İlk Derece Mahkemesi 2025/530 E. 2025/990 K.

T.C. İSTANBUL 10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2025/530 Esas KARAR NO : 2025/990

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil DAVA TARİHİ : 23/07/2025 KARAR TARİHİ : 17/12/2025

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı arasında ... 25. Noterliğinin... tarihli ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, işbu sözleşme kapsamında projenin ve taşınmazın (yapılacak konut ve ticaret alanının) %50'si (Yüzde Ellisi) yüklenici davacıya, %50'si (Yüzde Ellisi) ise arsa sahibi davalıya ait olacağını, sözleşme kapsamında davacının inşaata başlayabilmesi için davalı tarafın imar ve mülkiyete dair yükümlülüklerini yerine getirmesi gerektiğini, taşınmazın tapusunun %50'sinin davacıya adına devrinin sağlanmasını, toplam 32 adet kooperatif üyeliğinin davacı lehine devrinin yapılmasını, taşınmazın davacıya teslimi ve ruhsatlar ve işlemler için vekaletname vermesi gerektiği hususlarında tarafların anlaştığı, ancak davalı tarafın sözleşme ile yerine getirmeyi taahhüt ettiği söz konusu iş ve işlemleri taraflarca belirlenmiş olan vadelerde yerine getirmediğini, davacı tarafından ... 16. Noterliği'nden gönderilen ...tarihli ... yevmiye numaralı ihtarname ile davalı tarafa sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmediği, bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda uğranılan tüm zararlara ilişkin hakların saklı olduğu ihtarıyla davalıya ödenen ve sözleşme nedeniyle yapılan masraflar olmak üzere toplam 2.188.000-USD'nin ihtarnamenin tebliğinden itibaren 3 gün içinde ödenmesi aksi halde temerrüde düşeceğinin beyan ve ihtar edildiğini, davalı taraf sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini ikrarla bu yükümlülüklerini yerine getirmediğinden yine davalı tarafın talebi ile taraflar arasında 12/11/2015 tarihli "Sulh Protokolü" başlıklı belge imzalandığını, 12/11/2015 tarihli Protokol kapsamında davalı taraf sözleşmede üstlenmiş olduğu edimleri ve bu edimleri yerine getiremediğini açıkça ikrar ederek 15/02/2016 tarihine kadar davacıya 6.250.000-TL ödemeyi taahhüt ettiğini, davalı taraf 12/11/2015 tarihli Protokol gereğince belirlenen sürede davacıya ödeme yapmamış olduğundan ... 20. Noterliği'nden gönderilen ... tarihli .... yevmiye numaralı ihtarname ile davalı tarafa 6.250.000-TL'nin ödenmesi bakımından ihtarnamenin tebliğinden itibaren 3 gün süre verildiğini, ancak davalı taraf sözleşme ve ekleri kapsamındaki yükümlülüklerini hiçbir şekilde yerine getirmemiş olduğundan davacı tarafından ... 18. Asliye Ticaret Mahkemesinin ...D. İş sayılı dosyası ile ihtiyati haciz başvurusunda bulunulduğunu, ilgili değişik iş dosyasında ihtiyati haciz kararı verildiğini, davalı tarafın yükümlülüklerini yerine getirmediğine ilişkin ikrarı ve talebi üzerine taraflar arasında 24.05.2016 tarihli "Protokol" başlıklı belge imzalanmış olup bu protokol kapsamında söz konusu borcun vadesinin ileri tarihlere alınarak 3 parça halinde ödenmesi kararlaştırıldığını, sonrasında ise yine davalı tarafın talebi doğrultusunda taraflar arasında 03.08.2016 tarihli "Ek-Protokol" başlıklı yeni bir belge imzalanarak senetlerin vade tarihleri davalı taraf lehine olacak şekilde yeniden düzenlendiğini, toplam 32 adet kooperatif üyeliğinin devri bakımından bu üyeliklerin devredildikleri andaki kooperatif üye sayısının 250 olduğu ve bu sayının davacının hak ve menfaatleri açısından sabitlendiğini, kooperatif üye