Bölge Adliye Mahkemesi 2023/211 E. 2025/555 K.

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

13. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO:2023/211 Esas

KARAR NO:2025/555 Karar

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ:İSTANBUL 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

NUMARASI:2022/197 Esas- 2022/765 Karar

TARİH:15/11/2022

DAVA:Alacak (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)

KARAR TARİHİ:10/04/2025

İlk derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı davalı ... vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;Müvekkili ile davalı şirketlerden oluşan adi ortaklık arasında İzmir ili, Bornova ilçesi, ... Mah. ... ada, ... parselde bulunan ... isimli projede 19/01/2018 başvuru tarihli ... kayıt numaralı tadil ruhsatında yer alan ... blok, ... numaralı konut nitelikli bağımsız bölümün satışına yönelik 08/07/2019 tarihli sözleşme imzalandığını, müvekkilinin bu sözleşme uyarınca davalılara banka/kredi kartı yoluyla toplamda 118.800 TL ödeme yaptığını, ayrıca toplamda 616.000 TL değerinde bono tanzim ve teslim ettiğini, müvekkilinin sözleşmeyi imzaladıktan ve toplam 616.000 TL değerindeki bonoyu davalılara teslim ettikten sonra yaptığı sözleşmenin hukuki şekil ve esaslara uygun olmadığının farkına vardığını, vermiş olduğu bonolar ile sebepsiz yere borç altına girdiği ve inşaatın tamamlanamaması veya bonoların amacı dışında kullanılması halinde hak kaybı ve telafisi imkansız ekonomik sıkıntılar yaşayacağı endişesi ile Beşiktaş ... Noterliğinden gönderdiği 06/11/2019 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarname ile sözleşmemin baştan itibaren hükümsüz olduğunu belirttiğini, o ana kadar ödemiş olduğu 118.800 TL ile davalıların elinde bulunan 46 adet bononun iadesini talep ettiğini, davalıların bir süre sonra hükümsüzlük talebini dikkate alarak 118.800 TL'nin 62.500 TL sini geri ödediğini, bilahare bonoları da iade ettiğini, sözleşme resmi şekil şartından yoksun olduğunu, tarafların imzalamış olduğu sözleşmenin kesin hükümsüz olduğunu, ön ödemeli konut satış sözleşmesi niteliğini de haiz olmadığını, bu nedenlerle, 56.300 TL alacağın ihtarname tarihi olan 06/11/2019 tarihi itibariyle işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, tüm masraf ve vekalet ücretinin davalılara tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle;Öncelikle huzurdaki dava görevli mahkemede ikame edilmediğinden, esas incelemeye girmeden usulden reddi gerektiğini, Asliye Ticaret mahkemesinin görevli olduğunu, dava yetkili mahkemede ikame edilmediğini, dosyanın yetkili mahkeme olan İzmir ticaret mahkemelerine gönderilmesi gerektiğini, müvekkilinin işbu davada pasif husumet ehliyeti bulunmadığını, taraflar arasında imzalanan bağımsız bölüm satış vaadi ve alacağın temliki sözleşmesi geçerli bir sözleşme olup, sözleşme hükümleri tam ve eksiksiz bir şekilde sonuç doğurduğunu, davacı şirketin basiretli tacir gibi hareket etme yükümlülüğü nedeniyle imzalamış olduğu sözleşmenin ceza kesintisi yapılmasından sonra şekil eksikliği nedeniyle geçersizliğini ileri sürmesi kötü niyetli olduğunu, bu nedenlerle öncelikle görevsiz ve yetkisiz Mahkemede ikame edilen davanın usulden reddine, mahkemece aksi kanaatte olunması halinde ise, müvekkilinin işbu davada pasif husumet ehliyetinin bulunmaması, taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olması ve davacının taleplerinde dürüstlük kuralları ve basiretli tacir yükümlülüklerine aykırı hareket etmesi nedeni ile haksız ve hukuksuz davanın esastan reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına, karar verilmesini talep etmiştir.Davalı ... A.Ş vekili cevabında, davaya bakmaya İzmir Ticaret Mahkemelerinin görevli ve yetkili olduğunu, davanın öncelikle bu yönden reddi gerektiğini,müvekkili hakkındaki davanın pasif husumet yokluğundan ve ayrıca esastan da reddi gerektiğini, davacının basiretli bir tacir gibi hareket etme yükümlülüğü nedeniyle imzalamış olduğu sözleşmenin ceza kesintisi yapılmasından sonra şekil eksikliği nedeniyle geçersizliğini ileri sürmesinin kötü niyetli olduğunu beyan ile görev, yetki, husumet yönünden ve esastan müvekkili hakkındaki davanın reddi gerektiği savunmuştur.