Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/2010 E. 2025/2806 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1302 E., 2024/231 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 29. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2017/2 E., 2019/245 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili, davalı ... vekili ve davalılar ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü. I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici ... Müh. Doğ. İnş. Rek. Tic. Ltd. Şti. arasında İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mah., ... Mevkii, 4599 Ada, 19 parsel-20 parsel-7 parsel ve 8 parselde kayıtlı taşınmazlar ile ilgili ... . Noterliğinin 21.03.2014 tarihli ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalı yüklenici şirketin inşaatı zamanında teslim etmemesi nedeniyle temerrüde düştüğünü, inşaat seviyeleri dikkate alınarak sözleşmenin feshine karar verilmesi gerektiğini belirterek, ifa edilmemiş olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre davalı yüklenicinin payına düşen daireleri satın alan üçüncü şahıs konumundaki diğer davalılar adına kayıtlı 4599 ada 19 parselde kayıtlı 1, 2, 3, 5, 7 ve 8 no'lu bağımsız bölüm ile 4599 ada 20 parselde kayıtlı 1, 2, 3, 5, 7 ve 8 no'lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına kayıt ve tescili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin müvekkili tarafından haklı nedenlerle geriye etkili olarak feshi nedeniyle menfi zarar niteliğindeki kayıplarının tazminini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı ... Müh. Doğ. İnş. Rek. Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; davacının kusurundan dolayı inşaatın durduğunu, şantiye şefi atanması için arsa sahibinin ikametgah, imza sirküleri sunmasının gerektiği, bunların gönderilmemesi nedeniyle işlemlerin yapılamadığını, haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddini istemiştir. Davalı ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; husumet itirazlarının olduğunu, müvekkillerinin dava konusu taşınmazlar ile ilgili yüklenici ile alım satım yapmadıklarını, dava konusu taşınmazların davacının satış için vekalet verdiği kişiden satın aldıklarını belirterek davanın reddini istemiştir. Davalı ... cevap dilekçesinde; sözleşmede taraf olmadığını, iyiniyetli 3. kişi olması sebebiyle hakkının korunması gerektiğini belirterek davanın reddini istemiştir. Davalı ... Nak. Plas. San. Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; husumet itirazlarının bulunduğunu, davacı ile davalı yüklenici arasındaki sözleşmeye aykırı davranılmasından doğan sorumluluğun sözleşmeye aykırı davranan tarafa ait olduğunu, müvekkilinin iyiniyetli 3. kişi olması sebebiyle hakkının korunması gerektiğini belirterek davanın reddini istemiştir. Davalı ... cevap dilekçesinde; iyiniyetli 3. kişi olması sebebiyle hakkının korunması gerektiğini belirterek davanın reddini istemiştir. Davalı ... cevap dilekçesinde; iyiniyetli 3. kişi olması sebebiyle hakkının korunması gerektiğini belirterek davanın reddini istemiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davanın reddini istemiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davanın reddini istemiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; iyiniyetli 3. kişi olması sebebiyle hakkının korunması gerektiğini belirterek davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında 21.03.2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşmenin teslim süresinin ruhsat onayından sonra 20 ay olarak belirlendiği, yapı ruhsat tarihinin 17.11.2014 tarihinde alınmasına rağmen 07.03.2017 tarihli tespit raporu ile tespit tarihi itibariyle 19 nolu parselde yer alan inşaatın tamamlanma oranı %63, 18 nolu parselde yer alan inşaatın tamamlanma oranının ise %43 olduğu inşaatların seviyesi dikkate alınarak 21.03.2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük fesih kararı verildiği, bununla birlikte yüklenici edimini yerine getirmediğinden ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün olmadığı, üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı, geriye etkili fesih kararının sonucu olarak bu nedenle davalı üçüncü kişiler adlarına kayıtlı olan tapu paylarının iptali ile davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalı ... Nak. Pla. San ve Tic. A.Ş. vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalılar ... ve ... vekili ve davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekili ile davalı ... Nak. Pla. San ve Tic. A.