sayısındaki artışların davacının bu 32 adet üyeliklerinin değerlerinde, baştaki 32/250 oranına halel getirmeyeceğinin taraflarca kabul edildiğini, 32 adet kooperatif üyeliğinin/hissesinin taraflar arasındaki davacının hak ve menfaatleri açısından kooperatif üye sayısının 250 olarak sabitlendiğine ilişkin anlaşma dikkate alınarak işbu davaya konu 32 adet üyeliklerinin değerlerindeki 32/250 oranı korunacak şekilde davacı lehine devri talep edildiğini, davalı taraf sözleşme ve ekleri kapsamındaki yükümlülüklerini zamanında yerine getirmemiş olduğundan gecikme sebebiyle tazminat talebi kapsamında 750.000,00-TL'nin doğumu anından işleyecek reeskont avans faizi ile birlikte belirsiz alacak davası kapsamında davalı şirketten alınarak davacı şirkete verilmesi gerektiğini, huzurdaki dava kapsamında terditli olarak aynen ifanın mümkün olmaması halinde davacının uğramış olduğu müspet zararın tazminini talep ettiklerini, davalı tarafın yükümlülüklerini yerine getirmemiş olması sebebiyle inşaat yapılarak proje hayata geçirilemediğinden davacının projenin gerçekleşmesi ile 5 yıl boyunca site yönetimi hakkı kapsamında sağlayacağı kazançtan da mahrum kaldığını, bu sebeple davacının 5 yıl süreli site yönetiminden elde edeceği kazanca ilişkin tazminatın da davacıya ödenmesi gerektiğini belirterek davacının haklarına daha fazla halel gelmemesi açısından ve sözleşme konusu taşınmazın ve kooperatif üyeliklerinin başka bir kişiye devredildiğinde telafisi imkansız zararların doğacağı göz önüne alınarak, hakkın elde edilmesi ve telafisi zor zararların meydana gelmesinin engellenmesi açısından, davaya konu ... İli, ... İlçesi, ...Mahallesi, ...Caddesi, 32 Pafta, 1016 Ada, 678 Parsel'de kain taşınmazın (32- 2 pafta, 1420 Ada, 1 Parsel'in ifrazından kalan ... fazlası yeşil alanın) ve davalı kooperatife ait 32 adet üyeliğin/hissenin 3. kişilere devir ve tescilinin önlenmesi hususunda tercihen teminatsız aksi kanaat halinde ise uygun bir teminat mukabilinde ihtiyati tedbir kararı verilmesini, davacıya olan borçlarının hiçbirisini zamanında ifa etmeyen davalı tarafın, üzerine kayıtlı olan menkul ve gayrimenkulleri devretmek suretiyle mal kaçırma ve adres değiştirme olasılığı dikkate alınarak tercihen teminatsız aksi kanaat halinde ise uygun görülecek teminat mukabilinde başta davalının kooperatif üyeliklerine sonrasında tüm menkul ve gayrimenkul malları ile bankalarda bulunan tüm mevduatları ve üçüncü şahıslardaki hak ve alacakları başta olmak üzere haczi kabil tüm malvarlığı değerlerinin ihtiyaten haczi ile menkullerin muhafaza altına alınmasını, sözleşme edimlerinin ifasını, dava konusu taşınmazın %50 hissesinin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini, davalı kooperatife ait sair üyeliklere eşit değer ve imtiyazdaki 32 adet üyeliğin/hissenin borçsuz ve sair başkaca takyidattan arınmış olarak davacı lehine devrini, dava konusu taşınmazın her türlü niza, kayıt ve takyidat ile mal ve candan arınmış olarak inşaata elverişli şekilde davacıya teslimini, davalı taraf taraflar arasında akdedilen davaya konu sözleşme kapsamında yükümlülüklerini zamanında yerine getirmemiş olduğundan gecikme sebebiyle tazminat talebi kapsamında 750.000,00-tl'nin doğumu anından işleyecek reeskont avans faizi ile birlikte davalı şirketten alınarak davacı şirkete verilmesini talep ve dava etmiştir. Mahkememizin 25/07/2025 tarihli tensip ara kararı ile ihtiyati haciz talebinin reddine karar verilmiş, taraflarca ara karara