Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2025/8850 E. 2026/3482 K. – Ana Gayrimenkule

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/5477 Esas, 2025/991 Karar KARAR : Düzeltilerek yeniden esas hakkında verilen karar İLK DERECE MAHKEMESİ : Kocaeli 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2020/624 Esas, 2022/209 Karar

Taraflar arasındaki ana gayrimenkule yönetici atanması davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; site yönetim planına göre tek bir site olan ... Sitesinin .... ve ... olmak üzere ikiye ayrılarak, iki ayrı site yönetim kurulu tarafından yönetilmeye başlandığını, site yönetim planına göre tek bir site olan ... Sitesinin, yönetim planında herhangi bir değişiklik yapılmadan ikiye ayrılarak, iki ayrı yönetim kurulu tarafından yönetilmesinin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (634 sayılı Kanun) ve site yönetim planına aykırı olduğunu, mevcut site yönetiminin kanuna aykırı olarak seçildiğini, ... Site Yönetiminin görev süresinin dolduğunu belirterek, geçici yönetici atanıncaya kadar mevcut site yönetiminin tedbir amaçlı olarak acilen görevden el çektirilmesine, 4 yıldır kanuna aykırı olarak seçilip görev yapan site yönetiminin aldıkları huzur hakkı ücretlerinin ve ödemedikleri site aidatlarının faiziyle beraber iade edilmesine, site yönetiminin aldığı tüm kararların ve imzaladıkları tüm sözleşmelerin geçersiz ve yok hükmünde olduğunun tespit edilmesini, tek bir yönetim olması gerektiğine ilişkin karar verilmesini, serbest muhasebeci ve mali müşavir ...'nin site yönetimine 6 aylık bir süre için geçici olarak atanmasını veyahut site kuruluşunda 1 yıl görev yapıp görevi devreden TOKİ iştiraki ... Yönetim A.Ş.'nin tekrar site yönetimine getirtilmesine karar verilmesini talep etmiş, 10.07.2017 tarihli duruşmada talebinin ... 3. Ada ve ... 4. Adanın birlikte oluşturduğu ... konutlarına yönetici atanması, yönetici olarak da kardeşi mali müşavir ....nin atanması olduğunu, diğer taleplerinden feragat ettiğini beyan etmiştir.

