nin 17.04.2016 tarih ve .......... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Davalı şirketler arasında bu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini de kapsayacak şekilde 07.10.2016 tarihli ortaklık sözleşmesi yapılmıştır. Söz konusu sözleşme uyarınca, tarafların ortak bir şirket kuracağı ve projenin ortaklarca tamamlanması ve tüm hak ve mükellefiyetlerin ortaklığa devredileceği kararlaştırılmıştır. Daha sonrasında Beyoğlu .............. Noterliği’nin 30.11.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile davalı şirketler arasında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı İva ... A.Ş.’ye düşecek 21 adet bağımsız bölümün davalı ... ... Ltd. Şti’ye bedel karşılığında satışı ve ortaklığın sona erdirilmesine dair sözleşme imzalanmıştır.

Temliken tescil talebinde bulunan davacı üçüncü kişi, harici satış sözleşmesine dayalı olarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunmuştur. Davacı söz konusu bağımsız bölümü davalı ....... ... A.Ş.’den satın aldığını, bedelini ödediğini iddia etmiştir. Diğer davalı ... .... Ltd. Şti ise bu satışın gerçek bir satış olmadığını, muvazaalı olduğunu savunmuştur. Az yukarıda belirtilen İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca geçersiz bir satış sözleşmesine dayalı olarak açılan cebri tescil davasının kabul edilebilme şartlarından birisi alıcıya söz konusu taşınmazın teslim edilmesi ve alıcının malik gibi taşınmazı kullanmasıdır. Davaya konu bağımsız bölüm davacıya hiçbir zaman teslim edilmediği gibi, 05.02.2020 tarihli kat irtifakı ile davalı ... ... Ltd. Şti. adına tescil edilmiş ve bu davalı tarafından kiraya verilerek tasarruf edildiği anlaşılmıştır. Ayrıca davacı tarafından bağımsız bölüme ilişkin yapılan ödemelerin hepsinin davalı ...Şirketine her zaman düzenlenmesi mümkün olan adi yazılı tahsilat makbuzları ile yapıldığı, banka kanalıyla hiçbir ödemenin gerçekleştirilmediği anlaşılmıştır. Davacı, soruşturma dosyasına verdiği ifadesinde, satışı gerçekleştiren ...şirket yetkilisi ... ile aralarının çok iyi olduğunu belirtmesine rağmen davalı şirketler arasındaki ortaklık ilişkisini bilmediğini ifade etmesi ve satış sözleşmesi uyarınca bağımsız bölüm satış bedeli 2.070.500,00 TL olmasına rağmen savcılık ifadesinde davacının bağımsız bölümü 2.750.000,00 TL’ye satın aldığını belirtmesi, ayrıca yargılama aşamasında alınan bilirkişi raporunda satış tarihi itibariyle bağımsız bölüm değerinin 1.450.000,00 TL olabileceği belirtilmesine rağmen davacının bu bağımsız bölümü 1/3 oranında daha yüksek bir bedelLe satın alması sözleşmenin gerçekliği anlamında şüphe uyandırmaktadır. Ayrıca, mahkemece davacı tarafından yapılan ödemelerin kayıtlı olup olmadığı hususunda inceleme yapılabilmesi için davalı ...şirketinden ticari defterlerini sunması talep edilmesine rağmen davalı şirket defter ibrazından kaçınmıştır. Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, davacı ile davalı İva ... Ltd. Şti arasındaki harici satış sözleşmesinin muvazaalı olduğu, gerçek bir satış olmadığı, mahkemece verilen kararın yerinde olmayıp bozulması gerektiği kanaatinde olduğumdan sayın çoğunluğun onama görüşüne katılmıyorum.