karşı istinaf yoluna başvurulmuş, İstanbul BAM 15. Hukuk Dairesinin ... Esas, ...karar, 16/10/2025 tarihli ilamı ile davacının istinaf başvurusunun kabulüne, davalının vekili yönünden ise reddine karar verilmiş, Mahkememiz tensip zaptı ara kararının kaldırılmasına karar verilmiştir. CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava şartı Arabuluculuk süreci yerine getirilmediğinden davanın usulden reddi gerektiğini, davacı tarafından aynı dava dilekçesi, aynı belgeler ve aynı hukuki sebeplere dayanılarak açılan halihazırda bir dava mevcut olup, derdestlik nedeniyle HMK M.115 gereğince davanın usulden reddi gerektiğini, davacının taleplerinin hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, taraflar arasındaki sözleşme feshedilmiş olup, münfesih sözleşmeye dayanılarak talepte bulunulması hukuken mümkün olmadığını, davalının fesih talebi davacı tarafından uygun görüldüğünü, davacının da bu protokolü imzaladığını, davacının 32 adet üyelik/hisse alma hakkının bulundğunu, davacı taraf kötü niyetli olup, HMK M.329 gereğince idari para cezası verilmesi ve yargılama giderlerinin davacıya yükletilmesi gerektiğini, davacının münfesih sözleşmeye dayanarak yoktan var etmeye çalıştığı haksız davasında bu yöndeki ihtiyati tedbirin yasal koşulları oluşmadığından tedbirin kararının kaldırılması gerektiğini belirterek ilk olarak dava şartı Arabuluculuk süreci yerine getirilmediğinden davanın açık ve amir yasa hükümleri gereğince usulden reddine, davanın ... 19. Asliye Ticaret Mahkemesi ... Esas sayılı dosyası ile aynı hukuki dayanaklar ve taleplere yönelik olması nedeniyle derdestlik nedeniyle usulden reddine, davacının yaklaşık ispat koşulunu dahi sağlayamamış olması, üzerinde hak bile iddia edemeyecek olması ve halihazırda zaten başkalarına ait olan üyelikler üzerinde yani uyuşmazlığa konu veya taraf olmayanlara ait olan üyelikler üzerine uygulanması mümkün dahi olmayan ihtiyati tedbir kararının açıkça haksız ve yasal koşulların sağlanmaması nedeniyle kaldırılmasına, davacının haksız ve mesnetsiz tüm terditli taleplerinin reddine, neticeten davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLER VE GEREKÇE: Dava eser sözleşmesi mahiyetindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil, kooperatif hisse devri ve tazminat talebine ilişkindir. Taraflara usulüne uygun davetiyeler tebliğ edilmiş olup, davalı şirket ticaret sicil kayıtları, imara ilişkin bilgiler, ... 19. ATM'nin ... Esas sayılı dosya UYAP sureti dosyamız içerisine alınmıştır. Taraflar arasında ... 25. Noterliği'nin ...tarih ve ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olup, bu sözleşmenin incelenmesinde davacının yüklenici, davalı kooperifin de arsa hak sahibi olarak sözleşmeyi imzaladıkları görülmektedir. Yine sözleşme içeriğinden, İstanbul ... 4. ... 32 pafta 1016 ada 678 parselde kain (32-2 pafta 1420 ada 1 parselin ifrazından kalan ... fazlası yeşil alanın) sözleşmeye konu edildiği anlaşılmıştır. Tapu Müdürlüğü'ne yazılan müzekkereye verilen cevapta, tapuya kayıtlı böyle bir taşınmaz olmadığı belirtilmiş olup, bilahere davacı dosyaya sunduğu 01.09.2025 tarihli dilekçesi ile taşınmazı haritası üzerinde hava fotoğrafından işaretleyerek mahkemeye bildirmiştir. Gerek ... mobil uygulaması üzerinden mahkememizce yapılan sorgulamada ve gerekse de belediyelerden gelen cevabi yazılarda, dava konusu edilen bu alanın tapuda kayıtlı bir yer olmadığı, bu alanın 1988 yılından beri park ve yeşil alan