Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/2813 E. 2025/2883 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1157 E., 2024/420 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 1. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2020/675 E., 2022/1185 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili, müvekkili ile davalı ... şirketi arasında ....Noterliğinin 02.03.2017 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, söz konusu sözleşmede davalı şirket adına kayıtlı İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ... Mahallesi, 3418 ada, 187 pafta, 5 parselde yer alan ... Projesindeki C Blok 17. Kat 168 nolu bağımsız bölümün 552.520,00 TL bedelle satışının kararlaştırıldığını, müvekkilinin bedelin bir kısmını nakit, bakiye 276.260,00 TL'yi de diğer davalı banka tarafından kullandırılan bağlı kredi ile ödediğini, sözleşmeye göre konutun 15.02.2020 tarihinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, ancak teslimin yapılmadığını, yapılan tespit sonucu inşaatın tamamlanıp teslim edilmesinin mümkün olmadığının belirlendiğini ileri sürerek; taraflar arasında düzenlenen “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi”nin feshine, fazlaya ilişkin hakları saklı kalarak müvekkili tarafından; davalı ... şirketine ödenen 276.260,00 TL ve davalı bankaya 05.04.2017 ile 05.10.2020 tarihleri arasında toplam 43 adet taksit ödemesi toplamı olan 160.529,32 TL olmak üzere; toplam 436.789,32 TL'nin her ödeme için ödeme tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı ... San. ve Tic. A. Ş. vekili; müvekkili şirketin sözleşmelere konu taşınmazları sözleşme hükümlerine uygun olarak inşa etmeyi sürdürdüğünü, sözleşmede kararlaştırılan teslime ilişkin sürenin şantiyede çıkan yangın nedeniyle 1 yılı aşkın süre inşaatın durdurulması ve son olarak da pandemi tedbirleri nedeniyle şantiye koşullarında inşaat faaliyetlerinin sekteye uğraması sebebi ile geçirildiğini, davacının sözleşmede yer alan dönme işlemlerinin hiçbirine başvurmadığı gibi müvekkili şirketin devir ve teslim borcunda temerrüde düşmesi halinde uygulanması gereken fesih usulüne başvurmadan huzurdaki davayı açmakta hukuki yararı bulunmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı Albaraka Türk Katılım Bankası vekili; davacının kendisinin bulduğu/belirlediği satıcıdan (diğer davalıdan) yine kendisinin belirleyerek taşınmazı satın aldığını, herhangi bir bağlı kredi kullandırımı ilişkisinde ön ödemeli bir konut satışı sözleşmesi söz konusu olup da bu sözleşmeye ilişkin olarak, tüketicinin sahip olduğu haklar usulüne uygun olarak kullanılmış olsa dahi -ki kullanılmamıştır- tüketicinin ödediği satış bedeline ilişkin bağlı kredi kullandıran bankanın doğrudan ve tamamen bir sorumluluğunun bulunmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; gerek davacı ile davalı banka arasında imzalanan kredi sözleşmesi gerekse ...'nın garantör olarak nitelendirildiği davalılar arasında imzalanan sözleşme, gayrimenkul satışının inşaat başlamadan tamamlanması, davalı banka tarafından projenin temelden alıcıya henüz tapu devri yapılmadan kredilendirilmesi ve kredinin 0 faiz ile verilmesi hususları bir bütün olarak incelendiğinde kullandırılan kredinin bağlı kredi olduğu ve kredi tutarıyla sınırlı olmak üzere davalı bankanın satıcı firma ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğu, bilirkişi heyet raporunda belirtildiği üzere dava konusu taşınmazın natamam vaziyette, temel seviyesinde olduğu ve iskan edilebilir vaziyette olmadığı, keşif tarihi itibariyle şantiye sahasında devam eden inşai faaliyetlerin bulunmadığı, inşaatın durumu ve taşınmazın sözleşmede vaad edilen teslim süresinde anahtar teslim olarak tamamlanacak seviyeye gelemeyecek durumda olduğu ve taraflar arasındaki sözleşme gereğince davacıya teslim edilmemiş olduğu, davacının sözleşmeden dönmekte haklı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, 436.789,32 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, (Davalı ... sorumluğunun 160.529,32 TL sınırlı olmak kaydıyla) karar verilmiş, karara karşı tüm taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ve davalı yüklenici şirket