Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2023/1311 E. 2024/3325 K.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/2169 E., 2022/3224 K. KARAR : Kabul İLK DERECE MAHKEMESİ: Düzce 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2013/206 E., 2017/646 K. Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava dışı ... Yapı İnşaat ve Ticaret Ltd. Şirketinden 72.540 DM ödemek suretiyle mülkiyeti davalı belediyeye ait olan Bolu ili ... ilçesi ... Mahallesi 11 ada 6 parselde bulunan gayrimenkul üzerinde inşa edilecek iş merkezinin 1. Katındaki 292 numaralı dükkanı satın aldığını, davalı belediyenin onayı ile müteahhit firmaların değiştiğini, davalı belediyenin devre izin vermesi ve satın alma sözleşmesinde garantör olmasından dolayı yatırım amaçlı taşınmazı satın aldığını, inşaatın 1999 Düzce depremi nedeniyle 2012 yılına kadar çok yavaş ilerlediğini, kendisinin yurt dışında yaşıyor olması nedeniyle 2012 yılında geldiğinde Krempark AVM olarak inşaatın devam ettiğini gördüğünü ve belediye yetkilileri ile yaptığı görüşmede mevcut hak sahiplerinin haklarının korunarak inşaatın tamamlanacağının kendisine söylendiğini, ancak inşaat tamamlanmasına rağmen satın almış olduğu taşınmazın kendisine devredilmediğini, müvekkilinin hakkının doğum tarihinde yürürlükte olan 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 96. maddesine göre borçlunun temerrüdünün sözkonusu olduğunu ve BK 96. madde hükmüne göre, alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifade edemediği taktirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecbur olduğunu, MK 2/1 objektif iyiniyet hükümlerinin tartışılması gerektiğini, belirtilen nedenlerle öncelikle taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tescilini, projede değişiklik nedeniyle bunun mümkün olmaması halinde ise dava konusu taşınmaza denk gelen yahut eşit olan yerin tapu kaydının iptali ile adına tescilini bunun da mümkün olmaması halinde, akdin ifa edilmemesinden kaynaklanan zararının belirsiz alacak talepli olarak bedel, kira kaybı alacağının davalılardan müştereken ve mütesilsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... vekili cevabında, zamanaşımı süresinin dolduğunu, davacının yaptığı sözleşmede taraf olmadıklarını, kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini, davacının uğraması muhtemel zararlardan davalı şirketin sorumlu olup kendilerinin sorumluluğunun bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Davalı ...Turizm İnş. San.ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevabında, zamanaşımı süresinin dolduğunu, bağımsız bölümün aynen ifası imkansız hale geldiğinden tazminat talebinin kendilerine yöneltilmesinin mümkün olmadığını, sözleşmede satış izni olmamasına rağmen bağımsız bölüm satışı yapıldığını, davacının dayandığı sözleşmenin kendilerine ihbar veya ihtar edilmediğini, kendilerine hiçbir başvuru yapılmadığını, eski yüklenicinin 3. kişilere yapmış olduğu satışlar nedeniyle müvekkilinin bir sorumluluğunun bulunmadığını, aynen ifanın kendilerinden istenmesinin hukuka aykırı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. İlk derece mahkemesince; davadışı ... Yapı İnş. ve Tic. Ltd. Şti ile davalı şirket arasında yapılan Düzce 2. Noterliği'nin 01.06.2010 günlü 3710 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Devir Sözleşmesi gereğince, tüm hak ve yükümlükleri ile sözleşmeyi devralan davalının, davacı ile ... Yapı İnş. ve Tic. Ltd. Şti arasında yapılan sözleşmeden de sorumlu olduğu, yapılan proje değişikliği gereğince teslim imkansız olmakla birlikte sözleşme geçerli olduğundan davacının, menfi zarar talebinde bulunabileceğinin kabulü gerektiği, geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle, davacının taşınmazın ifasının imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değerini isteyebileceği, dava konusu taşınmazın tapusunun dava tarihi itibariyle davalıda olduğundan ifanın imkansız hale geldiği tarihin dava tarihi olduğunun kabul edildiği, taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin 208.000,00 Türk Lirası olduğu yine davalının taşınmazı