olarak tapu dışı yer olarak imar planlarında yer aldığı anlaşılmıştır. Bilindiği üzere tapu iptali ve tescil davaları, sadece tapuya kayıtlı yerler hakkında ve tapuda malik görünen aleyhine açılabilen davalardır. Dava konusu edilen yer tapuda kayıtlı olmadığı gibi, davalı kooperatif de taşınmazın maliki değildir. O halde hem konu yönünden ve hem de pasif husumet yönünden tapu iptali ve tescil talebinin usulen dinlenilmesi mümkün değildir. Bununla beraber ..., ... Belediyesi ve ...'ne ayrı ayrı müzekkereler yazılmış, verilen cevaplarda, dava konusu yapılan alan üzerinde davalı kooperatifi hak sahibi yapılmasına dair herhangi bir çalışma olmadığı bilgileri verilmiştir. O halde taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı tarafından ifa edilmesi mümkün değildir. Zira dava konusu yer park ve yeşil alan olduğu gibi, davalının dava konusu yerde herhangi bir hak sahipliği yoktur. Bu durumda taraflar, konusu baştan beri imkansız olan bir sözleşme yaptıkları açıktır. Yani 6098 sayılı TBK'nın 136. maddesine göre ifa imkansızlığı söz konusudur. Aynı maddenin ikinci maddesine göre, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflar sadece sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre aldıklarını geri vermekle yükümlüdür. Zaten taraflar arasında bilahere aktedilen sulh protokollerine göre, davacının ödediği bedellerin ne şekilde geri alınacağı da bu minvalde taraflar arasında kararlaştırılmış olup, davalının bu protokollerden kaynaklı geri verme yükümünü yerine getirmediğine dair davacı tarafından davalı aleyhine zaten ... 19. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ...E sayılı yargılaması devam etmektedir. Bu protokollere dayalı ayrıca mahkememizden bir talep de yoktur. Anılan hüküm gereği, ifası imkansız sözleşmeden dolayı, taraflar sadece sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre aldıklarını geri verme ile mükellef olduğundan aynen ifa mahiyetinde tapu devri, kooperatif üyeliği devri gibi taleplerde de bulunamazlar. Yine ifası imkansız sözleşmeden dolayı sebepsiz zenginleşme hükümleri dışında, tazminat ya da cezai şart talebi de mümkün olamadığınından davanın tümden reddine karar vermek gerekmiştir. Tapu iptali ve tescil ile kooperatif üyelik devri talebinin usulden reddedilmiş olması ve maddi tazminat taleplerinin de tümden reddedilmiş olması sebebiyle, asgari vekalet ücretine hükmetmek gerekmiştir. HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere; 1-Davanın REDDİNE, 2-Harçlar kanunu gereğince alınması gereken 615,40-TL harcın mahsubu ile fazladan alınan 25.000,85-TL'nin davacıya iadesine, 3-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiginden A.A.Ü.T göre hesaplanan 45.000,00-TL asgari vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 4-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına, 5-Davalı tarafından yapılan yargılama gideri bulunmadığından hüküm kurulmasına yer olmadığına, 6-6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A-(11)-(13) maddesi ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 3.600,00-TL arabuluculuk ücretinin davacıdan tahsili ile hazine adına gelir kaydına, 7-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran tarafa iadesine, Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 Hafta süre içerisinde Bölge Adliye Mahkemesine İSTİNAF yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.17/12/2025

Başkan ¸e-imzalıdır Üye ¸e-imzalıdır Üye ¸e-imzalıdır Katip ¸e-imzalıdır