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ:İlk Derece Mahkemesi 15/11/2022 tarih ve 2022/197 Esas- 2022/765 Karar sayılı kararında;"Davacı ve ortaklığındaki davalıların ... A.Ş.-... A.Ş. Adi Ortaklığı arasında 08/07/2019 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin akdedildiği, sözleşme konusu taşınmazın İzmir ili, Bornova ilçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parselde bulunan ... isimli projede 19/01/2018 başvuru tarihli, ... kayıt numaralı tadil ruhsatında yer alan ... Blok ... numaralı bağımsız bölüm olduğu, davacının sözleşme ile üstlendiği ödeme edimini ifa etmek için davalılara 118.800,00-TL nakit ödeme yaptığını, ayrıca muhtelif meblağlı bonolar verdiğini, sonrasında sözleşmenin hukuki şekil ve esaslara uygun olmadığının farkına vardığından, bu hususu davalılara 06/11/2019 tarihinde noter kanalı ile ihtar ettiğini, davalıların ödediği meblağın yanlızca 62.460,00 TL sini iade ettiklerini, bakiye 56.340,00 TL nın ise iadesi gerekir iken iade edilmediğini beyan ile 56.340,00 TL nın davalılardan tahsilini talep ettiği; davalıların basiretli bir tacir gibi hareket etmeyen davacının ceza kesintisine katlanması gerektiğinden ve davacıya borçlu olunmadığından bahisle davanın reddi gerektiğini savundukları görülmüştür.Taraflar arasında sözleşmenin ve ticari ilişkinin varlığı konusunda bir ihtilaf bulunmayıp, uyuşmazlık sözleşmenin geçerli olup olmadığı, davalıların sözleşme uyarınca davacının ödediği bedelden cezai şart kesintisi yapıp yapamayacakları ve davacının yapılan kesintinin davalılardan tahsilini talep edip edemeyeceği hususlarından kaynaklanmaktadır.Mahkememizce konusunda uzman bilirkişiler vasıtası ile tüm dosya kapsamı ve tarafların ticari kayıtları üzerinde yaptırılan inceleme neticesinde; tarafların ticari defterlerinin usul ve yasa hükümlerine uygun tutulup tasdik edilmiş ticari kayıtlar olduğu, taraf ticari kayıtlarının birbirini teyit eder olduğu, bu ticari kayıtlara göre davacı tarafından davalıların iş ortaklığına verilen 507.200,00 TL tutarındaki senedin davacıya iade edildiği, ancak davacı tarafından ödendiği anlaşılan 118.800,00 TL'nin 62.460,00 TL'lik kısmı iade edilmesine rağmen 56.340,00 TL'lik kısmının sözleşme iptal bedeli olarak faturalandırıldığı, Türk Borçlar Kanunu 237'nci maddesinde, taşınmaz satım vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı hüküm altına alındığı, açık bir şekilde Türk Borçlar Kanunu, satış vaadi sözleşmelerinin resmi senede bağlanması gerektiğinin düzenlendiği, TBK haricinde 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi, 1512 sayılı Noterlik Kanunu 60/3 ve 89 maddeleri ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 41.maddesinin taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde yapılacağı kuralını koyduğu, söz konusu hükümlerin emredici nitelikte olduğu, bahsi geçen resmi şeklin taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ispatı için geçerli olan şartı değil, söz konusu sözleşmenin geçerlilik şartı olduğunu ve kamu düzenine ilişkin olduğu, dolayısıyla resmi şekilde, usulüne uygun olarak yapılmayan satış vaadi sözleşmelerinin geçersiz olacağı,TBK m. 12/2 hükmüne göre kanunda sözleşmeler için öngörülen şeklin, kural olarak geçerlilik şekli olduğu, öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmelerin hüküm doğurmayacağı düzenlemesinin, öngörülen şeklin geçerlilik şartı olduğunun açık bir şekilde hüküm altına alınması anlamına geldiği, sözleşme geçersiz olduğunda ise artık taraflarca ifası istenemeyecek, taraflar birbirinden sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiklerini geri isteyebilecekleri tespit ve rapor edilmiş; mahkememizce bilirkişi raporunun tarafsız, bilimsel veriler ve dosya kapsamı ile uyumlu ve ayrıca denetime elverişli olduğu kanaatine varılmıştır.Davalı ... şirketince projedeki hak ve borçlarını 22/10/2019 tarihinde ... A.