bitirmesine rağmen davacıya haksız bir şekilde teslim etmeyerek davacının bilirkişi raporuna göre 17.058,00 Türk Lirası kira gelirine engel olduğu ve proje değişikliği ve yukarıda bahsedilen nedenlerle tescilin mümkün olmayacağı anlaşıldığından davalı ...Turizm İnş. San.ve Tic. Ltd. Şti. aleyhine açılan davanın kabulü ile, 17.058,00 Türk Lirası ecrimisil ve sözleşme konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle değeri olan 208.000,00 Türk Lirasının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...Turizm İnş. San.ve Tic. Ltd. Şti.' den alınarak davacıya verilmesine, Düzce Belediyesi aleyhine açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir. İlk derece mahkemesi kararına karşı davalı ...Turizm İnş. San.ve Tic. Ltd. Şti. vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince; dosya kapsamı ve istinaf incelemesi yapılan emsal dava dosyalarına göre, TBK'nın 205/1 maddesi gereğince sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ya da sözleşmede kalan tarafça onaylanan veya önceden verilen izne dayanılarak yapılan ve devredenin devrettiği sözleşmeden doğan taraf olma sıfatıyla birlikte bütün hak ve borçlarının devralana geçiren bir anlaşma olduğu, bu yasal düzenlemeye göre aksi taraflarca kararlaştırılmış olmadıkça devralana geçecek olan hak ve borçlar devredilen sözleşmedeki devreden ve sözleşmede kalanın sahip olduğu hak ve borçlar olduğu, devredenin aynı sözleşme ile ilgili olsa dahi üçüncü kişi ile yaptığı sözleşmeden doğan hak ve borçları önceki yüklenici, devralan ve sözleşmede kalan arasında yapılan devir sözleşmesinde devri alana devredildiği belirtilmiş olmadıkça devralana karşı ileri sürülmesi mümkün olmadığı, somut olayda, devir sözleşmesinde devredenin, devredilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca sözleşme dışı üçüncü kişilere karşı üstlendiği borç ve hakların ve yaptığı temliklerin devralana devredildiğine ilişkin bir hüküm bulunduğu iddia ve ispat edilmediği ve devreden yüklenicinin davacı üçüncü kişi ile yaptığı temlik sözleşmesi nedeniyle devir sözleşmesi kapsamında kalmaması nedeniyle devralan yüklenici sorumlu tutulamayacağından devralan yüklenici hakkındaki davanın da reddine karar verilmesi yerine terditli talep olan alacak isteminin kabulüne karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve yeniden hüküm kurulmak suretiyle Düzce Belediyesi aleyhine açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddine ve davalı ...Turizm İnş. San.ve Tic. Ltd. Şti. aleyhine açılan davanın reddine karar verilmiştir. Bu karara karşı davacı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. Dosya kapsamına göre, davalı arsa sahibi Düzce Belediye Başkanlığı ile dava dışı yüklenici ... İnş. San. ve Tic. Ltd Şti. arasında ilk kez 18.08.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, bundan sonra ... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile dava dışı ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında 31.07.1997 tarihinde inşaatın yapımının devrine ilişkin sözleşmenin düzenlendiği, bu devire davalı arsa sahibi Düzce Belediye Başkanlığı'nın muvafakat ettiği, 01.06.2010 tarihinde ise bu kez ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile davalı ...Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd Şti. arasında devir sözleşmesi düzenlendiği, bu devire de davalı belediyenin muvafakat verdiği, davacının ise dava dışı ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile düzenlediği satış sözleşmesi ile dava konusu, Bolu ili Düzce ilçesi Kültür Mahallesi 11 ada 6 parselde bulunan gayrimenkul üzerinde inşa edilecek iş merkezinin 1. katındaki 292 numaralı iş yeri vasıflı bağımsız bölümü bedelini peşin ödemek suretiyle satın aldığı anlaşılmaktadır. Davacının talebi temliken tescil istemine ilişkindir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptâli ve tescil davalarında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davalı yüklenici şirket inşaatı tamamlamış olmakla birlikte, özellikle 1999 yılında yaşanan Düzce depremi sonrasında kat irtifakı projesinin değişmesi nedeniyle davacı