II. CEVAP 1. Davalı ... Konutları 3. Ada Yönetimi cevap dilekçesinde özetle; davanın hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığını, yönetici seçiminin kanuna uygun yapıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... Konutları 4. Ada Yönetimi cevap dilekçesinde özetle; davacının iddialarının asılsız olduğunu, yönetici seçiminin kanuna uygun yapıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının dava dilekçesinde netice-i talep bölümünde ileri sürmüş olduğu diğer taleplerinden feragat ettiğini, tek netice-i talebinin ... 3. Ada ve ... 4. adanın birlikte oluşturduğu ... Konutlarına yönetici atanmasını, yönetici olarak da kardeşi mali müşavir ....'nin atanmasını talep ettiği, dolayısıyla davacının ... konutlarına yönetici atanması dışındaki taleplerinden feragat etmesi nedeniyle bu talepler yönünden davanın feragat nedeniyle reddine, dava açıldıktan sonra 02.12.2017 tarihinde yapılan temsilciler kurulu toplantısında 9 blok tarafından oy birliği ile toplu yapı yönetiminin oluşturulduğu, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yönetici seçiminin yapıldığı, yapılan bu işlemin 634 sayılı Kanun ve yönetim planına uygun olması nedeniyle de davacının ... Konutlarına yönetici atanması ve yönetici olarak da kardeşi ...'nin atanması yönündeki taleplerinin de reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri Davacı istinaf dilekçesinde özetle; bilirkişi raporunda yönetici seçiminin usulüne uygun yapılmadığının tespit edildiğini, rapora rağmen mahkemece davanın reddine karar verildiğini, yönetici seçiminin yapıldığı toplantıların da usulüne uygun yapılmadığını, ... Konutlarında halen Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı sıfatlı bir kişi bulunmadığını, mahkeme kararının hatalı olduğunu belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının talebinin ... Sitesine yönetici atanmasına ilişkin olduğu, davacının talebine gerekçe olarak yapılan toplantılarda yönetici seçiminin usulüne uygun yapılmadığını gösterdiği, Yargıtay'ın yerleşik kararlarında kabul edildiği üzere yönetici seçiminin kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilmemiş olması halinde bu kararın iptal edilinceye kadar geçerli olduğu, davacının, yönetici seçiminin yapıldığı toplantıların ya da yönetici seçimine dair maddelerin iptali için dava açmadığı, dava tarihinde sitenin yöneticisi bulunmakta olup yöneticilerin seçimine dair toplantının ya da genel kurul kararının buna ilişkin maddesinin iptaline dair dava da bulunmadığı, her ne kadar mahkemece yargılama sırasında siteye yönetici seçilmiş olması sebebiyle davanın reddine karar verilmişse de bu gerekçe hatalı olup dava tarihinde sitenin yöneticisinin bulunduğu, dolayısıyla yasal koşulların mevcut olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılmasına, gerekçesi düzeltilmek suretiyle yeniden hüküm kurularak davacının site yönetiminin aldığı huzur hakkı ücretlerinin ve ödemedikleri site aidatlarının faiziyle beraber iade edilmesi, site yönetiminin 4 yıldır kanuna aykırı olarak aldığı tüm kararların ve imzaladıkları tüm sözleşmelerin geçersiz ve yok hükmünde olduğunun tespit edilmesi ve ... Sitesi Yönetim Planı'na göre iki ayrı site yöneticiliği oluşumunun yasal olmadığı tek bir yönetim olması gerektiğine ilişkin karar verilmesi taleplerinin feragat nedeniyle reddine, davacının, ... Sitesine Yönetici Atanması talebinin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri Davacı temyiz dilekçesinde özetle; Bölge Adliye Mahkemesinin dava tarihinde sitenin yöneticisi bulunmakta olup yöneticilerin seçimine dair toplantının ya da genel kurul kararının buna ilişkin maddesinin iptaline dair dava da bulunmadığından davanın reddine ilişkin gerekçesinin hukuka aykırı olduğunu, zira ... Sitesi yöneticisinin 1 yıllık görev süresinin 30.08.2016 tarihinde dolmuş olduğu halde yeni bir toplantı yapılmadığı, yasal olarak yeni bir yönetici seçilmediği için ve dolayısıyla yeni bir karar alınmadığı için 27.09.2016 tarihinde huzurdaki davayı açmak zorunda kaldıklarını, yönetici seçimi kararının, iptal edilinceye kadar geçerli olacağına dair verilen Yargıtay İçtihatlarının, bir yıllık görev süresi henüz dolmamış yöneticinin görevde olması durumunda, yöneticinin bir yıllık görev süresi henüz dolmadan açılmış davalara ilişkin olduğunu, dava konusu sitede 16.08.2015 tarihinde yönetici seçimi için birinci toplantı yapıldığını, birinci toplantıda nitelikli çoğunluk sağlanamadığı için 30.08.2015 tarihinde ikinci toplantı yapıldığını, ikinci toplantıda da nitelikli çoğunluğun sağlanamadığını, dolayısıyla 30.08.2015 tarihinde yapılan ikinci toplantıda da yönetici seçilebilmek için 634 sayılı Kanun'un emredici ve kamu düzenine ilişkin hükmü olan sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yönetici seçiminin yapılmadığını, ancak buna rağmen site yönetimi tarafından cep telefonlarına gelen mesajlarla yönetimin 2 yıllığına seçileceğinin duyurulduğunu, ancak 634 sayılı Kanun'un 34 üncü maddesine göre ve yönetim planının 16 ıncı maddesine göre, yönetici seçimlerinin 1 yıl için yapılmak zorunda olduğunu, bu nedenle 2 yıl için yönetici seçimi yapılacağına dair site yönetiminin yaptığı duyurunun hukuka aykırı olduğunu, 30.08.2015 tarihinde başlayan site yöneticiliğinin görev süresinin 1 yıl sonra 30.08.2016 tarihinde sona erdiği hâlde, 30.08.2017 tarihine kadar yeni bir yönetici seçimi toplantısı yapılmayacağına dair site yönetimi mesajları zaten var olduğu için 27.09.2016 tarihinde huzurdaki davayı açmak zorunda kaldıklarını beyanla ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yönetici atanması istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle, Davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,02.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.