Ş ne devrettiklerinden bahisle dava konusu taleplerin kendilerine yöneltilemeyeceğinden bahisle husumet itirazında bulunulmuş ise de, sözleşme tarihinde diğer davalı ile ortaklığının bulunduğu anlaşıldığından, yerinde görülmeyen husumet itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.Taraflar arasındaki ihtilafa konu 08/07/2019 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin, resmi şekilde yapılmadığı anlaşılmakla, emredici kanun hükümlerine uygun olarak yapılmayan, kanunda sayılan şekil şartlarını taşımayan sözleşmenin geçerliliğinden bahsedilemeyeceği, dolayısı ile anılan sözleşmenin, sözleşmenin taraflarına hak ve ayrıca borç yüklemeyeceği, davalıların davacının ödediği meblağdan cezai şart kesintisi yapmakta haklı olmadıkları, davacının sözleşme ile kararlaştırılan iş için ödediği tüm bedellerin iadesini talep edebileceği kanaatine varılmakla davacının davasının kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur..."gerekçesi ile,''1-Davacının davasının KABULÜNE, 56.340,00 TL nın 10/11/2019 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine,'' karar verilmiş ve karara karşı davalı... A.Ş vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:Davalı... A.Ş vekili istinaf dilekçesinde özetle; Hukuki değerlendirmeler barındıran ve görev tanımının dışına çıkılarak tanzim edilmiş olan 19.08.2022 tarihli bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmadığı sabit olmasına karşılık, tüm itirazlarının yok sayılarak yalnızca bu rapor dayanak kılmak suretiyle tesis edilmiş olan yerel mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğundan kaldırılması gerektiğini,Huzurdaki dosya kapsamında, mahkemenin 15.11.2022 tarihli gerekçeli kararın 3. sayfasında;"Türk Borçlar Kanunu 237'nci maddesinde, taşınmaz satım vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı hüküm altına alındığı, açık bir şekilde Türk Borçlar Kanunu, satış vaadi sözleşmelerinin resmi senede bağlanması gerektiğinin düzenlendiği, TBK haricinde 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi, 1512 sayılı Noterlik Kanunu 60/3 ve 89 maddeleri ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 41.maddesinin taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde yapılacağı kuralını koyduğu,söz konusu hükümlerin emredici nitelikte olduğu, bahsi geçen resmi şeklin taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ispatı için geçerli olan şartı değil, söz konusu sözleşmenin geçerlilik şartı olduğunu ve kamu düzenine ilişkin olduğu, dolayısıyla resmi şekilde, usulüne uygun olarak yapılmayan satış vaadi sözleşmelerinin geçersiz olacağı,TBK m. 12/2 hükmüne göre kanunda sözleşmeler için öngörülen şeklin, kural olarak geçerlilik şekli olduğu, öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmelerin hüküm doğurmayacağı düzenlemesinin, öngörülen şeklin geçerlilik şartı olduğunun açık bir şekilde hüküm altına alınması anlamına geldiği, sözleşme geçersiz olduğunda ise artık taraflarca ifası istenemeyecek, taraflar birbirinden sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiklerini geri isteyebilecekleri tespit ve rapor edilmiş;" şeklindeki ifadelerle, Türk Borçlar Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu, 1512 sayılı Noterlik Kanununda yer alan hükümler doğrultusunda taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerlik şartları adeta mahkeme yerine geçilerek değerlendirildiğini, işbu rapora dayanak kılınan bilirkişi raporunda, öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmelerin hüküm doğurmayacağı, öngörülen şeklin geçerlilik şartı olduğu, sözleşme geçersiz olduğunda ise artık taraflarca ifası istenemeyeceği, taraflar birbirinden sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiklerini geri isteyebilecekleri hususlarının hukuka aykırı olarak tespit ve rapor edildiğini, bilirkişi raporunda açıkça hukuka tespitlerde yanılgıya düşüldüğünü ve müesseselerin karıştırıldığını, yerel mahkemece ise başka bir hukuki değerlendirme yapılmaksızın usul ve yasaya aykırı şekilde söz konusu bilirkişi raporundaki değerlendirmelerin 15.11.2022 tarihli karara dayanak gösterildiğini,Karara dayanak kılınan Bilirkişi Raporunda görev tanımına riayet edilmeksizin, uyuşmazlığın tarafları arasındaki sözleşmenin hukuki niteliği ve geçerlilik şartlarının hukuka aykırı irdelenmek suretiyle, adeta Yerel Mahkemenin yerine geçilerek karar verildiğini bu sebeple yerel mahkemece tesis edilen gerekçeli karara açıkça itiraz ettiklerini, yapılacak inceleme neticesinde yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.