Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2023/2028 E. 2025/2563 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/415 E., 2022/563 K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davalılar ....Gayr. Değerlendirme Aracılık Hizm. ve Emlak Ltd. Şti. vekili ve davalı ... ve ... vekili ile davalı ... ve ... mirasçıları vekilince ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle, davacıların murisi ... ile davalılardan ...’ın arsa sahibi olduğu, davalı ...’ın yetkilisi olduğu davalı ... İnşaat Şirketi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, ancak teslim tarihinden itibaren aradan 12 yıl geçmesine rağmen inşaatın yarısının dahi tamamlanamadığını beyan ederek, taraflar arasındaki arsa payı inşaat sözleşmesinin feshine, diğer davalılar üzerine kayıtlı tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına 1/2 oranında ve ... adına 1/2 oranında her türlü takyidattan ari olarak kayıt ve tescillerine, bu tescil talebinin kabul görmemesi halinde ... mirasçısı davacılar adına 1/2 hisse oranında kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP 1-Davalılar ... Gayrimenkul Şirketi ve .... vekili cevap dilekçesinde, geriye yönelik fesih iddialarını kabul etmediklerini, satış yapanın hem arsa sahibi hem de yüklenici şirket ortağı olduğunu, müvekkillerinin iyiniyetli olduklarını savunarak davanın reddini istemiştir. 2-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle, müvekkilinin daireyi davalılardan ...'ten satın aldığını, müvekkilinin söz konusu durumlardan haberdar olmadığını, kendisinin de mağdur olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir. 3-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle, davanın zamanaşımına uğradığını, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir. 4-Davalı ... ve ... vekili davanın reddini istemiştir. 5-Davalılar ..., ... ve ... duruşmadaki beyanlarında davanın reddini istemişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI Mahkemenin 15.03.2016 tarihli kararı ile davanın kabulüne, sözleşmenin geriye etkili feshi ile talep edilen bağımsız bölümlerin davalılar üzerine olan tapu kayıtlarının 1/2 payının her türlü takyidattan ari olarak iptâli ile davacılar adına miras payları oranında tapuya kayıt ve tesciline, davalıların harç, yargılama gideri, vekâlet ücretinden birlikte sorumlu tutulmalarına karar verilmiştir.

BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Mahkemenin 15.06.2016 tarihli kararının süresi içinde davacılar ile davalılar ..., .... Gayrimenkul Değerlendirme Aracılık Hizmetleri ve Emlak Ltd. Şti., ..., ... ile ... mirasçıları vekillerince temyiz edilmesi üzerine Dairece, 27.02.2019 tarihli, 2018/981 Esas, 2019/847 Karar sayılı kararı ile temyiz eden tarafların sair temyiz itirazlarının reddine karar verilerek, bilirkişi ek raporunda hesaplanan miktarın 1/2'si dava değeri kabul edilip bunun üzerinden noksan harca ve davacılar yararına eksik vekâlet ücretine hükmedilmesi doğru olmadığı gibi davalıların kendilerine ait olup iptâl edilen tapu payları dışında diğer davalıların payları ile ilgili ücret, vekâlet, yargılama gideri ve harçlardan sorumlu tutulmaları gerektiği, öte yandan mahkemece kayıtlara göre kimlerin lehine şerh ve takyidat konulduğu araştırılmaksızın ve bunların davada taraf olup olmadığı gözetilmeksizin genel bir ifade ile her türlü takyidattan ari olarak iptâl kararı verilmesinin de usul ve yasaya aykırı olduğu, yine davacılar adına miras payları arasında tapuya kayıt ve tesciline şeklinde hüküm kurulması da kimin veraset ilamı uyarınca tapuya kayıt ve tescil kararı verildiği ve miras payları gösterilmediğinden infazda tereddüt yaratacak nitelikte olduğu gerekçeleri ile bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma doğrultusunda inceleme yapılarak davanın kabulü ile taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili feshine,talep edilen bağımsız bölümlerin davalılar üzerine olan tapu kayıtlarının 1/2 payının her türlü takyidattan ari olarak iptâli ile davacılar adına miras payları oranında tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davalılar .... ve .... Gayrimenkul Değerlendirme Aracılık Hizmetleri ve Emlak Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde: a. Şerh ve takyidat lehtarlarının dosyada taraf olması gerektiği halde taraf teşkilinin sağlanmadığını, b. Davalılardan ...’ın hem yüklenici şirket yetkilisi ve ortağı hem arsa sahibi olduğu, bu nedenle taşınmazları hukuken geçerli bir biçimde kazandıklarını beyan etmektedir.

2. Davalılar ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde: a. Taşınmazı iyiniyetli olarak tapu siciline güvenerek satın aldıklarını, b. Ayrıca ...’ın hem arsa sahibi hem yüklenici konumda olduğunu, bağımsız bölümü ...’ın arsa sahibi sıfatıyla sattığını beyan etmektedir.

3.Davalılar ... ve ... mirasçıları vekili temyiz dilekçesinde: a.Müvekkili ...’ün taşınmazı yükleniciden satın 3. kişi değil, üçüncü kişiden alan 4. kişi sıfatında olduğunu, taşınmazı tapu siciline güvenerek satın aldığını, b. Diğer müvekkilerinin murisinin de ...’ten taşınmazı satın aldığını, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden müvekkillerinin haberdar olmadığını, c. ...’ün taşınmazı satın aldığı kişi ....’ın davaya dahil edilmesi gerektiği, d. Yüklenici yetkilisinin aynı zamanda arsa sahibi olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptali ile tescil istemlerine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; kararı temyiz eden davalılar yönünden yukarıda açıklanan kriterlere göre inceleme yapılarak sonucuna göre karar vermekten ibarettir. Kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, Dosyanın kararı veren mahkemesine gönderilmesine, 26.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.