Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2023/1502 E. 2025/2641 K.

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/1308 E., 2023/75 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 17. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/194 E., 2022/244 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı dahili davalılar ..., ... Hır. Pet San. Tic. Ltd. Şti. ve ... Bankası A.Ş. vekillerince duruşmasız, dahili davalı ..., davalılar ... ile ... vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 09.07.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ..., dahili davalı .... İnş. Gıda Hırd. Pet. San ve Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat ... ile davacı vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında ... 36. Noterliği'nin 20.02.2007 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeye göre 4 bloktan oluşan 196 adet bağımsız bölümün yapılmasının öngörüldüğünü, sözleşmenin 4. maddesi gereğince, yapı ruhsatının sözleşmenin düzenlenmesinden itibaren en geç 6 ay içinde alınmasının ve inşaatın sözleşme tarihinden itibaren 44 ay içerisinde "yapı kullanma izin belgesi" alınmış şekilde tesliminin gerektiğini, müvekkil ile davalı yüklenici arasında düzenlenen 23.09.2008 tarihli Ek Sözleşme ile bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağının düzenlendiğini, yapı ruhsatının sözleşmede belirtilen tarihten sonra 01.11.2007 tarihinde alındığını, müvekkilin bu konuda davalı yükleniciyi ihtarname ile uyardığını, davalı yüklenicinin gecikmeli olsa da inşaata başladığını, müvekkilin davalı yüklenicinin talebi ve inşaat sektöründeki durgunluk nedeniyle bir kısım bağımsız bölümlerin satışı konusunda davalı yükleniciye yetki verdiğini, davalı yüklenicinin satmış olduğu bir kısım bağımsız bölümlerden elde ettiği miktarlar ile inşaata bir süre daha devam ettiğini, ancak daha sonra müvekkilden tekrar yükleniciye verilmesi gereken bağımsız bölümlerin satışı için yetki istediğini, müvekkilin yine yukarıdaki mülahazalarla davalı yüklenicinin hak etmemesine rağmen bazı bağımsız bölümleri satılması için yetki verdiğini, buna rağmen davalı yüklenicinin inşaattaki çalışmaları durdurduğunu, ... 5. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2020/261 D. İş sayılı dosyası üzerinden yapılan delil tespiti ve alınan bilirkişi raporunda belirtildiği üzere, A ve B bloklarda hiçbir çalışma yapılmadığı, D blokun %72,10 oranında, C blokun ise %31,4 oranında tamamlandığı hususlarının tespit edildiğini, bu tespitten sonra da inşaatta çalışma yapılmadığını ve davalı yüklenicinin inşaatı terk ettiğini ileri sürerek, sözleşmesinin geçmişe etkili olarak feshini, sözleşme nedeniyle tapu kayıtları üzerine konulan şerh, ihtiyati ve diğer takyidatların terkinini, sözleşme gereğince davalı yükleniciye verilmesi öngörülen ancak davalı yüklenici tarafından üçüncü şahıslara satılan bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptalini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici firma arasında akdedilen sözleşmeye taraf olmadığını, dava kanusu bağımsız bölümü dava dışı 3. şahıstan banka kredili olarak Tapu İdaresinde resmi şekilde yapılan alım/satım işlemi sonucunda aldığını, dolayısıyla müvekkilinin tapudan kayden malik olduğunu, yapılan satışların davacı arsa sahibinin muvafakatıyla gerçekleştiğini, üstelik müvekkilinin bağımsız bölümü 3. şahıstan alması karşısında iyiniyetli olduğunun kabul edilmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili Bankanın ... Şubesi'ne ipotekli olan ve son maliki ...olan blok, 8. kat, 35 no'lu bağımsız bölümde kayıtlı mesken vasıflı taşınmazın 29.08.2012 tarihinde bankaya cebri icra yoluyla ...'in borcundan dolayı ihale edildiğini,İcra Daireleri yani devletin resmi mercileri aracılığıyla alacaklarına mahsuben söz konusu taşınmazı iyiniyetli olarak iktisap ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... Havalandırma Isıtma ve Soğutma Sis. Klima İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; davanın müvekkili ile hiçbir ilgisi bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde; husumet yönünden itirazı olduğunu, ayrıca dosyada tefrik kararı verilmesi gerektiğini, bir arsa sahibi olarak davacının basiretli davranması gerektiğini, müvekkili açısından, bir şahsi hak değil, ayni haktan bahsedilebileceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili beyan dilekçesinde; davacının davaya konu taşınmazı 23.09.2020 tarihinde tapuda malik olarak görünen dava dışı ..., ...ve ...'dan satın aldığını, tapu kaydında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin bir şerh bulunmadığı, iyiniyetli olduğunun tartışılmaz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü şahısların, yüklenicinin halefi durumunda bulundukları, yüklenicinin kazanmadığı bir hakkı isteyemeyecekleri gibi yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde bağımsız bölüme bağlantılı olarak edindikleri arsa paylarının kendilerinden geri alınacağı riskini göze alarak iktisapta bulundukları, bu halde iyiniyetli kabul edilmelerine olanak bulunmadığı, her ne kadar davacı tarafça dava konusu yapılan bir kısım bağımsız bölümler üzerindeki şerh, ihtiyati tedbir ve diğer takyidatların kaldırılması talebinde bulunulmuş ise de, bir kısım bağımsız bölümler üzerinde lehine şerh, ihtiyati tedbir ya da takyidat bulunan üçüncü şahısların eldeki davada taraf olarak gösterilmedikleri ve mahkememizce davanın tarafı olmayan üçüncü şahıslar hakkında hukuken karar verilmesinin olanaklı olmadığı, bunun dışında hakkında açılan davadan vazgeçilen ... vekilinin yargılama gideri ve bu kapsamda vekalet ücreti talebinin bulunmadığı, BK.'nın 478. maddesi gereğince, yüklenicinin ayıplı bir eser meydana getirmiş ise, bu sebeple açılacak davaların, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın, taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrayacağı, mevcut ihtilafta yüklenici tarafından sözleşme gereklerinin usulen yerine getirilmediği, dava tarihi itibariyle zamanaşımı süresinin dolmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabul, kısmen reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde bir kısım davalılar vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine; Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; istinaf kararının gerekçesiz olduğunu, davacının bir kısım davalılar bakımından davasından feragat etmesinin inşaatın tamamlanması yoluna gidildiğini gösterdiğini, bu nedenle talep edilen bedeli ödemeyi kabul etmediklerinden haklarındaki davaya devam edildiğini, ortada yeni yüklenici ile yapılan bir sözleşme bulunmadığını, arsa sahibinin nama ifa kapsamında değerlendirilmesi gereken eylemleri ile inşaatı kendisinin tamamlamaya çalıştığını, müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, sözleşmeyi bilebilecek durumda olmadığını, sözleşmenin tapuya şeh edilmediğini, zamanaşımı itirazlarının dikkate alınmadığını beyan etmektedir.