İstanbul 5. Asliye Ticaret Mahkemesi 2022/197E. sayılı dosyasına ikame edilmiş olan 19.08.2022 tarihli bilirkişi raporunun "Hukuki Değerlendirmeler" başlıklı 3. sayfasında;Türk Borçlar Kanunu 237nci maddesinde, taşınmaz satım vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı hüküm altına alınmıştır.Açık bir şekilde Türk Borçlar Kanunu, satış vaadi sözleşmelerinin resmi senede bağlanması gerektiğini düzenlemiş,TBK haricinde 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi, 1512 sayılı Noterlik Kanunu 60/3 ve 89 maddeleri ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 41. maddesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde yapılacağı kuralını koymuştur.Söz konusu hükümler emredici niteliktedir." şeklindeki ifadelerle, dava konusu sözleşmenin geçerlilik şartları irdelenmek suretiyle adeta mahkeme yerine geçilerek hukuki değerlendirmede bulunulduğunu, oysa bilirkişilerce, sözleşmenin 12/4 maddesine göre alınabilecek tazminat ve sözleşme kapsamında yapılan ödeme ve fesih nedeni ile davacının talep edeceği alacağa ilişkin detayl inceleme yapılması gerektiğini, bilirkişilerce yine yerel mahkemenin kendilerine tevdii edilen görev tanımına aykırı hareket edilmiş olup, tüm bu hususlar göz önüne alındığında; yerel mahkemenin 19.08.2022 tarihli bilirkişi raporuna dayalı olarak tesis edilen kararın bu yön bakımından da kaldırılmasına karar verilmesi gerektiğini, Konuya ilişkin, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun "Bilirkişi Açıklamalarının Tespiti ve Rapor" kenar başlıklı 279. Maddesinin 4. Fıkrasında;"Bilirkişi, raporunda ve sözlü açıklamaları sırasında çözümü uzmanlığı, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hususlar dışında açıklama yapamaz; hâkim tarafından yapılması gereken hukuki nitelendirme ve değerlendirmelerde bulunamaz." şekildeki ifadelerle, bilirkişilerin hakim tarafından yapılması gereken hukuki nitelendirme ve değerlendirmeleri yapamayacağının açıkça ifade edildiğini, Ayrıca yine Hukuk Muhakemeleri Kanunundaki hükme paralel olarak 24.11.2016 tarihinde yürürlüğe giren 6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu'nun "Temel İlkeler" kenar başlıklı 3. maddesinin 2. ve fıkrasında; "Bilirkişi, raporunda çözümü uzmanlığı, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hususlar dışında açıklama yapamaz; hukuki nitelendirme ve değerlendirmelerde bulunamaz." şeklindeki ifadelerle, çözümü uzmanlığı, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hususlar dışında açıklama yapamayacağı, hukuki nitelendirme ve değerlendirmelerde bulunamayacağının hüküm altına alındığını, mevcut duruma ilişkin,Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 09.06.2020 tarih, 2020/64E. ve 2020/358K. sayılı kararında;"Mahkeme, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verebilir; ancak genel bilgi veya tecrübeyle ya da hâkimlik mesleğinin gerektirdiği hukukî bilgiyle çözümlenmesi mümkün olan konularda bilirkişiye başvurulamaz."şeklindeki ifadelerle, hâkimlik mesleğinin gerektirdiği hukukî bilgiyle çözümlenmesi mümkün olan konularda bilirkişiye başvurulamayacağının açıkça ifade edildiğini, bu sebeple de yerel mahkeme kararının bu yön itibariyle kaldırılmasına karar verilmesi gerektiğini beyan etmiştir.Yerel mahkemece gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin şekil şartlarının eksikliği sebebiyle geçersizliği tespitinin hatalı ve hukuka aykırı olması sebebiyle yerel mahkemece tesis edilen kararın bu yön itibariyle de kaldırılması ile haksız ve hukuka aykırı davanın tümden reddine karar verilmesi gerektiğini,Taraflar arasında 08.07.2019 tarihinde "İzmir İli, Bornova İlçesi, ... Mah. ... ada, ... parselde" bulunan "..." isimli projede ... Blok, ... numaralı konut nitelikli bağımsız bölümün satışına ilişkin "Bağımsız Bölüm Satış Vaadi ve Alacağın Temliki Sözleşmesi" imzalandığını, imzalanan işbu sözleşmeye istinaden davacı şirket tarafından müvekkile 616.000,00-TL değerinde bonolar teslim