Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/144 E. 2024/3894 K.

İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1095 E., 2023/1534 K. HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret İLK DERECE MAHKEMESİ : Erbaa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük. Mah. Sıf.) SAYISI : 2022/133 E., 2023/170 K. Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile yüklenici firma olan dava dışı Korkmaz Mühendislik Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. arasında 12.04.2016 tarihli daire satış sözleşmesi yapıldığını, yüklenici firmanın Erbaa ilçesi, Gündoğdu Mah. ...... 91 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat yapmak üzere dava dışı arsa sahipleri ile anlaşmış olduğunu, binanın anahtar teslimi olacak şekilde inşa edileceğinin kararlaştırıldığını, davacının da 12.04.2016 tarihli sözleşme ile inşa edilecek binadan 3. kat 10 no.lu bağımsız bölümü yükleniciden satın (temlik) aldığını, davacının dairenin satış bedelinin tamamını ödediğini ve sözleşmeden kaynaklı yükümlülüğünü yerine getirdiğini, arsa sahipleri tarafından, taşınmazın arsa payı, inşaatı yapıp bitirmesi karşılığında avans olarak yükleniciye devredilmiş olduğundan, kat irtifakı kurulduğunda yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin Korkmaz Mühendislik Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. adına tescil edildiğini, yüklenici firmanın davalı Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O.'dan kredi kullandığını, bu krediye 3. kişilere sattığı bağımsız bölümleri teminat olarak gösterdiğini, davalı banka tarafından diğer bağımsız bölümlerle birlikte davacının satın aldığı 10 no.lu bağımsız bölüm üzerinde de, davacı tarafından daire satın alındıktan sonra, hukuka aykırı şekilde ipotek konulduğunu, davalı banka tarafından dava konusu taşınmaza yönelik yapılan ipotek tesis işleminin yolsuz olduğunu, davalı bankanın bu işleminde kötüniyetli olduğunu, davacının 10 no.lu bağımsız bölümü yüklenici ile yaptığı yazılı sözleşmeye istinaden 6 seneyi aşkın süre önce fiilen teslim aldığını, davalı bankanın, yüklenici firmaya ait kredi borçları nedeniyle, yolsuz olarak konulan ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlattığını, davacıya ait olan 10 no.lu bağımsız bölümün de satışını talep ettiğini, Samsun İcra Müdürlüğü'nün 2018/67428 Esas sayılı dosyası ve bu dosyaya bağlı olarak açılan Erbaa İcra Müdürlüğü'nün 2018/375 Tal. sayılı dosyası ile yapılan takipte müvekkiline ait bağımsız bölümün icra yoluyla alacağına mahsuben davalı banka tarafından alındığını ve tapu kaydının davalı banka adına tescil edildiğini, yüklenici firmanın kullandığı ticari krediler nedeniyle haksız ve hukuka aykırı olarak tesis edilen ipotek işlemi nedeniyle müvekkilinin dairesinin icra yoluyla satıldığını, davacının davalı bankaya hiçbir borcu olmadığını, tüm bu nedenler ile Erbaa İlçesi, Gündoğdu Mah..... ada 2 parsel 10 no.lu bağımsız bölümün davalı banka adına olan tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili; davalı Bankanın Erbaa Şubesi ile dava dışı Korkmaz Müh. Harita İnşaat Yem. İş. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. arasında imzalanan sözleşmeler ile anılan şirkete krediler kullandırıldığını ve sözkonusu kredilerin teminatını teşkil etmek üzere; Tokat ili, Erbaa ilçesi, ....ada, 2 parsel, 1, 3, 4 , 10, 12 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar üzerinde davalı Banka lehine 1. derecede 2.000.000,00 TL bedelli müşterek ipotek tesis edildiğini, kredi ödemelerinin süresinde yapılmaması üzerine Korkmaz Müh. Har. İnş. Yem. İş. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. hakkında Samsun İcra Müdürlüğü'nün 2018/67428 Esas sayılı dosyasından ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi yapıldığını ve ipotekli taşınmazların satışa sunulduğunu, Erbaa İcra Müdürlüğü'nün 2018/375 Tal. sayılı dosyasından yapılan ihale neticesinde ise; dava konusu olan Tokat ili, Erbaa ilçesi, Gündoğdu Mah., 91 ada, 2 parsel, 10 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın 116.500,00 TL bedelle alacağa mahsuben davalı Banka tarafından satın alındığını, davacı ile Korkmaz Müh. Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. arasında akdedilen daire satış sözleşmesinin adi yazılı olduğundan geçerli olmadığını, müvekkili olan bankanın tapu kaydına iyi niyetle güvenerek TMK'nın 1023. maddesi gereğince hak kazandığını, ipotek tesis tarihinde, taşınmazın tapu kaydı üzerinde herhangi bir takyidat veya tedbir şerhi bulunmadığı gibi, satış vaadi sözleşmesi ya da benzer bir sözleşmeye ilişkin şerh de bulunmadığını, dava dilekçesindeki iddialara göre, taşınmazın davacı tarafından 12.04.2016 tarihinde satın alındığını, davalı banka tarafından dava konusu taşınmaz üzerine 21.12.2016 tarihinde ipotek tesis edildiğini, iyiniyetli üçüncü kişi konumundaki davalı bankanın ipotek hakkı kazanımının TMK'nın 1023. maddesi gereğince korunmasının gerektiğini, taşınmazın 2016 yılından 2022 yılına kadar Korkmaz Müh. Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. adına kayıtlı olduğunu, davacının bu süreç boyunca taleplerini birinci muhatabı olan Korkmaz Mühendislik firmasına karşı ileri sürme hakkına sahip iken bu yolu tercih etmediğini belirterek tüm bu nedenler ile haksız ve hukuka aykırı davanın reddi gerektiğini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesince, davalı bankanın dava dışı şirkete kredi vermeden önce ekspertiz raporu aldırdığı, ekspertiz raporu aldırıldığında dava konusu taşınmazın kaba inşaat halinde olduğu, yani ikamet eden herhangi birisinin bulunmadığı, davacının dava dışı şirketle yapmış olduğu alacağın temliki hükmündeki sözleşmesini tapuya şerh ettirmediği, bu hali ile de davalı bankanın davaya dayanak yapılan alacağın temliki sözleşmesinden haberdar olmasının mümkün bulunmadığı, davalı bankanın basiretli bir tacir olarak yapması gereken her şeyi yaptığı, TMK'nın 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması gerektiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararına karşı, davacı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Bu karara karşı davacı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.Davacı, dava dışı yüklenici şirketten 12.04.2016 tarihli adi yazılı "Daire Satış Sözleşmesi" ile dava dışı yüklenici şirketin inşa ettiği binada 3.kat 10 nolu bağımsız bölümü satın almıştır. Anılan bağımsız bölümü temlik eden dava dışı yüklenicinin kendi taşınmazında bina yapan (yapsatçı) mı olduğu, yoksa dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu taşınmazı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yaparak mı davacıya sattığı dosya içeriğinden anlaşılamamaktadır.Mahkemece bu husus araştırılıp incelenmeden yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiştir. Davacı, dava dışı Korkmaz Mühendislik Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. ile 12.04.2016 tarihinde düzenledikleri adi yazılı sözleşmeye dayanarak davayı açmıştır. Dava dışı Korkmaz Mühendislik Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. çekişme konusu bağımsız bölümün bulunduğu parselin maliki ve binaların yapımcısı ise, yani dava dışı şirkette, arsa maliki ve yüklenici sıfatları birleşmiş, şirket yapsatçı konumunda ise, yüklenicinin temlikine dayalı uyuşmazlıklarda uygulanacak kurallar bütününün örnekseme yöntemiyle somut olayda uygulanması gerekir. Dava dışı Korkmaz..Ltd ile davacı arasındaki sözleşme 6098 sayılı TBK'nın 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın devri hükümlerine göre değerlendirilmelidir. Bu nedenle temlik eden yapsatçı yüklenici şirketin de davada taraf olması gerekir. Dava dışı temlik eden yüklenici şirket, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak inşaat yapmakta ve davacı da yapılan bu binadan dava konusu bağımsız bölümü satın almış ise, temlik işlemine dayalı bu nitelikteki davalarda, arsa sahipleriyle yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, çekişmenin esası hakkındaki hükmün bunların tamamına karşı kurulması gerekir. Zorunlu dava arkadaşlığı olan davalarda, zorunlu dava arkadaşlarından birinin yokluğu halinde taraf teşkilinde eksiklik olacağından hüküm kurulamaz. Hal böyle olunca inceleme ve araştırmanın arsa sahiplerinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerekir. O halde, mahkemece yapılacak iş, dava dışı yüklenici şirketin, dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu taşınmazı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı mı, yoksa kendi taşınmazında bina yapan yapsatçı sıfatıyla mı inşa ettiğinin araştırılarak, eğer arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak inşa edilmiş bir bağımsız bölüm ise, davacı tarafa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan Korkmaz Mühendislik Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. Ve San. Ltd. Şti. ile, arsa sahibi olan tarafları hakkında dava açmak üzere mehil verilmeli, açılırsa o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, yapılacak araştırma sonucunda dava dışı yüklenici şirketin yapsatçı sıfatıyla taşınmazı inşa ettiğinin tespiti halinde de, mahkemece, bu taşınmazdaki bağımsız bölümü temlik eden Korkmaz Mühendislik Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. Ve San. Ltd. Şti. hakkında dava açmak üzere davacı tarafa mehil verilmeli, dava açılırsa o dava eldeki dava dosyasıyla birleştirilmeli, bu şekilde taraf teşkili sağlanarak davacının talebi hakkında bundan sonra esasa ilişkin bir karar verilmelidir. Açıklanan nedenlerle, İlk Derece Mahkemesince taraf teşkili tam olarak sağlanmadan davanın esası hakkında karar verilmesi ve bu karara karşı istinaf isteminin reddi kararı usul ve yasaya aykırı görülmüştür. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; İlk Derece Mahkemesi kararı ile bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya aykırı olması nedeniyle HMK'nın 373/1. maddesi gereğince Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi kararı KALDIRILARAK; Erbaa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2022/133 E. 2023/170 K. sayılı kararının BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 07.11.2024 tarihide oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.