ile dava dışı Özgün İnşaat arasında imzalanan satış sözleşmesinde satımı kararlaştırılan bağımsız bölümün yeni kat irtifak projesinde yer almaması nedeniyle sözleşme konusu edimin imkansızlaştığı, tapunun iptali ve tescilinin mümkün olmadığı anlaşılmaktadır. TBK nın Sözleşmenin devri başlıklı 205. maddesi, "Sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır. Sözleşmeyi devralan ile devreden arasında yapılan ve sözleşmede kalan diğer tarafça önceden verilen izne dayanan veya sonradan onaylanan anlaşma da, sözleşmenin devri hükümlerine tabidir. Sözleşmenin devrinin geçerliliği, devredilen sözleşmenin şekline bağlıdır. Kanundan doğan halefiyet hâlleri ile diğer özel hükümler saklıdır. " şeklindedir. Sözleşmenin devrinde taraflardan biri aynı kalmakta, diğer taraf ise tümüyle sözleşmeden çıkmakta, sözleşmeden doğan hak ve borçlar da tümüyle devralana geçmekte, muaccel hale gelen ve ifa edilmemiş edimleri de kapsayan bütünsel bir değişim meydana gelmektedir. Bu değişim hem geçmişe hem de geleceğe etkili olan külli bir değişimdir. Diğer bir ifadeyle, sözleşmenin devri halinde devralan asıl sözleşmenin tarafı konumuna geçer ve asıl sözleşmenin tüm hükümleri kendisini bağlayıcı hale gelir. Somut olayda, davacının talebi 3. yüklenici olan ve sözleşmenin devri yoluyla inşaatı tamamlayan davalı şirketten, kendi akidi 2. yüklenici olan ... Yapı İnşaat ve Ticaret Ltd. şirketinden devraldığı bağımsız bölümün tapu iptal tescili olmadığı taktirde dava konusu taşınmaza denk gelen yahut eşit olan yerin tapu iptal ve tescili, bunun da mümkün olmaması halinde ise akdin ifa edilmemesinden kaynaklanan zararının belirsiz alacak talepli olarak bedel, kira kaybı vb. alacağı istemine yöneliktir. Sözleşme yapımından sonra ilk projenin özellikle 1999 yılı Düzce depremi nedeniyle değiştirildiği, davacının temlik aldığı 1. kat 292 numaralı bağımsız bölümün yeni projede bulunmadığı, projenin küçültüldüğü dolayısıyla davacının belirleyerek satın aldığı bağımsız bölümün tapu iptal tescil imkanı bulunmadığı dosya içeriği ile sabittir. Davacı, projede değişiklik nedeniyle tapu iptal tescil talebinin mümkün olmaması halinde dava konusu taşınmaza denk gelen yahut eşit olan yerin tapu iptal ve tescilini talep etmiş olmakla birlikte; temliken tescile karar verilebilmesi için belli bir bağımsız bölümün sözleşme konusu olması lazımdır. Sözleşmede belirlenen bağımsız bölümün bulunmaması halinde ise onun yerine ayrı bir bağımsız bölümün tapu iptal tescil talebi mümkün değildir. Bu durumda davacının bedel alacak talebi yönünden taşınmazın bedeline hükmedilmesi gerekir. Mahkemece, davacının satın aldığı bağımsız bölümün de niteliklerini dikkate alan dava tarihi itibariyle rayiç değerlerinin tespiti ile davalıdan tahsiline ve kira vb diğer alacak taleplerinin reddine karar verilmesi gerekirken, davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır. Davalı arsa sahibi Düzce Belediye Başkanlığı, davacının dava dışı ... Yapı İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. ile imzaladığı satış sözleşmesinde taraf olmadığından, davacı tapu iptal tescil olmadığı taktirde alacak talebini ancak kendi akidi veya sözleşmeyi devralan şirketten talep edebilecek olup davalı belediyeden talep edemeyecek olmakla birlikte, davalı ...'nin sözleşmenin belediyeye karşı ifa edilip edilmediğinin tespiti açısından taraf olarak gösterilmesinin zorunlu olduğu da dikkate alınarak, davalı ... yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davanın pasif husumetten reddine karar verilmesi de doğru olmamıştır. Açıklanan nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesinin kararı usul ve yasaya aykırı görülmüştür. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin ilk derece mahkemesince verilen kararın kaldırılarak yeniden esas hakkında verdiği karar usul ve yasaya aykırı görüldüğünden kararın BOZULMASINA, HMK'nın 373/2. maddesi gereğince dosyanın kararı veren Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, Peşin alınan harcın istek halinde ilgilisine iadesine 09.10.2024 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.