edildiğini ve 118.800,00-TL miktarında nakit ödeme yapıldığını, bir süre sonra 06.11.2019 tarihinde davacı şirket tarafından Beşiktaş ... Noterliğinin... yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilerek, imzalanan sözleşmenin Tapu Kanununda belirlenen resmi şekil şartlarına uygun olmadığı gerekçe gösterilerek sözleşmenin feshedildiğinin bildirildiğini ve sözleşme feshi nedeni ile ödenen bedel ile bonoların iade edilmesinin talep edildiğini, müvekkil şirket tarafından işbu ihtarname tebliğ alındığında, davacının sözleşme feshi talebi gereğince işlemlerin yerine getirildiğini, müvekkil şirkete verilmiş olan bonolar kendilerine teslim edildiğini, davacı tarafından ödenen 118.800,00-TL bedelin sözleşmenin feshedilmesi nedeni ile uygulanan kesintiler mahsup edilerek 62.460,00-TL bedelin davacıya iade edildiğini, Huzurdaki dosya kapsamında, yerel mahkemenin 15.11.2022 tarihli gerekçeli kararın 3. sayfasında;"Taraflar arasındaki ihtilafa konu 08/07/2019 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin, resmi şekilde yapılmadığı anlaşılmakla, emredici kanun hükümlerine uygun olarak yapılmayan, kanunda sayılan şekil şartlarını taşımayan sözleşmenin geçerliliğinden bahsedilemeyeceği, dolayısı ile anılan sözleşmenin, sözleşmenin taraflarına hak ve ayrıca borç yüklemeyeceği, davalıların davacının ödediği meblağdan cezai şart kesintisi yapmakta haklı olmadıkları, davacının sözleşme ile kararlaştırılan iş için ödediği tüm bedellerin iadesini talep edebileceği kanaatine varılmakla davacının davasının kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur." şeklindeki ifadelerle, dava konusu sözleşmenin geçerlilik şartları 19.08.2022 tarihli bilirkişi raporu dayanak gösterilmek suretiyle tesis edildiğini, oysak bilirkişilerce, sözleşmenin 12/4 maddesine göre alınabilecek tazminat ve sözleşme kapsamında yapılan ödeme ve fesih nedeni ile davacının talep edeceği alacağa ilişkin detaylı inceleme yapılması gerektiğini, yerel mahkemece başka bir hukuki değerlendirme yapılmaksızın usul ve yasaya aykırı şekilde söz konusu bilirkişi raporundaki değerlendirmelerin 15.11.2022 tarihli karara dayanak gösterildiğini, kararın bu yön bakımından da kaldırılmasına karar verilmesi gerektiğini, Taraflar arasında imzalanan Bağımsız Bölüm Satış Vaadi Sözleşmesinin "Sözleşmenin Feshi Cezai Şart ve Geri Ödeme" başlıklı 12. maddesinde Davacı tarafın haksız ve hukuka aykırı iddialarının aksine, sözleşmenin feshi nedeni ile davacı- alıcıdan kesilmesi gereken cezai şart miktarlarının kesilmiş olup, kesilen miktarın 56.340,00-TL olduğunu, davacının iddialarının aksine taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli bir sözleşme olduğundan, müvekkil şirket tarafından yapılan cezai şart kesintisinin de son derece hukuka uygun olduğunu, hukuken geçerli bir sözleşmeye ve sözleşme hükmüne dayanarak yapılan kesinti bedelinin işbu dava ile talep edilmesinin hakkaniyete aykırı ve haksız olduğunu çünkü yerel mahkemece taraflar arasındaki sözleşmenin şekil şartı eksikliği sebebiyle sözleşmenin geçersiz olduğunun iddia edildiği bilirkişi raporu dayanak gösterilerek hüküm kurulmuş olmasının haksız ve hukuka aykırı olduğunu,Bilirkişi Heyetince görev sınırlarının dışına çıkılarak, taraflar arasındaki sözleşmenin "Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi" olarak nitelendirilmişse de Yargıtay İçtihatları çerçevesinde bilirkişi heyetince dava konusu sözleşmenin hukuki niteliğinin hatalı olarak tespit edildiğini, Yargıtayın yerleşik içtihatlarından da görüleceği üzere müvekkil tarafın yapılmış olan bağımsız bölümün devri yüklenicinin, kendisine düşen bağımsız bölümden kaynaklı hakkını üçüncü kişiye temlikinin söz konusu olduğunu, dava konusu sözleşmenin hukuki tasnifinin bilirkişi heyetince hatalı olarak yapıldığını ve yerel mahkemece işbu raporun hükme esas alındığını, oysa yüksek mahkeme içtihatları doğrultusunda alacağın temliki olarak tasnifleneceğinden şekil şartlarını uygun geçerli bir sözleşme olduğundan müvekkil tarafından yapılan cezai şart kesintisinin haklılığının tespitine hükmedilmesi gerektiğini,Yerel Mahkemenin bu yön itibarıyla da eksik ve hatalı