Ş. vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalılar ... ve ... vekili ve davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile dava konu 4599 ada 19 parselde kayıtlı 3 nolu bağımsız bölümün sözleşmede arsa sahibi davacıya düşen bağımsız bölüm olduğu, bağımsız bölümün davacının verdiği vekaletname ile davalı ...'a satıldığını, bağımsız bölümün yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümlerden olduğunu ispatlayamadığı, bağımsız bölümün vekaleten satılması karşılığında vekil edilen tarafından bedelin kendisine ödenmediğine ilişkin iddiasını davalı ...'a karşı ileri süremeyeceği gibi satış işleminin muvazaalı olduğu da iddia ve ispat edilemediğinden davaya konu 4599 ada 19 parselde kayıtlı 3 nolu bağımsız bölüm yönünden tapu iptal ve tescil talebinin reddi gerektiği gerekçesi ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm tesisi ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde; davalı ... tarafından süresinde istinaf yoluna başvurmamasına rağmen itirazlarının dinlenmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, yerel mahkemece 09.09.2019 tarihinde tüm davalılara harç tamamlama muhtırası gönderilmiş olmasına rağmen bir kısım davalılar tarafından eksik harcın tamamlanmadığını, sözleşme feshedildiğinde tüm işlemlerin geçersiz olacağını beyan etmektedir. Davalı ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkillerinin dava konusu taşınmazlar ile ilgili yüklenici ile alım satım yapmadıklarından müvekkillerine husumet yöneltilemeyeceğini, müvekkillerinin mülkiyeti davacıya ait taşınmazları bizzat davacının satış için vekalet verdiği kişiden satın aldıklarını beyan etmektedir. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; husumet itirazlarının dikkate alınmadığını, müvekkilinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, dava konusu taşınmazın dava dışı ... 'ten satın alındığını, daireleri satın alan kişilerin arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesini bilme mecburiyetleri olmadığı gibi, aralarındaki ihtilafları da bilme zorunda olmadıklarını, müvekkilinin iyiniyetli olmadığı kanaati haksız ve yasaya aykırı olduğunu beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptal tescil talebine istemine ilişkindir. 1. Davacı arsa sahibi vekilinin temyiz itirazları yönünden; Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. 2. Davalılar ... ve ... vekili ile davalı ... vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Dairemiz, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyi niyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine; zira, arsa sahibinin yükleniciye intikal ettirdiği tapu devrinin avans mahiyetinde olduğuna yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde tapuya güvenmenin veya iyiniyetli olmanın bir öneminin bulunmadığına dolayısıyla tüm tapu intikallerinin arsa sahibine geri döneceğine” dair içtihadından dönmek için Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince içtihadı birleştirme için Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir. TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’ nın 3. ve 1023.maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Üçüncü kişinin, “aleni tapu kaydını” inceleyerek satın aldığı taşınmazın yüklenici adına kayıtlı olduğunu, inşaat mahallinde sadece yüklenicinin bulunduğunu, inşaatı yüklenicinin yaptığını araştırdıktan ve sözleşmenin geriye etkili feshedilme ihtimalinin bulunmadığı sonucuna vardıktan sonra tapudan mülkiyet veya ipotek edinen kişinin iyiniyet karinesinden özellikle yararlanmalıdır. Ancak, arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir. Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda mahkemece yapılacak iş; davalılar yargılama aşamasındaki savunmalarında söz konusu taşınmaz hissesini iyiniyetli olarak satın aldıklarını, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadıklarını savunduklarından, davalıların taşınmaz hissesinin tescili anında kötüniyetli olduklarının ispatı konusunda davacı arsa sahiplerinin delillerinin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek davalıların mülkiyet hakkını kazanıp kazanamayacakları hususunun değerlendirilmesi ve sonucuna uygun karar verilmesidir. Bozma sebebine göre davalılar vekillerinin diğer temyiz itirazlarının bu aşamada değerlendirilmesi gerekmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1.Davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, 2.Davalılar ... ve ... vekili ile davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan harçların istek halinde temyiz edenlere iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.