arasında resmi şekilde düzenlenen bir satım vaadi sözleşmesinin 12. maddesi ile teslim tarihinin 15.02.2020 tarihi olarak belirlendiği, bilirkişi heyeti raporunda inşaat mühendisi bilirkişinin tespit ettiği üzere taşınmazın bulunduğu C Blok temelinin atılmadığı, teslim tarihinin Covid-19 pandemi süreci öncesi bir tarih olarak sözleşmede belirlenmesi ile şantiyede meydana geldiği belirtilen yangın nedeni ile inşaatın durdurulduğuna dair taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinin 22.1 maddesi uyarınca davalı yüklenici şirket tarafından davacı tüketiciye yazılı bildirimin yapılmamış olması dikkate alındığında davalı yüklenici şirketin mücbir sebep nedeniyle inşaatın bitirilemediği savunmasına itibar edilmediği, akte tahammül süreside dikkate alındığında ifa imkansızlığın gerçekleştiği, davacının sözleşmenin feshi ve bedel iadesi talebinin yerinde olduğu, davalı banka ve davalı inşaat şirketi arasında protokol bulunması, davacıya kullandırılan 75 ay vadeli finansman kapsamında davacıdan herhangi bir kar payı veya ekstra bir ücretin alınmaması, yapımına başlanılmayan proje için bankanın finansman sağlaması dikkate alındığında iki sözleşme arasında ekonomik bir birlik oluştuğu, davacının kullanmış olduğu kredinin bağlı kredi niteliğinde olduğu, Mahkemenin davacı tarafından sözleşmenin feshedildiğini gerekçe kabul etmesi ve dava dilekçesinde talep bulunmasına rağmen hüküm kısmında bu hususu belirtmemesinin eksiklik olduğu, dava dilekçesinde davacı tarafın temerrüt faizi talep etmiş olmasına rağmen Mahkemece yasal faize hükmedildiği, davalıların tacir olduğu, taraflardan biri için ticari iş niteliğinde olan sözleşmelerin kanunda aksine hüküm bulunmadıkça diğeri için de ticari iş sayılacağı, bu nedenle davacının davalıyı temerrüde düşürmeye yönelik dava öncesi ihtarının bulunmadığı, Mahkemece dava tarihinden itibaren faize hükmedilmesinin yerinde olduğu gerekçesiyle davalılar vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle; davanın kabulüne, davacı ile davalı ... Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasındaki .... Noterliği'nin 02.03.2017 tarihli ... yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesinin feshine, 436.789,32 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, (Davalı Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş.'nin sorumluğunun 160.529,32 TL ile sınırlı olmak kaydıyla) karar verilmiş; karara karşı süresi içinde tüm taraf vekilleri temyiz başvurusunda bulunmuşlardır. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; faiz başlangıç tarihinin hatalı olduğunu, ödeme tarihlerinden itibaren faizin başlatılması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini istemiştir. Davalı ... San. ve Tic. A.Ş. vekili; faiz türünün avans faizine çevrilmesinin hatalı olduğunu, müvekkili şirketin inşaatı sürdürdüğünü, yangın nedeniyle inşaatın 1 yılı aşkın süre idareye durdurulduğunu, son olarak pandemi nedeniyle inşaat faaliyetlerinin sekteye uğradığını, müvekkilinin kusuru olmaksızın inşaatın durdurulduğunu, teslim borcunda temerrüt halinde yapılması gerekenlerin sözleşmenin 21. maddesinde düzenlendiğini, tazminata ilişkin taleplerin bu düzenlemeye aykırı olduğunu, Kanun'a göre 180 günlük ödeme süresi bulunmaktayken bu süre beklenmeden açılan davada temerrüdün dava tarihinden itibaren başlatılmasının hatalı olduğunu, davacının sözleşmede belirlenen fesih usulüne başvurmadan dava açtığını, inşaatta çıkan ve yangın ve sonrasındaki pandeminin teslime engel mücbir sebep olarak kabul edilmesi gerektiğini, sözleşmenin 12. maddesinde belirlenen teslim süresinin tüm sözleşme hükümlerini değiştirecek şekilde yorumlamanın hatalı olduğunu, davacının kredi borcunun devam ettiğini, bu nedenle teslim borcunun doğmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini istemiştir. Davalı banka vekili; alınan raporlarda hiçbir itirazlarının karşılanmadığını, raporda hukuki değerlendirme yapıldığını, davacıya bağlı kredi verilmediğini, alınan taşınmaza özgülenen bir kredi olmadığını, davacının sözleşmenin 14. Maddesindeki "6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 35/4 maddesi uyarınca Banka ile satıcı veya