inceleme ürünü olan 19.08.2022 tarihli Bilirkişi Raporunun hükme esas alındığını, yerel mahkemece huzurdaki davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin hukuki tasniflenmesinin yerel mahkemece hatalı yapılsığını, tüm bu açıklamalar kapsamında yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesi gerektiğini, Gerek Yargıtay içtihatları gerekse de uygulamada "arsa sahibine ait bir taşınmazın müteahhit tarafından adı yazılı yazılı şekilde satış vaadi sözleşmesine konu edilerek devredilmesi mümkün kılınmış ve hukuken bu tür işlemler alacağın temliki olarak" nitelendirildiğini, bu kapsamda davaya konu taraflar arasındaki mevcut hukuki ilişkinin öncelikle alacağın temliki ilişkisi olduğu tespitinin yapılmasının zorunlu olduğunu, Borçlar Kanunun 184. maddesine göre, alacağın temlikini içeren sözleşmelerin "yazılı" şekilde yapılması gerektiğini, nitekim TBK madde 184. maddesinde,"Alacağın devrinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Alacağın devri sözü verme, şekle bağlı değildir." şeklindeki hüküm gereğince, alacağın temliki sözleşmeleri için yazılılık esasını öngören kanun koyucu başkaca bir şekil şartı aramadığını, dolayısıyla taraflar arasındaki davaya konu sözleşmenin de geçerli bir sözleşme olduğunu, nitekim konuyla ilgili olarak, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.11.2017 tarih, 2017/14-2265E. ve 2017/1435K. Sayılı kararı "Sözü geçen İçtihadı Birleştirme Kararı gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon sebebiyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece Medeni Kanunun 2. maddesine aykırı davranmalarını önlemeyi amaçlamıştır.Fakat bu istisna da mutlak değildir. Söz konusu içtihadı birleştirme kararının uygulanacağı yapının imar mevzuatına uygun ve kaçak yapı konumunda olmaması lazımdır.Zira arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek yüklenicinin asıl borcudur. Yüklenici edimini yerine getirince doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye devredebilir. … Düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici arsa paylarının maliki olmamakta, buna karşılık arsa paylarının kendisine devredilmesi konusunda bir alacak hakkına sahip olmaktadır. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakkına dayanarak arsa sahibinden kendi payına düşen bağımsız bölümlere ait arsa paylarının mülkiyetinin adına tescilini talep edebileceği gibi, bu hakkını üçüncü kişiye de devir edebilir. Bu hâlde tapulu taşınmaza dair satış sözleşmesi değil Borçlar Kanununun 162.maddesinde ( TBK 183 ) ve sonrasında düzenlenen alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlemdir. Eş söyleyişle böyle durumlarda yüklenici sözleşme uyarınca arsa sahibinden talep edebileceği bağımsız bölüm ve buna bağlı arsa payının devrini talep etme hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. KISACA BÖYLE DURUMLARDA YÜKLENİCİ İLE ÜÇÜNCÜ KİŞİ ARASINDA ALACAĞIN TEMLİKİ SÖZLEŞMESİ BULUNDUĞU KABUL EDİLMELİDİR.Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 02.07.2003 gün, 2003/14-452 Esas, 2003/456 Karar sayılı kararında da aynı görüş benimsenmiştir.Uyuşmazlığın çözümüne yönelik olarak bu noktada "alacağın temliki" hükümlerinin irdelenmesinde yarar vardır. Alacağın temlikine dair hukuki düzenleme, davaya konu uyuşmazlık hakkında uygulanması gereken 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 162 ila 172. maddelerinde yer almaktadır. Alacağın temliki alacaklı ile alacağı devralan üçüncü kişi arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir sözleşmedir. Borçlar Kanununun 163. ( TBK 184 ) maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ancak kanunda adi yazılı şeklin kastedilmiş olması temlik sözleşmesinin resmî şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şeklinde yaptıkları görülmektedir." şeklindeki ifadelerle;Sözleşmenin taraflarının şekil şartı zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece Medeni Kanunun 2. maddesine aykırı davranarak sözleşmenin geçersizliğini iddia etmelerinin önüne geçmeyi,Yüklenici, arsa sahibi arasındaki sözleşme uyarınca, arsa sahibinden talep edebileceği bağımsız bölüm ve buna bağlı arsa payının devrini