2. Dahili davalı ... Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde; istinaf kararının gerekçesiz olduğunun, taşınmazı tapu kütüğüne güvenerek iyiniyetle iktisap ettiklerini beyan etmektedir.

3. Dahili davalı ...Ş. vekili temyiz dilekçesinde; müvekkili hakkında usulüne uygun şekilde açılmış bir dava bulunmadığını, Medeni Kanun’un 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduklarını, bağımsız bölümü cebri icra kanalıyla alacaklarına mahsuben 3. kişiden aldıklarını, zamanaşımı itirazlarının dikkate alınmadığını, sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini beyan etmektedir.

4. Dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; istinaf kararının gerekçesiz olduğunu, arsa sahibinin kurduğu site yönetimi eliyle inşaatı tamamlamaya çalıştığını, arsa sahibi ile yüklenici arasında gerçekleştirilen feshin üçüncü kişiler hakkında hüküm ifade etmeyeceğini beyan etmektedir.

5. Dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; taşınmazı tapuda malik gözüken üçüncü kişi ...’dan kredi çekmek suretiyle satış yoluyla devraldıklarını, tapu kaydında herhangi bir şerh de bulunmadığını, iyiniyetli edinimin sabit olduğunu, satış tarihinde sitenin oturulur vaziyette olduğunu, inşaat olmadığını beyan etmektedir.

6. Dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; İlk Derece Mahkemesi kararı tebliğinin usulüne uygun yapılmadığını, istinaf başvurusunun sürede yapıldığının kabulü gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Sonuç Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, dahili davalı ... vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden davalılar ... ve ... ile dahili davalılar ... Ltd. Şti., ... Bankası A.Ş. ve ...'in, tapu sicilinde mülkiyeti devraldıkları anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadıklarını yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiklerini veya bilmeleri gerektiğini ispata yarar delillerin ibrazı için, davacı arsa sahibine verilecek makul süre neticesinde oluşacak sonuca uygun karar verilmesinden ibarettir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle;

1. Dahili davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının davalılar ... ve ... ile dahili davalılar ... Ltd. Şti., ... Bankası A.Ş. ve ... yararına BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davalılar ... ve ... ile dahili davalı ... Ltd. Şti. yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacıdan tahsili ile adı geçen davalılara ödenmesine,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden davalılara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

01.07.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.