sağlayıcı arasında belirli konutun tedarikine ilişkin bir sözleşme olmadıkça, kullandırılan kredi bağlı kredi sayılamayacağından işbu kredi de bağlı kredi değildir." sözleşme hükmü ile kullandırılan kredinin bağlı kredi olmadığını kabul ettiğini, satıcı tarafından bankaya satış bedelinin iade edilmemesi halinde bankanın müşteri davacıya karşı yerine getirmesi gereken bir yükümlülüğünün olmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshi ile ödenen bedellerin iadesi istemine ilişkindir. Tüketicinin taraf olduğu satış sözleşmelerinde, malın ayıplı olması ile hüküm ve sonuçları 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 8 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Ayrıca TKHK md.8/III-1. cümlede “sözleşmeye konu olan malın, sözleşmede kararlaştırılan süre içinde teslim edilmemesi sözleşmeye aykırı ifa olarak değerlendirilir” denilerek, malın zamanında teslim edilmemesi de “Ayıplı Mal” başlığı altında yer almıştır. Nitekim bu husus, maddenin gerekçesinde “…Ayrıca tüketicilerin sıklıkla karşılaştıkları bir sorun olan sözleşmeye konu olan malın, sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde teslim edilmemesi durumunda da sözleşmeye aykırı ifa söz konusu olur. Bu durumda tüketici ayıplı mala ilişkin hükümlerden yararlanacaktır.” şeklinde ifade edilmektedir. Türk Borçlar Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un tamamlayıcı fonksiyonuna sahip olup, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun birden çok maddesinde (md. 11, 15, 21 vs.) Türk Borçlar Kanunu’na atıf yapmakta; hatta TKHK md. 83/I’de kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlerin uygulanacağını düzenlemektedir. O halde TKHK md. 8/III’de malın kararlaştırılan sürede teslim edilmemesine yer verilmesinin, TBK md. 112 vd. düzenlenen sözleşmeye aykırılık hallerinden olduğu ve tüketicinin aynı kanunun 117. maddesi gereğince satıcının temerrüdü nedeniyle yine aynı kanununu 125. maddesinde düzenlenen seçimlik hakları kullanabileceğinin kabulü gerekir. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 29. maddesinden alan bir "ön sözleşme" niteliğindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri TBK'nın 237. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resmi olarak düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı TBK'nın 112. maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazminini isteyebileceği kuşkusuzdur. Davalı yüklenici ile davacı arasında 02.03.2017 tarihinde noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri yapılarak, davaya konu taşınmaz davacıya satılmış ve davacı dava dilekçesinde sözleşmesinden dönerek ödediği bedelin iadesini talep etmiştir. Bununla birlikte davacı, konutu satın almak için diğer davalı bankadan bağlı kredi kullandığını, bu nedenle davalı bankanın da sorumlu olduğunu ileri sürmüştür. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 30. maddesine göre bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik birlik oluşturduğu sözleşmedir. Kredi verenin, tüketici kredisini, belirli marka bir mal veya hizmet satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, ortada bir bağlı kredinin var olduğu söylenebilir. Bunun sonucu olarak, satın alınan malın veya hizmetin hiç ya da zamanında teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve bağlı krediyi veren Banka tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması halinde müteselsilen sorumlu olurlar. Somut uyuşmazlıkta; davalı inşaat şirketinden taşınmaz satın alan davacıya, davalı Banka tarafından kullandırılan kredi niteliği itibariyle bağlı kredidir. Bu durumda davalı Bankanın hesap edilen bedelden diğer davalı yüklenici şirket ile birlikte bağlı kredi limitiyle sorumlu tutulmasının yerinde olduğu, davacının davalıları dava açılmadan önce temerrüde düşürmediğinin ve davacının sözleşmeden dönme koşullarının oluştuğunun anlaşılmasına göre, tüm taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun kararın onanması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz eden davalılara yükletilmesine, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 20.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.