talep etme hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılacağı, BÖYLE DURUMLARDA YÜKLENİCİ İLE ÜÇÜNCÜ KİŞİ ARASINDA ALACAĞIN TEMLİKİ SÖZLEŞMESİ BULUNDUĞU KABUL EDİLMESİ gerektiği,Uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şeklinde yaptığının görüldüğü, hükme alınmıştır. Aynı şekilde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 02.07.2003 tarih, 2003/14-452E. ve 2003/456K. sayılı kararı;"… Davacı, eldeki davada, dava dışı Vahittin ile kendisi arasındaki 27.5.1997 günlü, adi yazılı şekilde düzenlenmiş satış sözleşmesine dayalı olarak, tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur ( 743 Sayılı Türk Kanunu Medenisi madde 634; 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706; Borçlar Kanunu madde 213; Tapu Kanunu madde 26; Noterlik Kanunu madde 60 ).Ne var ki, somut olayda olduğu gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması,Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu'nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlemdir. Eş söyleyişle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde o bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, daha açık bir ifadeyle o sözleşmeden doğan kişisel hakkını ( o bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını ) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur. Borçlar Kanununun 163. maddesinde alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; böyle bir sözleşme, alacağın temliki hükmünde olarak hukuken geçerlidir.Ancak, alacağın temliki şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; eş söyleyişle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gerekir. Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; sadece ve ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat isteyebilir…" şeklindeki ifadelerle, yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümden kaynaklı hakkını üçüncü kişiye temlik ettiğini karara bağlamıştır. Bu haliyle, taraflar arasında açıklamalarımız doğrultusunda geçerli ve hukuka uygun bir alacağın temliki sözleşmesinin kurulduğu sabittir. Bu kapsamda, dosyaya intikal eden 19.08.2022 tarihli Bilirkişi Raporunda da "Davacı tarafından davalıların iş ortaklığına verilen 507.200,00 TL tutarındaki senedin davacıya iade edildiği; ancak davacı tarafından ödendiği anlaşılan 118.800,00 TLnin 62.460,00 TLlik kısmı iade edilmesine rağmen 56.340,00 TLlik kısmının "sözleşme iptal bedeli" olarak faturalandırıldığı;" şeklinde ifadelerle belirtilmiş olup, tarafların sözleşmeyi kurma maksadıyla hareket ettiklerinin açıkça görüldüğünü, davacının iddiaları aksine taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli bir sözleşme olduğundan, müvekkil şirket tarafından yapılan cezai şart kesintisinin de son derece hukuka uygun olduğunu, hukuken geçerli bir sözleşmeye ve sözleşme hükmüne dayanarak yapılan kesinti bedelinin dava ile talep edilmesinin hakkaniyete aykırı ve haksız olduğunu, açıklanan tüm bu nedenlerle yapılacak inceleme doğrultusunda işbu dilekçeye konu usul ve yasaya aykırı yerel mahkeme kararının kaldırılmasını ve haksız ve hukuka aykırı davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, tehir-i icra ve duruşma taleplerinin kabulü ile, istinaf başvuru taleplerinin kabulüne ve yerel mahkemece tesis edilen "15.11.2022 tarih, 2022/197E. ve 2022/765K. Sayılı kararın kaldırılmasına, davacı tarafça ikame edilmiş bulunan haksız ve hukuka aykırı kötü niyetli davanın itirazları kapsamında tümden esastan reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ:HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır. Dava; taraflar arasında akdedilen 08/07/2019 tarihli "Bağımsız Bölüm Satış Vaadi ve Alacağın Temliki Sözleşmesi"nin şekil şartı eksikliği sebebiyle geçersiz olduğu iddiası ile davacı tarafından davalılara ödenen bedelin iade edilmeyen bakiye kısmının tahsiline karar verilmesi talebine ilişkindir.Mahkemece yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne karar verilmiş, verilen karara karşı davalı ... A.Ş vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur. 6098 sayılı Kanun'un 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, aynı Kanun'un 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Bununla birlikte; yüklenici ile arsa sahibi arasında imzalanan geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından resmi olmayan ancak yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, 6098 sayılı Kanun'un 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme geçerlidir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 09.12.2024 tarih, 2023/3799 esas ve 2024/4142 karar sayılı ilamı) Yukarıda belirtilen yargısal içtihat ve yasal mevzuat ışığında somut olaya dönüldüğünde; davacı ile davalıların oluşturduğu adi ortaklık arasında 08/07/2019 tarihli "Bağımsız Bölüm Satış Vaadi ve Alacağın Temliki Sözleşmesi" akdedildiği, söz konusu sözleşmede davacının alıcı, adi ortaklığın satıcı olarak yer aldığı, sözleşmeye konu "İzmir İli Bornova İlçesi ... Mah. ... ada ... parsel ... Blok ... nolu bağımsız bölümün davacıya satış ve tesliminin öngörüldüğü, davacı tarafından davalılara 118.800,00 TL kredi kartı ile ödeme yapıldığı, 616.000,00 TL değerinde bono teslim edildiği, davacının sözleşmenin şekil şartı eksikliği sebebiyle geçersiz olduğunu ileri sürerek ödenen bedelin ve teslim edilen bonoların iadesi talep edilmiş, davalılar tarafından bonoların tamamı, peşin olarak ödenen bedelin 62.500,00 TL si iade edilmiş, bakiye kısmı ise sözleşmenin 12. maddesi uyarınca sözleşmenin davacı tarafından haksız olarak feshedildiği ve cezai şart adı olarak mahsup yapıldığı gerekçesi ile iade edilmemiştir.Davalı vekili tarafından her ne kadar söz konusu sözleşmenin yargısal içtihatlarda benimsendiği gibi alacağın temliki hükmünde olduğu ve geçerli olduğu savunulmuş ise de, söz konusu içtihatlar ile benimsenen yüklenici ile arsa sahibi arasında imzalanan geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından resmi olmayan ancak yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması durumuna ilişkindir.Oysa dava konusu bağımsız bölüm taraflar arasında akdedilen sözleşme tarihinden önce 30/03/2018 tarihinde davalı... A.Ş. adına kat irtifakı tesis edilmiş mesken niteliğinde taşınmazdır. Bu durumda söz konusu taşınmazın devrini öngören sözleşmelerin yasada belirtilen şekilde yapılması zorunlu olup, somut uyuşmazlıkta satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde yapılmamış ve sözleşme cezai şart öngören hükümleri de dahil tamamen geçersizdir.Davalılar tarafından sözleşmede belirtilen edim ifa edilmemiş ve davacının ödediği bedellerin bir kısmı iade edilmiştir. Bu durumda davacının şekil şartı eksikliğini ileri sürmesinin kötü niyetli olduğu da söylenemeyecektir. Sözleşme geçersiz olduğunundan tarafların geçersiz sebebe dayanan edimleri sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca verdiklerini iade ile yükümlü olacakları ve davacının ödediği satış bedelinin tamamının davalıların iade etmesi gerektiğinden Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi isabetli olup, davalı vekilinin aksi yöndeki istinaf sebebi yerinde görülmemiştir.Sonuç olarak, dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere göre, mahkeme kararının gerekçesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gibi kamu düzenine aykırılık da görülmediğinden, davalı... A.Ş'nin istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.

HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;1-Davalı ... A.Ş'nin istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,2-Harçlar Kanunu gereğince istinaf eden tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye gelir kaydına,3-Karar tarihi itibariyle Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 3.848,58 TL istinaf karar harcından istinaf eden tarafından peşin olarak yatırılan 962,14 TL harcın mahsubu ile bakiye 2.886,44 TL'nin davalı ... A.Ş'den tahsili ile hazineye gelir kaydına,4-İstinaf yargılama giderlerinin istinaf talep eden üzerinde bırakılmasına, 5-Artan gider avansı bulunması halinde yatıran tarafa iadesine, 6-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğe gönderilmesine,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda 10/04/2025 tarihinde HMK'nın 362/1-a maddesi gereğince kesin olarak oy birliği ile karar verildi.